Цель любой реконструкции – улучшение состояния и эксплуатационных характеристик здания. Собственники организуют работы в личных целях и за свой счет, но процесс реализации строительных проектов может затронуть интересы и права других граждан. В целях обеспечения законности действий владельцев и безопасности окружающих, государство контролирует этот процесс. Сегодня все без исключения собственники недвижимости обязаны получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, причем, документ должен быть на руках до начала запланированных работ.
Мы расскажем, как ускорить оформление разрешительной документации и избежать проблем с правосудием.
Для чего собственнику разрешение на реконструкцию
Право собственности предполагает наличие определенных правомочий. Владелец пользуется и распоряжается недвижимым имуществом по своему усмотрению. Об этих привилегиях собственники знают, но некоторые полагают, что с момента покупки и регистрации нежилого задания, они могут делать с ним все, что угодно.
Это ошибочное мнение. Пользоваться строительным объектом можно, но любые реконструкционные работы нужно согласовывать и официально оформлять.
Планируя мероприятия по видоизменению здания, владельцы сталкиваются с необходимостью собирать большое количество документов и ходить по кабинетам разных инстанций. Подготовка требует времени и денежных вложений, поэтому многие идут на риск и начинают реконструкционные работы, не заручившись необходимыми бумагами. В этом нет ничего противозаконного, так как пользоваться зданием можно без разрешительных документов, а реконструкцию узаконить позже.
Прямые запреты для эксплуатации не действуют, но если собственник собирается сразу продать, заложить и сдать недвижимость в аренду, сделка будет аннулирована.
При реконструкции нежилых объектов меняются технические характеристики сооружения. Они будут существенно отличаться от уже имеющихся данных, которые были ранее зафиксированы в органах Росреестра. Подтвердить свой статус владелец не сможет.
Реконструкция будет признана незаконной, а собственнику придется долго доказывать и отстаивать права в судебном порядке. Во избежание подобных проблем рекомендуем следовать законодательным нормам и получать разрешительные документы до того, как реконструкционные мероприятия будут начаты.
Когда разрешения обязательны
Прежде чем тратиться на сложную дорогостоящую реконструкцию и собирать документы для оформления разрешения, выясните, нужен ли документ в вашей ситуации. Часто владельцы путают реконструкционные работы с перепланировкой. Во время реконструкции меняются границы строения.
Здание может быть надстроено, увеличено или уменьшено, дополнено тамбурами, этажами, пристройками. Что касается перепланировок, данный вид строительных работ касается только преобразований внутренней части объекта и не предполагает серьезных изменений площади.
Важно знать! Разрешение на реконструкцию не дает права на перепланировку. И наоборот, получение одобрения на перепланировочные работы к реконструкции не имеет отношения.
После получения официального разрешения собственник вправе выполнять следующие виды строительных и монтажных работ:
- сокращать или увеличивать количество этажей;
- ремонтировать фасад;
- пристраивать к объекту дополнительные строения;
- обустраивать чердак и мансарду;
- усиливать опорные конструкции;
- устанавливать и менять расположение коммуникаций;
- переделывать постройку под коммерческую недвижимость.
Окончательный вариант обновленного объекта необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если этого не сделать, собственника могут привлечь к административной ответственности и лишить права распоряжаться недвижимым имуществом в полном объеме.
Какие нужны документы
Чтобы получить разрешение, собственник должен собрать и предоставить в соответствующие органы правильно оформленные документы. В необходимый набор входят:
- паспорт РФ;
- правоустанавливающие документы;
- поэтажный план здания;
- заявления в инстанции;
- подробный проект реконструкции;
- топографический план участка, на котором расположен объект недвижимости;
- заключение о техническом состоянии;
- письменное разрешение других собственников, если помещение располагается в многоквартирном доме.
Законодательные акты часто меняются и дополняются. Перечень документов желательно уточнить.
Этапы согласования
Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры. При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию.
Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.
После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.
На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления.
Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.
Собственник должен быть готов к денежным расходам. В основном, они связаны с оплатой государственных пошлин, услуг специалистов, составляющих проектную документацию и занимающихся оформлением технического паспорта в БТИ.
Когда в реконструкции могут отказать
Обращение заявителя рассматривается в течение 10 суток. По истечении срока владельцу выдают письменное разрешение на реконструкцию либо сообщают об отказе с указанием причины. Их может быть много:
- неполный пакет документов;
- неточности, ошибки в проектной документации;
- несоответствие планируемых работ требованиям реконструкции;
- недопустимость выполнения некоторых работ, связанная с нарушениями строительных и санитарных норм и т. д.
При отсутствии причин отказа собственник может обжаловать отрицательное решение через суд. Для этого необходимо собрать справки, подтверждающие, что в проектной документации нет ошибок и собственник прошел все этапы согласования.
Если пояснения обозначены, а выявленные несоответствия и ошибки можно устранить, владелец недвижимости имеет право повторно обращаться в уполномоченный орган.
Ответственность за самовольную реконструкцию
Проверяющие инстанции очень серьезно относятся к конструкционным работам нежилых помещений. За самовольные постройки нарушителей наказывают солидными штрафами. По статье 9.5 КоАП физические лица обязаны заплатить от 2 до 5 тыс. руб.
Денежные штрафы для юридических лиц составляют от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Деятельность компании могут приостановить на 3 месяца.
Если в судебном порядке будет доказано, что реконструкция произведена с нарушениями и без согласования, собственника обяжут вернуть зданию первоначальный вид. В таких случаях судьи руководствуются ст. 222 ГК.
РФ о самовольной постройке.
Заключение
Процедура согласования и получения разрешительных документов нежилых объектов проходит сложнее и дольше, чем жилых помещений. Собственникам предъявляется больше требований. Приходится узнавать, кто выдает документы, ходить по инстанциям, собирать документы, контролировать правильность их оформления, изучать законодательную базу и т. д. На это уходит очень много времени. Если учесть, что возможны неприятные неожиданности в виде отказов, все усилия могут оказаться бесполезными.
Чтобы свести риски к минимуму и заручиться гарантиями получения положительного решения, рекомендуем обращаться к юристам. Опыт и практика профессионалов в решении подобных вопросов помогут получить разрешение независимо от масштабности реконструкции.
Позиция Росреестра по вопросу применения постановления Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816
Управление Росреестра по Пермскому краю направило для сведения копии писем Росреестра от 04.02.2021 № 14- 0667-ГЕ/21 и Департамента разрешительной деятельности и контроля Минстроя России (далее – Департамент) от 02.04.2021 № 13183-СГ/08 по вопросу применения постановления Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее – Постановление 1816) в связи с осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении сооружений, включенных в утвержденный названным постановлением перечень случаев, при которых для их строительства, реконструкции не требуется получения разрешения на строительство.
Постановлением 1816 расширен перечень случаев, когда для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории и когда разрешение на строительство объектов капитального строительства не требуется.
Согласно разъяснениям Департамента в случае, если в соответствии с Постановлением № 1816 для строительства объекта капитального строительства не требуется получение разрешения, однако до дня вступления его в силу застройщиком подготовлена проектная документация, проведена экспертиза такой проектной документации, получено разрешение на строительство объекта капитального строительства и осуществляются работы по его возведению, введение в эксплуатацию указанного объекта должно осуществляться по правилам, действовавшим до дня вступления в силу постановления № 1816.
В то же время в случае, если до дня вступления в силу Постановления № 1816 застройщиком возведен объект капитального строительства, сведения о котором внесены Единый государственный реестр недвижимости (указанный объект зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства), реконструкция такого объекта капитального строительства после вступления в силу постановления № 1816, по мнению Департамента, должна осуществляться по правилам, установленным Градостроительным кодексом Российской Федерации с учетом исключений, установленных Постановлением №1816.
— Письмо Управления Росреестра по Пермскому краю от 06.05.2021 №7570-2.7@
— Письмо Минстроя от 02.04.2021 №13183-СГ/08
— Письмо Росреестра от 04.02.2021 №14-0667-ГЕ/21 (в Минстрой)
| Имя файла | Размер | Дата публикации | Дата обновления |
|---|---|---|---|
| Письмо Управления Росреестра по Пермскому краю от 06.05.2021 №[email protected] | 160.4 Kb | 11.05.2021 18:44 | 11.05.2021 18:44 |
| Письмо Минстроя от 02.04.2021 №13183-СГ_08.PDF | 137.1 Kb | 11.05.2021 18:44 | 11.05.2021 18:44 |
| Письмо Росреестра от 04.02.2021 №14-0667-ГЕ_21 (в Минстрой).PDF | 4.4 Mb | 11.05.2021 00:00 | 11.05.2021 18:44 |
Разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимые документы, объекта капитального и линейного 2024
Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2020 г. № 1816
МОСКВА
Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, перечня случаев, при которых для создания горных выработок в ходе ведения горных работ не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации
(Наименование в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.12.2022 № 2344)
(В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 13.07.2021 № 1173, от 15.11.2021 № 1945, от 19.12.2022 № 2344, от 10.02.2023 № 192)
В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 41 и пунктом 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории;
перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство;
перечень случаев, при которых для создания горных выработок в ходе ведения горных работ не требуется получение разрешения на строительство; (Дополнение абзацем — Постановление Правительства Российской Федерации от 19.12.2022 № 2344)
изменения, которые вносятся в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 50, ст. 7089; 2016, № 19, ст. 2706; 2018, № 28, ст. 4227) .
2. Признать утратившими силу:
постановление Правительства Российской Федерации от 7 марта 2017 г. № 269 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2017, № 12, ст. 1715) ;
постановление Правительства Российской Федерации от 17 августа 2019 г. № 1064 «Об определении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2019, № 34, ст. 4896) .
Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин
УТВЕРЖДЕН постановлением Правительства Российской Федерацииот 12 ноября 2020 г. № 1816
ПЕРЕЧЕНЬ случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории
(В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 15.11.2021 № 1945, от 10.02.2023 № 192)
1. Строительство, реконструкция:
объектов, являющихся линейными, указанных в абзацах втором — седьмом, девятом — тринадцатом и пятнадцатом перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2020 г. № 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 192)
газопроводов с проектным рабочим давлением не более 1, 2 мегапаскаля. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.11.2021 № 1945)
2. Строительство, реконструкция объекта капитального строительства, проектируемого в составе линейного объекта, при одновременном соблюдении следующих условий:
строительство, реконструкция объекта капитального строительства осуществляется в существующих границах земельного участка, на котором размещен линейный объект, либо в границах сервитута или публичного сервитута, установленного в целях размещения линейного объекта;
строительство, реконструкция объекта капитального строительства не требует изменения границ зон с особыми условиями использования территорий, установленных в связи с размещением линейного объекта;
общая площадь объекта капитального строительства не превышает 1500 кв. метров, высота не превышает 12 метров, количество этажей не превышает 2 этажей.
3. Строительство, реконструкция электрических сетей, сетей связи, сетей инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения) , размещение которых осуществляется внутри одного квартала, одного микрорайона.
4. Строительство, реконструкция в границах полосы отвода автомобильных дорог подъездов, съездов и примыканий, в том числе переходно-скоростных полос, к объектам дорожного сервиса и (или) автомобильных дорог, для строительства, реконструкции которых не требуется получение разрешения на строительство.
_____________
УТВЕРЖДЕН постановлением Правительства Российской Федерацииот 12 ноября 2020 г. № 1816
ПЕРЕЧЕНЬ случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство
(В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 13.07.2021 № 1173, от 10.02.2023 № 192)
линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи;
линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов;
тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1, 6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150°C включительно;
водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм;
линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм;
линейных объектов, размещаемых пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населенных пунктов;
отдельно стоящих ветроэнергетических установок высотой менее чем 250 метров, а также солнечных батарей;
автомобильных дорог IV и V категории;
объектов капитального строительства, являющихся элементами обустройства автомобильных дорог и (или) защитными дорожными сооружениями и размещаемых в полосе отвода автомобильных дорог;
местных улиц, местных дорог, проездов улично-дорожной сети сельских поселений;
пешеходных улиц и площадей городов;
парковых дорог, проездов, велосипедных дорожек;
объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1, 2 мегапаскаля включительно; (Дополнение абзацем — Постановление Правительства Российской Федерации от 13.07.2021 № 1173)
трамвайных путей, контактных сетей трамвайных линий. (Дополнение абзацем — Постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 192)
____________
УТВЕРЖДЕН постановлением Правительства Российской Федерацииот 12 ноября 2020 г. № 1816
ПЕРЕЧЕНЬ случаев, при которых для создания горных выработок в ходе ведения горных работ не требуется получение разрешения на строительство
(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.12.2022 № 2344)
1. Создание поисковых и разведочных горных выработок, предусмотренных проектной документацией на осуществление регионального геологического изучения недр, геологического изучения недр, включая поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, разведки месторождений полезных ископаемых.
2. Создание горных выработок, предусмотренных техническими проектами разработки месторождений полезных ископаемых, образующихся на объектах добычи полезных ископаемых после ввода таких объектов в эксплуатацию и регистрации их в государственном реестре опасных производственных объектов.
3. Создание открытых горных выработок для добычи общераспространенных полезных ископаемых с целью производства строительных материалов, предусмотренных техническими проектами разработки месторождений полезных ископаемых.
(Дополнение перечнем — Постановление Правительства Российской Федерации от 19.12.2022 № 2344)
____________
УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерацииот 12 ноября 2020 г. № 1816
ИЗМЕНЕНИЯ, которые вносятся в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов
1. Пункт 9 изложить в следующей редакции:
«9. Защитные сооружения гражданской обороны, сооружения инженерной защиты, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.».
2. В пункте 18 слова «на дворовых территориях многоквартирных жилых» заменить словами «на придомовых территориях многоквартирных».
3. Пункт 24 дополнить словами «, палатки и лотки, размещаемые в целях организации сезонных ярмарок, на которых осуществляется реализация продуктов питания и сельскохозяйственной продукции».
4. Дополнить пунктом 31 следующего содержания:
«31. Площадки для размещения строительной техники и строительных грузов, если проектом организации строительства размещение таких площадок предусмотрено за границами земельного участка, на котором планируются и (или) осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также некапитальные строения, предназначенные для обеспечения потребностей застройщика (мобильные бытовые городки (комплексы производственного быта) , офисы продаж) .».