Проверка документов при аренде квартиры 2024 Вожгора

Арендовать жилье и не попасть в историю не так просто, как кажется. Рассказываем, как обезопасить себя при съеме квартиры.

Как снять хорошее жилье
Какие риски есть у съемного жилья
Совет 1 — проверяйте документы
Совет 2 — заключайте договор аренды
Совет 3 — проверяйте квартиру до подписания договора
Совет 4 — соберите информацию о районе и соседях
Совет 5 — пользуйтесь услугами риелтора

Рынок аренды привлекателен для мошенников, так как здесь цена обмана довольна высока. Обмануть могут как арендатора, так и арендодателя.

Снимая жилье, каждый мечтает найти лучшую квартиру в своем ценовом сегменте и снять ее с минимальными рисками. Если следовать правилам, то сделать это возможно.

Как снять хорошее жилье

Поиск надо начинать с основных агрегаторов, предлагающих широкий выбор съемного жилья. Это Циан и Авито. Но до начала поиска необходимо сформулировать, что именно вы хотите, какое жилье для вас будет лучшим.

У каждого свое представление о квартире мечты.

Татьяна Леонова, руководитель отдела аренды агентства премиальной недвижимости Point Estate, обращает внимание на то, что сейчас можно снять квартиру лучше, чем вы могли позволить себе раньше:

— Для каждого понятие привлекательности жилья свое. Для кого-то это вид на воду, для кого-то инфраструктура ЖК, например, наличие детских площадок, фитнеса, магазинов, кому-то важна транспортная доступность до места работы или учебы. Но есть базовый параметр, который никто не может «отмести» — это соотношение «цена — качество». Поскольку в последние месяцы рынок наполнился большим количеством достойных объектов, а спрос снизился, то арендаторы могут себе позволить снять жилье бОльшее по площади за меньшие деньги.

Арендаторы стали больше требований предъявлять к качеству ремонта и отделки.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», рассказывает о наиболее популярных лотах на сегодняшнем рынке:

— На рынке аренды жилья, как обычно, наибольшим спросом пользуются квартиры эконом- и комфорт-класса, с незавышенными ставками найма, в хорошем состоянии, рядом со станциями метро или МЦК. Для нанимателей все важнее становится наличие в квартире свежего ремонта (от косметического до более капитальных работ). Этот спрос сейчас связан с подорожанием стройматериалов.

Вопрос ремонта можно решить и с помощью рассрочки, оплатив нужные товары картой «Халва». Покупая так товары для ремонта, вам не требуется сразу большая сумма. Подписка «Халва.

Десятка» позволяет растянуть выплаты на 10 месяцев.

Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев.

Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!

Но найти хорошее жилье — лишь половина задачи. Важно снять его безопасно, чтобы минимизировать риски.

Какие риски есть у съемного жилья

Мы привыкли думать, что основные риски при аренде несут собственники недвижимости. Это их имущество могут испортить неаккуратные жильцы, устроив там общежитие или проходной двор. Это они потом могут иметь проблемы с выпиской временных жильцов, которым оформили регистрацию и т. д.

Но не меньше рисков есть и у тех, кто снимает жилье.

Мошенники могут сдать квартиру нескольким лицам, тогда придется искать новое жилье и пытаться вернуть аванс.
Мошенники могут сдать жилье без ведома собственника, тогда опять же придется искать новое жилье и не очень рассчитывать на возврат уже выплаченных денег.
Соседи не всегда бывают добропорядочными, жизнь с ними может превратиться в ад. Не все могут выдержать такое соседство до окончания срока аренды. Некоторые разрывают договор досрочно, платят неустойку и снова ищут квартиру.
Арендодатель может передумать или у него могут измениться семейные обстоятельства, он попросит освободить его собственность в течение короткого времени. Ничего приятного в спешном поиске нового жилья нет, а срочный переезд рушит планы.
Арендодатель может повышать стоимость найма раз в год или чаще. Его желания не всегда соответствуют возможностям съемщика. Может наступить момент, когда придется съезжать, если владелец квартиры не изменит своих намерений.
Арендодатель может контролировать вас не только каждый месяц, но и еженедельно. Такие визиты не всегда уместны и нарушают планы жильцов.
Меблировка может оказаться не той, что была до подписания договора. Например, может «исчезнуть» часть вещей или техники. Это, конечно, некритично, однако, сразу испортит отношение к собственнику.
Сантехника и техника может оказаться в нерабочем состоянии. Решить проблему несложно, но возникнет вопрос с оплатой, кто будет платить за ремонт или покупку нового.
Разбирательства могут возникнуть после пожара или затопления, если квартира не была застрахована.
Задаток можно не вернуть при переезде, если квартире был нанесен ущерб. Иногда сумма компенсации превышает внесенный аванс. Но не всегда «ущерб» настоящий.

Это основные риски, которые нередко встречаются на рынке. Их можно минимизировать, если следовать нашим советам.

Совет 1 — проверяйте документы

Основные риски можно свести к нулю, если проверять документы на квартиру до заключения сделки. Необходимо убедиться, все ли с квартирой в порядке, точно ли вы заключаете договор с собственником. Если собственников несколько, то каждый должен дать свое согласие на сдачу.

Если квартиру сдает доверенное лицо, то убедитесь, что собственник действительно сдает жилплощадь, а доверенность настоящая.

Татьяна Леонова разъясняет этот момент:

— Рисков у клиентов, которые хотят арендовать жилье самостоятельно, достаточно. На первом месте стоят проблемы с документами на квартиру. При подписании договора аренды необходимы правоподтверждающие документы по квартире (свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП), без этих документов я бы не советовала ни одному клиенту вступать ни в один договор. Выписка является главным документом, из которого становится ясно, можно ли арендовать эту квартиру или нет.

У квартиры могут быть обременения, она может быть под арестом, в залоге у банка и так далее.

На второе место я бы поставила ситуацию, где собственники супруги. Здесь в идеале оба супруга должны быть на подписании договора и поставить свои подписи. В случае отсутствия одного из супругов нужна доверенность от отсутствующего на присутствующего или нотариально заверенное согласие на подписание договора, чтобы избежать ситуации, когда квартира сдается, а один из супругов и не знает об этом.

Совет 2 — заключайте договор аренды

У нас до сих пор рынок аренды серый. Это означает, что практически все не подписывают договоры. Но устные договоренности никаких гарантий никому не дают.

В этом случае рискует все участник сделки.

Только договор аренды регламентирует отношения арендодателя и арендатора. В нем необходимо прописать не только данные сторон, но и точный адрес квартиры, сроки аренды, размер арендной платы, ее форма, сроки, а также права и обязанности сторон.

Правильно заключенный договор может урегулировать почти все споры. Он должен содержать ответы на вопросы:

какая именно недвижимость была сдана в аренду;
как и кто оплачивает коммунальные услуги, а также счета за свет, воду, телефон и капремонт;
как можно расторгнуть договор в одностороннем порядке и за какой период надо предупреждать о таком решении другую сторону;
какие штрафы полагаются за срыв срока по оплате;
как часто может пересматриваться вопрос об изменении арендной платы;
как часто собственник может приходить в квартиру с проверкой, чтобы контролировать состояние своего имущества;
как будет возвращаться задаток и что из него может быть вычтено;
какая мебель, техника и в каком состоянии сдается вместе с квартирой.

Совет 3 — проверяйте квартиру до подписания договора

Не снимайте квартиру по фотографиям. Всегда лично приезжайте на осмотр и проверяйте все, особенно работу сантехники и техники. Не стесняйтесь открывать все краны и окна, проверять работу каждой розетки.

Елена Мищенко советует:

—Тщательно осмотрите жилплощадь на наличие каких-то дефектов, повреждений, проблем с работой техники и т. д. Нужно составить и проверить опись имущества, которое есть в квартире. Если какие-то повреждения мебели или техники обнаружатся, то это следует отметить в описи, чтобы у арендодателей в дальнейшем не было претензий. Чем детальнее все будет прописано, тем лучше.

Также желательно сделать фото- и видеоотчет во всех комнатах с близкого расстояния, особенно если в квартире дорогая мебель и техника. Это подстраховка на тот случай, если в дальнейшем арендатор найдет какие-то серьезные изъяны в квартире.

Проверьте работоспособность розеток, телевизора, стиральной и посудомоечной машин, холодильника и прочей бытовой техники. Оцените состояние труб в ванной, попробуйте разный напор воды, чтобы понять, нет ли протечек, проверьте состояние счетчиков.

Что важно помнить – ответственность за поломку техники в разных случаях могут нести и арендодатель, и арендатор. Скажем, когда телевизор выходит из строя из-за окончания срока годности, то меняет его обычно наймодатель, если иное не зафиксировано в договоре аренды. А если, например, стиральная машина ломается из-за того, что арендатор неправильно ею пользовался (положил слишком мелкие вещи, выбрал не тот порошок), то ответственность тогда лежит на последнем.

Когда арендатор уже после заселения находит в квартире какие-нибудь недостатки, об этом надо сразу сообщить владельцам жилплощади. Затем следует обратиться к описи квартиры, к тем фото или видео, которые арендатор сделал при заселении. Если там не зафиксирован этот недостаток, то можно попытаться доказать, что арендатор не знал об этой проблеме, и наймодателю стоит ее исправить.

Из-за особенностей климата Вьетнам стал страной, использующей пластиковые деньги. А все потому, что бумажные купюры буквально растворялись в сезон дождей.

Квартирный вопрос: аренда и проверка документов

Сегодня заключение договора найма жилья – распространенная практика. Но все ли проверяют документы при аренде квартиры в 2024 году? Разбираемся, почему важно убедиться в юридической чистоте сделки, какие документы нужно требовать у собственника и на что обратить внимание при заключении договора.

Почему возникают трудности при аренде квартиры

Квартирный вопрос актуален всегда. В условиях экономической нестабильности спрос на аренду квартир становится выше, чем на покупку. Поэтому важно внимательно отнестись к выбору недвижимости для съема. Есть риск столкнуться с недобросовестными арендодателями.

Вместе со спросом на аренду жилья увеличивается количество мошенников, которые совершенствуют преступные схемы обмана. Чтобы не связаться с незаконопослушными гражданами, поиском подходящей квартиры лучше заниматься на проверенных ресурсах, а не на объявлениях у подъезда. Чтобы избежать проблем с арендой жилья, всегда нужно проверять потенциального арендатора или арендодателя.

Съем квартиры у ненастоящего владельца или передача в аренду недвижимости злостному неплательщику и должнику – это реальные ситуации, которые происходят ежедневно.

Важно! Еще одна проблема – правовые конфликты, возникающие между наймодателем и нанимателем. Чтобы спор не закончился в суде, важно составлять договор должным образом, учитывая все возможные ситуации.

Далее разберем это подробнее.

Что проверить при заключении соглашения по аренде

Общие правила аренды жилья регулируются главой 35 ГК РФ. В ней говорится, что владелец квартиры обязуется предоставить нанимателю жилье в соответствующем виде, а квартиросъемщик, в свою очередь, должен своевременно и регулярно вносить арендные платежи, а также оплачивать коммунальные услуги. Последний пункт необязательный, его исполнение устанавливается при оформлении договора. Перед тем как подписать договор, арендатору стоит сразу уточнить некоторые аспекты соглашения.

В первую очередь, нужно проверять при аренде, что наймодатель действительно является владельцем собственности. Сделать это можно с помощью выписки из ЕГРН.

Документ можно получить в электронном формате, воспользовавшись порталом Госуслуги.

Нотариально заверенную доверенность. Правила проверки доверенности аналогичные, что и у физического лица: паспортные данные, наличие подписи нотариуса, срок действия.
Управомочивающий документ. То есть акт, который подтвердит правоспособность организации. Это может быть устав юридического лица, свидетельство госрегистрации, налоговая документация и т.д. Все документы должны быть представлены в виде оригиналов. Копии – явный признак мошенников.
Реквизиты организации: адрес юридического лица, контакты, банковские счета.

Главное удостовериться, что на всех документах имеется подпись главы компании, а также мокрая печать юридического лица.

Выписка из ЕГРН. Позволит узнать все данные о собственности: сведения о других владельцах, долгах, арестах и т.д. Наличие иных собственников квартиры влечет за собой серьезные последствия.

Потому что без письменного согласия всех владельцев квартиры арендатора могут выселить по запросу одного из собственников. Заказать справку можно онлайн на сайте Госуслуг.

Если в качестве нанимателя выступает индивидуальный предприниматель, то у него следует попросить следующие документы:

Паспорт, как и у физического лица.
Управомочивающий документ. К примеру, свидетельство о прохождении госрегистрации или о постановке на налоговый учет.
Выписку из ЕИРЦ.
Реквизиты ИП: регистрационный номер, счет в банке, печать и подпись предпринимателя.

Если оформлением аренды занимается не владелец, а законный представитель, то особое внимание надо уделить изучению доверенности. Она обязательно должна быть нотариально заверена, нужно проверить паспортные данные, срок действия, наличие подписи нотариуса. При необходимости можно позвонить в контору и уточнить, выдавалась ли такая доверенность.

Выписка из домовой книги. Она поможет определить, сколько человек прописано в квартире. Без письменного согласия каждого из них также существует риск быть выселенным из жилья.

Выписка с баланса абонентского счета в управляющей компании. По ней можно узнать, есть ли задолженности по коммунальным платежам.

Как правильно составить соглашение

Основное правило – составлять договор не по шаблону из интернета. Использование уже готового соглашения в дальнейшем может привести к правовым конфликтам. Это связано с тем, что такие договоры часто содержат только общую часть, в них отсутствуют дополнительные соглашения и условия.

Договор найма должен быть максимально подробным, затрагивающим все аспекты конкретной ситуации аренды квартиры. К примеру, если наймодатель озвучил запрет на курение в доме, то этот момент стоит зафиксировать в соглашении, подкрепив санкциями за их нарушение. Аналогичные запреты и последующие санкции могут быть предусмотрены за любые другие ситуации: содержание домашних животных, задержка оплаты, ущерб квартире и т.д.

Дополнительные соглашения – гарантии для контрагентов при договоре найма.

Также стоит сказать о том, что если арендатор согласился оплачивать счета по коммунальным услугам, то ему стоит запросить у арендодателя документы, подтверждающие отсутствие долгов по ним. Для этого владельцу квартиры нужно будет получить выписку у управляющей компании.

Наши квалифицированные юристы подготовили для читателей соглашение об аренде жилья. Вы можете воспользоваться данной унифицированной формой при составлении своего документа, взяв предложенный бланк за основу:

Образец заявления
Договор аренды квартиры в 2024 году

Что учесть при составлении договора

Какие пункты стоит указывать в договоре аренды жилья:

Как оплачивать найм, куда переводить арендные платежи.
Установить конкретные запреты и ограничения, если это важно. Зафиксировать санкции за их нарушение.
Закрепить пункт о гостях и родственниках. Можно ли приезжать. Если да, то на какой срок. Заселение новых жильцов – одна из частых причин правовых конфликтов между контрагентами.
Определить, какие ремонтные работы можно осуществлять, а какие нет. Например, можно ли красить стены или клеить новые обои.
Прописать компенсации за вынужденные замены сантехники, проводки, дверей и других вещей.

Также существует пункты, закрепление которых выгодно как собственнику, так и квартиросъемщику. В первую очередь, это касается акта приема-передачи квартиры и внесения арендных платежей. Наличие этого документа поможет избежать правовых конфликтов из-за порчи имущества.

Акт приема-передачи может понадобиться, если спор придется решать в судебном порядке.

Пример из практики

Гражданин Иванов отрицал факт своего проживания в квартире гражданина Петрова и, соответственно, отказывался выплачивать долги за найм. Петров подал иск в суд и легко смог выиграть дело, так как у него был акт приема-передачи квартиры.

Еще один пример. Наниматель Сидоров через суд пытался взыскать с владельца квартиры Рублева деньги за ремонт. Он утверждал, что жилье было в ужасном состоянии и ему пришлось провести ремонтные работы.

Но благодаря акту приему-передачи, в котором указывалось, что Сидоров принял квартиру в исправном состоянии, суд отказал в удовлетворении иска.

Также данный документ защитит арендатора от обвинений в неуплате арендных платежей. Акт приема-передачи оплаты за найм подтвердит добросовестность квартиросъемщика.

Права и обязанности по договору аренды жилья зависят от срока его действия. Так, согласно ст. 684 ГК РФ, если соглашение заключено на год и более, то у арендатора есть преимущественное право на пролонгацию договора.

Именно поэтому владельцы жилья часто заключают договор на 11 месяцев, чтобы у них была возможность перезаключить договор на новых условиях или с другим нанимателем.

Еще одна проблема – неуплата налогов с дохода арендодателем. Из-за того, что он этого не делает, в дальнейшем при возникновении правового конфликта он не идет в суд, так как опасается санкций за нарушение налогового законодательства. По этой причине разрешение спора между контрагентами уходит далеко не в правовое русло.

Чтобы избежать подобных ситуаций, советуем арендодателям оплачивать налоги с дохода своевременно и в полном объеме.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Заключайте договор аренды всегда в письменной форме. Несоблюдение этого правила является одной из главных проблем в сфере найма. Часто контрагенты пренебрегают этим, что приводит к невозможности решить спор должным образом.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет

ФНС ужесточает контроль за собственниками, которые владеют несколькими квартирами. Высоки риски, что ведомство придет к выводу о серой аренде без декларирования доходов. Как арендодателю не нарваться на штрафы и доначисление налогов, не нарушить закон и при этом не отдавать на налоги значительную часть дохода?

ФНС разослала петербуржцам, которые владеют несколькими квартирами, письма с требованием заполнить декларацию о доходах. Отчитаться предстоит не только за 2022 год, но и за 2021-й, и за 2020-й. Для этого необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 2 мая этого года.

Налоговики настаивают на пояснениях, как используется не единственная недвижимость, подозревая, что собственники получают незадекларированный доход.

Эта новость вызвала обеспокоенность многих арендодателей, Циан.Журнал отвечает на самые частые вопросы.

Как ФНС узнает, что я сдаю квартиру?

1. Безналичные расчеты

Перевод на карту — более удобный способ получения арендной платы, чем наличные, но ежемесячное пополнение вашего счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком да еще и примерно в одно и то же число месяца вполне может насторожить автоматическую систему.

Разумеется, отслеживают пополнение сотрудники ФНС не вручную, а с помощью технологий: у роботов нет ни выходных, ни больничных, так что системы эти работают в режиме 24/7. Люди присоединяются к проверке уже на следующем этапе, когда система автоматически выявит потенциального нарушителя и нужно будет дополнительно проанализировать ситуацию.

«Надо ли говорить, что Федеральная налоговая служба имеет доступ ко всем счетам россиян? Если чья-то финансовая ситуация наводит налоговиков на мысль о попытке скрыть налогооблагаемый доход, ФНС делает запрос в банк, получает информацию о состоянии счета за последние три года, анализирует ее и предъявляет претензии», — объясняет Вадим Баранча, адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам, а также основатель собственной налоговой школы.

Но перед тем как прийти к собственнику квартиры, сотрудники ФНС могут связаться с арендатором: за что это вы ежемесячно переводите деньги такому-то гражданину? В результате налоговики получают и договор, и расписки о получении арендной платы арендодателем (если такие расписки есть).

2. Публикация объявлений в интернете

Если вы публикуете объявления о сдаче в аренду нескольких квартир и под каждым оставляете один и тот же номер телефона, но риелтором при этом не являетесь, вас легко вычислить, утверждает Вадим Баранча.

«Безусловно, и здесь налоговики не выискивают такие объявления вручную — им помогает автоматическая система, робот. Они ищут совпадения по номерам телефонов и/или по ключевым словам. В результате робот обнаруживает тех, кто регулярно сдает недвижимость (публикует объявления).

После этого, как и в случае с банковскими счетами, информация поступает живому сотруднику, который лично все перепроверяет — не исключено, что звонит по объявлению».

Даже если квартира сдается через риелтора, то вряд ли он станет прикрывать реального собственника — скорее всего, он так и скажет, что сам является лишь агентом и, да, квартира действительно сдается. После этого ФНС через Росреестр узнает данные собственника и обращается к нему с вопросом об уплате налогов.

3. Несколько квартир у одного собственника

Доступ к базе Росреестра позволяет ФНС выявить и владельцев нескольких квартир — очевидно, что человек не может одновременно проживать по нескольким адресам и вряд ли раздает свои квартиры многочисленным родственникам для бесплатного проживания. Даже если впоследствии окажется, что в них действительно живут родственники, ФНС все равно получает повод для проверки: что происходит с квартирами, в которых владелец лично не проживает?

4. Жалобы соседей

Если жильцы мешают всему дому или даже кому-то одному из соседей, не исключены жалобы в полицию или напрямую в налоговую.

«Это может быть и местью соседей, — уточняет риелтор Ирина Горбачева. — Пожилые люди нередко настороженно относятся к новым соседям, поэтому частенько пристально за ними наблюдают».

И если в какой-то момент новички начнут шуметь или иным образом нарушать заведенный порядок (например, перегораживать проход детской коляской или велосипедом в общем тамбуре), соседи могут нажаловаться сразу в ФНС или просто участковому. Тот тоже, скорее всего, придет с проверкой, а потом доложит о выявлении арендаторов в ФНС или поставит себе заметку, что эта квартира сдается. Когда ФНС объявит рейд по выявлению серых арендодателей, у этого участкового уже наберется собственная база, констатирует Ирина Горбачева.

5. Заявление самих арендаторов

Сведения о сдаче квартиры могут передавать и сами арендаторы, причем как умышленно (например, в конфликтной ситуации с арендодателем), так и неумышленно (например, когда гражданин, проживающий в съемной квартире, обратится с пакетом документов в ФНС).

По мнению Игоря Зенина, юриста, партнера юридического бюро Zenin & Telmanovich, подобные варианты — редкость и не поставлены на поток. Тем не менее и такие случаи бывают.

Как ФНС докажет, что я сдаю квартиру?

«Сдача квартиры, кстати, вовсе не означает, что вы получаете какой-то доход: ведь вы вправе пустить пожить и родственников. И пока налоговая не доказала, что вы действительно получили какие-то деньги, установленным останется только факт сдачи. А факт получения денег — нет», — напоминает Вадим Баранча.

Есть показания свидетелей (например, соседей, риелтора или самих арендаторов: никто из них не будет врать сотрудникам ФНС).
Есть расписка о получении средств с подписью собственника, если проживание в квартире оплачивается наличными.
Выписка по банковскому счету, из которой следует факт ежемесячной оплаты от лиц, которые не являются вашими родственниками.

«Некоторые пытаются договориться с арендаторами, чтобы те притворились родственниками, но как они себя поведут при реальной проверке — большой вопрос. Как правило, проверка происходит неожиданно, а бывает, что сотрудники ФНС приходят сразу с полицией. В итоге арендаторы, растерявшись при виде людей при погонах и с удостоверением, рассказывают всю правду», — комментирует Вадим Баранча.

Что будет, если ФНС докажет факт сдачи квартиры?

Если ФНС обнаружит доход от сдачи квартиры, не включенный в декларацию, то начислит налог 13% — обычный налог на доходы физлиц, если собственник является налоговым резидентом (то есть проводит России более 183 дней в году). Подробнее о налоговых статусах читайте здесь. Если годовой доход более 5 млн рублей, то сумма, превышающая 5 млн рублей, будет облагаться по ставке не 13%, а 15%.

Если же собственник — нерезидент, ставка в этом случае составит 30%.

Кроме того, неплательщикам будет начислен штраф в размере 20% суммы недоплаченных налогов, а также пени за несвоевременную уплату налогов.

вопрос–ответ

— Если я сдавал жилье и платил налог, а затем перестал его платить, меня будет легче обнаружить как неплательщика?

Вадим Баранча: — Нет, тот факт, что человек сдавал и платил налог, а потом платить перестал, может свидетельствовать только о том, что он просто прекратил сдавать квартиру и теперь либо сам в ней живет, либо она пустует. Сам по себе факт прекращения уплаты налогов не означает, что за вами побегут с фонарями.

Как легально уменьшить налоги при сдаче квартиры в аренду?

1. Гражданам — физическим лицам выгоднее всего оформить статус самозанятого (для этого достаточно скачать приложение «Мой налог») и платить 4 или 6% — ставка зависит от того, кому вы сдаете жилплощадь (4%, если квартиру снимает физлицо, 6% — если юрлицо).

Важно: такая схема не подходит для сдачи в аренду апартаментов.

2. При сдаче апартаментов налог оплачивается раз в год и равен 13%.

3. Если у вас несколько апартаментов, имеет смысл оформить статус ИП — тогда можно платить 6%. Оформляется такой статус через ФНС .

При сдаче нескольких апартаментов на регулярной основе налоговая может провести проверку и посчитать собственника фактическим ИП и доначислить НДС 20%.

«Если вы сдаете апартаменты в статусе самозанятого, это нарушение. Да, первое время может казаться, что всё в порядке: вы добропорядочно оплачиваете свои 4% за сдачу “квартиры”. Но если ФНС вдруг озадачится проверкой и выяснит, что квартира является апартаментами, а не жильем, она потребует возместить недоплаченные 13%. Кроме того, не исключен и штраф в размере 20% от недоплаченного налога.

Могут еще и пени начислить с привязкой к ставке рефинансирования. В общем, это тот самый случай, когда незнание законов не освобождает от ответственности».

Вадим Баранча, адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам

4. Можно приобрести патент и ежегодно оплачивать определенную сумму с каждого квадратного метра площади (6% возможного годового дохода от сдачи квартиры). Если сдадите квартиру дороже предполагаемого дохода — останетесь в выигрыше.

Если меньше — увы, патент окажется для вас не очень-то выгодным.

Патент необязательно брать на год — его реально оформить хоть на пять дней. Патент чаще берут профессиональные рантье.

5. Если вы самозанятый и уехали за границу, сдав жилье, то налог 4% останется за вами даже после того, как вы утратите статус резидента. То же самое касается статуса ИП с упрощенной системой налогообложения (УСН), когда арендодатель платит 6% ( читайте подробнее ).

Станут ли проверки регулярной практикой?

Эксперты затрудняются однозначно ответить на этот вопрос. С одной стороны, не исключено, что это инициатива управления ФНС России по Санкт-Петербургу, уточняет Игорь Зенин.

С другой стороны, попытки закрутить гайки на рынке серой аренды предпринимаются регулярно. Так, типовые постановления местных администраций (например, в Красногорске) о противодействии нелегальной сдаче в аренду жилья появились еще в 2018 году. Из этих постановлений следовало, что информацию о сдаче жилья внаем можно получить от председателей советов многоквартирных домов, от управляющих организаций, от ТСЖ.

При этом сведения в обязательном порядке надо направлять в налоговый орган.

Кроме того, и Минфин разработал методические рекомендации для органов исполнительной власти, которые призваны увеличить доходную базу как региональных, так и муниципальных бюджетов.

«Один из пунктов рекомендует выдавать стимулирующие гранты управляющим компаниям для выявления подобных случаев и передачи информации о них в ФНС. Еще одна рекомендация — создать горячую линию, по которой будут принимать информацию о сдаче квартиры. Такие линии действительно существуют, это подтверждает, что ФНС использует сведения, предоставляемые третьими лицами — например, соседями», — отмечает Игорь Зенин.

Меньше всех рискуют самозанятые, считает Вадим Баранча: арендаторов с таким статусом ловят реже других. А Циан.Журнал добавляет: можно не рисковать, а честно платить налоги и спать спокойно — тем более что оформить статус самозанятого просто.