Чему равен налог с продажи квартиры в долевой собственности в 2024 году, в каких случаях налог на долю платить не нужно, а также как использовать налоговый вычет и уменьшить НДФЛ — читайте в нашей статье.
В каких случаях платить налог не нужно
Налогообложение при продаже доли в квартире в 2024 году мало чем отличается от продажи любого другого жилья. Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником определенное время — более минимального срока владения. Этот срок бывает 3 или 5 лет, в зависимости от того, каким образом вам досталось имущество.
Срок владения 3 года
Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)
Квартира получена по наследству
Квартира стала собственностью после приватизации
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.
Во всех остальных случаях минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет пять лет.
Иванов по наследству от дедушки получил полквартиры в Москве в 2020 г. В 2022 г. он решил ее продать. Иванову придется заплатить НДФЛ, так он владел жильем менее 3 лет.
Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов
Если вы продаете часть жилья после истечения минимального срока владения, то освобождаетесь от уплаты НДФЛ и от подачи налоговой декларации.
Как рассчитывается налог с доли
При получении дохода необходимо платить налог, и уплата НДФЛ при продаже доли в квартире не является исключением (гл. 23 НК РФ). Налог составляет 13% от дохода.
У Дмитриева была продажа доли в квартире за 2 млн руб. НДФЛ рассчитывается как 13% от суммы, которую он получил при сделке — 260 тысяч рублей.
Как уменьшить налог к уплате
Чтобы сэкономить на НДФЛ, можно воспользоваться законными способами снизить налогооблагаемую базу — доход, полученный от продажи доли. Например, применить налоговый вычет или уменьшить доход на ранее произведенные расходы. Рассмотрим оба способа подробнее.
Ведущий специалист по налогообложению
Если квартира покупалась с использованием материнского капитала, то налог с продажи детских долей также можно снизить. Обращайтесь к нашим экспертам: они за два дня заполнят декларацию 3-НДФЛ, учтут в расходах материнский капитал и самостоятельно направят ваши документы в ФНС.
Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Стандартный
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Максимальный
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Оптимальный
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Показать все
Налоговый вычет
По закону резидент РФ имеет право воспользоваться правом на имущественный вычет (ст. 220 НК РФ). Максимальный налоговый вычет при продаже имущества составляет 1 миллион рублей (пп.
1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу и заплатить 13% с оставшейся суммы.
Фото: Как уменьшить налог с продажи доли в квартире
Налог с продажи квартиры двумя собственниками также можно уменьшить, но размер налогового вычета зависит от того, как вы продаете имущество. Если по одному ДКП, то есть как один объект недвижимости, то вычет на квартиру положен один, и он делится между собственниками пропорционально их долям. Если же доли продаются по отдельным договорам купли-продажи, то к каждой долевой части можно применить полноценный вычет в размере 1 миллион рублей.
У Петрова с братом по ½ доли. Если 2 собственника продадут квартиру за 2 млн как единый объект, то после вычета им придется уплатить налог с остатка — с 1 млн. Но если доли продать по отдельности, то каждый применит вычет в 1 млн, и налог платить не придется.
Есть еще одно важное правило: если имущество продается за 1 млн или дешевле, то подавать налоговую декларацию и платить 13% НДФЛ не нужно.
Уменьшение дохода на расходы
Помимо права на вычет у вас есть право уменьшить доход от проданной части на ранее понесенные расходы — на сумму, которую вы потратили на покупку данной части жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
И тогда 13% с проданной доли будет рассчитываться с разницы в сумме. Расходы необходимо подтвердить документально.
Сидоров за 2 млн рублей продал долю в квартире, которую приобретал ранее за 1,5 млн. Он может уменьшить доходы на расходы и заплатить налог с 500 тыс. руб. (2 000 000 — 1 500 000).
Если после уменьшения доходов на расходы получается нулевой налог, декларация все равно подается. Подача не нужна только в том случае, если сумма, за которую вы продали часть жилья, меньше или равна 1 миллиону.
Сроки подачи декларации и необходимые документы
Подать декларацию и отчитаться о доходах вы должны не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором продали долю в квартире. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
Скворцов продал часть жилья в 2022 г. Подать 3-НДФЛ ему нужно будет до 30 апреля 2024 г., а уплатить налог необходимо до 15 июля 2024 г.
Для ФНС потребуется следующий пакет документов:
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Фото: Документы при продаже доли в квартире
Декларацию 3-НДФЛ и сопутствующие документы необходимо передать в налоговую инспекцию (ИФНС) по месту постоянной регистрации. Вы можете отнести документы лично, отправить по почте заказным письмом с описью вложения, переслать сканы через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или воспользоваться помощью онлайн-сервиса «Налогия».
Образец заявления
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц за 2022 год (форма 3-НДФЛ)
Частые вопросы
С сестрой хотим продать жилье за 2 млн, которое получили по наследству, как лучше оформить сделку?
В данном случае выгоднее продавать части по отдельным ДКП, и тогда каждая из вас сможет использовать полноценный налоговый вычет в размере 1 миллион.
Продаю долю квартиры — наследство от бабушки. Как уменьшить НДФЛ?
Налог с продажи доли в квартире, полученной по наследству, можно уменьшить на расходы наследодателя. Если подтверждающих документов нет, то примените 1 млн рублей.
Продаю несколько долей, к каждой ли можно применить вычет?
Нет, налоговый вычет 1 млн рублей в течение года можно использовать ко всем продаваемым объектам, а не к каждому в отдельности. А вот уменьшение дохода на расходы можно применять к каждому продаваемому имуществу.
Заключение эксперта
Для уплаты налога с продажи квартиры в долевой собственности за 2022 год следует заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее с ИФНС по месту прописки до 30 апреля 2024 года. Сумму НДФЛ можно уменьшить за счет налогового вычета 1 млн рублей или расходов на приобретение этой доли в прошлом. Срок уплаты налога — 15 июля 2024 года.
Публикуем только проверенную информацию
Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры в 2024 году
НДФЛ при продаже недвижимости платится по ставке 13%. Как его рассчитать с учетом изменений 2024-го года, когда его можно не платить либо уменьшить? Ответы на эти и другие вопросы в материале далее.
- Как платят НДФЛ с проданной недвижимости
- Освобождение от уплаты налога
- Снижение на вычет
- Снижение на расходы
Как платят НДФЛ с проданной недвижимости
Гражданин, который продал недвижимость, получил доход, соответственно, должен заплатить налог. Для физлиц – резидентов РФ это НДФЛ 13% (для нерезидентов – 30 %).
Допустим, недвижимость продана за 4 500 000 р. Тогда НДФЛ для резидента к уплате (без льгот, вычетов, уменьшения) = 4 500 000 х 13% = 585 000 р.
Данный налог платят не всегда, иногда его можно даже уменьшить. Все зависит от срока владения, затрат на покупку, наличия детских долей, факта дарения либо наследования и иных факторов.
Освобождение от уплаты налога
Существует такое понятие, как «минимальный срок владения имуществом». Он может быть трехлетним либо пятилетним и влияет на то, нужно платить налог либо нет. Применяют его следующим образом:
1. Если недвижимость получена в дар, по наследству, путем приватизации, по стандартному договору пожизненного содержания с иждивением, либо если речь идет о продаже одного-единственного жилья, налог не платят при условии, что собственник владел им больше 3 лет.
Если у собственника единственное жилье (т. е. другого нет), важно, чтобы на день его продажи либо за 90 дн. до этого ни у кого (ни у собственника, ни у его жены либо мужа) не было в собственности иного жилья (доли)!
2. Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, а также для гаражей, авто и т. п. имущества минимальным сроком владения является 3 года.
3. В остальных случаях минимальным сроком для освобождения от уплаты НДФЛ признается 5 лет (применительно к п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК).
Соответственно, если срок владения недвижимостью больше 5 лет, налог не платят.
Те, кто освобожден по закону от уплаты, не должны сдавать декларацию в ИФНС. Но если владелец недвижимости (проч. имущества) решит продать ее раньше, чем минимальный срок владения, налог платить придется. Тогда нужно сдавать 3-НДФЛ (по КНД1151020). С 2021 г. используется форма декларации, утв. Приказом ФНС № ЕД-7-11/903@ от 15.10.2021 (в ред.
Приказа ФНС России от 29.09.2022 № ЕД-7-11/880@).
Оптимальный способ сдачи – через личный кабинет физлица на сайте ФНС. При не сдаче грозит штраф (минимум 1 000 р.). За 2022 г. эту форму нужно сдать до 30.04.2023 (с учетом переноса – до 02.05). Заплатить НДФЛ нужно до 15.07 (после года продажи) самостоятельно, без налогового уведомления.
За неуплату начисляется пеня.
Правильно заполнить 3-НДФЛ при продаже недвижимости вам поможет материал от «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к системе КонсультантПлюс, получите пробный демодоступ бесплатно.
Как снизить налог
Налог с продажи недвижимости при расчете можно снизить на вычет либо понесенные расходы.
Снижение на вычет
Лимиты вычетов (оформляются путем подачи 3-НДФЛ):
- до 1 млн. р. предоставляют при продаже квартир, комнат, дач, жилых и садовых домов, участков земли (долей);
- до 250 тыс. р. предоставляют при продаже авто, гаражей и т. п. имущества (кроме ценных бумаг).
Если жилую недвижимость продали меньше чем за 1 млн. р., то не нужно платить налог и сдавать 3-НДФЛ. Если доход от продажи того либо иного имущества больше лимитов для вычетов, то делать это нужно. При этом следует учесть нюансы:
- Продаваемое имущество находится в общей совместной (либо долевой) собственности. Тогда вычет 1 млн. р. (либо, соответственно, 250 тыс.) делят между совладельцами пропорционально доле каждого либо по согласованию между ними.
- На протяжении года продано несколько объектов недвижимости (имущества). Тогда лимиты по вычетам применяют не отдельно по каждому объекту, а по всем проданным объектам вместе. Например, продали дом и участок земли, следовательно, вычет 1 млн. р. предоставят на все вместе, а не по миллиону на дом и участок.
Снижение на расходы
Вместо вычета можно использовать право на уменьшение налога. Для этого нужно доход от продажи недвижимости снизить за счет расходов, касающихся ее приобретения.
Расходы по приобретению недвижимости нужно подтвердить документами!
Для подтверждения можно, к примеру, представить договор купли-продажи, где есть сведения о том, что расчет произведен полностью. Подойдет и расписка о получении наличных денег покупателем, а также банковская выписка об отчислении денег со счета покупателя на счет продавца.
Что учесть при расчете НДФЛ в 2024 году
1. Применяется повышенный коэффициент (15%) при продаже имущества на 5 млн. руб. и выше.
2. Нерезиденты РФ освобождаются от уплаты налога при продаже имущества (движимого, недвижимого), которым владеют больше минимального срока (т. е. больше 3 либо 5 лет). Но понизить налог на расходы либо фиксированные вычеты они не могут.
3. Вычет предоставляют при продаже квартиры, комнаты (доли) в строящемся доме, приобретенной после 01.01.2022. Право на него образуется со дня (даты) передачи застройщиком объекта по соответствующему подписанному документу. Вычет предоставляется при обращении после госрегистрации прав на данный объект.
4. С 2021 г. высвобождены от налога семьи с 2 и более детьми до 18 лет, а при их очном обучении – до 24 лет на следующих условиях:
- плательщик (челны его семьи) до 30.04 следующего, нового года приобрели иную недвижимость (либо погасили всю стоимость жилья по договору долевого строительства);
- приобретенное жилье больше по площади (кадастровой цене), чем проданное;
- у проданного жилья кадастровая цена не больше 50 млн. р.;
- на дату отчуждения проданного жилья плательщик (члены его семьи) не обладают суммарно 50% в праве собственности на другое жилье, у которого суммарная площадь больше площади купленного.
Льгота распространяется на доходы от продажи имущества, полученные несовершеннолетним ребенком из данной семьи!
Доход с проданной недвижимости меньше 70% ее кадастровой цены на 01.01 года продажи. Тогда доход в целях налогообложения приравнивается к кадастровой стоимости х коэффициент 0,7.
Пример уменьшения НДФЛ
Гражданин РФ (резидент) Болк
Квартира находилась в собственности Болконского И. Н. меньше 3 лет (минимального срока владения). Поэтому полученный от продажи доход он должен задекларировать, подав 3-НДФЛ за 2022 г. (до 02.05.2023). При этом он может заявить вычет либо снизить налог на расходы, удостоверенные документально. Результат будет следующим:
Произведенные расчеты показывают, что Болконскому И. Н. выгоднее уменьшить налог на расходы, чем оформить вычет в размере 1 млн.руб.
Пример определения НДФЛ при продаже квартиры по цене ниже кадастровой
Гражданка РФ (резидент) Полянская И. С. в 2022 г. продала квартиру за 1 млн. р. Ее кадастровая стоимость составляет 4 000 000 р. Отсюда следует:
- НДФЛ = 4 000 000 х 70% х 13% = 364 000 р.
- Если применить вычет (до 1 млн. р.), то получится, что НДФЛ = (4 000 000 х 70% – 1 000 000) х 13% = 234 000 р.
Пример освобождения от НДФЛ
Супруги Александровы купили квартиру за 1 500 000 р. в 2019 г. Спустя 3 года, в 2024-м, они продали ее дороже, за 2 000 000 р. Другой недвижимости у них нет. Поэтому платить НДФЛ с продажи единственного жилья им не нужно. Причем, несмотря на то, что продали они его дороже.
В этом примере обязанность по подаче декларации и уплате НДФЛ попросту не образуется.
Итоги
При продаже квартиры, которая была в собственности менее установленного срока, физлица должны заплатить НДФЛ. При расчете налога они вправе заявить имущественный вычет или воспользоваться льготами.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)
Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока
Условия приобретения и продажи:
В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2020 году он ее продал.Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)
Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2018 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2020 году он ее продал за эту же сумму.Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года, так как владел квартирой менее 3 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)
Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2018 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2020 году она ее продала за 3,5 млн рублей.Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.Пример 4: Применение стандартного вычета
Условия приобретения и продажи:
В 2019 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2020 году продал ее за 1,8 млн рублей.Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей.Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2018 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2020 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2018 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2020 году они продали квартиру за 3 млн рублей.Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)
Условия приобретения и продажи:
В 2019 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2020 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам
Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2020 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры
Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2020 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2020 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).
В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости
Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2020 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.