7 сентября 2024 Регистрация Войти
9 октября 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
18 сентября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право В случае реконструкции блокированного жилого дома, необходим ли проект реконструкции (выданный соответствующей проектной организацией), как для многоквартирного дома, либо нет, как в случае с индивидуальным живым домом? А также в случае реконструкции дома блокированной застройки заявитель подает заявление о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) либо уведомление о планируемом строительстве (реконструкции)?
В случае реконструкции блокированного жилого дома, необходим ли проект реконструкции (выданный соответствующей проектной организацией), как для многоквартирного дома, либо нет, как в случае с индивидуальным живым домом? А также в случае реконструкции дома блокированной застройки заявитель подает заявление о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) либо уведомление о планируемом строительстве (реконструкции)?
11 ноября 2022
В соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Согласно п. 1, 2, 4, 7 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных п. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом», Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос».
К указанному заявлению прилагаются документы и сведения, приведенные в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.
В перечень необходимых документов и сведений входят материалы проектной документации (смотрите подп. 3 п. 7 ст. 51 ГрК РФ).
Важно отметить, что в силу подп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
После завершения реконструкции застройщик запрашивает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство.
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, указанные в п. 3 ст. 55 ГрК РФ.
Отметим, что положения ст. 51.1 ГрК РФ на дома блокированной жилой застройки не распространяются.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»: Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.
Решение Синарского районного суда г. Каменск-Уральского Свердловской области от 11 сентября 2017 г. по делу N 2а-1319/2017: жилые дома блокированной застройки не относятся к объектам недвижимости, при осуществлении строительства, реконструкции которых не требуется получать разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Также рекомендуем для ознакомления интернет-источник Блокированная жилая застройка: новый статус домов (блоков) с 1 марта 2022 года (Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12637.htm): Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. Применяются общие правила: подготовка собственником: материалов для получения ГПЗУ, проектной документации; получение разрешений: на строительство объекта, на ввод объекта в эксплуатацию.
Документом-основанием внесения в ЕГРН новых характеристик дома блокированной жилой застройки будет являться технический план на здание.
Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 марта 2022 г. N 14-2287-ТГ/22 О реализации статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ;
— письмо Министерства экономического развития РФ от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»;
— письмо Министерства экономического развития РФ от 20 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-4621 «Относительно изменения назначения здания, раздела здания, жилых домов блокированной застройки»;
-Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 «О рассмотрении обращения»;
— Письмо Министерства экономического развития РФ от 28.11.2013 г. N Д23и-5649 «Об отнесении объектов недвижимости к жилому или многоквартирному дому, размещении домов блокированной застройки на одном земельном участке»;
— Письмо Министерства экономического развития РФ от 17.10.2011 г. N ОГ-Д23-1694 «О статусе жилого дома блокированной застройки»;
— Таунхаус — МКД или жилой дом блокированной застройки? (Н.Н. Максимова, журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 12, декабрь 2016 г.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван
Ответ прошел контроль качества
18 октября 2022 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Узаконивание реконструкции объектов капитального строительства в 2024 году
Когда вы решите самовольно осуществить реконструкцию объекта недвижимости, помните, что может произойти рано или поздно такая ситуация, когда появляется реальная угроза сноса вашего объекта.
Тогда возникает необходимость в оперативном узаконивании уже произведенной реконструкции.
Что подразумевает под собой реконструкция
Согласно градостроительному законодательству РФ реконструкция представляет собой проведение определенных изменений в размерах.
Реконструкция происходит в виде:
- смена главной цели объекта;
- замена непригодных конструкций или их полное восстановление;
- изменение отдельных частей объекта (например, расширение площади, увеличение этажей, уменьшение высоты потолков).
Все изменения, затрагивающие непосредственно фасадную часть, согласовываются в МосКомАрхитектуре. Произвести реконструкцию возможно по решению только собственника, при этом если их несколько, тогда придется получить согласие каждого владельца.
Благодаря нашему многолетнему опыту работы, можем сказать, что узаконивание самовольной реконструкции является довольно часто заказываемой услугой, именно поэтому наши сотрудники уже легко ориентируются во всех подобных вопросах.
Комментарий эксперта. Довольно часто проводят реконструкцию без согласования и получения соответствующих разрешений. За самовольную реконструкцию грозит вменение административной ответственности, если быть точнее — штраф, также объект в скором времени будет снесен.
Ответственность за самовольную реконструкцию
Как уже выяснилось, когда вы без получения специального разрешения проводите определенные строительные работы, то такая незаконная реконструкция здания будет считаться самовольной.
Самострои запрещены законодательством Российской Федерации, соответственно может грозить ответственность. Согласно КоАП РФ санкция наступает по статье 9.5, то есть штраф в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей.
Помимо этого, при вынесении предписания госорганами процесс строительства приостанавливается. Прежде чем что-то возводить, нужно получить разрешение на реконструкцию нежилого здания.
В связи с тем, что законодатель запрещает возводить самовольные постройки, соответственно порядок их узаконивания не урегулирован ни в одном нормативно-правовом акте.
Однако, если вы все же выполнили строительные работы, то можно попробовать пройти процесс узаконивания в суде. Но одному вам может быть непросто, так как стоит обращать внимание на многие нюансы, поэтому вам может понадобиться помощь специалистов в области проектирования и права.
Перечень объектов, которые относятся к самовольной реконструкции:
- нет проекта реконструкции;
- не получено разрешение на реконструкцию;
- строительные работы осуществлены с нарушениями действующего законодательства;
- не была пройдена стадия согласования;
- данные не поданы в ЕГРН для постановки на кадастровый учет.
В качестве юридических последствий помимо ответственности выступает невозможность в дальнейшем владельцу распоряжаться недвижимостью в сфере заключения гражданско-правовых договоров (аренда, дарение).
Порядок узаконивания реконструкции
Легализация самостроя — это его узаконивание после непосредственного проведения строительных работ, по-другому это незаконная реконструкция нежилого здания. Конечно намного проще заранее позаботиться о том, что осуществить получение разрешение на реконструкцию объекта, чтобы избежать подобных проблем.
Практика выработала конкретные правила узаконивания. Для этого следует пройти минимум три основных этапа:
- заказ инженерных изысканий;
- заказ проекта;
- проведение экспертизы.
Вообще местные градостроительные органы скорее всего откажут в узаконивании, будьте готовы к тому, что придется пойти в суд. Рекомендуем сохранить копию заявления, чтобы приложить к документам при подаче в судебные органы.
В большинстве случаев суд тоже отказывает, однако, есть небольшой процент вероятности, что удастся узаконить самовольную реконструкцию, а “СМВ ГРУПП” в этом поможет.
В-первую очередь нужно доказать суду, что при проведении строительных работ были соблюдены все СНиПы, ГОСТы, СП и иные нормы безопасности.
Потребуется заказать технический план, на основании чего внести вновь полученные сведения в ЕГРН посредством Росреестра или МФЦ. Для вашего удобства добавим ссылку на официальный сайт федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии https://rosreestr.gov.ru.
Комментарий эксперта. Завершающей стадией является получение выписки из ЕГРН, что подтверждает успех в узаконивании возведенной реконструкции.
Почему суд может отказать в узаконивании
Причин, по которым суд может отказать, несколько. Мы перечислим наиболее частые из них:
- не хватает соответствующих документов;
- документы имеются, но они заполнены с нарушением;
- допущены нарушения действующего законодательства РФ в данной области;
- отсутствие проекта;
- не получено разрешение;
- не пройдено согласование реконструкции здания;
- проектировщик не состоит в СРО;
- не проведена экспертиза, либо ее результаты отрицательны.
Для совершения узаконивания судом придется привлечь высококвалифицированного проектировщика, которого вы можете найти в “СМВ ГРУПП”. В любом случае после одобрения и утверждения судом законности самовольной реконструкции необходимо внести данные в ЕГРН. Как уже говорилось, получение выписки является заключительной стадией.
Комментарий эксперта. Наши сотрудники помогут в решении подобных вопросов, а также будут представлять ваши интересы во время судебного процесса.
Предписание госинспекции
В 1994 году появилась государственная инспекция по недвижимости, тогда местные органы власти передали туда свои контролирующие полномочия. Давайте разберемся, чем же они занимаются:
- рассматривают заявления граждан и организаций;
- проводят проверки (планово и внепланово);
- выявляют самострои, самовольные перепланировки, реконструкций;
- определяют, что объект относится к категории — незаконная пристройка;
- выносят представление о сносе объекта недвижимости;
- ведут административные дела в суде;
- согласуют и выдают разрешения.
Почему госинспекция выносит предписание
Причин может быть множество. Вынесение данного документа происходит в ходе проведения плановых и внеплановых проверок.
Заказчики компании «СМВ ГРУПП» много раз сталкивались с вынесением предписания, что обычно служило основанием для начала процедуры узаконивания самовольной реконструкции объекта капитального строительства.
Итак, разберемся с причинами:
- не заказали проект реконструкции;
- не получили разрешение на реконструкцию в Москве или СПБ;
- допустили любого рода ошибки в правоустанавливающих документах;
- нет заключения эксперта или оно не является положительным;
- нарушены правила безопасности, строительства и т.д.;
- допущены нарушения согласно налоговому законодательству РФ.
Комментарий эксперта. Решение госинспекции по поводу сноса объекта можно оспорить в суде, но для этого требуется помощь квалифицированных специалистов. Поэтому рекомендуем вам обратиться к проектировщику, желательно, который знает закон и сможет отстоять ваши интересы в суде.
Такой подход поможет избежать сноса и ответственности (уплаты штрафов).
Особенности устранения предписания
К нам много раз обращались за помощью в устранении предписания государственной инспекции. Исходя из личного опыта, делимся некоторыми особенностями и важными нюансами, которые помогут устранить ошибки, описанные в предписании.
К проверке можно заранее подготовиться, особенно если она плановая, и вы точно знаете, когда сотрудники госинспекции придут к вам. Порой можно обойтись наведением порядка в документации, но иногда придется произвести некоторые строительные работы и обязательно преодолеть стадию согласования.
Несколько вариантов устранения предписания:
- изменения в документах, корректировка, переделывание;
- пройти процесс согласования;
- провести работы;
- изменить целевое назначение.
Перечисленные нами варианты являются базовыми, итоговое решение все же зависит от многих индивидуальных обстоятельств. Соответственно, для устранения предписания понадобится собрать пакет документов:
- АГР (если изменения затрагивают фасад);
- заключение комиссии;
- паспорт, подтверждающий безопасность;
- заключение кадастрового инженера;
- документы о согласовании.
Существует и такой документ как заключение о соответствии, где указывается характеристика безопасности и состояние объекта капитального строительства, а также соблюдение законодательных требований.
Когда вы устраните все, что указано в предписании, можете уведомить инспекцию по недвижимости об этом.
Там всегда пишется конкретный срок, к которому необходимо устранить ошибки, если этого не сделать вовремя, то можно получить административную ответственность, то есть штраф.
Список нужных документов
| № | Описание документа | Скачать документ |
| 1 | Технический план | Ссылка для скачивания |
| 2 | Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания) | Ссылка для скачивания |
| 3 | Заявление о кадастровом учете | Ссылка для скачивания |
| 4 | Заявление на проведение экспертизы | Ссылка для скачивания |
| 5 | Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Ссылка для скачивания |
| 6 | Рекомендации по подготовки проектных документов | Ссылка для скачивания |
| 7 | Выписка из ЕГРН | Ссылка для скачивания |
| 8 | Техзадание на реконструкцию | Ссылка для скачивания |
Преимущества выбора “СМВ ГРУПП”
Компания накапливает свой опыт с 2013 года, большинство заказанных проектов “СМВ ГРУПП” выполняет раньше заявленного срока. Одно из наших преимуществ — это годовая гарантия на услуги.
В штате нашей компании есть специалисты с профильным образованием, огромным опытом и подтвержденной квалификацией, что позволило нам закончить уже более 10 000 проектов.
120 компаний продолжают сотрудничать с нами на долгосрочной основе, которым мы предлагаем более 45 видов различных услуг, с которыми можно ознакомиться на сайте.
Кейсы нашей компании по узакониванию реконструкции объектов капитального строительства
Пример 1. Собственник нежилого помещения в торговом центре увеличил его площадь без предварительного согласования. Наши сотрудники смогли через суд узаконить пристрой (самовольную реконструкцию) и избежать вынесение административного штрафа.
Пример 2. Собственник увеличил высоту одного из нежилых помещений в здании, через 3 месяца принял решение об узаконивании, в чем специалисты “СМВ ГРУПП” ему помогли, что увенчалось успехом.
Что нужно для разрешения на реконструкцию в 2024 году
В этом материале мы раскрыли для вас актуальные вопросы, касающиеся реконструкции объектов недвижимости.
Реконструкция — это…
В Градостроительном кодексе РФ сказано, что это изменение параметров здания, его основных частей. Данный вид работ может проводиться на двух видах объектов: капитального строительства и линейный.
Обычно реконструкция подразумевает:
- изменение целевого назначения здания;
- замена или восстановление непригодных элементов;
- изменение частей здания, его параметров (например, этажность, высота, площадь и т.д.).
Если нужно изменить оконные и дверные проемы (размеры, расположение), то согласовывается в комитете по архитектуре и градостроительству города. Так как данные элементы относятся к фасаду здания.
Решение о проведении реконструкции принимает владелец, если их несколько, то необходимо согласие каждого. Это может быть в связи с изношенностью элементов объекта, либо с желанием собственника изменить параметры (например, расшириться).
В многоквартирных домах провести такие работы тоже можно, но это трудно, так как нужно получить 100% согласие всех собственников дома. В удобном табличном формате вы можете увидеть, для каких объектов выдается разрешение и каким органом. Наглядный пример замены несущих конструкций:
| № | Объект | Орган, выдающий разрешение |
| 1 | Объект на участке (связанный с использованием недр) | Федеральный орган управления государственным фондом недр |
| 2 | Атомно Энергетический объект | Роскосмос |
| 3 | Гидротехнические сооружения (аэропорты, иные объекты воздушного и железнодорожного транспорта, оборона государства, линии связи и т.д.) | Уполномоченный орган исполнительной власти |
| 4 | Объект, находящийся на территории, относящейся к лесному фонду РФ | Орган государственной власти по субъекту или местные органы (перед этим требуется экспертиза лесного проекта) |
| 5 | Объект, реконструкция которого планируется на участке особо охраняемой природной зоны | Органы власти (федеральный, региональные, местные) |
| 6 | Многоквартирный дом или нежилое здание | Госстройнадзор |
| 7 | Реконструкция фасада здания | Согласование в Москомархитектуре, при изменении характеристик — Госстройнадзор |
| 8 | Линейные объекты | Госстройнадзор, Ростехнадзор |
| 9 | Опасные промышленные объекты | Госстройнадзор, Ростехнадзор |
В остальных случаях разрешение выдается местными органами по расположению рассматриваемого участка.
Комментарий эксперта. Проводить реконструкцию, не получив разрешения нельзя. Также должен быть проект. В ином случае владельцу грозит административная ответственность и санкция в виде штрафов.
Чтобы исследовать объект, определить меры безопасности, установить пределы воздействия стоит обратиться к проектировщикам.
Порядок получения разрешения на реконструкцию
Этапы выполняемых действий, чтобы получить разрешение и начать строительные работы:
- письменное согласие всех правообладателей (если их несколько);
- выбрать и обратиться в организацию, предоставляющие услуги проектировщика;
- собрать и предоставить эксперту все документы, позволить исследовать объект в натуре;
- получить проект;
- обратиться в организацию и заказать план земельного участка (градостроительный);
- обратиться с собранными документами в Госстройнадзор с заявлением и получить разрешение.
Только после получения разрешения и на его основании можно начать выполнять строительные работы согласно плану.
Обращаем ваше внимание на обязательные инженерные изыскания. Это комплекс работ, направленный на изучение и исследование природных условий и факторов техногенного воздействия. Они проводятся главными инженерами проекта (это может быть организация или ИП).
Главное условие — членство в СРО. Инженерные изыскания нужны для:
- возможности осуществления земляных работ;
- проверка назначения объекта согласно цели постройки;
- описание и обоснование решений в сфере архитектуры и планировки;
- сведения о природных условиях и техногенных факторов воздействия на окружающую среду;
- описание всего строения в целом и отдельных его элементов, пристроек;
- факторы безопасности при проведении строительства;
- расчеты основных элементов объекта, фундамента и т.д.
Чтобы подать документы нужно предоставить проект. Приложением к нему идет пояснительная записка, схема, архитектурные и планировочные решения, организация работ в целом, меры безопасности.
Проект также подлежит экспертизе, так как отсутствие заключения или отрицательный его результат не позволят получить желаемое разрешение.
В статье мы уже говорили о подаче заявления в Госстройнадзор. Помимо заявление нужно собрать некоторые документы:
- проект и соответствующая документация;
- правоустанавливающие документы на здание, землю;
- согласие всех владельцев;
- заключение экспертизы плана;
- градостроительный план (его срок не должен быть более 3 лет);
- копия свидетельства об аккредитации организации, которая проводила экспертизу.
Сейчас подать документы можно проще — через МФЦ, общий срок рассмотрения — 7 дней. Он может быть продлен в зависимости от вида объекта реконструкции. Порой владелец сталкивается с отказом, данное решение можно обжаловать через суд.
Для этого возможно придется еще раз заказывать проект реконструкции. Если решение будет все же положительным, тогда стоит перейти к стадии заключения договора с подрядчику и приступить к началу работ.
После этого наступает стадия ввода в эксплуатацию, пригласить приемочную комиссию, которые составят акт и вновь получить разрешение от Госстройнадзора. Далее обращаемся к кадастровому инженеру, который сделает ТП (технический план). Там отражаются все изменения, на основании чего Росреестр вносит в ЕГРН новые сведения.
Факт внесения новых сведений подтверждается выпиской. Это является завершающей стадией реконструкции.
Комментарий эксперта. Всю реконструкцию можно разделить на три больших этапа, включающих в себя все остальные. Это изыскание, создание проекта и экспертиза.
В компании СМВ “ГРУПП” сотрудники без проблем соберут все документы и создадут проект в соответствии с ГОСТами и СНиПами.
Список полезных документов
В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.
| № | Описание документа | Ссылка для скачивания |
| Технический план | Скачать | |
| Техническое задание на реконструкцию | Скачать | |
| Выписка из ЕГРН | Скачать | |
| Подготовка проектной документации на экспертизу (рекомендации) | Скачать | |
| Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать | |
| Заявление о проведении экспертизы проекта | Скачать | |
| Заявление о кадастровом учете | Скачать | |
| Заявление на выдачу разрешения на строительство | Скачать |
Как согласовать оконченную реконструкцию
Если вы проверили строительные работы с целью реконструкции, то вам грозит административный штраф, так как это запрещено законодательством РФ. Санкция наступает по ст. 9.5 КоАП РФ в виде штрафа в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей.
Также строительство приостанавливается в связи с вынесенным предписанием.
Ни в одном нормативно-правовом акте нет порядка согласования оконченной реконструкции. Если работы уже выполнены в отсутствии проекта и без соответствующих разрешений, то можно попробовать пойти в суд. Правда для этого потребуются эксперты с опытом в области юриспруденции и проектирования.
Тем не менее, чтобы узаконить такую постройку, нужно заказывать инженерные изыскания, проект и проводить экспертизу. Отдавая собранные документы в местные органы, с большей долей вероятности вы получите отрицательный ответ, так как сначала получают разрешение, а потом строят. Тогда сохраните копию заявления и приложите ее к исковому заявлению при обращении в суд.
Часто суд не удовлетворяет иск, но есть шанс добиться успеха, если будет доказано, что вы соблюдали требования безопасности, правила и нормы. И в этом случае также необходимо внести новые данные в ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Но перед этим заказывается технический план у кадастрового инженера.
Когда вы пройдете кадастровый учет, то как владелец объекта получите новую выписку из ЕГРН. Получение выписки из ЕГРН с новыми данными — завершающий этап узаконивания реконструкции.
Комментарий эксперта. Компания СМВ “ГРУПП” много раз брала сложные задачи. Узаконивание уже возведенных реконструкций есть в багаже нашего успешного опыта.
Отказ суда в узаконивании реконструкции
Если согласовать или узаконить реконструкцию не получилось, можно попробовать обратиться с жалобой и оспорить решение в суде.
Мы выделили наиболее частые причины отказа:
- недостаточно документов;
- документы оформлены с ошибками или в целом неправильно;
- нарушение норм, правил и законодательства РФ;
- нет разрешения и (или) проекта;
- проектировщик не является членом саморегулируемой организации;
- отрицательный результат экспертизы и т.д.
Чтобы доказать и обосновать наличие многих важных факторов будет целесообразно привлечь в качестве участника судебного процесса проектировщика. Если иск будет удовлетворен, тогда разрешение можно получить на основании положительного судебного решения. Также нужно помнить о внесении данных в ЕГРН (кадастровый учет) через Росреестр или МФЦ.
Комментарий эксперта. Сотрудники нашей компании окажут поддержку на всех этапах согласования или оспаривания. Также мы можем представлять ваши интересы в суде и помочь оспорить отрицательные решения.
Сроки согласования
Градостроительный кодекс РФ говорит, что выдача разрешения на строительство занимаете не более 7 дней, однако, срок может быть продлен на определенные виды объектов.
Дольше времени занимает экспертиза и сбор соответствующих документов. В срок входят следующие стадии:
- создание проекта всегда занимает больше времени, а также проведение инженерных изысканий, затягивание может быть обусловлено сложными характерными свойствами объекта;
- экспертиза может проходить от 2 до 3 месяцев;
- градостроительный план готовится от 2 до 3 недель;
- согласование с иными организациями также увеличивает время.
К этому всему добавляется ввод в эксплуатацию, акт, технический план и изменения данных в ЕГРН. В итоге общий срок может достигать 6 месяцев.
Комментарий эксперта. У нас в СМВ “ГРУПП” есть услуги в сфере проектирования, также мы поможем собрать документацию для реконструкции. Более подробную информацию предоставят наши менеджеры по телефону.
Предписание государственной инспекции по недвижимости
При появлении данного органа местные органы передали функции в сфере контроля за нежилым фондом и земельными участками. Полномочия осуществляются так:
рассмотрение обращений ведомств, физических и юридических лиц;
- проведение плановых и внеплановых проверок;
- выявление самовольных построек и принятие решения о сносе объекта;
- выявление использования объектов не по целевому назначению;
- ведение административных дел;
- вынесение предписаний.
К их функциям не относится согласование и выдача разрешения.
Причины вынесения предписания
Государственная инспекция недвижимости выносит предписание в ходе проведение плановых и внеплановых проверок.
Их причинами может послужить:
- нет проекта, разрешения на строительство;
- неправильное оформление прав на участок, на котором расположен объект недвижимости;
- отсутствие заключения экспертизы;
- нарушение правил в строительной и градостроительной сфере;
- нарушение налогового законодательства РФ.
Комментарий эксперта. Использование объектов культурного наследия тоже находится под надзором Госинспекции. В таком случае идет взаимодействие с Госстройнадзором и МосКомАрхитектурой.
Порядок устранения предписания Госинспекции
Сотрудники СМВ “ГРУПП” ни раз сталкивались с задачей устранение предписания. Мы решили поделиться с вами краткой инструкцией, как устранить предписание. Порядок может немного отличаться в зависимости от индивидуальных особенностей объекта.
Подготовка к проверке
Избежать предписание можно благодаря тщательной подготовке. Проще, когда проверка плановая, но готовым нужно быть и к внеплановой проверке. Для корректировки и наведению порядка в документации рекомендует обратиться к экспертам.
Иногда может потребоваться проведение строительных процедур и прохождение согласований, если ранее это не было сделано.
Получение предписания от Госинспекции
В целом это документ, который содержит описание выявленных нарушений. Также там указаны сроки устранения, именно поэтому вам понадобится помощь нашей компании.
Если вы считаете, что предписание вынесено незаконно, его можно обжаловать в суде, подав иск.
Способы устранения нарушений в предписании
Мы предлагаем варианты способов устранения, например:
- внесение изменений или разработка новых документов;
- новые согласования в местных органах, ведомствах и иных организациях;
- проведение строительных работ;
- изменение правового статуса объекта, изменение цели использования.
Это только основные и часто используемые варианты, на самом деле их гораздо больше, а выбор зависит от конкретных нарушений.
Документы для устранения предписания
Также мы подготовили еще один список документов, которые могут понадобиться для устранения предписания Госинспекции. Туда относится:
- если необходимо устранение в области фасада здания — АГР (архитектурно-градостроительное решение);
- заключение комиссии о соответствии ГОСТам и законодательным правилам;
- заключение иных организаций о согласовании;
- паспорт безопасности;
- заключение кадастрового инженера.
АГР состоит из следующих схем:
- плана;
- организация участка;
- фасада;
- план первого и последующих неповторяющихся этажей;
- разрезы с указанием отметок.
Также прилагается пояснительная записка с таблицей ТЭП.
Заключение о соответствии состоит из:
- факт безопасности объекта;
- данные о состоянии объекта;
- факт соответствия ГОСТам, СНиПам и иным нормам РФ.
Уведомление об устранении предписания
Если все нарушения устранены, вы можете смело уведомить Госинспекцию об этом. В предписании указаны сроки его устранения, при их нарушении также может последовать административная ответственность в соответствии с КоАП РФ.
Если в ходе устранения нарушений проводились какие-либо строительные работы, тогда будет проведено обследование объекта в натуре.
Почему СМВ “ГРУПП”
Находимся на рынке с 2013 года, более 85% проектов завершаем раньше указанного срока.
Гарантия на услуги — 1 год.
Наша команда состоит из квалифицированных сотрудников, профессионалов, знающих свое дело.
В штате “СМВ ГРУПП” 7 специалистов различных направлений. В нашем портфолио уже более 10 000 проектов, а 120 компаний сотрудничают и доверяют “СМВ ГРУПП”.
Наши сотрудники специализируются и предлагают более 45 видов услуг.
Другие компании отказались от 132 сложных задач, но мы не побоялись, взяли их в работу и успешно завершили.
Кейсы нашей компании
Пример 1. Способствовали получению разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции фитнес-клуба.
Пример 2. Получили разрешение на ввод в эксплуатацию крупной организации в СПБ
Список использованной литературы
Мы подготовили для вас нормативно-правовые акты с удобной функцией скачивания. Теперь не нужно искать всю информацию в интернете.
- Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ ( скачать );
- Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ ( скачать );
- Федеральный закон “О кадастровой деятельности” от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ ( скачать );
- Федеральный закон “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ ( скачать );
- Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке” от 20 ноября 2015 г. № 861 ( скачать );
- Приказ Росреестра № П/0082 “Об установлении формы технического плана….» ( скачать ).
Выводы
- Чтобы произвести реконструкцию необходимо получить все согласования и разрешения.
- Обязательным этапом является прохождение экспертизы и получение ее положительного решения.
- Выдачей разрешения на строительство занимается Госстройнадзор.