Разрешение на строительство дома на собственном участке в 2024 году как получить документы 2024 Вожгора

На некоторые типы построек нужно получать разрешение, на некоторые не нужно. Рассказываем о нюансах в этой статье!

Перед постройкой дома необходимо не только согласовать проект и найти рабочих, но и убедиться, что соблюдены все нюансы оформления. С 2018 года отдельного разрешения не требуется, но необходимо уведомить о том, что вы начинаете стройку. Что надо учесть и какие имеются ограничения, рассказываем в этой статье.

На какие постройки не надо получать разрешение

С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.

Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:

Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Строение, которое не является капитальным.
Строения и сооружения вспомогательного использования.

Индивидуальный жилой дом – это строение с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не 20 метров. Помещения этого дома должны быть предназначены для проживания и бытовых нужд, связанных с проживанием.

Садовый дом – строение, предназначенное для сезонных, бытовых и иных нужд, предполагается, что люди в нем живут определенное время года, а не все сезоны.

Уведомление о начале строительства или реконструкции можно отправить через портал mos.ru (для Москвы) или в центре госуслуг «Мои документы».

В первом случае уведомление должны рассматривать не более 7 дней, во втором случае – не более 9 дней. Вам выдадут уведомление о соответствии параметрам строительства, после этого можно смело приступать к ремонтным или строительным работам.

Разрешение на строительство капитальных строений на участке

На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:

Заявление (его можно заполнить онлайн).
Документы, подтверждающие права на земельный участок.
Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
Положительное заключение экспертизы проектной документации.
И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).

Подать документы можно онлайн. В течение 5 рабочих дней вам должны дать ответ.

Могут ли отказать в выдаче разрешения на строительство

Да, в некоторых ситуациях это возможно. Основные причины – неполный пакет документов или несоответствие документов установленным требованиям. В этом случае можно исправить все неточности и подать документы еще раз.

Если построить дом без разрешения на строительство

Если не получить разрешение, то дом нельзя будет сдать в эксплуатацию, а значит, и получить права собственности, поставить на кадастровый учет. Это будет кустарная постройка вне закона, и жить в ней можно будет до первого столкновения с представителями закона (не говоря уже о том, что права владельцев на такое строение не будут подкреплены ничем). Однако для некоторых ситуаций есть выход – дачная амнистия, которая в очередной раз была продлена до 1 марта 2031 года.

Поэтому необходимо соблюдать всю процедуру. После завершения строительства или реконструкции посылайте уведомление (также через mos.ru для Москвы или через центр «Мои документы»). Если все работы выполнены правильно, дом будет сдан в эксплуатацию, вы сможете вступить в права и поставить его на кадастровый учет.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Как получить разрешение на строительство: пошаговая инструкция

Автор:
Евгений Николаевич

Разрешение на строительство подтверждает законность возведения здания или сооружения на земельном участке. Юридически это удостоверение соответствия проекта техническим, градостроительным и земельным нормам. Возведение ОКС без согласования именуется самовольным и грозит застройщику серьёзными санкциями, включая штрафы и обязательство снести строение за свой счёт.

Реконструкция без согласования также запрещается.
Информация в этой статье актуальна как для возведения новых строений, так и для реконструкции существующих.
Для оформления необходимо:

Заказать ГПЗУ;
Проверить, возможно ли строительство;
Подготовить необходимые документы;
Сформировать пакет бумаг и подать в уполномоченный орган;
Держать контакт с исполнителем о ходе рассмотрения обращения;
Получить разрешение на строительство;
При выдаче отказа — исправить ошибки и обратиться повторно.

Заказать ГПЗУ.

Градплан отражает информацию о земельном участке, в том числе его параметры и действующие ограничения. Конечно, можно заказать план уже после принятия решения о строительстве. Однако в этом случае застройщик лишён дополнительной возможности изучить правовые особенности будущей стройплощадки.
Получается ГПЗУ бесплатно по заявлению в МФЦ, через «Госуслуги» или в местной администрации. Время выдачи около 2-3 недель.
В дополнение к градплану разумно заказать в администрации выписку из ИСОГД. Она отражает, в какую территориальную зону входит надел, какие виды использования доступны и прочие ограничения. Выписка может быть как бесплатной, так и платной – всё зависит от муниципального образования.
После получения ГПЗУ и письма из ИСОГД возможно переходить к следующему пункту.

Проверить, возможно ли строительство.

Подготовка к любой стройке требует финансовых и временных вложений. Их реально снизить, если предварительно провести подробный анализ возможности строительства. Это поможет избежать ситуации, когда застройщик оплатил разработку дорогостоящих документов для получения разрешения, а ему был вынесен обоснованный отказ из-за нарушения норм законодательства.

Моменты, которые мы рекомендуем проверять всегда:

Находится ли земельный надел в собственности или аренде на законных основаниях. Если аренда скоро закончится, то разумно сначала её продлить, так как разрешение выдаётся не далее предельного срока владения землёй.
Разрешены ли ОКС согласно договору аренды. В соглашении бывает прописано, что допускается размещение только временных и некапитальных строений.
Находится ли земельный надел на особо охраняемых природных территориях, в оползневых зонах, зонах подтопления и затопления. У таких территорий особенный режим использования, часто запрещающий строительную деятельность.
Входит ли зона застройки в ЗОУИТ. Если да, то нужно изучать содержание запретов. Например, при вхождении в ЗОУИТ промышленного предприятия рядом не исключается запрет на возведение объектов образования и медицины или жилых домов.
Хватит ли площади участка для размещения минимально необходимого количества парковочных мест. Для этого анализируются местные нормативы градостроительного проектирования. Для разных типов зданий количество парковок разнится.
В какую подзону приаэродромной территории ближайшего аэропорта входит земля, и разрешается ли там расположение определённой недвижимости.
Соблюдаются ли градостроительные регламенты для желаемой конфигурации здания или линейного сооружения.

Про соблюдение регламентов стоит сказать подробнее. Это главный и наиболее часто встречающийся момент, который мешает новому строительству. Градостроительные регламенты являются составной частью Правил землепользования, принятых в муниципалитете.

С юридической стороны это набор требований к назначению строящихся объектов, их предельным параметрам и конфигурации.
Поэтому стоит открыть самую свежую версию Правил (или письмо из ИСОГД) и соотнести показатели будущего строительства с нижеприведёнными параметрами:

Вид разрешённого использования. Закрепляет, какую именно недвижимость можно строить: магазин, больницу, автомойку и т.д. Если текущий ВРИ не сходится с желаемым, то возможно его изменить в соответствии с перечнем, закреплённом в градостроительном регламенте. Это отдельная процедура, в которой действия зависят от того, какой это ВРИ: основной или условный.
Максимальная площадь застройки. Выражается в процентном соотношении от всего участка. Не стоит путать площадь застройки и общую площадь. В первом случае, – это площадь первого этажа по периметру стен, а во втором – всех этажей.
Минимальный процент озеленения. В процентах показывает, какая часть участка должна отводиться под газоны, кустарники или деревья.
Отступы от лицевой и остальных границ участка. Иногда запрещается строительство ближе, допустим, 5 метров от забора.
Высота застройки. В зависимости от месторасположения максимальный параметр может быть как 10 метров в историческом центре, так и вовсе не ограничен на окраине.
Минимальный процент остекления фасада на лицевой стороне. Считается, что такая норма защищает среду от появления зданий, выходящих на улицу, без окон.

Подготовить необходимые документы.

Некоторые бумаги, необходимые при подаче заявления, разрабатываются достаточно долго. Поэтому их стоит готовить заблаговременно, сразу после принятия решения о допустимости строительных работ.
Проектная документация и инженерные изыскания. Срок разработки в среднем от 2 до 4 месяцев. Во время изыскательских и проектных работ важно соблюдение профильных сводов правил, подходящих для конкретного типа строения.

В нашей практике подрядчики-проектанты нередко допускали ошибки в содержании или подходили поверхностно к задаче.
С 2024 года изменились требования к составу проекта и изысканий: в связи с вышеуказанным нелишним будет юридический анализ после итогового оформления подрядчиком.
В некоторых случаях (ст. 49 ГрК РФ) законодательство обязывает получить заключение экспертизы о соответствии проекта. Это также означает дополнительное увеличение сроков.
Технические условия на подключение к сетям. Присоединение к электричеству, газу, воде или канализации происходит посредством получения ТУ. Срок выдачи ТУ до одного месяца, однако период их действия также небольшой – в среднем, 1-2 года.

Поэтому важно успеть окончить строительные работы и ввести коммуникации до истечения срока действия.
Согласование с аэродромами. Поскольку появление ОКС может влиять на безопасность полётов, предусмотрено обязательное получение согласия военных и гражданских аэропортов. Процедура неоднородна, и порядок действий зависит от месторасположения.

К примеру, получение согласований от крупных федеральных аэропортов не нужно, если у них установлена ПАТ с разделением на подзоны и сектора.
Отклонение от предельных параметров строительства. В случае, если имеется желание отойти от действующих регламентов и, например, увеличить процент застройки или снизить площадь озеленения, получается постановление с согласованием таких отклонений.
Это неполный перечень – мы перечислили лишь наиболее популярные бумаги, которые надо оформлять заранее. Полный список приведён далее.

Сформировать пакет бумаг и подать в уполномоченный орган.

Форма заявления стандартная. Как правильно заполнить обращение, мы рассказывали в отдельной публикации:

Важнее сконцентрироваться на подготовке приложений к заявлению. В зависимости от специфики их количество отличается — исчерпывающий перечень закреплён в ст. 51 ГрК РФ:

Паспорт;
Доверенность (для представителей);
Правоустанавливающие документы на землю (выписка из ЕГРН).
Соглашение об установлении сервитута (при необходимости);
Градостроительный план (для ОКС);
Проект межевания (планировки) территории для линейных объектов;
Проектная документация и результаты инженерных изысканий;
Заключение экспертизы (при необходимости);
Постановление на отклонение от предельных параметров (при необходимости);
Согласование строительства с аэродромами;
Технические условия на подключение к коммуникациям;
Согласия от совладельцев, если производится реконструкция здания, находящегося в общей собственности;
Согласие на обработку персональных данных;
Акт влияние работ на объект культурного наследия (если затрагиваются несущие конструкции ОКН).

Подаются документы одним из 4 способов:

При личном обращении в госорган;
МФЦ;
Почтовое отправление;
Онлайн на портале «Госуслуги».

Держать контакт с исполнителем о ходе рассмотрения обращения.

После направления бумаг важно уточнить, есть ли проблемы по делу. Примерный порядок действий через 2-3 дня после подачи:

Позвонить в приёмную органа, куда подавалось обращение, и спросить номер телефона исполнителя;
Связаться с ним и поинтересоваться, проводился ли им анализ и есть ли негативные моменты, по его мнению;
Если ответить на поставленные вопросы специалисту не удалось, поинтересоваться, когда позвонить в следующий раз.

Почему важно взаимодействовать с чиновниками: нередко изучение обращения откладывают на последний момент, а затем, чтобы уложиться в 5-дневный срок, сразу принимают решение. И если что-то не так, просто выдают отказ без углубления в детали.

Получить разрешение на строительство.

О готовности позвонят на тот номер телефона, который указан в заявке. Результат готовится на бумажном носителе или в форме электронного образа с прикрепленной ЭЦП. Всё зависит от того варианта, который был выбран первоначально.
Чтобы забрать разрешение, с собой следует взять оригинал паспорта гражданина РФ и доверенность, если это делает представитель.
Мы хотели бы напомнить, что для объектов, обязательных к надзору со стороны органов строительного контроля, как минимум за 7 дней до старта стройки обязательно подать извещение о начале строительства.

При выдаче отказа — исправить ошибки и обратиться повторно.

Оснований для отказа много. Главными из них являются:

Нарушены требования к форме заявления и комплекту приложений;
Заявитель не является правообладателем;
Проект нарушает действующие нормы в области градостроительства или требования ГПЗУ;
Несоответствие ВРИ земли планируемому назначению здания или сооружения.

Обращаться повторно можно без ограничения по количеству раз. Важно исправить допущенные ошибки. Отказ всегда можно оспорить в суде в рамках административного судопроизводства, если акт действительно нелегитимен.

Как получить разрешение на строительство дома: алгоритм

Автор:
Евгений Николаевич

Порядок оформления возведения частных домов существенно отличается от аналогичной процедуры для иных зданий и сооружений. В первую очередь, он гораздо проще и требует минимального комплекта документов. Вместе с тем, есть нюансы, которые необходимо знать. В настоящее время предусмотрено 2 варианта регистрации: через письмо о планируемом строительстве и по «дачной амнистии».

Разберём оба способа.
Сразу оговоримся, что получение именно разрешения не требуется – для ИЖС оно отменено в 2019 году. Однако в тексте мы будем для понимания использовать оба термина.
Детально процедуры выглядят следующим образом:

Проверить законность размещения дома;
Построить и оформить ИЖС по дачной амнистии.

Оформить уведомление о планируемом строительстве;
Осуществить возведение ИЖС;
Получить уведомление о соответствии вновь построенного дома;
Зарегистрировать право в Росреестре.

Проверить законность размещения дома.

Возвести индивидуальный жилой дом можно не на любой земле. Есть несколько юридических нюансов, которые требуется проверить:

Вид разрешенного использования «для ИЖС». Узнать текущий ВРИ можно в выписке из ЕГРН, а посмотреть перечень доступных видов – в Правилах землепользования (ПЗЗ) своего населённого пункта. Возможно, предварительно придётся сменить ВРИ.
Отступы от границ участка. Согласно ПЗЗ, должно соблюдаться минимальное расстояние от «забора» до нового жилого дома. Точные параметры возможно посмотреть в заказанном ГПЗУ, письме из ИСОГД или самостоятельно в тексте ПЗЗ. При дачной амнистии отступы не влияют на успех регистрации, однако их нарушение может повлечь судебные тяжбы в дальнейшем по иску органов власти или соседей.
Расположение в приаэродромной территории аэропорта. Крупные аэропорты гражданской авиации разделяют свою территорию на зоны и сектора – в некоторых из них запрещено любые строительные работы.

Построить и оформить ИЖС по дачной амнистии.

Упрощённый порядок позволяет возвести строение абсолютно без получения разрешений и сразу зарегистрировать после окончания. Совсем недавно она продлена до 1 марта 2031 г.
Процедура законна в следующих случаях:

Тип возводимого здания – частный дом, сарай, баня или иное хозяйственное строение на земле для ИЖС.
При возведении не используются средства материнского капитала, а также ипотека.

Последовательность действий весьма простая: после окончания строительных работ у кадастрового инженера заказывается разработка технического плана дома. В течение примерно 1 недели документ будет готов. Стоимость начинается от 3 000 рублей и зависит от площади, этажности и конфигурации.

Затем в Росреестр подаётся заявление для проведения сразу 2 действий в отношении вновь возведённого объекта: учёта и регистрации прав. Оно дополняется приложениями:

Технический план (формат — компакт-диск);
Паспорт и доверенность (при необходимости);
Акт на землю, подтверждающий собственность или аренду;
Подтверждение транзакции по оплате государственной пошлины (квитанция, чек и т.п.) в сумме 350 рублей.

Форма подачи бумаг: как непосредственно в офисе регистрирующего ведомства, так и в любом МФЦ региона. На работу отводится 7-10 дней. В итоге собственнику выдаётся выписка из ЕГРН с отражением прав на объект.

Оформить уведомление о планируемом строительстве.

Если была выбрана дачная амнистия, то дальнейшие шаги, описываемые здесь и далее, не нужны. Уведомительный порядок с практической точки зрения нужен, если используются кредитные средства или материнский капитал, поскольку без официального разрешения Пенсионный фонд РФ или банк не выплатят гражданину деньги. Он носит более формальный характер – местная администрация проверяет возможность размещения ИЖС с градостроительной точки зрения.
Как заполнять заявление, мы описывали в одной из публикаций блога:

Список приложений относительно компактный:

Правоустанавливающие акты на землю;
Копии паспорта и доверенности;
Согласования с собственниками аэродромов.

Последний пункт представляет наибольшую сложность, так как единой и унифицированной процедуры не предусмотрено. Сначала составляется перечень военных и гражданских аэропортов, в приаэродромную территорию которых входит зона застройки. Затем из них выбираются те, с которыми требуется согласование.
Командирам воинских частей, отделениям ДОСААФ, авиастроительным предприятиям или иным собственникам аэропортов направляются заявки с просьбой предоставить письменное согласие размещения здания. К обращению прилагается технический отчёт с расчётом географических координат будущего дома, а также иногда градплан и заключение СЭС. Срок согласования в среднем один месяц.

У чиновников имеется 7 дней для принятия решения. При нахождении ИЖС на особо охраняемой территории потребуется не более 20 суток. При положительном результате имеются правовые основания для начала стройки в течение 10 лет, пока документ имеет силу.

Получить уведомление о соответствии построенного дома.

Итак, здание построено. Необходимо составить ещё одно уведомление – теперь об окончании строительства. Образец оформления приведён нами в рамках отдельной публикации:

К заявлению, кроме стандартных паспорта и доверенности, прилагаются:

Правоустанавливающий акт на земельный участок;
Копия первого уведомительного письма;
Технический план от инженера на компакт-диске.

Подача осуществляется как через МФЦ, так и сразу в уполномоченный орган (ими могут быть местная администрация или региональный Минстрой). У специалистов 7 дней на принятие решения. При положительном исходе заявителю выдаётся письмо о соответствии, которое подтверждает легитимность возведения дома.

Осталось только внести сведения о нём в регистрирующее ведомство.

Зарегистрировать право в Росреестре.

Подаётся одно заявление сразу на учёт и регистрацию. Размер государственной пошлины – 350 рублей. Документацию можно передать как в МФЦ, так и в отделе Росреестра.
К обращению прикладываются:

Техплан;
Квитанция об оплате суммы пошлины;
Второе уведомление от администрации.

Срок обработки бумаг – 7-10 рабочих суток. Результатом является выписка, подтверждающая зарегистрированные права на дом.