Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Образец письменного уведомления о расторжении договора аренды в 2024 году: образец и правила составления
Письменное уведомление об окончании отношений по договору аренды является важным документом, который позволяет инициировать процесс прекращения арендных отношений между сторонами. В случае, когда одна из сторон приняла решение о прекращении аренды, она должна уведомить вторую сторону о своих намерениях. В связи с этим возникает необходимость оформить письменное уведомление о расторжении договора аренды.
Такое уведомление обязательно должно быть направлено в письменной форме и содержать существенные условия расторжения договора. Важно указать какие именно стороны расторгают договор, кто инициирует расторжение, когда именно оно должно произойти, а также указать основания для расторжения. В случае, когда одна из сторон предлагает прекратить аренду досрочно, необходимо также указать причины и условия досрочного расторжения.
Письменное уведомление о расторжении договора аренды должно быть составлено и подписано всеми сторонами в обязательном порядке. Оно может быть оформлено в виде письма, в котором указываются все необходимые данные и обстоятельства. Кроме того, можно воспользоваться образцом письменного уведомления о расторжении договора аренды, чтобы убедиться, что все важные моменты были учтены.
Образец письменного уведомления о расторжении договора аренды в 2024 году
Уведомление о расторжении договора аренды
Я, арендатор, хочу оформить расторжение договора аренды квартиры, заключенного между мной и арендодателем, на текущий год 2024. В соответствии с условиями договора аренды, каждая сторона имеет право инициировать расторжение отношений.
В данном уведомлении я сообщаю арендодателю мои намерения о прекращении арендных отношений и прошу принять решение о расторжении договора аренды. Я осознаю, что вторая сторона также имеет право уведомить меня о расторжении договора аренды, если есть соответствующие основания и соблюдаются условия, указанные в договоре.
Я прошу арендодателя уведомить меня о возможности проведения переговоров по вопросам, связанным с расторжением договора аренды. Мы должны обсудить вопросы, касающиеся возврата залога, а также состояния квартиры на момент выезда.
Прошу вас рассмотреть данное уведомление в течение 30 дней и принять необходимые меры для расторжения договора аренды в соответствии с законодательством и условиями договора.
Статья по теме: Статья 3.8 КоАП РФ: основания и последствия лишения специального права
Если у вас возникнут вопросы или требуется дополнительная информация от меня, пожалуйста, свяжитесь со мной по указанным контактным данным.
Уведомление о расторжении договора аренды
Вводное слово: В соответствии с условиями договора аренды, каждая сторона имеет право на прекращение отношений по аренде.
Когда инициировать расторжение: Когда одна из сторон принимает решение о расторжении договора аренды, она обязана уведомить другую сторону.
Как оформить уведомление: Уведомление о расторжении договора аренды должно быть оформлено в письменном виде и содержать следующую информацию: данные обеих сторон договора, дату начала и окончания арендного периода, причину расторжения и указание на соответствующую статью договора.
Кто вправе инициировать расторжение: Каждая из сторон договора аренды вправе инициировать процедуру расторжения в случае нарушения условий договора другой стороной или по иным предусмотренным договором основаниям.
Сроки уведомления: В зависимости от условий договора, сторона, решившая инициировать расторжение, может быть обязана уведомить другую сторону за определенный срок, который также указывается в уведомлении.
Последствия расторжения: Расторжение договора аренды влечет прекращение прав и обязанностей сторон, связанных с арендными отношениями. В случае расторжения договора, арендарь должен освободить арендованное помещение и вернуть его в состояние, предусмотренное договором.
Заключение: Оформление уведомления о расторжении договора аренды является важной процедурой, которую необходимо выполнять в соответствии с условиями договора и действующим законодательством. В случае нарушения процедуры расторжения, стороны могут столкнуться с юридическими последствиями.
Кто вправе инициировать расторжение
Согласно действующему законодательству, сторона, которая хочет прекратить арендные отношения, вправе инициировать расторжение договора аренды. Таким образом, как арендатор, так и арендодатель имеют право оформить уведомление о расторжении.
Арендатор может инициировать расторжение договора аренды в случае, если у него возникла необходимость изменить свою ситуацию или сменить место бизнеса. Он должен оформить письменное уведомление и передать его арендодателю.
Статья по теме: Zakupki gov ru: официальный сайт госзакупок — пошаговая инструкция для пользователя 2024 г.
Арендодатель в свою очередь также может инициировать расторжение договора аренды по определенным причинам, например, если арендатор не исполняет свои обязательства по договору или нарушает правила пользования арендованным помещением. В таком случае арендодатель должен официально уведомить арендатора о намерении прекратить договор аренды.
Когда сторона принимает решение об инициировании расторжения договора аренды, она должна незамедлительно уведомить другую сторону. Для этого следует оформить письменное уведомление, в котором указать причины расторжения и желаемую дату окончания арендных отношений.
Когда уведомить вторую сторону о прекращении арендных отношений
Расторжение договора аренды может быть инициировано любой из сторон, если соблюдены условия, предусмотренные в договоре. Приходит время, когда одна из сторон принимает решение о прекращении арендных отношений. В таком случае, владелец объекта недвижимости или арендатор вправе оформить уведомление о расторжении договора аренды второй стороне.
Однако, возникает вопрос: когда и как уведомить вторую сторону о расторжении аренды? Сроки и порядок уведомления обычно устанавливаются в самом договоре, поэтому применительно к каждому конкретному случаю следует обратиться к условиям договора.
В большинстве случаев в договоре аренды прописаны сроки, за которые необходимо предупредить вторую сторону о расторжении. Например, это может быть месяц или два месяца до предполагаемой даты окончания арендных отношений.
Уведомление о расторжении договора аренды следует направить второй стороне в письменной форме. В нем нужно указать причину расторжения и предполагаемую дату окончания аренды. Если у вас есть доказательства или правовые основания для расторжения, их также следует указать в уведомлении.
Как оформить уведомление о расторжении договора аренды
Уведомление о расторжении договора аренды является официальным документом, который одна сторона предоставляет другой стороне для уведомления о желании прекратить арендные отношения. Это документ, который инициирует процесс расторжения договора.
Статья по теме: Бесплатный шаблон и бланк кассового ордера КО-2 на 2024 год
Когда вы решили расторгнуть договор аренды, вы вправе оформить уведомление об этом. Для этого вам необходимо указать все необходимые данные, такие как дату, название сторон, описание объекта аренды, дату окончания арендного срока и причину расторжения.
Уведомление о расторжении договора аренды должно быть оформлено письменно и направлено второй стороне. В тексте уведомления необходимо указать факт расторжения договора, а также причины, по которым вы решили прекратить арендные отношения.
Также стоит уведомить собственника или управляющую компанию о вашем решении и запросить подтверждение получения уведомления. Для этого вам можно воспользоваться официальным уведомлением о расторжении договора аренды, в котором вы указываете дату и просите подтверждение получения уведомления.
Советуем также:
- Руководство по C#: основы и принципы программирования на C#
- Сроки исковой давности в имущественном споре: обзор решений Московской окружной коллегии адвокатов
- Кредитный калькулятор: узнайте общую сумму выплат и переплаты по кредиту
- Сколько платят мобилизованным: зарплата и социальные льготы
КС РФ подтвердил право наймодателя выгнать жильца за неуплату
Конституционный суд РФ разрешил наймодателям расторгать договор с недобросовестным арендатором во внесудебном порядке. Положения статьи 687 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с еще целым рядом статьей признаны не противоречащими Конституции РФ, поскольку они не требуют от наймодателя жилого помещения расторжения договора краткосрочного коммерческого найма в одностороннем порядке исключительно через суд.
Правила расторжения договора пыталась оспорить Татьяна Пыкина. В 2019 году она переехала из Санкт-Петербурга в Калининград и сняла квартиру. Договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев, но прожила Пыкина на новой жилплощади всего чуть более двух месяцев.
Хозяйка выгнала ее из квартиры якобы за неуплату. Сама квартиросъемщица считает, что ее вины в случившемся нет — она делала в квартире ремонт за свой счет. Вот только проблема в том, что договоренность о зачете потраченных сумм в счет оплаты была устной, а вот соответствующее условие расторжения договора — за неуплату — указано письменно.
По мнению Татьяны Пыкиной, расторгнув договор, арендодатель нарушила ее конституционное право на жилище.
— В силу различий в экономическом положении наймодателя и нанимателя, реальные возможности каждого из них — как при выборе контрагента договора найма, так и при выборе условий найма — существенно различаются, — указала женщина в жалобе, направленной в высшую юридическую инстанцию страны. — Отсутствие у гражданина собственного жилья, нуждаемость в жилище, общее состояние рынка аренды жилой недвижимости, включая разброс цен, зачастую вынуждают соглашаться на условия, предлагаемые наймодателем, в том числе на условие о расторжении договора в случае невнесения платы.
Как полагает заявитель, в подобных случаях гражданам необходимо правовая защита от произвольного выселения. Однако судьи КС ее не поддержали. Решение основано на ранее обнародованных правовых позициях суда, а потому вынесено без проведения публичных слушаний.
Прежде всего судьи КС напомнили, что свобода договора и экономических отношений не должна приводить к ущемлению прав ни одной из его сторон. Статья 1 ГК РФ гласит, что «при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно». В случае же с арендой жилья в Калининграде ситуация указывает на нарушения.
— Основание для расторжения договора, примененное в деле заявительницы, состояло в неуплате предусмотренной договором платы за наем и не может быть сочтено произвольным, неопределенным и беспочвенным, — указано в постановлении КС РФ. — С учетом сказанного Конституционный суд РФ приходит к выводу об отсутствии поводов к пересмотру дела Татьяны Владимировны Пыкиной.
Проблема в том, что договор о зачете потраченного на ремонт в счет оплаты был устный, а условие расторжения договора — за неуплату — письменным
Что касается права на жилище, то здесь необходимо принять во внимание двойственность ситуации с арендой недвижимости. Для гражданина-нанимателя жилье в большей степени служит социальным благом, а для собственника-наймодателя — прежде всего благом экономическим, объектом гражданского оборота.
— Главная задача конституционно-правового воздействия на систему регулирования этих отношений состоит в обеспечении конституционно-правового баланса прав собственников и нанимателей жилья, экономической эффективности использования жилой площади и защиты — как важного личного блага — самой возможности использовать жилище, — указал КС. — Подобное равновесие можно обеспечить разумным комбинированием нормотворческой деятельности, сочетанием методов императивного регулирования с тем потенциалом, который несет в себе регулирование диспозитивное, базирующееся на принципе свободы договора и на вытекающей из этого принципа презумпции диспозитивности норм договорного права.
В случае Татьяны Пыкиной диспозитивность — то есть возможность выбора «правил игры» — была использована: в договор внесли ясное условие его расторжения. Такой пункт — совсем не редкость, так как судебная процедура потребует и времени, и денег. А нарушение нанимателем срока внесения платы по договору не может относиться, по общему правилу, к числу недопустимых условий для его расторжения, поскольку получение таковой, причем нередко к определенному дню, представляет собой основной интерес наймодателя в соответствующих правоотношениях.
Нарушение срока оплаты не может относиться к числу недопустимых условий для его расторжения
Кроме того, «отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет», указал КС.
Важно также отметить, что в деле Татьяны Пыкиной договор аренды был краткосрочным. Если же договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является — стороны заключили договор на новый срок, и в совокупности сроки превышают один год — то выводы КС о возможности выработки оптимальных условий, касающихся расторжения договора коммерческого найма жилого помещения и отличающихся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК — на них не распространяются.