Для принятия решения по вопросу повестки ОСС в МКД нужно, чтобы «за» было большинство голосов собственников, присутствовавших на собрании. Для решения разных вопросов повестки требуется разное большинство голосов ( ч. 1 ст. 46 ЖК РФ ).
Простое большинство
Просотое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.
Простым большинством решаются:
- о сроках и порядке проведения годового ОСС ( ч. 1 ст. 45 ЖК РФ );
- о порядке уведомления о принятых на собрании решениях ( ч. 3 ст. 46 ЖК РФ );
- об использовании ГИС ЖКХ и иных информационных систем для проведения общего собрания собственников ( п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем, администратора ОСС ( п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о порядке приёма администратором сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам, поставленным на голосование, а так же о продолжительности голосования ( п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- порядок финансирования расходов на те общие собрания, которые были созваны по инициативе собственников, имеющих не менее 10% голосов ( п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о месте или адресе хранения копий протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование ( ч. 4 ст. 46 ЖК РФ ).
- о расторжении договора управления с УО;
- выбор уполномоченного представителя для расторжения договора управления;
- выбор председателя правления ТСЖ, ТСН;
- об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется ЖК или ЖСК, но при этом в доме больше 4 квартир ( ст. 161.1 ЖК РФ ).
- об избрании и переизбрании совета МКД;
- о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета, причём это решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты;
- утверждение Положения о совете МКД;
- утверждение количественного состава совета МКД;
- делегирование полномочий совету МКД;
- об использовании ГИС ЖКХ или другой информационной системы в деятельности Совета дома.
- размер платы за содержание жилого помещения в МКД;
- внесение платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям ( ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ );
- о текущем ремонте общего имущества в доме ( п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ при непосредственном управлении собственниками МКД ( ч. 3 ст. 164 ЖК РФ );
- о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами ( ч. 3 ст. 164 ЖК РФ );
- об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги, как они будут финансироваться.
Квалифицированное большинство
Квалифицированное большинство – это 2/3 голосов. Но не от количества голосов собственников, участвующих в собрании, а от количества голосов во всём доме.
Квалифицированным большинством принимаются ( ч. 1 ст. 46 ЖК РФ ):
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования ( п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ). Для решения этого вопроса необходимо узнать, поставлен ли земельный участок, находящийся под МКД, включая придомовую территорию, на кадастровый учет. Принимать решения по вопросу использования ЗУ можно только в этом случае;
- о пользовании общим имуществом иными лицами – например, для того, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. ( п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом, при этом условия аренды общего имущества определяются на общем собрании ( п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о переуйстройстве, перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД ( п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ).
- наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на решение тех вопросов, которые не относятся к компетенции ОСС ( п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- создание многодомового ТСЖ, которое может создаваться только для домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах ( п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ ).
- о капитальном ремонте ОИ в МКД и об использовании фонда капитального ремонта ( п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о размере взноса на капремонт, минимальном размере фонда капремонта, о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт ( п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- получение кредита или займа на капремонт, определение существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счёт фонда капремонта расходов на получение гарантии, поручительства ( п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о размещении временно свободных средств фонда капремонта, формируемого на спецсчёте, на спецдепозите ( п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- реконструкция многоквартирного дома (кроме вопросов уменьшения размера общего имущества), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений ( п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ).
Что такое реконструкция, определено в ч. 1 ст. 14 ГрК РФ . Это «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей. (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения». Это его высота, этажность, площадь и т. д. Переустройство или перепланировка жилого помещения – это не то же самое, что реконструкция.
Для неё собрания собственников не требуется.
Абсолютное большинство
Абсолютное большинство – 100 % голосов всех собственников помещений в МКД, а не только пришедших на собрание.
Согласие на уменьшение размера общего имущества в доме при реконструкции нужно получить от 100% собственников. Например, если после реконструкции планируется убрать одно крыльцо, должны согласиться все собственники без исключения ( ч. 3 ст. 36 ЖК РФ ).
Особенные вопросы
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта ( п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ),
- о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счёта в российской кредитной организации ( п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ),
- о совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счёте ( п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ),
- о создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ, ТСН и утверждении его устава ( ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ ),
- о выборе и изменении способа управления МКД ( п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о выборе управляющей организации и определении условий договора управления МКД ( п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома ( п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ).
- Вопрос о переводе жилого в нежилое зависит от количества подъездов в доме ( п. 4.5 ч. 2 ст. 44, ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ ):
1. Если в МКД более одного подъезда – более 50% от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений при условии, что в голосовании за принятие такого решения участвовали собственник, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие большинством от всех голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании.
- Вопросы комплексного развития территории ( п. 4.6 ч. 2 ст. 44, ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ ):
1. О включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории – не менее чем 2/3 от всех голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
2. Об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки – не менее чем 1/3 голосов от всех голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
- Когда решение по вопросу принято
- Простое большинство
- Квалифицированное большинство
- Абсолютное большинство
- Особенные вопросы
Как провести собрание, согласовать и сделать капремонт в доме: три новшества в законах о ЖКХ
Власти уточнили порядок заочных собраний, сделали более прозрачным капремонт и упростили организацию работ в исторических зданиях.
Поправки в законодательство начнут действовать с середины августа и с сентября. О каждой расскажу подробнее.
Выбирайте, о чем почитать
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Голосовать на собрании собственников теперь можно через МФЦ
Поправки добавили новый способ голосования и сосредоточили всю ответственность за итоги очно-заочного голосования на администраторе собрания. Изменения вступают в силу с 15 августа 2024 года.
Речь идет о собраниях, которые проводят через сайт ГИС ЖКХ. Это электронная площадка, жильцы заходят туда через учетные записи на госуслугах.
Раньше собственники участвовали в голосовании с личных компьютеров, а теперь можно прийти в МФЦ и воспользоваться компьютером там. По мысли законодателя, жилец может и не знать, что в его доме идет голосование, а обратившись в МФЦ по другому вопросу, ему предложат заодно проверить ГИС ЖКХ и заполнить бюллетень, если есть голосование.
Инициировать заочное собрание может любой жилец дома, представитель УК или ТСЖ. Он же может стать администратором в ГИС ЖКХ в этом и последующих голосованиях.
Ответственного за проведение онлайн-голосований выбирают на очном голосовании или на первом заочном. Во втором случае желающий сам подает заявку на получение функций администратора в жилищную инспекцию региона через ГИС ЖКХ. Предварительное одобрение кандидатуры от других собственников не нужно.
После проверки заявки у администратора появятся функции, которых не будет ни у участников голосования, ни у представителей УК. Так, администратор становится ответственным за проведение заочных голосований, создает сообщение об их проведении и формирует повестки.
Инициатор и администратор собрания могут быть одним человеком, а могут быть разными. Например, собрание инициирует пенсионер, который вообще не владеет компьютером, а администратором выступает его сосед-айтишник. Получается, первый отвечает за суть голосования и общение с жильцами, а второй реализует техническую часть.
ГИС ЖКХ разошлет уведомления о голосовании всем собственникам, которые есть в системе, в их личные кабинеты и на электронную почту. Тех, кого в системе нет, инициатор собрания информирует через доску объявлений, письмом или вручает бумаги лично.
Согласно новым правкам, администратор должен указать в сообщении продолжительность голосования, оставить свои данные, контактный телефон и адрес, куда собственники могут принести бумажные бюллетени инициатору собрания, если не смогут проголосовать онлайн.
Принимать бумажные бюллетени теперь должен только инициатор, а вносить их в электронном виде в ГИС ЖКХ — администратор в течение суток.
Раньше собственники сдавали бюллетени на бумаге в УК или председателю ТСЖ. Администратор голосования должен был внести информацию в ГИС ЖКХ всего за час после окончания собрания. В таких условиях сложно гарантировать законность собрания и исключить подделку бюллетеней.
А найти фальсификатора было непросто, так как невозможно доказать, кто именно подготовил или передал поддельные документы.
Теперь вся процедура в руках одного, максимум двух человек — инициатора и администратора собрания.
Фонды капремонта смогут сами закупать стройматериалы
С 1 сентября 2024 года фонды капитального ремонта многоквартирных домов по решению региональных властей смогут сами закупать стройматериалы. Раньше это делали подрядчики, которых фонд выбирал на конкурсной основе.
Обычно капремонт ведется за средства из фонда. Стоимость материалов раньше закладывали в общую смету. Подрядчик мог сэкономить, подменить материалы или вообще не использовать нужные.
Кроме того, не все подрядчики умеют выбирать поставщиков, в результате чего возникали задержки с подвозом и сроки срывались.
Теперь фонды капитального ремонта смогут заключать договоры с подрядчиками только на работы, а материалы закупать сами. По идее законодателей, так будет дешевле, а фонды получат возможность установить долгосрочное партнерство с поставщиками. А значит, будут брать стройматериалы по выгодным ценам и без задержек.
Также фонд будет ответственен не только за качество ремонта, который организовал силами подрядчика, но и за предоставленные стройматериалы. Минимальный срок гарантии — пять лет.
Исключение — если жильцы копят деньги на капремонт на спецсчете. Тогда они сами выбирают подрядчиков и платят им. Как покупать материалы, тоже решают жильцы.
Для мелкого ремонта в зданиях-памятниках больше не нужна экспертиза
На любой ремонт в таком здании требовалось множество разрешений. Основные требования: составить проект и провести его историко-культурную экспертизу. Эксперт должен подтвердить, что планируемые работы не причинят ущерба зданию и его облику.
Экспертов в этой области мало, их услуги стоят сотни тысяч рублей, а иногда и больше миллиона. Платить за все это жильцам — как правило, за счет накоплений на капремонт. По этой причине ремонт часто просто не делали: слишком муторно, лучше жить так.
Поправки разрешают обойтись без экспертизы в двух случаях:
- Если надо сделать ремонт в доме, который находится в охранной зоне памятника культуры, но сам таким памятником не считается.
- Если планируется ремонт частей дома-памятника, которые не представляют собой исторической или культурной ценности, а сам ремонт не затрагивает облик, интерьер и конструктивные решения дома. Речь идет о ремонте общедомового имущества таких зданий: поменять трубы обычно можно и без исторической экспертизы.
Но делать ремонт просто так, как в обычном доме, все равно нельзя. Его вправе проводить только ИП или фирма, у которых есть лицензия на сохранение объектов культурного наследия. За пять дней до начала работ подрядчик должен отправить уведомление о ремонте, дате его начала и окончания, заказчике и подрядчике в комитет охраны памятников культуры — в разных регионах у этой структуры могут быть другие названия.
Дожидаться ответа чиновников не нужно, спустя семь дней с начала ремонта они придут с проверкой сами. Таких проверок может быть сколько угодно.
Если инспектор установит, что в ходе ремонта историческая часть здания все же пострадала, его собственникам или чиновнику из фонда капитального ремонта, который нанял недобросовестного подрядчика или мастеров без лицензии, выдадут предписание об устранении нарушений. Еще могут оштрафовать или даже подать в суд.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Ирина Половодова
Как давно в вашем доме не было капремонта?
Лучше бы сделали так ,чтобы голосовать за смену УК можно было только онлайн ,а то наш дом раза 4 сталкивался с тем ,что левая УК захватывала дом ,кое как отбилвали с телевидением и Следкомом
Алексей, А как этот захват происходил?
Zod, внезапно узнаем, что было собрание собственников и 98% выбрало новую УК. Которая существует только на бумаге с одним сотрудником. И так 4 раза.
Полгода изымали протоколы ,делали анализы что подписи не наши. Это время дом был сам по себе. Сейчас любой может принести протокол в гжи , они не проверяют подписи
Zod, схема же стандартная. «Собрание» проводится очно-заочное на бумаге, неважно кто как голосовал, кто пришел на очную часть. Жилинспекцию, которая как правило все понимает, интересует только итоговый протокол. Бюллетени она не проверяет, в стопке можно положить бюллетень (или несколько), у которого прописано 50% площадей, да или просто напечатанные и подписанные крестиком. Да, оспорить можно, добро пожаловать в суд, который будет переноситься кучу раз, будут апелляции и т.п.
Суд, например, запросто может исключить голоса только людей из инициативной группы :), пересчитать голоса, и все в итоге оставить в силе. В это время будет проведено еще одно такое собрание. Выигрыш в суде вам ничего не даст, а времени и сил потратите кучу, или денег, при этом ни для кого никаких последствий не будет.
Никогда не было.Дому 46 лет
Расходы на проведение общего собрания 2024
08.02.2023
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) является органом управления домов и проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Как правило, собрание проводятся ежегодно. Но иногда управляющие организации проводят их с другой периодичностью.
Про периодичность проведения общего собрания и в какие сроки его нужно провести рассказываем в этой статье
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
К сведению
В течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в общем собрании собственников помещений в МКД вправе принимать участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
То есть, если собственность еще не получена, но есть акт приема-передачи помещения, то принимать участие в собрании такой собственник имеет право.
Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются, как правило, большинством голосов от общего числа голосов собственников — участников собрания. Исключение составляют отдельные решения, которые принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, и решения, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст.
46 ЖК РФ).
Подробно о том, как провести общее собрание с МКД и какая последовательность подробно рассказываем в этой статье Как провести собрание собственников в МКД. Особенности и порядок действий
Наряду с уже устоявшимся алгоритмом проведения собраний в многоквартирных домах есть и ряд изменений, которые следует учитывать при подготовке и проведении ОСС в 2024 году.
Изменения в порядке проведения общих собраний с 2024 и их особенности
8 ноября 2022 года вступил в силу приказ Минстроя РФ от 16.09.2022 N 752/пр. Согласно нововведениям инициатор должен отправить оригиналы документов в ГЖИ в течение десяти дней после проведения собрания. И в течение пяти дней после отправки оригиналов документов в ГЖН в открытом доступе в ГИС ЖКХ необходимо разместить скан-копии решений и протоколов.
В связи с вступлением в силу положений Федерального закона N 266-ФЗ от 14.07.2022 обработка персональных данных должна осуществляться с уведомлением уполномоченного органа, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 22.
Проведения общего собрания собственников помещений или членов ТСЖ/ЖСК не входит в этот перечень.
Подробнее об изменении здесь
Федеральный закон от 11.06.2022 № 165-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», изменил правила смены УО и внес новую часть в ЖК РФ.
С 1 сентября 2022 года решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом и выборе управляющей организации принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. При подсчете голосов в 2024 году стоит учитывать эту норму.
1) обновлено требование прилагать бюллетени/решения собственников при любой форме проведения собрания. В документах должна быть указана дата заполнения и информация о составителе документов.
2) требуется прошивать и нумеровать все страницы протокола общего собрания (включая приложения). Последняя страница должна быть заверена председателем общего собрания.
3) необходимо указывать в реестре собственников площадь каждого помещения в доме и долю в праве собственности, а не количество голосов собственника. Также в реестр нужно вносить информацию о форме собственности – как для жилых, так и для нежилых помещений.
4) прилагать подтверждающие материалы о том, что собственники получили уведомление об ОСС и имеют доступ к нему в государственной информационной системе ЖКХ или в согласованном помещении многоквартирного дома.
Подробнее об изменениях здесь
5. Федеральный закон от 28.06.2022 № 217-ФЗ внес сразу несколько изменений в порядок проведения ОСС
Президент РФ подписал Федеральный закон от 28.06.2022 № 217-ФЗ, который вносит изменения в Жилищный кодекс РФ. Нововведения коснулись и порядка проведения общих собраний собственников.
1) Теперь решения и протокол собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе размещает инициатор ОСС. Делает он это в прежние сроки – не позднее чем через десять дней после его проведения (ч. 1 ст.
46 ЖК РФ). При этом обязательным условием осталось то, что региональная информационная система должна быть интегрирована с ГИС ЖКХ (ч. 1 ст.
10 № 209-ФЗ).
2) В статье 45 ЖК РФ появилась новая часть 2.2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД по вопросам, которые уже рассматривались на ОСС и по которым приняты решения, может быть созвано по истечении срока размещения в системе документов предыдущего собрания.
3) Статью 45 также дополнили частью 4, согласно которой инициатор ОСС вправе уведомлять собственников о предстоящем собрании через ГИС ЖКХ.
Помимо уже вступивших в силу изменений, касающихся собраний в МКД, также есть ряд законопроектов, которые рассматриваются. Не далек тот момент, когда и они вступят в силу.
Законопроекты, которые находятся на рассмотрении
1. Оригинал протокола голосования предлагают хранить в самом МКД. Госдума рассматривает законопроект об изменениях в ЖК РФ.
Законопроект уже прошел чтения и включен в примерную программу решением Совета Государственной Думы на апрель 2024 года
Законопроект предлагает обеспечить возможность направления гражданами предложений по повестке дня общего собрания и возможность голосования по вопросам повестки дня общего собрания на едином портале госуслуг
На момент публикации статьи рассмотрение законопроекта находится во втором чтении Госдумы.
Законопроект № 285045-8 предлагает сделать администратором общего собрания конкретное физическое лицо из числа собственников помещений или конкретное должностное лицо управляющей организации. Авторы инициативы рассчитывают, что данная новелла «существенно уменьшит количество желающих мошенничать, так как подделка протокола общего собрания жильцов — уголовное преступление».
Подробнее читайте здесь
Госдума РФ во втором чтении рассматривает законопроект № 209283-8, который вносит изменения в ст. 23 ЖК РФ. Согласно поправкам, органы местного самоуправления обязаны будут сообщать в территориальные органы Росреестра о принятом решении о переводе жилого помещения в МКД в нежилое.
На основании такого уведомления Росреестр будет вносить корректировки в ЕГРН.
Надеемся, что наша статья поможет Вам организовать и провести Общее собрания собственников в 2024 году с учетом всех требований законодательства.
Если у вас возникли вопросы или вам нужна квалифицированная помощь и консультация при п роведении ОСС в МКД в 2024 году , то специалисты ЖКХ-Проф готовы ответить на них:
· по e-mail [email protected]