Удобство с риском: чем опасна цифровизация регистраций сделок с жильем — Недвижимость РИА Новости, 09.11.2022
Удобство с риском: чем опасна цифровизация регистраций сделок с жильем
В процедуре регистрации сделок по недвижимости регулярно происходят какие-то изменения. В частности, все активнее идет процесс перевода части операций и. Недвижимость РИА Новости, 09.11.2022
2022-11-09T10:00
2022-11-09T10:00
2022-11-09T10:00
цифровизация
realty-гид – риа недвижимость
федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)
инком-недвижимость
недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
В процедуре регистрации сделок по недвижимости регулярно происходят какие-то изменения. В частности, все активнее идет процесс перевода части операций и документооборота в электронный вид. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие высокотехнологичные новшества вводятся в сделки с жильем, чем опасна такая цифровизация и как покупателям теперь осуществлять проверку предоставляемых продавцом данных.Штампа больше нетРосреестр хочет максимально перевести все действия по регистрации сделок с недвижимостью в электронный вид. Для этого с 29 июня текущего года ведомство и МФЦ перешли на безбумажный документооборот в том числе и при регистрации сделок."Это позволяет экономить до двух дней на логистику документов без потери качества проведения их правовой экспертизы и обеспечивает безопасность сделок", – разъясняется на сайте Росреестра.Изготовленные и направленные МФЦ в Росреестр электронные образы документов проходят такую же правовую экспертизу регистратором, какую проходили «бумажные» документы, отмечается в сообщении ведомства.Кроме того, с 29 июня Росреестр перестал ставить штамп на договорах купли-продажи, аренды, дарения квартир и на договоры долевого участия.»На представленном заявителем бумажном подлиннике договора купли-продажи специалист МФЦ, принимающий документы для регистрации прав, проставляет отметку о создании электронного образа соответствующего договора. После госрегистрации заявителю вместе с документами, которые он представил на бумаге, выдается выписка из ЕГРН, удостоверяющая регистрацию права собственности», – описывают весь механизм в Росреестре.Такая выписка направляется Росреестром в МФЦ в электронном виде.
Выписка же на бумаге для получателя оформляется уже в МФЦ: на ней проставляются соответствующие надписи, ставятся подписи сотрудников и печати МФЦ.Новая выпискаНекоторые изменения претерпела и информация, которая предоставляется в выписке из ЕГРН. Так, с февраля нынешнего года в нее включаются сведения о признании многоквартирного дома аварийным или непригодным для проживания.А с 2024 года в России появится новый вид выписки из реестра. С ее помощью можно будет получить информацию по установленным в отношении собственника ограничениям прав – таких как ипотека, аренда или рента.Лица, имеющие право получить такую выписку – например, руководители органов власти, работники МФЦ, наследники собственника и арбитражные управляющие – смогут узнать, есть ли у конкретного человека ипотечный кредит и сдает ли он свою недвижимость в аренду.Раньше получить такую информацию можно было только о конкретном объекте недвижимости, но с 2024 года такие сведения будут предоставляться о собственнике и распространяться на все принадлежащие ему объекты.Для покупателя это в целом позитивные изменения, так как теперь можно получать дополнительную информацию о собственнике квартиры.
Но, вместе с тем, сделать это можно будет только с согласия правообладателя, обращают внимание юристы.Бдительность на максимумНесмотря на то, что переход на безбумажный документооборот очень удобен для всех сторон сделки, он несет в себе и определенные риски, говорят юристы."В целом право на любое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, и значимость представляет не наличие либо отсутствие штампа на правоустанавливающем документе, а внесение сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимость", – отмечает советник практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов "Регионсервис" Анна Жолобова.Однако отмена штампа Росреестра на договорах купли-продажи недвижимости увеличивает вероятность предоставления продавцом недостоверных сведений об условиях покупки квартиры и затягивания сделки, пока будут проверяться эти сведения, предупреждают юристы.Кроме того, при наличии сомнений в подлинности подписи сторон, отсутствие оригинала договора купли-продажи квартиры не позволит провести экспертизу, добавляет управляющий партнер «Легес-Бюро» Мария Спиридонова.Чтобы обезопасить себя, покупателю следует требовать от продавца копию договора купли-продажи из Росреестра. На ней будет проставлена надпись, что копия сделана с электронного образа договора, хранящегося в соответствующем реестровом деле, и верна ему. Сама пометка будет подписана сотрудником кадастровой палаты и скреплена ее печатью, разъясняют в Росреестре.Меньше информацииС 1 марта 2024 года из выписок из ЕГРН для третьих лиц будут исключены персональные данные (фамилия, имя, отчество и дата рождения) физических лиц – собственников объектов недвижимости, а также физических лиц, в пользу которых установлены обременения.Они будут доступны только строго ограниченному кругу лиц, например, самому собственнику, супругам, нотариусам, ряду государственных органов.
Для остальных третьих лиц получение данных о собственнике квартиры будет возможно либо только с его согласия, либо через нотариуса.Эти изменения с одной стороны весьма позитивны, так как направлены на защиту персональных данных владельцев недвижимости, но на практике у покупателей могут возникнуть проблемы, предупреждают юристы.»Введение нового порядка блокирует для потенциального покупателя возможность проверить наличие права собственности на объект у продавца перед совершением сделки», – предостерегает Жолобова.По ее словам, это повысит риск покупки недвижимости у недобросовестных продавцов и будет способствовать увеличению количества недействительных сделок. Кроме того, сделки будут длиться дольше из-за необходимости запрашивать у продавца согласие на предоставление сведений о нем из ЕГРН.Но в целом если и покупатель, и продавец заинтересованы в продаже квартиры, то совместный поход в МФЦ и заказ выписки не очень затруднит их. Плюс такую выписку можно получить достаточно оперативно, отмечает руководитель офиса «Митино» агентства «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.А вот если вдруг продавец категорически откажется предоставлять выписку, это веский повод задуматься, стоит ли приобретать данную квартиру, заключает она.
Власти запретили использовать электронную подпись при передаче прав на недвижимость
Власти запретили проводить сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи без письменного согласия владельца помещения. Исключение одно – ипотечные сделки.
Сначала заявление, потом подпись
Для того, чтобы передать права на помещение дистанционно, с помощью цифровой подписи, владелец должен подать в регистрационный орган письменное заявление, где даст согласие на проведение подобных сделок. После этого в Едином государственном реестре недвижимости появится отметка, которая позволит удаленное подписание договоров. Процедура занимает до пяти рабочих дней. Если два участника сделки подадут все необходимые документы, заверенные электронными подписями, но владелец помещения не напишет заявление, то бумаги вернут обратно. После подачи заявления его можно отозвать в любой момент, и дистанционное заключение сделок снова станет невозможным.
Ранее использовать электронную подпись для операций с недвижимостью можно было по умолчанию. От участников удаленной передачи прав на помещение не требовалось в письменном виде отправлять заявление: оно было необходимо лишь в том случае, если владелец жилья хотел запретить подписание договоров своей электронной подписью.
Исключения из правил
Ипотека стала единственным видом сделок по передаче прав на недвижимость, где разрешается использовать цифровую подпись без предварительного согласования. Это связано с изменениями в законе «О государственной регистрации недвижимости», которые вступают в силу 13 августа. Сведения от банков по-прежнему могут быть поданы онлайн, без личного участия гражданина. Никаких специальных заявлений не потребуется.
Использование цифровой подписи без предварительного согласия возможно в том случае, если ее выдал удостоверяющий центр Федеральной кадастровой палаты или в заключении сделки принимают участие нотариусы или госорганы, которые взаимодействуют с Росреестром в электронном виде.
Причина изменений – мошенники
Авторы новой редакции правового акта пояснили причину изменений законодательства. Поправка связана с тем, что многие владельцы не знали о возможности запретить использование электронной подписи. Пробел в законе позволял злоумышленникам получить права на жилье без ведома хозяина. Мошенники могут подделать цифровые подписи, особенно просто – если в преступлении участвует сотрудник выдающего центра.Один из самых громких случаев такого рода – история москвича Романа, квартиру которого мошенники переоформили на жителя Уфы. По словам потерпевшего, он никогда в жизни не видел электронную подпись, но сделка была заключена с использованием ЭЦП.
По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Webster, в западных странах практически любую сделку можно оформить с помощью ЭЦП, но если вопрос касается недвижимости, то большинство граждан решают заключить договор лично. «В Англии я проводил много сделок, и там это невозможно без присутствия специальных адвокатов, нотариусов, оценщиков — все лицензированы, под постоянным контролем», – приводит пример эксперт. Мошенники могут использовать электронные подписи не только для махинаций с недвижимостью. В конце мая огласку получила история Владимира Кудрявцева, генерального директора компании «Табэлла».
Злоумышленники подделали ЭЦП предпринимателя и попытались получить в банке деньги с его счета. Кражи не произошло только из-за того, что сотрудник финансового учреждения позвонил бизнесмену для подтверждения личности.
Как не потерять квартиру из-за ЭЦП: новый закон для собственников жилья
13 августа вступил в силу закон, который защищает права собственников недвижимости. Теперь никто не сможет подделать их электронную подпись и без ведома распорядиться квартирой.
А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем. Достаточно одного заявления — и никто не продаст и не подарит квартиру без вашего участия.
Вот два простых способа для защиты своих прав, если есть недвижимость. Один из них совсем новый, но он уже работает.
Кого это касается?
Это касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в госреестре.
Если у вас есть квартира, комната или доля, теперь закон немного больше защищает вас от мошенников.
В чем была проблема с регистрацией прав?
Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.
Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу.
Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.
Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил ее. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.
Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее. А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться.
Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру. И нет гарантии, что получится оспорить сделку.
Рассказываем о законах простым языком
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника
ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.
Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП.
Или говорил, что не знал.
С 13 августа. Теперь сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором четко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП. Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление придет отказ.
Мошенники не смогут переоформить жилье, а собственник не потеряет свои права.
Как подать заявление о регистрации сделок с ЭЦП
Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.
Заявление нужно подавать лично или по почте с удостоверением у нотариуса. Если подаете лично, нужен паспорт: в Росреестре или МФЦ проверят, что это точно вы, а согласие — добровольное. Форму заявления заполнят там же — ее не нужно скачивать и заполнять самостоятельно.
Хотя при желании любой может это сделать.
Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.
Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:
- Заявление можно подать как на все объекты недвижимости сразу, так и на отдельные — на усмотрение собственника. Например, можно разрешить сделки с ЭЦП только в отношении конкретной квартиры, которую вы лично собираетесь продать таким способом прямо сейчас.
- Если заявление на регистрацию подает нотариус или банк, согласие не понадобится: считается, что они проверили вашу личность и могут подписать документы своей ЭЦП.
- В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.
Можно запретить сделки без личного участия собственника
Росреестр напомнил, что есть еще один способ обезопасить свое имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нем даже не подозревают.
Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке. Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть. В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.
У такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придет с доверенностью продавать вашу квартиру и никому ее не подарит. Если нужно, запрет легко отменить.
Такое заявление не спасет от претензий кредиторов, если есть решение суда или требование пристава. Например, запрет на сделки без личного участия не поможет, если нужно выделить супружескую долю для погашения долгов или наложить арест на имущество.