Женщина оформила договор соцнайма на двухкомнатную квартиру и вселилась туда с семьей. Впоследствии жилье признали аварийным, и семья переехала. Районная администрация посчитала, что квартира больше не нужна, и подала в суд, чтобы расторгнуть договор.
Ответчики возражали, что переехали вынужденно: в доме было опасно жить. Дело дошло до Верховного суда, который объяснил, когда нельзя лишить права пользоваться социальным жильем.
Анна Толстинская* заключила договор социального найма с администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области. Ей передали в пользование двухкомнатную квартиру площадью 40 м², куда вместе с ней заселились ее муж, два сына и мать.
В 2015 году многоквартирный дом, где проживала Толстинская с семьей, признали нуждающимся в капитальном ремонте. Первым оттуда переехал старший сын Иван*: он отправился учиться в медколледж в соседний город Камышин. А в 2019 году уехали все остальные — они переселились в собственный дом.
В 2020 году многоквартирный дом, в котором раньше жили Толстинские, признали аварийным и подлежащим сносу. Администрация Лапшинского сельского поселения подала на Толстинских в суд, чтобы лишить семью права пользоваться квартирой и снять их с регистрационного учета.
Первая инстанция
Дело семьи Толстинских рассматривали в Котовском райсуде Волгоградской области под председательством Михаила Попова (дело № 2-285/2020). Истец ссылался на то, что Толстинские не проживали в квартире больше года, не платили за коммунальные услуги. ООО «Газпром Межрегионгаз Волгоград» и ПАО «Волгоградэнергосбыт» подтвердили, что отключили в квартире воду и газ.
Еще истец напомнил, что у Толстинской в собственности есть дом, поэтому в муниципальном жилье семья не нуждается.
Толстинские не согласились с требованиями, на судебное заседание не пришли, но прислали письменные пояснения. Толстинская объяснила, что семья переехала из квартиры, потому что жилье было в аварийном состоянии де-факто уже в 2019 году, жить там было нельзя. Якобы, когда администрация составила официальный акт в 2020-м, все жильцы уже выехали из своих квартир.
Акт обследования дома Толстинская не подписывала. Когда комиссия пришла в квартиру и увидела, что та закрыта на замок, то чиновники сами решили: семья добровольно съехала и в жилье не нуждается, обратила внимание ответчик. А на самом деле в квартире оставались личные вещи и мебель семьи.
Толстинская и другие жильцы дома составили свой акт осмотра квартиры, в котором указали, какие вещи находятся внутри.
Толстинская пояснила, что никакого дома в ее собственности нет, она продала его. А старший сын Иван добавил, что планирует проживать в квартире, когда закончит обучение.
Принимая решение по делу, Попов сослался на п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК и указал, что оплата услуг ЖКХ — обязанность нанимателя квартиры, за ее невыполнение договор соцнайма можно расторгнуть. Неуплата коммунальных услуг больше шести месяцев подряд — основание для лишения права пользоваться квартирой (п. 4 ст.
83 ЖК). Исключение можно сделать, если есть уважительные причины (например, длительные задержки зарплаты или пенсии, тяжелое материальное положение, болезнь, наличие в составе семьи людей с инвалидностью). Но у Толстинских таких причин не было.
Доводы Толстинской и ее сына суд не принял, а требования администрации Лапшинского сельского поселения частично удовлетворил. Толстинских лишили права пользоваться квартирой, но не сняли с регистрационного учета. Попов пояснил, что это нужно делать во внесудебном порядке.
Семья не согласилась с решением первой инстанции и обжаловала его. Но выводы Попова подтвердили Волгоградский облсуд и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. Тогда Толстинские пошли в Верховный суд.
Что решил ВС
В ВС дело рассматривала тройка судей под председательством Юрия Москаленко (дело № 16-КГ21-36-К4). Суд указал, что согласно ст. 71 ЖК временное отсутствие нанимателя и его семьи в квартире нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма.
ВС подчеркнул, что в таких ситуациях важно установить причины отсутствия и определить, были они добровольными (например, отъезд на учебу) или вынужденными (конфликтные отношения в семье).
По мнению ВС, эти обстоятельства нижестоящие инстанции не оценивали. Они ссылались на то, что Толстинские переехали добровольно. Но нижестоящие суды не проверили показания Толстинской, которая утверждала что квартира находилась в аварийном состоянии на момент переезда. Суды необоснованно посчитали акт обследования доказательством добровольного выезда Толстинских из квартиры.
Не учла первая инстанция и факт продажи дома.
ВС указал, что до судебного разбирательства в первой инстанции администрация Лапшинского сельского поселения не предъявляла к жильцам требований об оплате коммунальных услуг. А сама Толстинская, наоборот, обращалась в районную администрацию с требованием о замене прибора учета электроэнергии.
По итогу ВС отменил решение нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в Котовский райсуд Волгоградской области (дело № 2-122/2022).
Мнение экспертов
Юрист компании Юсконсалт Юсконсалт Региональный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × Максим Шадрин отмечает, что логика судов нижестоящей инстанции по этому делу проста: если люди не содержат квартиру и не пользуются ей, то социальная жилплощадь им не нужна. Нижестоящие суды подошли однобоко и формально к оценке значимых для дела обстоятельств и полностью проигнорировали доказательства ответчиков, считает советник юрфирмы Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Уголовное право Профайл компании × Ксения Амдур.
Сам по себе выезд нанимателей из квартиры нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма. Нижестоящие суды не разобрались, почему семья уехала и были ли обстоятельства, которые вынудили Толстинских это сделать.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Тамбовской области
Согласно ст. 71 Жилищного кодекса РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Однако в соответствии с ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из изложенного следует, что при выезде нанимателя жилого помещения по договору социального найма уполномоченный орган власти, либо иные заинтересованные лица (например другие наниматели) могут обратиться с исковым заявлением в суд для решения вопроса о признании утратившим права пользования указанным помещением и расторжении договора социального найма, в связи с чем решающим является момент определения характера выезда.
При решении вопроса о расторжении договора социального найма необходимо установление обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде нанимателя из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей.
Не может быть расторгнут договор социального найма если выезд из жилого помещения имеет вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный временный (работа, обучение, лечение и т.п.) нанимателю чинились препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, обязанности по содержанию жилого помещения им исполняются надлежащим образом.
Таким образом, сам по себе выезд нанимателей из квартиры нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма, в таких ситуациях необходимо установить причины отсутствия и определить, были они добровольными или вынужденными.
Прокуратура Первомайского района
Прямая ссылка на материал
- Вконтакте
- LiveJournal
Прокуратура
Тамбовской области
Прокуратура Тамбовской области
Дата публикации:
13 апреля 2022, 11:45
О расторжении договора социального найма при выбытии нанимателя из занимаемого помещения (прокуратура Первомайского района)
Согласно ст. 71 Жилищного кодекса РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Однако в соответствии с ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из изложенного следует, что при выезде нанимателя жилого помещения по договору социального найма уполномоченный орган власти, либо иные заинтересованные лица (например другие наниматели) могут обратиться с исковым заявлением в суд для решения вопроса о признании утратившим права пользования указанным помещением и расторжении договора социального найма, в связи с чем решающим является момент определения характера выезда.
При решении вопроса о расторжении договора социального найма необходимо установление обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде нанимателя из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей.
Не может быть расторгнут договор социального найма если выезд из жилого помещения имеет вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный временный (работа, обучение, лечение и т.п.) нанимателю чинились препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, обязанности по содержанию жилого помещения им исполняются надлежащим образом.
Таким образом, сам по себе выезд нанимателей из квартиры нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма, в таких ситуациях необходимо установить причины отсутствия и определить, были они добровольными или вынужденными.
Прокуратура Первомайского района
Верховный суд объяснил, когда человека нельзя лишить социального жилья
Если человек не живет в квартире, которая признана аварийной, то это не значит, что его можно лишить права на такое жилье. Об этом заявил Верховный суд РФ, когда изучил спор, возникший между семьей из такой квартиры и чиновниками в Волгоградской области*.
Суд сказал, что временное отсутствие хозяина в аварийном жилье — не повод расторгать с ним договор соцнайма. / Артем Ленц / ТАСС
Этот спор первым заметил портал Право ru. А началась эта история с того, что жительница сельского района оформила договор соцнайма на двухкомнатную квартиру и вселилась туда с семьей. Прошло время, и их жилье признали аварийным. Семья перебралась под другую крышу.
А районная администрация посчитала, что квартира семье теперь больше не нужна.
Чиновники попросили через суд расторгнуть договор. Семья с такой постановкой вопроса не согласилась. Люди утверждали, что переехали вынужденно — в доме было опасно жить.
Спор дошел до Верховного суда, который объяснил, когда нельзя лишить права пользоваться социальным жильем.
А теперь важные детали спора. Наша героиня заключила договор социального найма с администрацией сельского поселения одного из районов Волгоградской области. Семья получила двухкомнатную квартиру площадью 40 метров.
В квартире стали жить супружеская пара, два сына и мать жены.
Еще в 2015 году многоквартирный дом, в котором была их квартира, признали нуждающимся в капитальном ремонте. Первым оттуда переехал старший сын. Он поступил в колледж в соседнем городе. А спустя пару лет уехали и все остальные — они переселились в дом родственников.
Еще через год многоквартирный дом, в котором уже не жила семья, признали аварийным и подлежащим сносу. Администрация сельского поселения пошла в суд. Попросила лишить семью права пользоваться квартирой и снять их с регистрационного учета.
Дело слушал Котовский райсуд Волгоградской области. Чиновники ссылались на то, что семья не жила в квартире больше года, не платила за коммунальные услуги. Газовики и энергетики подтвердили, что отключили в квартире воду и газ.
Хозяйка квартиры с чиновниками не согласилась. Сказала, что дом был настолько плох, что из него уехали все жильцы. Акт обследования дома она не подписывала.
Когда комиссия пришла в квартиру и увидела, что та закрыта на замок, то чиновники сами решили, что семья съехала и в жилье не нуждается. А на самом деле в квартире оставались вещи и мебель семьи. Наша героиня и другие жильцы дома составили свой акт осмотра квартиры, в котором указали, какие вещи находятся внутри.
А старший сын добавил, что планирует жить в квартире, когда закончит учебу.
Суд встал на сторону чиновников. Он сослался на статью 67 Жилищного кодекса. Там сказано, что оплата услуг ЖКХ — обязанность нанимателя квартиры, за ее невыполнение договор соцнайма можно расторгнуть.
Неуплата коммунальных услуг больше шести месяцев подряд — основание для лишения права пользоваться квартирой (статья 83 ЖК). Исключения бывают, если есть уважительные причины (например, длительные задержки зарплаты или пенсии, тяжелое материальное положение, болезнь, наличие в составе семьи людей с инвалидностью). Но у этой семьи таких причин не было. В итоге семью лишили права пользоваться квартирой, но не сняли с регистрационного учета.
Суд пояснил, что это нужно делать во внесудебном порядке.
Семья не согласилась с решением и обжаловала его. Но везде проиграла — выводы подтвердили Волгоградский облсуд и Четвертый кассационный суд. Тогда семья пошли в Верховный суд РФ.
А он сказал, что временное отсутствие нанимателя и его семьи в квартире нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма. ВС подчеркнул, что в таких ситуациях важно установить причины отсутствия и определить, были они добровольными (например, отъезд на учебу) или вынужденными (конфликтные отношения в семье).
Верховный суд: выезд нанимателей из квартиры нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма. Местные суды не разобрались, по каким причинам семья покинула жилье
По мнению ВС, эти обстоятельства суды вообще не оценивали. Они ссылались на то, что семья переехала добровольно. Но коллеги не проверили показания хозяйки, которая утверждала что квартира была в аварийном состоянии на момент переезда.
Суды необоснованно посчитали акт обследования доказательством добровольного выезда семьи из квартиры.
ВС сказал, что до районного суда администрация сельского поселения не предъявляла к жильцам требований об оплате коммунальных услуг. А сама гражданка, наоборот, обращалась в районную администрацию с требованием о замене прибора учета электроэнергии. ВС отменил решение нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в Котовский райсуд Волгоградской области, чтобы дело пересмотрели с учетом его разъяснений.
Определение Верховного суда РФ номер 16-КГ21-36-К4