Продажа приватизированной квартиры 2024 Вожгора

Осенью 2022 года налоговая служба выпустила письмо, где разъяснила особенности освобождения от НДФЛ при продаже квартиры — в зависимости от того, где стоит на налоговом учете продавец.

Речь идет о регионах, которые установили свои сроки минимального владения недвижимостью. В зависимости от этих сроков начисляется или не начисляется налог при продаже жилья.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.

Детали — в политике конфиденциальности

Что такое минимальный срок владения

Продавец квартиры получает доход, который облагается НДФЛ. Но если собственник владел проданным жильем достаточно долго, то он освобождается от налога. Такой период называют минимальным сроком владения недвижимостью.

По общему правилу минимальный срок владения — пять лет. Срок минимального владения будет три года, если:

квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника;
приватизирована;
получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
это единственное жилье.

Вообще не учитывают срок владения жильем для семей с двумя и более детьми. Но только если совпадут несколько условий:

Детям не более 18 лет или не более 24 лет, если они учатся очно. Возраст считается на дату, когда зарегистрирован переход права на проданное жилье. Для усыновленных детей это правило тоже действует.
Семья не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, купит новое жилье.
Кадастровая стоимость проданного жилья до 50 000 000 ₽, а площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного.
На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежало более 50% другого жилья, общая площадь которого больше купленной квартиры.

Обычно начало срока владения отсчитывают с момента регистрации права собственности. Но есть исключения, когда продается:

Объект, доставшийся в наследство. Срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.
Готовая квартира, приобретенная по договору долевого участия. Срок отсчитывается с даты полной оплаты застройщику, в том числе из ипотечных денег. Если позже будет доплата за лишние метры, она не считается.
Квартира в Москве, полученная по реновации. В минимальный срок включается владение на праве собственности старой квартирой в снесенном доме.

Минимальный срок владения недвижимостью в разных регионах

Регионы имеют право снижать стандартный минимальный срок владения недвижимостью в пять лет вплоть до нуля. Некоторые регионы воспользовались этим правом.

В ряде областей снижение срока доступно только налоговым резидентам РФ. Таковым считается человек, который на 31 декабря в год продажи недвижимости провел в России от 183 дней.

Регионы, где установлены свои сроки минимального владения недвижимостью

Регион	Минимальный срок владения	Кто может воспользоваться льготой	Для каких объектов применяется	Основание
Республика Алтай	3 года	Налоговые резиденты РФ	Для любой недвижимости на Алтае, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года	Закон от 06.10.2015 № 49-РЗ
Амурская область	3 года	Налоговые резиденты РФ	Для любой недвижимости в Амурской области	Закон от 08.09.2021 № 802-ОЗ
Астраханская область	3 года	Налоговые резиденты РФ	Для любой недвижимости в Астраханской области, приобретенной в собственность после 1 января 2022 года	Закон от 15.02.2022 № 7/2022-ОЗ
Севастополь	3 года	Налоговые резиденты РФ	Для любой недвижимости в Севастополе, приобретенной в собственность после 1 января 2018 года	Закон от 17.11.2020 № 610-ЗС
Ростовская область	0 лет	Все	Для жилых помещений в Ростовской области, если одновременно выполнены два условия: использован маткапитал и определены доли в праве собственности; до определения долей жилье было в собственности владельца сертификата или его супруга не менее пяти лет.	ст. 9.3 закона от 10.05.2012 № 843-ЗС
Ставропольский край	3 года	Налоговые резиденты РФ	Для любой недвижимости в Ставрополье, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года	Закон от 09.03.2016 № 22-кз
Иркутская область	3 года	Налоговые резиденты РФ	Для любой недвижимости в Иркутской области	Закон от 28.04.2020 № 40-оз
Карачаево-Черкесская Республика	3 года	Налоговые резиденты РФ	Для любой недвижимости в Карачаево-Черкессии, приобретенной в собственность после 1 января 2021 года	Закон от 24.06.2021 № 35-РЗ
Магаданская область	3 года	Налоговые резиденты РФ	Для любой недвижимости в Магаданской области	Закон от 27.11.2020 № 2532-ОЗ
Омская область	3 года	Жители Омской области с регистрацией в этом регионе	Для любого жилья в Омской области, если его купили для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, а местные власти отправили информацию об этом в налоговую	Закон от 31.01.2022 № 2464-ОЗ
Ханты-Мансийский АО — Югра	3 года	Все	Для любой недвижимости в ХМАО, если она куплена после 1 января 2016 года. С 2024 года уменьшенный минимальный срок будет только для жилых помещений, а для остальной недвижимости — общие правила	Закон от 27.09.2015 № 70-оз п. 2 ст. 4 закона от 23.12.2021 № 107-03
Чукотский АО	1 месяц	Все	Для любого жилья на Чукотке, если квартиру покупает сирота или ребенок без попечения родителей в возрасте 23 лет за счет целевых денег на обеспечение жильем. Или, например, мэрия покупает квартиру для детей-сирот	Закон от 31.05.2022 № 42-ОЗ

Республика Алтай
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется	Для любой недвижимости на Алтае, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года
Основание	Закон от 06.10.2015 № 49-РЗ
Амурская область
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется	Для любой недвижимости в Амурской области
Основание	Закон от 08.09.2021№ 802-ОЗ
Астраханская область
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется	Для любой недвижимости в Астраханской области, приобретенной в собственность после 1 января 2022 года
Основание	Закон от 15.02.2022 № 7/2022-ОЗ
Севастополь
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется	Для любой недвижимости в Севастополе, приобретенной в собственность после 1 января 2018 года
Основание	Закон от 17.11.2020№ 610-ЗС
Ростовская область
Минимальный срок владения	0 лет
Кто может воспользоваться льготой	Все
Для каких объектов применяется	Для жилых помещений в Ростовской области, если одновременно выполнены два условия: использован маткапитал и определены доли в праве собственности; до определения долей жилье было в собственности владельца сертификата или его супруга не менее пяти лет.
Основание	ст. 9.3 закона от 10.05.2012 № 843-ЗС
Ставропольский край
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется	Для любой недвижимости в Ставрополье, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года
Основание	Закон от 09.03.2016№ 22-кз
Иркутская область
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется	Для любой недвижимости в Иркутской области
Основание	Закон от 28.04.2020№ 40-оз
Карачаево-Черкесская Республика
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется	Для любой недвижимости в Карачаево-Черкессии, приобретенной в собственность после 1 января 2021 года
Основание	Закон от 24.06.2021№ 35-РЗ
Магаданская область
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется	Для любой недвижимости в Магаданской области
Основание	Закон от 27.11.2020№ 2532-ОЗ
Омская область
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Жители Омской области с регистрацией в этом регионе
Для каких объектов применяется	Для любого жилья в Омской области, если его купили для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, а местные власти отправили информацию об этом в налоговую
Основание	Закон от 31.01.2022 № 2464-ОЗ
Ханты-Мансийский АО — Югра
Минимальный срок владения	3 года
Кто может воспользоваться льготой	Все
Для каких объектов применяется	Для любой недвижимости в ХМАО, если она куплена после 1 января 2016 года. С 2024 года уменьшенный минимальный срок будет только для жилых помещений, а для остальной недвижимости — общие правила
Основание	Закон от 27.09.2015 № 70-оз

Вот пример, как работает сниженный срок владения. В 2016 году в Ростове семья купила в ипотеку квартиру, первоначальный взнос оплатили маткапиталом. Владельцем сертификата и заемщиком в банке была жена, квартиру тоже оформили на нее.

Но она обязалась выделить доли мужу и двум детям после погашения ипотеки.

В 2021 году ипотеку выплатили, доли выделили, квартиру продали. Хотя право собственности за тремя владельцами было зарегистрировано в год продажи, налог в такой ситуации платить не надо.

Налог с продажи квартиры: как минимизировать согласно Налоговому кодексу РФ

Если вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход – заплатите 13 процентов налога (НДФЛ, конечно). В законе есть несколько способов уменьшения НДФЛ при продаже.

А если умеете ждать, то можете и вовсе ничего не платить. Давайте разбираться с этим подробно.

Если вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ, конечно). В законе есть несколько способов уменьшения НДФЛ при продаже. А если умеете ждать, то можете и вовсе ничего не платить.

Давайте разбираться с этим подробно.

Подзаголовки статьи:

Как не платить налог при продаже квартиры.
Минимальный срок владения до и после 2020 года.
Кто платит налог.
Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.
Когда подавать декларацию при продаже квартиры.
Какие необходимы документы.
Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате.

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартир:

Купили квартиру до 01.01.2016 года — 3 года.
Купили квартиру после 01.01.2016 года — 5 лет.
Получили квартиру в подарок или в наследство от близкого родственника — 3 года. Близкие родственники — родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные (ст.14 Семейного кодекса РФ).
Приватизировали квартиру — 3 года.
Вы — собственник квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Пример 1: В феврале 2018 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2021 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.

Пример 2: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2024 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Минимальный срок владения до и после 2020 года

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

вы продали единственное жилье;
купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Кто платит налог?

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ.

С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог.

К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН.

В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2024 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН.

В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию.

Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи.

С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена).

С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость.

Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите.

В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Какие необходимы документы

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие.

Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.

По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.

#налоговый вычет
#имущественный налоговый вычет
#возврат налога
#3-НДФЛ
#декларация 3-НДФЛ
#налоговый вычет на обучение
#дачный дом
#садовый дом
#социальный вычет на образование