Расчет площади земельного участка эксперт права 2024

7 сентября 2024 Регистрация Войти
9 октября 2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

18 сентября 2024

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Есть в собственности нежилое административное здание площадью 1580 кв. м (город Москва). Планируется оформить договор аренды для эксплуатации здания. Какая площадь участка необходима для эксплуатации этого здания?

Есть методики расчета?

Есть в собственности нежилое административное здание площадью 1580 кв. м (город Москва). Планируется оформить договор аренды для эксплуатации здания. Какая площадь участка необходима для эксплуатации этого здания?

Есть методики расчета?

22 декабря 2022

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено ЗК или другими федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.15 ЗК РФ;
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков;
5) осуществление государственного кадастрового учета;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора.
В связи с изложенным формирование земельного участка является одной из стадий предоставления земельного участка в собственность или в аренду под существующим зданием или сооружением.
Отметим, что ЗК РФ не содержит специальных норм, обязывающих собственников зданий и сооружений при обращении в уполномоченные органы обосновывать площадь испрашиваемого в порядке ст. 39.20 ЗК РФ земельного участка.
Вместе с тем в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394). Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что администрация предоставила предпринимателю в аренду земельный участок площадью 7070 кв. м при площади принадлежащего арендатору объекта недвижимости, равной 84,7 кв. м, суды сделали вывод о явной несоразмерности площади земельного участка этому объекту (более чем в 80 раз), в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные прокуратурой требования.

Доводы заявителя жалобы о том, что спорный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования — для размещения объектов промышленности (склада), не имеет правового значения, поскольку сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).
Также обращаем внимание на следующую судебную практику.
Так, согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
В постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2020 г. N 17АП-4683/20 по делу N А50-35708/2019 указано: «В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта».
Аналогичные положения содержит и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2020 г. N 08АП-2070/20 по делу N А46-22188/2019: «. заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площади, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, необходим для их эксплуатации, или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания. Приведенные выше положения закона и разъяснения применительно к настоящей категории дел ставят на разрешение суда, рассматривающего спор о законности отказа в предоставлении участка, расположенного под объектом недвижимости, в собственность вопрос о том, необходим ли земельный участок заявленной площади, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для их эксплуатации, или требуется сформировать и испрашивать без торгов иную часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания».
В определении Верховного Суда РФ от 16 января 2018 г. N 310-ЭС17-20379 суд пришел к выводу, что: «Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить».
В связи с изложенным, площадь земельного участка, необходимая для размещения и обслуживания нежилого здания или сооружения, должна быть соразмерна площади самих объектов капитального строительства. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет значения не имеет.
Отметим, что образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам ЗК РФ.
Требования к образуемым земельным участкам закреплены в ст. 11.9 ЗК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 36, пп. 8, 9 ст.

1 ГрК РФ правовой режим земель (в том числе предельные размеры площадей образуемых земельных участков) определяется градостроительными регламентами, являющимися составной частью правил землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Согласно ч. 20 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ) до утверждения в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.
В соответствии с действовавшей до вступления в силу Закона N 171-ФЗ нормой п. 3 ст. 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков устанавливались, как правило, в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В связи с изложенным, полагаем, что при формировании земельного участка с площадью, необходимой для эксплуатации и обслуживания нежилого строения, необходимо прежде всего руководствоваться правилами землепользования и застройки, подготовленными в том числе в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности.
В этой связи смотрите Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы».
Отметим, что применительно к каждой территориальной зоне градостроительным регламентом ПЗЗ в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, устанавливаются свои предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков.
В связи с изложенным, для точного применения градостроительных регламентов необходимо знать, в границах какой именно территориальной зоны находится земельный участок (данная информация отражена на схеме градостроительного зонирования ПЗЗ).
Исходя из содержания норм действующего законодательства, а также анализа судебной практики, нами делается вывод, что в правоприменительной практике отсутствуют какие-либо универсальные правила определения точной площади земельных участков, необходимых для размещения и обслуживания нежилых зданий.
Примером может послужить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2019 г. N 10АП-14761/19: Экспертом отмечено, что при формировании границ земельного участка площадью не менее 2521 кв. м необходимо учитывать, что согласно ПЗЗ Красногорска минимальный отступ от границ земельного участка для малоэтажной многоквартирной застройки составляет 3 м. Поэтому по периметру контура пятна застройки необходимо отложить трехметровую зону. Далее пятно застройки нужно увеличить до площади 2521 кв. м. Вместе с тем если равномерно распределить площадь вокруг пятна застройки, то границы участка будут иметь изломанную конфигурацию, нарушать кадастровые границы смежных земельных участков, красные линии проездов, приведут к чересполосице, что противоречит ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ.

С учетом п. 7 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающей, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования, красных линий (при их наличии), естественных границ земельного участка, экспертом установлены следующие границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации жилого дома N 5.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 марта 2020 г. по делу N А40-55379/2018: Таким образом, Заключением комиссии экспертов N 001/2020 от 4 февраля 2020 года подтверждено, что Заявителю необходим весь Земельный участок для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, которые принадлежат ООО «Феникс» на праве собственности.
При формировании земельного участка его площадь может определяться не только исходя из площади пятна застройки (площади строения, спроецированной на поверхность земли) (обращаем внимание, что включение в границы земельного участка всей площади строений является обязательным), но и исходя из фактического землепользования, утвержденных градостроительных норм и правил, а также других факторов (исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы).
Для установления точной площади земельного участка под существующим зданием (при наличии спора), как правило, судами назначается судебная экспертиза.
Суды, рассматривая вопросы предельных размеров земельных участков, принимают во внимание п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и руководствуются утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, а также землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В этой связи смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 апреля 2016 г. N Ф06-5457/16 по делу N А55-20912/2013, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2019 г. N 10АП-6132/19.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Постановление Правительства Москвы от 21 декабря 2021 г. N 2152-ПП «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области торговли, обслуживания и обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания граждан в объектах жилого назначения» (с изменениями и дополнениями);
— Постановление Правительства Москвы от 21 декабря 2021 г. N 2151-ПП «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области образования»;
— Постановление Правительства Москвы от 21 декабря 2021 г. N 2150-ПП «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области здравоохранения»;
— Постановление Правительства Москвы от 22 сентября 2020 г. N 1557-ПП «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области физической культуры и спорта» (с изменениями и дополнениями).
В связи с изложенным, дать точный и однозначный ответ, какой площади должен быть указанный в вопросе земельный участок, не представляется возможным.
С целью обоснования необходимой для размещения и обслуживания здания площади земельного участка рекомендуем обратиться к кадастровому инженеру.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

2 декабря 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Экспертиза для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости

Определение необходимой площади для размещения объекта недвижимости на участке представляет собой одну из разновидностей землеустроительной экспертизы. Землеустроительная экспертиза -комплексное исследование земельного участка, которое позволяет определить его физические, экономические, правовые и экологические характеристики. В рамках землеустроительной экспертизы проводятся различные исследования, такие как геодезические работы, геологические исследования, экологические обследования, оценка стоимости земли.

По результатам землеустроительной экспертизы составляется отчет, который содержит рекомендации и решения по использованию земельного участка в соответствии с его назначением. В случае определения необходимой площади для размещения объекта недвижимости на участке, отчет землеустроительной экспертизы будет содержать рекомендации по размеру и форме участка, а также по расположению и организации на нем объекта недвижимости.

Расчет площади земельного участка, необходимого для возведения или эксплуатации на нем объектов недвижимости, производится согласно установленным градостроительным нормам, а также нормам проектирования. Необходимо учитывать и функциональное назначение здания или сооружения, и его технико-экономические параметры, например, объем производимой продукции, вместимость.

Обычно, расчет площади земельного участка для строительства производится в рамках процесса проектирования здания или сооружения. Для этого необходимо учитывать следующие факторы:

• Функциональное назначение здания или сооружения: разные объекты требуют разных площадей земельного участка. Например, для строительства жилого дома нужна меньшая площадь, чем для строительства промышленного объекта.
• Технико-экономические параметры здания или сооружения: объем производимой продукции, вместимость людей и другие параметры могут потребовать дополнительную площадь земельного участка.
• Градостроительные нормы: существуют установленные градостроительные нормы, которые определяют минимальную площадь земельного участка для каждого типа объекта недвижимости.
• Ограничения зонирования: в зависимости от зоны, в которой находится участок, могут существовать ограничения на использование земельного участка, которые также должны быть учтены при расчете площади.

Кроме того, необходимо учитывать и другие факторы, такие как требования к инженерной инфраструктуре, доступ к дорогам и транспортной сети, требования к ландшафту и окружающей среде

Для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости необходима экспертиза, которая будет учитывать следующие факторы:

• Назначение объекта недвижимости: для жилых зданий необходимо учитывать количество жильцов, количество комнат и жилую площадь, для коммерческих объектов — количество сотрудников и тип деятельности.
• Количество этажей: чем больше этажей в здании, тем больше площадь необходима для его размещения.
• Количество парковочных мест: необходимо учитывать количество парковочных мест в соответствии с требованиями государственных нормативов.
• Требования к озеленению: необходимо учитывать требования к озеленению, если они предусмотрены для данного типа объекта недвижимости.
• Расположение объекта недвижимости: необходимо учитывать расстояние до дорог, наличие общественного транспорта и другие факторы, которые могут влиять на доступность объекта.
• Наличие дополнительных построек: необходимо учитывать наличие дополнительных построек, таких как гаражи, склады и т.д.
• Требования к благоустройству территории: необходимо учитывать требования к благоустройству территории, если они предусмотрены для данного типа объекта недвижимости.
• Законодательные требования: необходимо учитывать требования законодательства и государственных нормативов в отношении минимальной площади участка для данного типа объекта недвижимости.

После учета всех вышеперечисленных факторов, эксперты смогут определить необходимую площадь участка для объекта недвижимости.

Для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости, необходимо предоставить следующие материалы на экспертизу:

• План генеральной привязки (ПГП) – это графическое изображение участка и его окружения с указанием границ и соседних объектов, выполненное в масштабе.
• Технический паспорт на участок и на объект недвижимости, который позволит определить технические характеристики и параметры здания или сооружения.
• Градостроительный план населенного пункта, в котором находится участок. В градостроительном плане указываются все границы территорий, зоны использования земли, а также возможные ограничения на строительство.
• Акт обследования территории и здания (сооружения), который содержит информацию о состоянии участка, здания или сооружения, наличии коммуникаций и их технических характеристиках.
• Заключение геодезиста и геолога о грунтовых условиях участка, о возможности осуществления проектных работ и строительства.
• Технический проект на строительство, который содержит все необходимые планы и чертежи, а также техническое описание и расчеты для определения необходимой площади участка.
• Разрешение на строительство или документы, подтверждающие право собственности на участок.

Эти материалы помогут эксперту более точно определить необходимую площадь участка для объекта недвижимости.

Если речь идет об объекте недвижимости для производственных целей, то расчет площади должен учитывать множество дополнительных факторов, связанных с конкретным видом производства. К таким факторам могут относиться:

• Объем производства: чем больше продукции должно быть произведено, тем больше площадь земельного участка может потребоваться.
• Технологические требования: для производства разных видов продукции требуются различные технологии, которые могут потребовать дополнительную площадь.
• Число работающих: в зависимости от количества работников, которые должны работать на производстве, может потребоваться дополнительная площадь для организации парковки, кафе.
• Оборудование: для установки оборудования может потребоваться дополнительная площадь, а также необходимо учитывать возможность прохода и транспортировки грузов.
• Отходы и загрязнения: для обеспечения безопасности окружающей среды и соблюдения требований экологического законодательства может потребоваться дополнительная площадь для утилизации отходов и других загрязнений.

В целом, расчет площади земельного участка для производственных целей является более сложным процессом, чем для жилых или коммерческих объектов, и требует учета большего количества факторов. Для точного расчета площади необходимо провести технико-экономические и градостроительные исследования, а также учесть все требования законодательства в области производства и охраны окружающей среды.

В случае если речь идет об объекте недвижимости, предназначенном для производственных целей, для определения минимальной площади исследуемого земельного участка, необходимой для возведения или же целевого использования зданий и сооружений, расположенных на нем, требуется в первую очередь определить такой параметр, как плотность застройки исследуемого земельного участка.

Определение плотности застройки является важным шагом при планировании строительства производственного объекта на земельном участке. После определения плотности застройки можно вычислить минимально необходимую площадь земельного участка для размещения зданий и сооружений, которые будут использоваться для производственных целей. Это поможет определить возможность использования данного участка земли для строительства, а также оценить эффективность использования земельных ресурсов.

Помимо плотности застройки, необходимо учитывать и другие параметры, такие как уровень загруженности инженерных сетей, наличие санитарно-эпидемиологических ограничений.

В ходе проведения экспертизы и составления заключения эксперт-землеустроитель руководствуется нормативными актами, регулирующими земельные и градостроительные отношения в Российской Федерации.

Экспертиза для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости в Российской Федерации регулируется несколькими законами:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации — в соответствии с этим законом производится планировка и застройка территорий, включая определение необходимой площади участка для объекта недвижимости.
• Закон Российской Федерации от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» — в соответствии с этим законом проводятся экспертизы проектной документации, в том числе для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости.
• Закон Российской Федерации от 25 июля 2002 года № 116-ФЗ «О основах государственного нотариата» — в соответствии с этим законом экспертиза может проводиться нотариусами, в том числе для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости.
• Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «Об утверждении Правил подготовки, согласования и утверждения градостроительной документации» — в соответствии с этим документом, для разработки проектной документации требуется проведение экспертизы, в том числе для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости.

В целом, проведение экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости регулируется градостроительным и техническим законодательством Российской Федерации.

Основаниядля проведения экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости могут варьироваться в зависимости от конкретной ситуации. Однако, обычно такая экспертиза проводится в следующих случаях:

• При разработке проектной документации на строительство объекта недвижимости — экспертиза может потребоваться, чтобы уточнить необходимые параметры земельного участка для проектирования здания и сооружений.
• При изменении функционального назначения земельного участка — если земельный участок, на котором предполагается возведение объекта недвижимости, ранее имел другое функциональное назначение, то может потребоваться экспертиза для определения новых требований к площади участка.
• При смене типа объекта недвижимости — если изменяется тип предполагаемого объекта недвижимости, то может потребоваться экспертиза для определения соответствующих требований к земельному участку.
• При изменении условий окружающей застройки — если в окружении земельного участка произошли изменения, такие как появление новых объектов недвижимости, изменение транспортной инфраструктуры и т.д., то может потребоваться экспертиза для определения соответствующих требований к площади участка.
• При необходимости оценки эффективности использования земельных ресурсов — экспертиза может проводиться для определения оптимального размера земельного участка для размещения объекта недвижимости с учетом максимальной эффективности использования земли.

В целом, основания для проведения экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости могут быть разнообразны, но обычно связаны с проектированием или изменением предполагаемого использования земельного участка.

Для проведения экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости могут использоваться различные методы.

Один из наиболее распространенных методов— метод инженерно-геодезических изысканий. Он позволяет получить данные о рельефе местности, состоянии грунта, подземных водах и других факторах, влияющих на выбор оптимальной площади участка. Данные, полученные при помощи этого метода, позволяют определить параметры, необходимые для оптимального размещения объекта недвижимости на участке.

Также могут использоваться методы компьютерного моделирования. Специальные программы позволяют создавать виртуальную модель объекта недвижимости и земельного участка. Это позволяет быстро и эффективно оценить различные варианты размещения объекта на участке, определить его оптимальные размеры, а также оценить возможные варианты развития инфраструктуры вокруг объекта.

Для проведения экспертизы могут привлекаться также специалисты в области архитектуры и градостроительства. Они могут оценить соответствие планируемого объекта недвижимости существующим нормативам и требованиям в области градостроительства и зонирования территорий.

Дополнительно, для проведения экспертизы может использоваться метод публичных обсуждений проекта. Это позволяет выявить мнения и предложения различных заинтересованных сторон по поводу выбора площади участка и других важных аспектов проектирования и строительства.

Сотрудничество с независимой экспертной организацией, такой как АНО «СЗЭПЦ», может предоставить ряд преимуществ при проведении экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости. Некоторые из возможностей и преимуществ, которые может предоставить такое сотрудничество, включают в себя:

Независимость и компетентность: Независимая экспертная организация, такая как АНО «СЗЭПЦ», обладает необходимой компетентностью и независимостью для проведения экспертизы. Это гарантирует объективность и надежность результатов.

Современные технологии: Экспертные организации, такие как АНО «СЗЭПЦ», используют современные технологии и методы для проведения экспертизы. Это может включать использование инженерно-геодезических изысканий, компьютерного моделирования и других современных технологий.

Оптимизация затрат: Независимая экспертная организация может помочь оптимизировать затраты на проведение экспертизы. Это может включать оптимизацию использования ресурсов, оптимизацию выбора методов и технологий проведения экспертизы и другие меры.

Сокращение времени: Экспертная организация может помочь сократить время, необходимое для проведения экспертизы. Это может включать использование современных технологий, оптимизацию процессов и другие меры.

Высокое качество: Результаты, полученные при проведении экспертизы независимой экспертной организацией, могут обладать высоким качеством и надежностью. Это гарантирует, что полученные данные будут точными и актуальными.

Поддержка в различных вопросах: Экспертная организация может предоставить поддержку в различных вопросах, связанных с проектированием и строительством объектов недвижимости. Это может включать консультации, помощь в подготовке необходимых документов и другие меры.

Позиция и рекомендации по практическому применению приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393

1 января 2021 года вступил в силу Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393 (далее – приказ П/0393), который вызвал у кадастровых инженеров ряд вопросов своими обновленными формулировками. Наибольшее количество вопросов поступают по разделу «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (далее – Требования), являющемуся приложением № 2 к приказу П/0393.

Ассоциацией «Союз кадастровых инженеров» (далее – Ассоциация) подготовлена позиция по наиболее актуальным вопросам практического применения Требований, утвержденных приказом П/0393.

Следует отметить, что Требования не содержат каких-либо новых положений, кардинально меняющих ранее действовавший подход к правилам определения площади объектов недвижимости. Принципиальный подход по всем вопросам Требований остался прежним, текст документа практически полностью повторяет текст ранее действовавших Требований, утвержденных приказом Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90 (далее – приказ №90), в соответствии с которыми кадастровые инженеры осуществляли свою профессиональную деятельность на протяжении почти четырех лет.

Например, площадь этажа нежилого здания(п. 8.3 Требований) следует определять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Аналогичный подход был предусмотрен и приказом №90. Оба приказа, реализуя один и тот же принцип, требуют от кадастрового инженера определения максимальной площади объекта (в которую входит площадь, занятая внутренними стенами и перегородками, вентиляционными камерами, лифтовыми шахтами, отопительными устройствами и т. д.).

То есть, для целей кадастрового учета необходима максимальная площадь объекта, изменение которой означает его безусловную реконструкцию (при любых внутренних перепланировках площадь объекта, учтенная в кадастре, остается неизменной).

Вместе с тем, подход к определению площади помещенияпринципиально другой. Для целей кадастрового учета помещения, определяется «свободная/коммерческая» площадь помещения, не занятая перегородками, вентиляционными камерами, колоннами, выступами, отопительными устройствами и другими архитектурными элементами. Площадь помещения, определенная указанным образом, изменится при любой внутренней перепланировке, что побуждает регистратора к проведению проверки разрешительных документов на выполненную перепланировку.

Обращаем Ваше внимание, что Требованиями установлены различные правила определения площади для различных типов объектов (жилое здание, нежилое здание, жилое помещение и нежилое помещение). При выполнении кадастровых работ следует применять пункты Требований, которые предусмотрены для конкретного типа объекта, являющегося предметом текущих кадастровых работ.

Учитывая поступившие вопросы, Ассоциация рекомендует следующее:

1. Не следует «смешивать» процедуры округления измеренных величин и расчет среднеквадратической погрешности выполненных измерений. Это два отдельных, самостоятельных этапа выполнения кадастровых работ. Пункт 3 Требований устанавливает, что округление значения измеренного расстояния («линейного размера») осуществляется с точностью до 0,01 метра и выполняется после каждого измерения. Вероятно излишне, но напоминаем, что округление значений выполняется стандартным общеизвестным математическим способом, предназначенным для «округления натуральных чисел» (https://math-prosto.ru/?page=pages/rounding/rounding1.php).

При помощи уже округленных линейных размеров определяется значение площади объекта недвижимости или простейшей геометрической фигуры, которое в свою очередь округляется до 0,1 кв. м. сразу же после выполнения вычислений.

Площадь объекта, состоящая из суммы площадей простейших геометрических фигур, определяется суммированием уже округленных значений.

1. Правила проведения измерений также остались без изменений, однако много вопросов вызывает формулировка Требований, изложенная в пунктах 8.3, 10.2, 11.1 и 12.3, а именно: «…Расстояния, применяемые для определения площади ……, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются) . ».

Ассоциация полагает, что порядок выполнения измерений не изменился, и все линейные замеры следует выполнять также, как и ранее – то есть, «от стены до стены». Но, если ранее была установлена высота от уровня пола (1 м 10 см), на которой необходимо было выполнять замеры, то обновленные Требования позволяют выполнять замеры на любой удобной высоте, начиная от уровня пола и заканчивая высотой до 1 м 10 см от уровня пола. При этом, замеры, выполненные на разной высоте, не должны существенно отличаться друг от друга.

Соответственно, при выполнении измерений на уровне пола, кадастровый инженер может столкнуться с различными препятствиями (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления и т.д.), которые при измерениях не следует «учитывать» как ограждающий элемент и измерение линейного размера необходимо продолжать далее, до самой стены, включая в состав выполняемого измерения отрезок, занятый вышеуказанными элементами (при их наличии).

1. Кадастровыми инженерами также неоднозначно воспринимаются положения пункта 10.3 Требований о необходимости учета в площади этажа жилого здания площадей балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен… в сочетаниис противоречащими положениями пункта 12.1 Требований о необходимости исключить из площади жилого помещения площадь балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Однако, указанные выше пункты Требований (п.10.3 и 12.1) как раз-таки нельзя сочетать– они устанавливают правила определения площади для объектов недвижимости различных типов (этаж жилого здания, жилое помещение). Да, действительно, правила определения площади жилого здания и жилого помещения для целей кадастрового учета отличаются друг от друга. И сумма площадей жилых помещений никогда не будет равна площади жилого дома, в котором эти помещения расположены.

Следует отметить, что формулировка указанных пунктов Требований не подвергалась корректировке при обновлении приказа и соответствует ранее действовавшим Требованиям. Таким образом, данный вопрос является наследием предыдущих времен, а не какой-нибудь новацией.

При определении площади этажа жилого зданияследует учитывать в площади этажа площади всех балконов, лоджий, террас и веранд. То есть, после замеров площади этажа (между внутренними поверхностями наружных стен), к ней следует прибавить площади всех балконов, лоджий, террас и веранд, которые имеются в этом здании на уровне текущего этажа. Все указанные объекты включаются в контур жилого здания и обязательно вычерчиваются на поэтажном плане.

В площади жилого помещения (квартиры), площади балконов, лоджий, террас и веранд (при их наличии в данном конкретном помещении (квартире) не учитываются. Во многих регионах регистраторы требуют исключать балконы (лоджии, террасы, веранды) из контура жилого помещения и не показывать их на плане помещения, поскольку при определении площади жилого помещения (квартиры) путем суммирования площадей всех частей квартиры (комнат, коридоров и др.), площадь балкона (лоджии, террасы, веранды) в общую сумму не включается (не прибавляется).

Необходимо отметить, что данное требование к определению площади жилого помещения установлено пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 (№ 188-ФЗ), вступившим в силу 1 марта 2015 года, и с того времени не менялось!

1. Еще один вопрос, включенный в новых Требования из старых почти дословно – это вопрос балконов, которые должны учитываться (или не учитываться) в нежилых зданиях.

Некоторых кадастровых инженеров начали путать противоречивые (на первый взгляд) требования, указанные в пунктах 8.1, 8.2 и 8.4 Требований.

Обращаем внимание, что пунктом 8.1 и пунктом 8.4 Требований установлен порядок определения площади нежилого здания и этажа нежилого здания (соответственно). Оба пункта устанавливают правило, по которому в площадь нежилого здания (этажа нежилого здания) включаются (учитываются) площади балконов, расположенных в зрительных и других залах. Речь идет о зданиях, в которых есть многоуровневые (многосветные) помещения (залы).

К таким зданиям относятся, например, театр, кинотеатр, дворец съездов и др. Все внутренние балконы, которые расположены внутриздания, должны быть учтены в площади отдельного этажа и, затем, в площади всего нежилого здания.

Вместе с тем, пунктом 8.2 Требований установлено, что все наружные балконы, которые расположены снаружи внешних стен нежилого здания и выходят на улицу/открытое пространство, в площадь этажа нежилого здания (сооружения) и, следовательно в площадь всего нежилого здания НЕ включаются (не учитываются).

Таким образом, в площадь здания (например, Драматического Театра) должны быть включены площади всех балконов, расположенных в зрительном зале и «смотрящих» на сцену и в то же время исключены площади балконов, расположенных снаружи, на внешней поверхности наружных стен и «смотрящих» на улицу.

1. Кроме того, у ряда кадастровых инженеров возникли сомнения в части обязательности выполнения расчета средней квадратической погрешности. Сомнения появились в связи с тем, что приложение к Требованиям озаглавлено как «Рекомендуемыеформулы расчета погрешности…».

Ответ на этот вопрос содержится в пункте 4 требований, который устанавливает, что средняя квадратическая погрешность в безусловном порядке рассчитывается и указывается в техническом плане в соответствующей характеристике объекта недвижимости. Далее, пункт 4 разъясняет, что слово «рекомендуемые» относится именно к формулам расчета погрешности, а не к самой процедуре расчета погрешности, и для расчета средней квадратической погрешности определения площади могут быть использованы другие формулы, не указанные в приложении к Требованиям.

1. Много вопросов вызывает порядок расчета m_s— средней квадратической погрешности определения линейных измерений.

Следует отметить, что Требования не дают ответа на этот вопрос, подразумевая, что кадастровому инженеру, имеющему высшее образование, должны быть известны основы математической статистики.

Выполнение расчета средней квадратической погрешности невозможно без выполнения множества измерений одной и той же длины (линии). Проще говоря длину одной отдельно взятой стены, необходимо замерить несколько раз (выполнить несколько попыток измерения). Замеры следует производить на одной и той-же высоте от уровня пола и по одной и той же траектории. Выполненные таким образом замеры будут отличаться друг от друга.

На разницу замеров влияет точность и состояние измерительного прибора, состояние окружающей среды (температура, наличие осадков/тумана) и др. факторы.

Чем больше попыток измерения будет выполнено, тем точнее будет в дальнейшем значение средней квадратической погрешности. Ассоциация полагает, что минимальное и достаточное количество измерений равняется 3 (трем).

Далее, необходимо определить среднее арифметическое значение выполненных измерений, для чего сумму результатов измерений следует разделить на количество замеров.

Например, зафиксированные значения 3-х выполненных измерений составили l₁=29,98 м.; l₂=30,01 м. и l₃=30,07 м.

Среднее арифметическое значение этой группы измерений x_o= (29,98 + 30,01 + 30,07)/3 = 30,02м.

Следующим шагом определяем отклонение каждого из замеренных значений от рассчитанного среднего арифметического значения:

Теперь у нас достаточно данных, чтобы вычислить среднюю квадратическую погрешность одного выполненного линейного измерения:

Ассоциация полагает, что рассчитанная таким образом средняя квадратическая погрешность будет одинаковой для всех других измерений, выполненных при текущем обследовании объекта. Таким образом множественность замеров следует выполнить только один раз (желательно самой протяженной стены/линии).

Далее, необходимо рассчитать среднеквадратическую погрешность определения площади объекта. Обращаем Ваше внимание, что в случае определения площади помещения, состоящего из множества комнат (или простейших геометрических фигур) рассчитывать среднюю квадратическую погрешность определения площади следует для каждой такой комнаты (фигуры).

1. Применяемая в настоящее время форма технического плана, а также действующая ХМL-схема не предусматривают указания значения среднеквадратической погрешности определения площади. По уже сложившемуся обычаю (общему правилу) указать сведения, не предусмотренные формой технического плана, можно только в разделе «заключение кадастрового инженера».

Ассоциация рекомендует указывать в разделе «заключение кадастрового инженера» формулы, примененные для расчета средней квадратической погрешности площади с подставленными в нее значениями и результатом вычислений.

Обращаем внимание на то, что по мнению Ассоциации при определении площади объекта, состоящей из суммы площадей его частей (комнат, простейших фигур), в «заключении кадастрового инженера» следует указывать формулы, примененные для расчета площади каждой такой части, а также итоговую формулу расчета погрешности определения площади в целом.

При этом расчеты среднеквадратической погрешности линейных измерений в разделе технического плана «заключение кадастрового инженера» приводить не нужно.