Принят Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 18.1 Федерального закона «О защите конкуренции». Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
Документ разработан во исполнение пункта «з» перечня поручений Президента Российской Федерации, утвержденного 24.08.2022 по итогам заседания президиума Государственного совета Российской Федерации, принят Государственной Думой 08.12.2022, одобрен Советом Федерации 14.12.2022.
Федеральный закон предлагает преобразование существующей системы документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Утвержденными изменениями вводится возможность подготовки Единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа (далее – Единый документ), который объединяет в себе состав и содержание генерального плана и правил землепользования и застройки. В частности, указанный документ должен включать положение о территориальном планировании и карты, подлежащие включению в генеральный план в соответствии со статьей 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов и внесения в них изменений, включающий в себя положения, предусмотренные частью 3 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При этом состав материалов по обоснованию Единого документа, порядок подготовки и утверждения должны быть установлены Правительством Российской Федерации дополнительно.
Обязательным приложением к Единому документу являются сведения о границах населенных пунктов и территориальных зон.
Единый документ может разрабатываться как на территорию муниципалитета, так и на его часть, отдельные населенные пункты.
Предусматривается, что решение о подготовке Единого документа, проекта внесения изменений в Единый документ принимается высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации. При этом регионам предоставляется возможность передать указанные полномочия главе местной администрации поселения, городского округа. Передача полномочий закрепляется нормативным правовым актом высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации.
Подготовка Единого документа обеспечивается местной администрацией. Одновременно с принятием решения о подготовке проекта Единого документа утверждаются состав и порядок деятельности комиссии, которая может выступать организатором общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту Единого документа, изменений в Единый документ при их проведении. Указанная комиссия осуществляет и иные функции комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки.
По проекту Единого документа проводятся общественные обсуждения или публичные слушания в соответствии со статьями 5.1 и 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Внесение изменений в Единый документ осуществляется без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний в случае, если для внесения таких изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки не требуется проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.
Общие вопросы порядка согласования Единого документа принятым законом не урегулированы. Однако указано, что в случае, если Единый документ требуется изменить только в части правил землепользования и застройки, процедура согласования, предусмотренная для генерального плана, к такому документу не применяется.
Единый документ, внесение изменений в Единый документ утверждается представительным органом местного самоуправления поселения, городского округа или местной администрацией, если соответствующее полномочие предусмотрено региональным законодательством о градостроительной деятельности.
Внесение сведений Единого документа в ФГИС ТП, ГИСОГД субъектов Российской Федерации не предусмотрено.
До 1 сентября 2024 года правила землепользования и застройки муниципалитетов, которые утвердили Единые документы, должны быть признаны утратившими силу.
Оспаривание правил землепользования и застройки
Правовой центр «Два М» представляет интересы землепользователей в судах по делам об оспаривании правил землепользования и застройки, генеральных планов.
Нередко бывает так, что устанавливаемый Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительный регламент земельных участков (виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства) не соответствует целям и интересам их правообладателей.
Например, ПЗЗ могут быть установлены ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки. Так, в Москве большая часть застроенной территории отнесена к так называемой зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов. Часто встречаются случаи, когда ПЗЗ изменяется градостроительный регламент земельного участка по сравнению с его текущим разрешенным использованием.
В данной ситуации следует понимать, что само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных землепользователей не является незаконным. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе определять (изменять) градостроительный регламент соответствующей территории исходя из «баланса частных и публичных интересов», то есть фактически по своему усмотрению.
При этом оспаривание ПЗЗ целесообразно в исключительных случаях, когда имеются очевидные нарушения законности в их содержании и/или порядке принятия, такие как:
- пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в двух и более территориальных зонах);
- несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории;
- незаконное отображение в ПЗЗ границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
- грубое нарушение порядка принятия (изменения) ПЗЗ (непроведение публичных слушаний, отсутствие у публичного органа полномочий на изменение ПЗЗ и т. д.).
Заявлять о наличии нарушений с представлением соответствующего обоснования землепользователям следует до утверждения ПЗЗ – на таком обязательном этапе их принятия как публичные слушания.
Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание ПЗЗ крайне неэффективным.
В случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения (перечисленные выше) – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ. Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы. В рамках данной процедуры представляется возможным обосновать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населенного пункта, привлечению инвестиций, созданию рабочих мест и т. д.
Неэффективно оспаривание ПЗЗ и в тех ситуациях, когда новый градостроительный регламент противоречит текущему использованию участка или запланированному использованию (в случае его несоответствия Генплану). Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании в ПЗЗ как перспективное, так и текущее землепользование, суды признают, что разрешенное использование и градостроительный регламент участка должны соответствовать Генеральному плану, то есть отражать будущее использование территории. В то же самое время, избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генеральному плану.
При этом уже возведенные и строящиеся объекты (если разрешение на строительство выдано до внесения изменений в ПЗЗ) могут использоваться владельцами по существующему назначению без их приведения в соответствие с новыми градостроительными регламентами неограниченно долгое время при условии отсутствия угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (т. е. практически во всех случаях).
В то же время реконструкция таких объектов, а также дальнейшая застройка участка невозможна, за исключением случая, когда собственником ранее был получен градостроительный план земельного участка, гарантирующий незыблемость градостроительного режима участка в течение трех лет с даты его получения (что, однако, не касается возможного распространения на участок режима ЗОУИТ).
В случаях, когда в связи с изменением ПЗЗ арендаторы и собственники земельных участков лишаются возможности использовать участки и расположенные на них объекты капитального строительства по назначению, а оспаривание ПЗЗ нецелесообразно (как в ситуации несоответствия ПЗЗ текущему ВРИ участка), они вправе требовать полного возмещения убытков. При этом противоправность действий публичного органа власти в данном случае не будет иметь правового значения.
Проект межевания территории больше не используется для определения местоположения границ земельных участков при их уточнении.
Согласно Закону № 218-ФЗ из перечня документов, являющихся основанием для определения местоположения границ земельных участков при их уточнении, исключен проект межевания территории.
Поясняется, что Проект межевания территории не относится к картографическим материалам или документам, в связи с чем изменения, внесенные в часть 10 статьи 22 Закона N 218-ФЗ, не затрагивают вопрос применения для уточнения местоположения границ земельных участков картографических материалов.
В настоящее время при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, которые содержатся в документе, подтверждающем право на такой участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
Если в документах сведений о местоположении границ земельного участка отсутствуют, то его границами считаются границы, которые существуют на местности 15 лет и более и закреплены с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, которые позволяют определить местоположение границ такого участка.
Отметим, что в соответствии с Требованиями, для подготовки межевого плана используются:
1) документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки);
2) документация по планировке территории, документы территориального планирования (проекты межевания территории, проекты планировки территории);
3) нормативные правовые акты, которые устанавливают предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков;
4) документы, определяющие местоположение границ земельного участка при его образовании (схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, решения о предварительном согласовании предоставления земельных участков, решения об утверждении проекта межевания территории и пр.);
5) решения о предоставлении земельных участков, иные документы о правах на земельные участки;
6) проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения;
7) материалы лесоустройства, проектная документация лесных участков;
8) судебные акты, вступившие в законную силу;
9) иные предусмотренные законодательством документы.
Картографической основа ЕГРН — единая электронная картографическая основа (далее — ЕЭКО), создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Пространственные данные и материалы, полученные в результате выполнения геодезических и картографических работ, организованных органами государственной власти, включаются в государственные фонды пространственных данных.
Отметим, что материалы и данные федерального и территориальных картографо-геодезических фондов, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2015 N 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», являются данными федерального фонда пространственных данных (до их отнесения в установленном порядке к составу Архивного фонда Российской Федерации).
Минэкономразвития рекомендует также ознакомиться с Административным регламентом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по предоставлению государственной услуги «Ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства», который утвержден Приказом Минэкономразвития от 14.11.2006 №376.
Подписывайся на наши каналы социальных сетей: Вконтакте , Facebook , Instagram .