Журнал «Активный возраст» уже рассказывал о завещании и дарении. В последние годы всё более широкое распространение получает также такой способ распоряжения имуществом, как пожизненная рента. О видах договора ренты, правилах её заключения, преимуществах и рисках для каждой из сторон сделки рассказывает адвокат Ольга Алешина.
Сегодня большинство пенсионеров, особенно одиноких, сталкиваются с серьёзными материальными трудностями. Регулярно дорожают продуты питания и лекарства, растут тарифы на коммунальные услуги, а получаемой пенсии хватает только на самое необходимое. И часто единственной ценностью людей старшего возраста являются их квартиры.
В этом случае самым подходящим вариантом является заключение договора пожизненной ренты.
1. Рента: в чём суть сделки?
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт в собственность другой стороне (плательщику ренты) своё имущество, а взамен получает регулярные денежные выплаты или содержание в другой форме. При этом получатель ренты остаётся проживать в переданной квартире. Наибольшее распространение имеет пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
При пожизненной ренте пенсионер регулярно получает денежные выплаты. Пожизненное содержание с иждивением предусматривает обязанность плательщика ренты помимо денежных платежей или вместо них обеспечивать оговорённые жизненные потребности пенсионера: в жилище, питании, одежде, лечении и уходе, а также организации ритуальных услуг. Как следует из названия, выплаты или содержание полагаются пенсионеру до конца его жизни.
Рента прекращается со смертью её получателя.
2. Кто может заключить договор ренты?
Получателем ренты может стать любой человек, имеющий в собственности недвижимое имущество. Плательщиком может быть гражданин или юридическое лицо — в том числе органы местного самоуправления.
Ренту можно оформить не только в свою пользу, но и в пользу любого другого лица, указанного в договоре. Например, муж может оформить ренту в пользу своей супруги, которая становится получателем платежей до конца её жизни. Также возможно оформление ренты несколькими получателями. Например, квартирой владеют мать и дочь, получающие платежи в равных долях.
После смерти одной из них её доля ренты переходит к другой, а общий размер выплат не уменьшается.
Хотя ренту чаще всего выбирают одинокие пенсионеры, но она представляет интерес и для родственников, являясь альтернативой дарению или завещанию. Так, при дарении нерадивый родственник после оформления сделки может отказаться от ухода за пожилым человеком. При ренте он обязан будет делать это по условиям договора, поэтому по сравнению с дарением рента выгоднее пенсионеру.
Завещание можно в любой момент отменить или изменить. Кроме того, могут объявиться родственники, требующие обязательную долю наследства или оспаривающие завещание. При оформлении ренты этих проблем можно избежать, поэтому она выгодна тем, кому пенсионер хочет оставить квартиру по завещанию.
3. Какое имущество можно передать в ренту?
По договору ренты можно передать любое недвижимое имущество: квартиру, дом, земельный участок, другое здание или сооружение. Недвижимость должна быть у получателя ренты в единоличной собственности. Так, на муниципальную квартиру ренту можно оформить только после её приватизации. Нельзя оформить в ренту квартиру, 1/2 доли в которой находится, например, у пенсионерки, а другая — у её внучки, которая в сделке не участвует.
Имущество не должно иметь обременений (быть в ипотеке, аренде и т. п.).
4. Кто будет собственником квартиры?
После оформления сделки собственность на квартиру сразу переходит к плательщику, но при этом накладывается обременение. Это означает, что новый собственник не сможет квартиру продать, подарить или обменять без согласия получателя ренты. Обременение снимается после смерти рентополучателя.
Только после этого плательщик становится полноправным собственником недвижимости.
5. Сколько заплатят?
Квартира при заключении договора ренты может быть передана с уплатой оговорённой сторонами единовременной суммы или бесплатно. При единовременной выплате её размер, как правило, определяется в процентах от рыночной или кадастровой стоимости квартиры. В этом случае размер последующих ежемесячных платежей стороны определяют самостоятельно.
При бесплатной передаче квартиры размер выплат или пожизненного содержания регулируется законом. При пожизненной ренте платёж из расчёта за месяц должен составлять не менее одного прожиточного минимума на душу населения, установленного в том регионе, где находится передаваемая квартира. По договору пожизненного содержания с иждивением общая стоимость содержания в месяц устанавливается в размере не менее двух прожиточных минимумов на душу населения.
Денежные средства передаются по окончании каждого месяца, но стороны могут установить и другие сроки (например, два раза в месяц или раз в квартал). Размер ренты подлежит увеличению с учётом роста размера прожиточного минимума.
Риски для плательщика
Перед заключением сделки оцените её рентабельность. Соотнесите стоимость квартиры, с учётом возможного падения цен на рынке, и суммы ежемесячных платежей за разное количество лет, поскольку неизвестно, сколько придётся платить — два года или 20 лет. На практике нередко встречаются случаи, когда в итоге размер рентных платежей в несколько раз превышает стоимость полученной недвижимости.
Риски для пенсионера
Реально оценивайте условия предлагаемой сделки. Если они очень выгодные, например выплата сразу половины стоимости квартиры и достаточно щедрые ежемесячные платежи в последующем, это должно насторожить. Велика вероятность мошеннической схемы, поскольку для другой стороны получение квартиры на таких условиях попросту невыгодно.
6. Нужно ли платить налоги?
Пенсионеру нужно учитывать, что рентные платежи являются доходом, облагаемым НДФЛ по ставке 13%. Передача квартиры с выплатой единовременного платежа расценивается как купля-продажа. С полученной суммы потребуется оплатить налог, если пенсионер владел квартирой менее установленного законом срока (три или пять лет) и получил сумму более 1 000 000 рублей. Также налог нужно уплачивать с регулярных рентных платежей.
Для оплаты налогов потребуется подать декларацию 3-НДФЛ.
7. На что обратить внимание при составлении договора?
Особенностью ренты является то, что у получателя-пенсионера возникают только права, а у плательщика — только обязанности. Чтобы в будущем избежать споров и разногласий, необходимо максимально подробно прописать эти права и обязанности в договоре. Особенно это актуально для пожизненного содержания.
Для пожизненной ренты необходимо определить размер и график денежных выплат, способы передачи (наличными или на банковский счёт). Для пожизненного содержания нужно подробно описать виды помощи, которую будет получать пенсионер. Предусмотреть, на какую сумму должны приобретаться продукты питания, одежда, медикаменты, иные вещи, с какой периодичностью, установить их примерный перечень.
Указать, какой медицинский уход при необходимости будет организован для пенсионера, как часто и в каком объёме должна производиться уборка квартиры, чьими силами (плательщика ренты или с привлечением сиделки, клининговой компании и прочее). При включении в договор обязанности организовать ритуальные услуги — установить их объём и стоимость.
Также важно определить место проживания сторон сделки. Нужно решить, переедет плательщик с семьёй в рентную квартиру, чтобы ухаживать за пенсионером, или получатель вправе до конца жизни проживать один. Закрепить право пожизненного проживания пенсионера в передаваемой квартире, без возможности переселения при отсутствии его согласия.
Риски для плательщика
Если обязанности по содержанию прописаны общими формулировками, есть вероятность, что пенсионер сможет потребовать, в том числе через суд, покупок и услуг на сумму большую, чем вы рассчитывали при заключении сделки.
Риски для пенсионера
При неточном определении обязанностей вы рискуете столкнуться с тем, что будут покупаться самые дешёвые продукты или лекарства, а уборку квартиры — производить раз в год. Либо после подписания договора вас переселят в деревню или в вашу «двушку» переедет вся семья плательщика ренты, хотя вы рассчитывали проживать один.
8. Как оформить договор?
Договор ренты в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, иначе он является недействительным. Обратиться можно к любому нотариусу того региона, где расположена передаваемая по сделке недвижимость.
Нотариус проконсультирует по всем вопросам, поможет сформулировать условия договора, составит и удостоверит документ в день обращения. За это взимается госпошлина в размере 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для инвалидов I и II групп эта сумма снижается на 50%. Нотариусы также взимают плату за услуги правового и технического характера (консультирование, набор текста договора и прочее).
Их стоимость отличается в регионах и составляет в среднем от 2000 до 7000 рублей.
После удостоверения договора нотариус обязан направить документы на государственную регистрацию в Росреестр либо стороны могут сделать это самостоятельно. После регистрации сделки Росреестром выдаётся выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а на договоре ренты проставляется специальная регистрационная надпись. За госрегистрацию потребуется оплатить пошлину в размере 2000 рублей.
Все расходы на оформление несёт плательщик ренты.
Риски для пенсионера
До сих пор встречаются случаи, когда пенсионеру под видом ренты дают подписать дарственную, договор купли-продажи по заниженной стоимости или доверенность на распоряжение квартирой. Нередко в этих мошеннических схемах принимает участие «свой» нотариус либо человек, выдающий себя за нотариуса. Поэтому при заключении сделки рекомендуем обращаться только к проверенным и выбранным вами нотариусам — с кем уже приходилось иметь дело или кого рекомендовали знакомые.
9. Какие документы понадобятся?
Для заключения сделки понадобятся паспорта обеих сторон, а также выписка из ЕГРН, иной документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Также нотариус может затребовать выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах, копию финансово-лицевого счёта, поэтажный план и экспликацию БТИ, справки от нарколога и психиатра и т. п. Рекомендуем заранее уточнить у нотариуса перечень необходимых ему документов.
10. Как изменить или расторгнуть договор ренты?
При обоюдном согласии сторон расторгнуть договор или внести в него изменения необходимо обратиться к нотариусу и заключить дополнительное соглашение к договору ренты, которое затем нужно зарегистрировать в Росреестре.
В одностороннем порядке расторгнуть договор вправе только получатель ренты через суд. Пенсионеру потребуется доказать, что плательщик ренты существенно нарушает взятые на себя обязательства (длительное время не перечисляет платежи, не производит содержание или делает это ненадлежащим образом и т. д.). При расторжении судом договора квартиру возвращают в собственность пенсионера или по его требованию выплачивается стоимость имущества с зачётом единовременного платежа.
Плательщику ренты не возмещаются расходы, понесённые им на содержание пенсионера.
Риски для плательщика
Иногда встречаются не слишком порядочные люди, заключающие и расторгающие договоры ренты не по одному разу. Чтобы обезопасить себя, сохраняйте все чеки и квитанции на покупки и оплату услуг, деньги перечисляйте с указанием назначения платежа или берите расписку при передаче наличных.
11. Что делать, если недвижимость повреждена или уничтожена?
Гибель или повреждение объекта недвижимости, переданного по договору ренты, не является основанием для её прекращения. Например, если дом полностью сгорел, признан аварийным или квартира серьёзно пострадала от пролива, плательщик будет обязан продолжать выплаты или оказывать содержание пенсионеру на прежних условиях.
Риски для плательщика
Поскольку риск гибели или повреждения рентной недвижимости лежит на вас, рекомендуем её страховать, чтобы не остаться с обязанностью выплат, но без имущества.
Риски для пенсионера
Чтобы в описанных случаях не оказаться без крыши над головой, рекомендуем в договор ренты включить условие, согласно которому при утрате или повреждении имущества плательщик ренты обязан обеспечить вас благоустроенным жильём.
12. Переходит ли рента по наследству?
Пенсионер перестаёт быть собственником квартиры после регистрации сделки. После его смерти квартира в состав наследства не включается и к наследникам не переходит. Исключение составляют случаи, когда по иску наследников договор ренты признаётся недействительным.
Другая ситуация — при смерти плательщика ренты, которая не является основанием для её прекращения. В этом случае наследникам переходит квартира, переданная по договору ренты, а также обязанность по выплатам и содержанию пенсионера.
Риски для плательщика
Основной причиной, по которой сделку могут признать недействительной, является психическое состояние пенсионера, вызванное возрастными изменениями, что не позволяло ему в момент передачи квартиры осознавать характер своих действий. Чтобы обезопасить себя от этого, рекомендуем получить от пенсионера справки из диспансеров о том, что он не состоит на учёте у нарколога и психиатра. Также попросите его пройти освидетельствование у психиатра непосредственно перед сделкой.
13. Что такое государственная рента?
Многие пенсионеры опасаются, что, несмотря на все предосторожности, они окажутся жертвами мошенников. В этом случае хорошим вариантом является так называемая государственная рента, при которой недвижимость передаётся муниципалитету, а пенсионер также получает регулярные платежи и пожизненное содержание. Условия государственной ренты могут быть не так выгодны, но при заключении сделки с госорганами пенсионер может быть уверен, что его не обманут, а все условия будут соблюдаться в строгом соответствии с договором.
Пенсионер подписывает договор с органом местного самоуправления или специально созданным учреждением (например, ГУП «Моссоцгарантия» в Москве или ГБУ «Горжилобмен» в Санкт-Петербурге). Но он заключается не со всеми пенсионерами. Как правило, участниками программы могут стать только одинокие люди, достигшие определённого возраста.
Например, в Москве это лица старше 65 лет или инвалиды I и II групп старше 60 лет, в Санкт-Петербурге — старше 75 лет.
Подведём итоги
Договор ренты может быть выгоден всем его участниками, если при его заключении учесть все подводные камни и максимально подробно прописать условия сделки. В итоге плательщик ренты приобретает жильё по цене ниже рыночной, оплачивая его в своего рода рассрочку. Получатель ренты обеспечивается стабильным доходом и хорошим уходом, оставаясь при этом проживать в своей квартире в привычной для себя обстановке.
Что такое договор ренты
Не всегда пожилому человеку со слабым здоровьем достаточно пенсии на то, чтобы купить себе все необходимое. Работать уже здоровье не позволяет, а деньги очень нужны. Одна из интересных возможностей, которые предоставляет действующее законодательство пенсионеру, имеющему недвижимость, ежемесячно получать дополнительные деньги — это договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием собственника имущества.
Что такое договор ренты
Многие из нас на примере своих близких или дальних родственников или знакомых могут припомнить такой конструктивный пример договора ренты из жизни — когда бабушка получала деньги и уход от своего дальнего родственника или хорошей знакомой, а после ее смерти этот человек становился полноправным собственником квартиры.
Современное гражданское законодательство РФ различает договор ренты и пожизненного содержания с иждивением как два разных вида соглашений.
В отношении имущества пожилых граждан, которые хотят получать финансовую помощь и поддержку от своих родственников или не родственников в обмен на передачу тем квартиры или дома, возможны оба варианта. Кроме того, производить выплаты пенсионеру (быть рентоплательщиком) может:
- физлицо;
- организация;
- государство.
Итак, договор пожизненной ренты на квартиру, что это, — разбираемся в законодательстве.
По нему одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму ( статья 583 ГК РФ ).
Это условие устанавливается на период жизни либо самого собственника недвижимости, либо другого человека.
Допускается установление выплат в пользу нескольких граждан (например, проживающих вместе супругов). Тогда после смерти одного из них доля переходит к другому, а общий размер выплат не уменьшается.
А если нужны не только деньги, но и нематериальное обеспечение: уход, покупка продуктов питания, лечение и т. п. (даже организация похорон), то заключается договор пожизненного содержания с иждивением ( статьи 601 , 602 Гражданского кодекса РФ ).
- как оформить пособие по уходу за пожилым человеком;
- как оформить больничный по уходу за больным родственником.
В каких случаях заключается рента
С ответом на первый вопрос, что такое договор ренты на квартиру, мы разобрались, теперь ответим на следующий: а кому это выгодно?
Обычно такое соглашение заключают одинокие пожилые люди, у которых нет близких (либо есть серьезные конфликты с этими близкими).
Но если у пенсионера есть родственники, то иногда все равно целесообразно оформить родственника как рентоплательщика. Почему этот способ удобнее? Это альтернатива дарению или завещанию.
Например, при дарении недвижимость становится собственностью одаряемого без всяких «но», и нерадивый родственник после оформления квартиры или дома может отказаться от ухода за пенсионером или даже выгнать его. При ренте выплаты — обязательное условие, поэтому это выгоднее пенсионеру.
Что касается завещания, то его можно в любой момент изменить (например, родная племянница 20 лет ухаживала за старушкой, а та за месяц до смерти решила все завещать малознакомой даме, которая раз в месяц приносила ей продуктовый набор от какой-то странной «благотворительной» конторы. Это, кстати, реальный случай). Кроме того, что делать, если вдруг объявятся родственники, требующие обязательную долю наследства или оспаривающие завещание?
При оформлении ренты этих проблем не будет, поэтому она выгодна тем людям, кому пенсионер хочет оставить свое имущество.
Как оформить договор ренты
Потенциально рассматриваемый вид соглашения выгоден всем участникам сделки, но необходимо понимать, как правильно его составить и в соответствии с законодательством.
- определение сторон договора;
- его предмет (то есть местонахождение и описание имущества, которое перейдет в собственность к рентоплательщику);
- размер платежей, в том числе порядок и период выплат;
- место проживания сторон сделки (прописывается, переедет плательщик к пенсионеру или пенсионер до конца жизни проживает в передаваемой квартире без возможности переселения куда бы то ни было).
На финансовой составляющей договора остановимся подробнее: сторонам необходимо определить, сколько стоит договор пожизненной ренты (описать размер и график денежных выплат, способы передачи денежных средств). Квартира или дом передается либо с уплатой оговоренной сторонами единовременной суммы, либо бесплатно. При единовременной выплате ее размер обычно определяется в процентах от стоимости имущества (рыночной или кадастровой).
А размер последующих платежей стороны определяют самостоятельно.
При бесплатной передаче квартиры платеж из расчета за месяц составляет не менее одного прожиточного минимума на душу населения, установленного в том регионе, где находится недвижимость. Растет прожиточный минимум — растет и платеж.
При пожизненном содержании с иждивением общая стоимость содержания в месяц устанавливается в размере не менее двух прожиточных минимумов на душу населения. Актуальная информация о размере прожиточного минимума публикуется на сайте Росстата.
Для пожизненного содержания также важно подробно описать виды помощи, которую получает по обязательствам пенсионер: на какую сумму и как часто приобретаются продукты питания, одежда, лекарства; какой медицинский уход при необходимости организуется для пенсионера (например, платная одноместная палата в медучреждении, оплата работы сиделки, медсестры на дому и т. п.); как часто и чьими силами производится уборка квартиры и др.
Таким образом, договор составляется максимально конкретно. Если обязанности прописаны общими формулировками, есть вероятность, что стороны получат совсем не то, на что рассчитывали (например, пенсионер получит самые дешевые лекарства и просроченные продукты и «переезд» в разваленный домик в деревне, либо плательщику придется удовлетворять бесконечные «хотелки» привередливой бабули).
Образец договора ренты
Лучше самостоятельно найти нотариуса, который знает, в какой форме заключается договор ренты и каково его содержание. К сожалению, встречаются «грязные» случаи, когда пенсионеру дают подписать дарственную, предлагают продать имущество по заниженной стоимости или выдать доверенность на распоряжение квартирой. Нередко в этих мошеннических схемах принимает участие «свой» нотариус либо человек, выдающий себя за нотариуса.
Если пенсионеру самому сложно найти нотариуса, то целесообразно обратиться за помощью в выборе к лицу, не заинтересованному в сделке.
Кроме того, пенсионеру важно четко понимать, почему и где регистрируется договор ренты с пожизненным содержанием в соответствии с законодательством. Важным моментом является то, что право собственности на имущество переходит к плательщику ренты. В этой связи и требуется госрегистрация. Сделка в обязательном порядке удостоверяется нотариусом ( статья 584 ГК РФ ), а после этого документы направляются на государственную регистрацию в Росреестр. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) меняется собственник — теперь этот тот, кто платит ренту, но имущество у него с обременением.
Соответственно, ни продать, ни подарить, ни совершить каких-либо иных действий с ней новый собственник не сможет, пока действуют условия договора.
Для заключения этого документа предлагаем использовать следующий образец:
Читайте также: как составить договор дарения денег между близкими родственниками
- Илющенко Анна
2023-03-16 13:18:35
Договор ренты — удобный для пенсионера, особенно одинокого, способ передачи своей недвижимости человеку или организации взамен ежемесячной суммы, которую новый собственник будет выплачивать. Кроме того, пенсионер может договориться о пожизненном уходе за собой или о других, нужных ему вещах. В статье рассматриваем основные особенности этого договора.
Как заключить договор ренты
Договор ренты — это соглашение о передаче недвижимого имущества (земля, дом, квартира) одной стороне, плательщику ренты, за периодически выплачиваемую ренту другой стороне, получателю ренты.
Рента может представлять собой фиксированную ежемесячную сумму получателю ренты и его наследникам или пожизненное обеспечение потребности получателя ренты, причем не только финансово, но и в виде услуг. Сделать ремонт, провести уборку, принести продукты, приготовить еду — возможно все, о чем договорятся стороны при оформлении договора.
Сейчас такая практика довольно востребована пенсионерами и людьми преклонного возраста, которые готовы, чтобы после смерти их квартира отошла не наследникам по закону, а людям, поддерживающим их в последние годы жизни.
Обычно все эти договоры называют договорами ренты. Однако с точки зрения Гражданского кодекса существуют три вида договора. Когда речь идет о ежемесячных платежах до конца жизни владельца квартиры, то это называется договором пожизненной ренты. Когда речь идет о постоянных ежемесячных платежах не только владельцу квартиры, но и его наследникам — договором постоянной ренты.
Когда о пожизненном содержании — договором пожизненного содержания с иждивением.
Плательщиками ренты по договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания могут быть как физические лица, так и организации, а вот получателями ренты — только физические лица. В то же время по договору постоянной ренты получателями ренты могут выступать и некоммерческие организации. Причем необязательно договор ренты может касаться только одного человека со стороны получателя ренты.
Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением может заключить и, например, пожилая супружеская пара.
Если вы хотите стать получателем ренты, необходимо, чтобы квартира находилась в вашей собственности и на ней не было никаких ограничений и обременений.
2. Как оформить договор пожизненной ренты или содержания?
Для начала сторонам нужно определиться с условиями сделки. Несмотря на то что типовой формы договоры ренты или содержания не имеют, в них в обязательном порядке должны быть указаны объект ренты, цена недвижимости, размер ежемесячных платежей и условия содержания в случае, если идет речь о договоре пожизненного содержания.
Крайне рекомендуется четко, досконально и недвусмысленно прописать в договоре условия, на которых заключается договор. Например, сколько раз в неделю и в каком объеме покупатели будут должны приносить продукты, как часто проводить уборку и прочие условия. Чем точнее и четче будут сформулированы условия, тем проще будет расторгнуть договор в суде в случае, если одна из сторон решит отклониться от его исполнения.
И договор пожизненной ренты, и договор постоянной ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением должны в обязательном порядке быть удостоверены у нотариуса. Неплохим решением будет обратиться к нотариусу не только за удостоверением, но и за подготовкой договора. Это позволит максимально учесть интересы всех сторон.
В процессе заверения договора нотариус также должен будет подтвердить дееспособность владельца квартиры и лишь после этого удостоверить договор. После удостоверения договора нотариус может самостоятельно направить документы на регистрацию сделки в Росреестр. Это бесплатно.
После направления на регистрацию в Росреестр пакета документов нотариусу придет уведомление о выставленной госпошлине и код платежа УИН, идентифицирующий данный платеж. Клиент или нотариус по просьбе клиента перечисляет госпошлину, после чего происходит государственная регистрация права собственности.
Впрочем, вы можете отказаться от услуги регистрации права собственности через нотариуса и обратиться в МФЦ самостоятельно.
После регистрации сделки новый владелец жилья сможет получить выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру. Однако важно помнить, что в большинстве случаев право распоряжаться этой недвижимостью у плательщика ренты появится только после исполнения договора, то есть после смерти получателя ренты. Отчуждение недвижимости возможно при жизни получателя ренты, но только с его согласия.
Если он согласен, в таких ситуациях квартиру меняют на другую, и получателя ренты переселяют туда.