Расторжение сделки с недобросовестным продавцом 2024 Вожгора

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 61.2

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 144-ФЗ, от 23.06.2016 N 222-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Как остаться добросовестным приобретателем при покупке вторички

Покупка жилья на вторичном рынке часто связана с риском, ведь у такой квартиры есть история владения, она могла не раз менять хозяина, а прежние сделки не всегда проходили гладко. Какие подводные камни могут обнаружиться спустя годы после сделки, и есть ли шансы не потерять при этом жилье?

Минимизации рисков может способствовать добросовестность приобретателя. Кто такой «добросовестный приобретатель недвижимого имущества»? Как этот статус поможет сохранить квартиру или получить компенсацию?

Мы подготовили для вас обзорную статью.

В каких случаях суд обяжет покупателя вернуть жилье

В статье 302 Гражданского кодекса РФ объясняется, когда такое возможно. Предыдущий собственник может истребовать свою недвижимость обратно, «если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Кроме того, суд может обязать вернуть жилье, если будет установлена недобросовестность приобретателя.

В практике нередко встречаются, например, такие случаи

Владелец квартиры не знает о том, что третьи лица отчуждают его собственность («отчуждать» — это значит, в частности, продавать, покупать, дарить, то есть совершать любое действие, где у недвижимости меняется собственник).
Недвижимость была продана по недействительной доверенности или паспорту.
Жилье было приватизировано с ошибками, которые обнаружились позднее.

Как же тогда быть покупателю, чтобы не остаться и без недвижимости, и без денег? Есть такое понятие, как добросовестный приобретатель. Ниже разберём подробнее кто это.

Кто такой добросовестный приобретатель

Добросовестным приобретателем, по той же 302-й статье ГК РФ , признается тот, кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать. Но как доказать, что ты «добросовестно не знал», что у квартиры-«вторички» не все чисто с прошлым? И как защитить права покупателя, если его действительно ввели в заблуждение?

По мнению юристов, до недавнего времени понятие «добросовестный приобретатель» было размытым, что усложняло процедуру защиты покупателя.

Из-за нечеткой формулировки и возникла необходимость законодательно уточнить термин. В 2017 году был подготовлен, а в 2019-м принят законопроект о внесении соответствующих поправок в Гражданский кодекс, а 1 января 2020 года они вступили в силу. Вместе с ними были введены в действие и новые правила компенсации добросовестным приобретателям жилья, у которых оно было истребовано на основании судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Теперь приобретатель недвижимого имущества, опиравшийся в момент сделки на данные государственного реестра, признается добросовестным ( статья 234 и 302 ГК РФ ), пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавшего лица права на отчуждение конкретного имущества.

И если суд подтвердит добросовестность покупателя и тот факт, что он не знал или не мог знать о вскрывшихся данных, требования об истребовании имущества не будут удовлетворены, и жилье останется у покупателя. Но даже если решением суда недвижимость будет истребована, то согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «О государственной регистрации недвижимости» добросовестный приобретатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства.

С 1 января 2020 года можно обратиться за такой выплатой из бюджета, однако не стоит забывать, что компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.

Как свести риски к минимуму и доказать свою добросовестность

Принимая решение о признании покупателя добросовестным приобретателем, суд тщательно исследует, принял ли покупатель перед заключением сделки достаточные меры для того, чтобы подтвердить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Рекомендации потенциальному покупателю, чтобы обезопасить себя от возможного будущего иска собственника:

Помните о правиле публичной достоверности государственных реестров. Закажите в Росреестре выписку об объекте недвижимости, чтобы проверить и убедиться, что продавец — титульный собственник. Обратите внимание, есть ли в выписке отметки о судебных спорах, а так же данные о статусе квартиры: под арестом она или в залоге.
Воспользуйтесь открытыми интернет-ресурсами (например, сайты судов, Службы судебных приставов ) еще до завершения сделки. Там вы сможете найти сведения о спорах, в которых участвует (или участвовал) продавец, и информацию о самом объекте недвижимости.
Если жильё принадлежит продавцу в вашей сделке на основании договора, и он — не первый собственник, то свяжитесь с предыдущими собственниками. Если жильё — наследство, попробуйте выйти на нотариуса, выдавшего продавцу-наследнику свидетельство.
Внимательно ознакомьтесь со всеми правоустанавливающими документами. Разберитесь, когда и каким образом у продавца возникли права на него.
Сходите в управляющую компанию и узнайте о наличии возможных долгов по квартире.
Обращайте внимание на то, находятся ли в квартире посторонние люди, есть ли у продавца доступ в квартиру.
Частая смена собственников за короткий промежуток времени может указать на юридическую нечистоплотность продавца. Выписка о переходе прав расскажет всю историю. Её так же можно заказать в Росреестре.
Если стоимость квартиры сильно ниже рыночной, это повод задуматься о недобросовестности.
Помните, что доказать свою добросовестность сложнее, если жильё покупаете у родственника, коллеге по работе, бизнес-партнера: суд опирается на презумпцию информированности покупателя и полагает, что у него была возможность быть осведомленным о деталях сделки.

Если суд обнаружит, что покупатель не предпринял необходимых мер для проверки юридической чистоты квартиры, то презумпция добросовестности приобретения может быть поставлена под сомнение.

Кстати, в случае, если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не успеет передать продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно, что также будет говорить о его недобросовестности.

Если вы соблюдете при подготовке к сделке эти моменты, то вы серьезно повышаете свои шансы найти те самые подводные камни до того, как отдали деньги продавцу и оформили покупку жилья. А если найти скрытые принципиальные факты не удалось, проделанные вами шаги позволят увеличить ваши шансы для признания вас судом добросовестным приобретателем.

Чтобы обезопасить себя при заключении сделки, можно также воспользоваться специальными сервисами, которые предоставляют юридическую услугу по проверке недвижимости. Юристы проверят информацию об объекте недвижимости и его владельцах, в том числе и предыдущих, для понимания потенциальных рисков по сделке с данным объектом.

Заказав такую услугу, например, на Домклик , потенциальный покупатель получает правовое заключение, документ содержащий информацию о выявленных по результатам правового анализа рисков и иных неблагоприятных последствий, а также рекомендации по их минимизации. В случае судебных разбирательств, Правовое заключение может выступать в качестве доказательства того, что покупатель, приобретая объект, проявил должную осмотрительность, проверил объект, и имеет право претендовать на статус добросовестного приобретателя.

Так же заказав услугу на Домклик, клиент получает сертификат на возмещение кадастровой стоимости в случае утраты или обременения права собственности.

Кроме того, клиенту будет доступен чат с юристом Домклик, где подскажут, какие дополнительные документы нужно запросить у продавца, чтобы снизить риски утраты жилья, дадут рекомендации по оформлению договора купли-продажи и проведению сделки.

Стоимость услуги — от 15 900 до 37 500 рублей. Она зависит от типа недвижимости и региона, в котором данная недвижимость находится.

Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя

Стоит помнить, что истребование жилья у добросовестного приобретателя ограничено во времени. По российским законам, виндикационным искам (когда потерявший право собственности истребует вещь из чужого незаконного владения) применяется общее правило о сроках исковой давности: в статье 196 ГК РФ зафиксирован общий срок исковой давности, который составляет 3 года. Срок исковой давности по общим правилам начинается со дня, «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права» ( статья 200 ГК РФ ). Но Верховный арбитражный суд РФ в информационном письме указал , что в практике виндикационных исков начало срока определяется «со дня обнаружения вещи в чужом незаконном владении». То есть не тогда, когда законный собственник заметил, что вещь (в нашем случае квартира) исчезла, а когда он обнаружил ее у другого владельца.

С этого момента и отсчитываем три года.

Кроме того, покупатель жилья имеет право доказывать свою добросовестность и оспаривать требования собственника вернуть обратно его жилую недвижимость. Даже если суд решит вернуть жилье лицу, которое ранее являлось собственником этого жилого помещения и у которого данное помещение выбыло из владения помимо его воли, но признает приобретателя добросовестным, это даст покупателю основание для получения компенсации.

Кроме того, признание добросовестным приобретателем квартиры дает право покупателю самому обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба от того, кто стал виновником несостоятельной сделки. В исковую сумму могут войти как уплаченная стоимость квартиры, так и упущенная выгода, на которую рассчитывал покупатель (например, он планировал сдавать ее в аренду). Суд может учесть и затраты, которые успел понести добросовестный приобретатель, пока владел квартирой, — законная перепланировка, капитальный и текущий ремонт.

Но нередко покупатель жилплощади, столкнувшийся с мошенниками и лишившийся ее, не может добиться исполнения решения суда в свою пользу и возместить убытки: например, судебные приставы не могут найти продавца. Что делать в этом случае?

На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель

Весной 2021 года были внесены важные поправки в Закон о государственной регистрации недвижимости, которые изменили порядок смены собственников жилья.

Нет записи в ЕГРН — нет сделки

Отныне зарегистрировать переход, обременение объекта, ограничение права, сделку с недвижимостью можно при обязательном условии: в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) уже имеется запись о праве собственности на конкретный объект. Без этого никакие дальнейшие действия с жильем невозможны. Это дает страховку от нечистых сделок и усложняет жизнь мошенникам.

Вводимый государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей.

Компенсация добросовестному приобретателю от государства

Теперь физическому лицу, которое было признано добросовестным приобретателем, но по судебному решению было лишено жилья по иску собственника, предоставлена гарантия для возмещения понесенных убытков.

«Если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ», — поясняют юристы. Чтобы получить компенсацию от государства, истец должен обратиться с иском к Российской Федерации.

Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?

До того как были приняты поправки в Закон о государственной регистрации прав, компенсацию мог получить не только добросовестный приобретатель, но и собственник квартиры, не имевший права истребовать свою недвижимость у незаконного владельца.

По новым правилам собственник лишен этого. Кроме того, прежние нормативы касались как физических, так и юридических лиц, а сумма компенсации не могла превышать 1 000 000 рублей.

На какие деньги может рассчитывать добросовестный приобретатель?

Размер компенсации по новым правилам суд установит индивидуально в зависимости от каждого случая. Но сам добросовестный приобретатель может выбрать форму: либо это будет уплаченная за квартиру сумма, либо кадастровая стоимость истребованной недвижимости на дату вступления в силу решения суда.

Если покупателю удастся частично получить с продавца убытки, то суд уменьшит размер государственной компенсации на эту сумму.

Как правильно расторгнуть ДКП и вернуть б/у машину в 2024 году: пошаговая инструкция

В некоторых ситуациях при покупке б/у автомобиля могут выявиться недостатки, и в этом случае покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть машину. Как это сделать правильно и в соответствии с законодательством?

Самое важное при такой ситуации — не терять время. Согласно закону, на расторжение ДКП дается всего 14 дней, и через этот период вернуть автомобиль уже не получится. Когда покупатель обнаруживает недостатки, ему нужно как можно быстрее обратиться к физическому лицу — продавцу.

В некоторых случаях можно договориться с продавцом о возврате денег, но в большинстве случаев это не получится, и тогда нужно расторгнуть ДКП.

Далее следует получить деньги назад через суд. В этом случае недостатки авто должны быть доказаны, поэтому важно иметь описание проблем и фото, подтверждающие наличие недостатков. Если суд принимает решение в пользу покупателя, то его деньги будут возвращены.

В некоторых случаях суд также может приказать продавцу возместить расходы на дополнительные ремонтные работы.

Но что делать, если б/у авто было куплено более чем три месяца назад? В этом случае можно попытаться оспорить договор купли-продажи, если покупатель считает, что продавец не раскрыл информацию о недостатках автомобиля. Также есть возможность обратиться в суд, который рассмотрит каждый случай индивидуально.

В любом случае, важно понимать, что при расторжении ДКП и возврате б/у авто реальные сроки и шансы на получение денег зависят от многих факторов. Поэтому важно быть внимательным при покупке автомобиля и изучить все документы и характеристики машины.

Как вернуть б/у автомобиль в 2024 году: пошаговая инструкция

Договор купли-продажи – важное о машине? Просто положить машину и договор на продавца и получить деньги – не получится, поскольку закон о продаже жестко регулирует все ситуации. Говорит о том, что б/у машину можно вернуть в течение 14 дней, если только это возможно по физическому состоянию авто, а не по личным предпочтениям покупателя.

Что делать, если купленное авто не соответствует описанию или имеет недостатки? В этом случае можно использовать право на возврат денег за машину или требовать, чтобы продавец устранял все недостатки. Как правило, продавец не прочь воспользоваться этим правом – лишь бы не потерять автомобиль.

Не позднее 10 дней – уведомить продавца о технических недостатках авто.
Если продавца уведомили в срок, предоставить авто для осмотра и оценки недостатков/повреждений. Если продавец не согласен, можно обратиться в суд.
При оспаривании в суде учесть – некоторые суды решают, что оснований для расторжения договора не было, и машину нужно возвращать продавцу.

Советует прочитать: Как правильно рассчитать выручку: отличия и особенности подсчета

В реальных случаях, когда совершенный банкоматом перевод пришел на другую карту, можно заявить об этом в банке и доказать неявку денег на вашу карту. В случае с машиной, проще всего прийти к личному продавцу и расторгнуть ДКП, получив обратно деньги за нее в течение 14 дней. Но если продавец отказывается выполнять свои обязательства, стоит пойти в суд.

Законодательство поддерживает право потребителя, а не продавца, поэтому в случае, если вы правы, можно настоять на возврате денег за авто.

Подготовка документов

Самое важное в процессе возврата б/у машины – правильно оформить документы. Для этого нужно заранее подготовиться и собрать все необходимые документы. Среди них – Договор купли-продажи автомобиля, подписанный продавцом и покупателем, а также все документы, подтверждающие оплату машины.

Если вы не получили правоустанавливающие документы, то вернуть машину можно через суд. Но учтите, что в таких случаях процесс может затянуться на несколько месяцев.

По законодательству возврат б/у машины возможен только в течение 14 дней с момента покупки. Если машина новая, то срок расторжения договора составляет 10 дней. Однако существуют исключительные ситуации, когда можно попытаться вернуть машину через суд.

В таких случаях решение принимается индивидуально и зависит от реальных недостатков машины.

Если вы хотите расторгнуть ДКП и вернуть б/у машину в 2024 году, то важно понимать, что у каждого случая есть свои особенности. Тем не менее, в большинстве практических ситуаций можно получить авто обратно и деньги за него, если вы докажете, что продавец ввел в заблуждение физического лица при продаже автомобиля.

Обращение в ГИБДД

Когда автомобиль приобретен через ДКП с реальными недостатками, то важно знать, что можно вернуть машину продавцу. Но в каких случаях это возможно на практике?

Согласно законодательству, если случай настолько серьезен, либо автомобиль не соответствует заключенному ДКП, то можно вернуть машину продавцу через 14 дней и получить деньги обратно.

Как только покупатель обнаружил определенный дефект, необходимо обратиться в ГИБДД, чтобы зарегистрировать случай нарушения и получить консультацию о том, что можно сделать в данной ситуации.

В самом договоре бытует множество тонкостей, когда и на каких условиях можно произвести возврат авто. Но самое важное, это необходимость доказать недобросовестные действия продавца.

Если нарушения действительно имеют место быть, то суд может определить решение о возврате денег или автомобиля в течение трех дней.

Советует прочитать: Что взять с собой в самолет: подробная инструкция для комфортного перелета: габариты, размеры и вес

Главное, что стоит помнить, когда покупаете б/у машину с ДКП — необходимо внимательно изучить все документы и провести тщательный осмотр автомобиля, чтобы исключить возможность ошибки и недоразумения при покупке.

Оценка б/у машины при расторжении договора купли-продажи

Одно из самых важных вопросов, возникающих при расторжении договора купли-продажи б/у автомобиля – это оценка машины. В ситуациях, когда физическое лицо решило вернуть авто продавцу через 10-14 дней после покупки, может быть не так просто определить, какую сумму можно получить за машину.

Говорит законодательство: в случае расторжения ДКП по инициативе покупателя в течение 14 дней с момента покупки (на основании ст.26 Закона о защите прав потребителей), продавец обязан вернуть все деньги, полученные от покупателя. Однако важное, что закон не оговаривает, какие условия возмещения покупателю могут быть установлены.

Таким образом, чтобы получить реальную сумму за машину, необходимо провести оценку ее состояния и договориться с продавцом о возврате денег и сдачи авто. Необходимо понимать, что в каждом случае все может быть по-разному – зависит от ситуаций и законодательства, поэтому приведем общие сведения.

Оценка машины (в том числе и трехлетней давности) – это одно из самых важных условий соглашения между продавцом и покупателем. Если в ДКП нет упоминания о том, как оценивалась машина, то покупатель может оспорить эту оценку в суде.
Не стоит забывать, что если был заключен договор купли-продажи б/у авто, то возможен возврат денег через 10-14 дней от покупки. В случае, когда покупатель не доволен машиной и хочет вернуть средства, продавца необходимо ждать весь этот период, чтобы все сделать в соответствии с законом.
Только по практике можно узнать, сколько можно получить за б/у машину при возврате денег продавцу после расторжения ДКП.

Советует прочитать: График производства работ: эффективные методы планирования и контроля

Возврат денег за автомобиль

Когда вы решили вернуть б/у машину, важно понимать как получить деньги за нее.

Ситуации могут быть разные: от недостатков машины до несоответствия ее описанию в договоре купли-продажи. В некоторых случаях можно оспорить договор и через суд добиваться возврата денег.

Если продавец согласен на возврат машины и возврата денег, то этого можно добиться через договоренность между физическими лицами.

Однако, важно знать, что по законодательстве РФ возврата денег за машину можно потребовать только в течение 14 дней после покупки, если есть реальные недостатки автомобиля.

В случае если машина была куплена за наличные и без договора, возврат денег значительно затруднителен.

Что говорит закон? Договорные отношения между продавцом и покупателем регулируются законом о купле-продаже. В случае наличия серьезных проблем с машиной или несоответствия описанию в договоре, покупатель имеет право вернуть автомобиль в течение 14 дней и получить назад деньги.

В самое реальных случаях возврата денег можно добиться через суд, предъявив доказательства недостатков машины.
Если продавец не соглашается на возврат денег, то необходимо обратиться с жалобой в соответствующие органы защиты прав потребителей.
Если договором купли-продажи предусмотрено право на возврат машины, то продавец обязан вернуть деньги в течение трех дней.

Важно помнить, что получить деньги за машину можно только в том случае, если все процедуры по возврату автомобиля были оформлены в соответствии с законодательством.

Важно знать:

10 шагов, как встать на биржу труда после увольнения: полезные советы
Новый ОКВЭД 2022 — классификатор видов экономической деятельности в России
Законы о тишине в Москве и Подмосковье: обзор и практические рекомендации
Как правильно арендовать квартиру и оформить недвижимость: советы от СИБДОМ
Калькулятор отпускных 2024: онлайн расчет с примерами | Бесплатный сервис для расчета отпускного в 2024 году
ДНК-тест на отцовство для двух человек (предполагаемый отец и ребенок) — надежный способ установить родственные связи