Расчет налога с продажи квартиры если ее стоимость ниже кадастровой 2024 Вожгора

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже(п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка:Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример:В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки).

Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример:В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%).

Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример:В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей.

Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример:Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей.

Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

Во многих договорах купли-продажи недвижимостиуказана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример:В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Отмена декларации при продаже имущества с 2021 года

Для сделок с 2021 года действуют новые условия декларирования доходов. Теперь не нужно подавать декларацию даже при продаже раньше минимального срока владения — но только если доход не превышает вычет без подтверждения.

Давно пора было отменить это правило: и так очевидно, что при продаже имущества дешевле 1 млн или 250 тысяч рублей налога не будет независимо от подтверждения расходов. А вот декларацию подавать приходилось, и проверять ее — тоже. Лишние хлопоты для налогоплательщиков и работа для инспекторов.

Зато была возможность начислять штрафы.

Вот кого касаются изменения и как это поможет избежать лишних расходов.

Кого это касается

Изменения касаются тех, кто:

Продает имущество раньше минимального срока владения — это 3 или 5 лет для недвижимости и 3 года для других вещей, например машин.
Получает за это не больше 1 000 000 ₽ при продаже недвижимости и 250 000 ₽ при сделке с другим имуществом. Лимит относится к каждому календарному году, а не к одной сделке.

Как было раньше

При продаже имущества до истечения минимального срока владения нужно было платить налог и сдавать декларацию. Продали квартиру через год после покупки — отчитайтесь перед государством. Продали машину через два года после приобретения — аналогично.

Даже если ничего не заработали, продавали подарок или сумма сделки составила 10 000 ₽ — все равно нужно было сообщить об этом налоговой. Если не сообщили, а она узнала о сделке — получите штраф, минимум 1000 ₽.

При этом надо было еще разобраться, как заполнить декларацию. А если не разобрались сами — заплатите тем, кто разбирается, это еще 1000—2000 ₽.

Налога при этом могло не быть. А декларацию требовали.

Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Как можно уменьшить налог при продаже имущества

При продаже имущества можно использовать вычеты, которые уменьшают доходы и позволяют сэкономить на НДФЛ.

Виды вычетов на выбор:

В размере своих расходов на покупку имущества.
В размере расходов дарителя или наследодателя на покупку имущества.
В сумме 1 000 000 ₽ для жилья и 250 000 ₽ для другого имущества — без подтверждения расходов.

То есть любой человек может получить вычет, даже если у него не было документов о расходах или расходы были меньше вычета без подтверждения. Для этого ничего не нужно делать — только указать сумму в декларации. НДФЛ начисляется на разницу между доходом и вычетом.

Пример с расходами.Сергей купил новостройку за 2 000 000 ₽, а после сдачи дома продал ее за 2 500 000 ₽. Он вычтет из дохода свои расходы и заплатит НДФЛ с 500 000 ₽ — 65 000 ₽.

Пример без расходов, но с налогом.Игорь унаследовал комнату в коммуналке от бабушки. Бабушка в свое время получила ее в наследство от дедушки — документов о покупке нет.

Спустя год Игорь решил продать комнату за 1 200 000 ₽. Свой доход он уменьшит на 1 000 000 ₽ — это вычет без подтверждения, для всех. НДФЛ придется заплатить с 200 000 ₽, он составит 26 000 ₽.

Пример без расходов и налога.Светлана закончила автошколу, и отец подарил ей недорогую машину, чтобы учиться ездить, — за 250 000 ₽. Через год она продала ее за 220 000 ₽. Светлана могла бы принять к вычету расходы отца, но тот в свое время купил автомобиль за 180 000 ₽ и своими руками восстановил его. Светлане невыгодно вычитать из дохода расходы отца, потому что они меньше вычета без подтверждения.

Она может уменьшить доход на сумму до 250 000 ₽ — даже без документов. И НДФЛ не заплатит.

Во всех этих случаях по сделкам до 2021 года продавцы были обязаны подавать декларации.

Что изменилось

Для сделок начиная с 2021 года при продаже имущества за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, декларация не нужна.

Если квартира или земельный участок продается меньше чем за 1 млн рублей и налога нет — декларацию можно не подавать.

Если машина или гараж проданы менее чем за 250 тысяч рублей — отчитываться тоже не придется. И штрафа из-за декларации в этих случаях не будет.

При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше, доходом считается не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть нельзя продать квартиру за 900 тысяч по документам, если кадастровая стоимость составляет 2,5 млн рублей.

Доходом все равно посчитают 1,75 млн — и придется подавать декларацию и платить НДФЛ.

Если продано несколько объектов

Вычет по умолчанию — то есть без подтверждения документами — действует на все доходы за год в совокупности, а не на каждый объект. Если продано два земельных участка по 600 000 ₽, вычет для них составит максимум 1 000 000 ₽ на оба, а не по каждому.

Так же и с автомобилями: если продать две машины — за 250 000 и за 300 000 ₽, то вычет без документов можно использовать для одной из них или поделить между двумя. А вот полностью применить к каждой не получится.

Поэтому при продаже нескольких объектов дороже суммы вычета можно не декларировать какой-то один. А другой указать в декларации — и применить к нему вычет в размере произведенных расходов на покупку.

Что с этим делать

Если в 2021 году продадите имущество за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, в 2022 можете не подавать декларацию. Наконец решится проблема незадекларированных продаж Айфонов, диванов и старых машин. Налога с них все равно не было, а штраф грозил.

Но если в 2021 году будут другие сделки или доходы, например продажа квартиры дороже 1 млн рублей или машины дороже 250 тысяч рублей, то доход нужно задекларировать, даже если расходы выше и налога нет.

Не перепутайте: если продаете гараж или машину без прибыли, но сумма продажи больше вычета без документов, обязательно отчитайтесь.

Возможно, в следующем году налоговая пришлет письмо с вопросом, чего это вы не декларируете доход. Тогда нужно просто ответить, что сумма сделки меньше вычета. Это можно сделать через личный кабинет.

Проверьте, нужно ли вам платить налог при продаже квартиры

Обложка — Yuliya Loginova / Shutterstock

Екатерина Мирошкина
Какие еще требования налогового кодекса кажутся вам избыточными?

Не нужно декларировать продажу машины до 250т.р. это даже смешно. Они там в курсе цен вообще ? Даже гранта стоит больше 500т, за новую, не говоря уже о других машинах. Вот почему бы не делать все без отрыва от реального положения вещей ? Я понимаю, что для них там, машина за 250т и машина за 2.5м это примерно одно и то же дно, но осадочек остается.

Ничего, ещё одна резкая девальвация как в 2014, и за айфоны придётся налог при продаже платить.

Sergey, причём, на роскошь:)

Вот бы ещё убрали «особенность» с детскими долями, выделяемыми после выплаты ипотеки с применением маткапитала. Исчисление срока владения для детей начинается с даты реального выделения долей, а не от даты покупки (сделка была в июле 2016). И если сразу при закрытии ипотеки я захочу с доплатой расшириться (естественно выделив доли детям, как того требует закон), то детям придётся платить НДФЛ за свои доли, проданные ранее срока.

Хорошее изменение. В 2015 отец за рубль продал мне свою старую машину, а в конце 2017 я ее продал за 200к. Весной 2018 пришло злое письмо от налоговой, пришлось тратить 1.5к на заполнение нулевой декларации и целый день отпуска на очередь в ФНС.

Alex, очередь в ФНС не обязательна, просто подаете через личный кабинет на сайте налоговой и все. всегда так делала)

Pavla, там проблема уже началась в том, что потратил 1.5к на нулевую декларацию 🙂

Хотелось бы что бы брокер сам платил налог за дивы от иностранных компаний.
Хотя в лк заполнять не сложно, но все равно надо сидеть и пыхтеть.
Или как вариант для дивов сделать такой же вычет на небольшую сумму. А то иногда попадешь на 10 долларов дивидендов которые платят по 0.15 за штуку и потом сопишь за компом, сидишь отчитываешься за эти копейки. Бесит.

Алексей, зависит от того, был один договор на всех собственников или у каждого свой. Если у каждого свой, то да, каждый может применить вычет до 1 млн. И не платить налог.
Если продажа была одним договором, то вычет 1 млн делится пропорционально долям, то есть по 250 тыс.

Это касается продажи ценных бумаг? Если продаёшь акции меньше чем за 250 т.р.

Нужно упростить заполнение ФОРМЫ. Она очень длинная, в ней много бессмысленных повторов. Заполнение её требует много времени и много бумаги.

Да, было дело. Купил мотоцикл и через год продал его. Сумма была меньше вычета, но всё равно нужно было подать декларацию.

Составил её с помощью программы с сайта налоговой и отправил по почте. А в следующем году пришло письмо из налоговой, из которой следовало, что декларация заполнена неправильно, оплатите 1000 рублей штрафа пожалуйста.

Sergey, ПИСЬМО
от 29 октября 2007 г. N 04-2-03/00310,и пп1.п.1 ст 220 нк рф, говорят о том, что распределение вычета происходит в случае продажи имущества как единого объекта, то есть одним договором.
Из практики налоговики именно от этой точки зрения при проверке отталкиваются.
Но на самом деле правда лучше сходить и проконсультироваться в конкретную налоговую, иногда на местах решают по-своему)

Людмила, так себе юрист. Доход — это сумма, полученная от продажи, а не разница между доходами и расходами. И вычет в размере миллиона даётся именно на доход, а не прибыль.

Эльза, на учёт поставите в гибдд и налоговая все сведения получит. Налог на машину и налог с продажи чуток разное

Отредактировано

Макс, я думаю, когда все транзакции только через себя запустит, не раньше ) а то всё остальное это просто декларация намерений

Татьяна, новая квартира к старой не имеет никакого отношения.
Надо ли платить налог, зависит от того, за сколько вы покупали первую квартиру и сколько лет она была у вас в собственности

Юлия, и давно пора ими заняться. Хостящиеся там «мастера» высылают всякую дрянь вместо красочно разрекламированной на своих страницах продукции, а администрация ресурса, когда к ней претензию заявляешь, сразу в кусты — мол, ни за что ответственность не несем, обращайтесь в суд (адрес ответчика тоже сами найдите).

Строение покупалось для общественного проекта и оказалось в аварийном состоянии плюс наступил локдаун 2020. В итоге пришлось продать за 1,2 млн причем в рассрочку на три года, т.к никто не хотел брать. В человеческом понимании прибыль 400 тыс ,
а в понимании налоговой прибыль 70% от 38 млн это 26,6 млн и налог на эту операцию 3,5 млн.
Каннибализм в чистом виде.

Алексей, если он у вас был куплен за 1,65 а продан за 1,3 то дохода нет. поэтому нет налога. нужно только показать бумажкт на покупку полностью — на 1,65 которые. тогда у вас есть вычет на на 1 млн, а другой вычет на всю сумму расходов

У меня вопрос, если я продал квартиру полученную по наследству больше 1 млн. и в этот же год продал машину полученную по наследству за 240 т.р. Я могу воспользоваться налоговым вычетом и на квартиру (1млн.) и на машину (250 т.р.)?

Здравствуйте.
Подскажи пожалуйста, продала квартиру, она перешла в собственность по дарственной (2 года в собственности) , в этом же месяце купила другую недвижимость большей стоимостью. Приходиди письма с налоговой что бы отчиталась за продажу, но декларацию не подала. Прошло уже более 3х лет.

Вопрос! Если я сейчас подам декларации на получение налогового вычита с покупки квартиры, мне могут учесть что я не подала с продажи и выставить счет

Военнослужащий получил в собственность жилое помещение от войсковой части в соответствии с ФЗ «О статусе военнослужащих» и Положением о порядке прохождения военной службы (по истечении более 20 лет службы и при отсутствии иного жилья в собственности). Для улучшения жилищных условий он должен не только найти деньги на это, но и заплатить налог, при том, что за время ожидания получения жилья минимум 1 из детей (на которых оформлена долевая собственность в полученной квартире) уже более чем совершеннолетний, а другой (другие) ещё нет. Соответственно, на несовершеннолетних детей налоговый вычет не оформить, а разница средств для улучшения жилищных условий, как правило, значительно превышает ка сумму налогового вычета, так и всю сумму налога, даже с учётом 15 %. Кроме того, не понятно, как вообще трактовать в данной ситуации получение жилья — это не дарение, не купля-продажа, не наследство, не приватизация.

Как-то так вот вопрос подвис..

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, ситуация такая. В марте 2021 г купила комнату в комуналке за 480 тр, в конце года пришлось продавать за 550 т р.
1. Могу ли я применить налоговый вычет 1 млн р или придётся уплатить с разницы 70 тыс налог?
2. Кадастровая стоимость доли в комунал квартире примерно 950 тыс руб. (Конкретно этой комнаты, смотрю из выписки ЕГРН). Надо ли мне платить налог в следующем году от кадастровой стоимости 70% ?

Инна, не надо , применяйте вычет в 1 000 000

кАКОЙ СРОК ВЛАДЕНИЯ ДЕЙСТВИТЕЛЕН ПРИ ПРОДАЖЕ В 2021 ГОДУ

А разве нельзя сделать типа такого: вот доход 300-100=200к и вычен на него -250к = 0р ?

Добрый день. Необходимо ли в 2021 году платить налог с продажи квартиры, которая получена по безвозмездному договору уступки прав от близкого родственника в 2017 году? Оплачена полностью данным родственником также в 2017, доплат после сдачи дома не было

Применими ли это все к валюте? Могу я не подавать декларацию и не платить налоги, если мой доход от спекулятивных сделок с валютой на бирже за год не превысил 250 тыс. рублей?

Здравствуйте! Продала 1/2 долю с прибылью 150тыс. Нужно ли платить налог, если на эту сумму была, например, куплена мебель в квартиру?

Засчитают при предоставлении чеков на расходы?

Если машина или гараж проданы менее чем за 250 тысяч рублей — отчитываться тоже не придется. И штрафа из-за декларации в этих случаях не будет. На какой закон/статью можно сослаться. чтобы не подавать декларацию за продажу авто (покупка 125, продажа 110 тысяч через 6 месяцев)?

Вы неверно указали в подзаголовке Кого это касается, п.2:
1 млн вычета предоставляется не на недвижимое имущество, а только на жилые помещения. статус жилых имеют квартиры и дома. Нежилые помещения, гаражи, машиноместа, сараи, земельные участки при продаже облагаются налогом с применением вычета в 250 тыс.рублей!

Здравствуйте! Если в 2021 году продали долю в квартире, которой владела менее 5 лет и еще продали зем.участок, которым владела 10 лет. Долю в квартире продали за 1млн (кадастровая ниже), участок за 250тр.

Можно ли участок не включать в декларацию? А то на него почему то раскидывается вычет в 1млн и тогда получится, что надо платить НДФЛ с 250тр.

Здравствуйте! А если при продаже дома с земельным участком стоит одна сумма, как быть? Как её в декларации разделить? Земельный.уч. в собственности нет ещё 3 лет, дом в собственности меньше года.

Сумма указана в договоре 1 057 000 руб. Проконсультируйте пожалуйста

Алёна, применяйте расходы на покупку или вычет в 1 000 000

Здравствуйте подскажите . Купил комнату за 830тыс ,продал за 1150 ,потом купил купил 2комнаты до миллиона и продал до миллиона ,но получил прибыль с них . Могу ли я применить вычет в миллион на комнату за миллион 150тыс ,. 1150 минус миллион равно 150 тыс и заплатить налог со 150 тыс ,все это в одном году .

Продажу валюты менее 250тыс.р. не нужно декларировать? А дивиденды от иностранных компаний менее 250тыс.р.?

Добрый день, нужно подавать НД о покупке физическим лицом садового участка, если нет Вычета (2-НДФЛ отсутствует, т.к. ИП не является плательщиком НДФЛ).

Pavel, так 5 лет должно пройти

Marcos, разве отсчет идет не с даты полной оплаты за квартиру? По идее с даты расписки — с 24 апреля 2019 года. Считаем 3 года, т.к. единственное жилье — 24 апреля 2022 года крайний день.

Татьяна, вопрос — как вы получили её от мужа в подарок? не нужно

Marcos, разве отсчет не идет с даты полной оплаты за квартиру? с даты расписки — с 24 апреля 2019 года. Будет 3 года, т.к. единственное жилье — 24 апреля 2022 года крайний день.