За последний год увеличилось число запросов на выделение долей детям. Эта простая, на первый взгляд, процедура приводит к множеству проблем. Сложности возникают у супругов, которые желают до погашения жилищного кредита обеспечить ребенка гарантированным жильем.
Зачастую у родителей нет специальных познаний, как правильно это сделать.
Разбираемся вместе в экспертами сервиса СберЮрист .
Проблемные моменты использования маткапитала при ипотеке
1. Использование материнского капитала необязательно предполагает выделение доли в недвижимости в собственность ребенка в течение выплаты ипотечного кредита. При этом после погашения ипотеки выделить доли детям необходимо в течение 6 месяцев.
2. Решение продать ипотечную недвижимость обязывает родителей выделить доли детям, если недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала, и всегда требует получения согласия банка на совершение сделки, а также разрешения органов опеки. Размер и стоимость доли в новой квартире обязательно должны быть не меньше по сравнению с долей, принадлежащей ребенку в предыдущей квартире.
3. Выделение доли до выплаты ипотеки осложняется тем, что на объект наложено обременение. Это означает, что собственники жилья без согласия банка не могут продать, обменять или подарить объект. Этот запрет распространяется и на выделение долей.
Сейчас в России разработан законопроект, который позволит отменить обязанность родителей выделять детям доли в жилье, приобретенном с использованием материнского капитала. Это должно упростить сделки для семей, а, значит, они смогут быстрее улучшить жилищные условия.
Какие вопросы возникают при выделении долей детям
- Как составить соглашение с учетом норм законодательства и интересов залогодержателя?
- Как верно рассчитать доли, которые необходимо выделить детям, если недвижимость приобретена с использованием средств материнского капитала?
- Какие документы необходимо предоставить в банк?
- Как получить согласие кредитора?
- Что делать после получения согласия?
Зачастую, при несоблюдении порядка действий заявка возвращается без решения вопроса или банк отказывает в выделении доли.
>> 💚 Получите бесплатный гид по возврату налогового вычета от Домклик — верните себе до 650 000 ₽ с покупки недвижимости
Как повысить вероятность согласия банка на выделение доли
Для оперативного решения данного вопроса можно воспользоваться онлайн-сервисом СберЮрист. Персональный консультант в режиме онлайн подготовит соглашение о распределении долей с учетом требований законодательства и интересов банка.
Этапы предоставления услуги:
1. Анализ пакета документов
2. Подготовка проекта соглашения
3. Корректировка соглашения, при необходимости
4. Отправка клиенту чек-листа с документами для подачи заявки в центр ипотечного кредитования
5. Получение одобрения банком на выделение долей
6. Отправка алгоритма дальнейших действий
В стоимость базовой услуги входит:
- Подбор персонального решения и подготовка документов онлайн.
- Чат и видеоконсультации с персональным юристом
- Сопровождение процесса согласования сделки в банке
Как оформить выделение долей после получения согласия кредитора
Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме. Если ваша квартира оформлена в общую собственность, то соглашению вы выделяете доли детям, себе и супругу, и далее его необходимо заверить у нотариуса.
Помимо стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. В любом случае, нотариус поможет вам в составлении этого документа, так что важных деталей вы не упустите.
Из разъяснений Росреестра следует, что если с супругом по соглашению у вас остается общая совместная собственность, а доли выделяются только детям, то нотариально удостоверять его не нужно.
Форму собственности можно посмотреть в выписке из ЕГРН по объекту недвижимости.
Какие документы понадобятся при регистрации
Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
- Паспорта родителей
- Свидетельства о рождении детей
- Соглашение о выделении долей в 3 экземплярах
- Свидетельство о браке или разводе
- Документ-основание права собственности
- Чеки об уплате госпошлины
- Согласие банка на выделение доли
Обратите внимание: размер госпошлины — 2 000 рублей за всех. Эту сумму нужно разделить на количество будущих собственников и оплатить отдельными квитанциями. Для семьи из 4 человек она составит 500 рублей с каждого.
Росреестр зарегистрирует выделение долей, и таким образом вы исполните свое обязательство. Дополнительно ничего делать не придется.
В ходе консультаций и «горячей линии» родители и опекуны смогли узнать о порядке оформления недвижимости или ее части в собственность несовершеннолетнего, а также о процедуре продажи, мены и дарения таких объектов. Вот один из самых распространенных вопросов: «Мы купили квартиру в ипотеку, а затем погасили часть ипотеки материнским капиталом. Обязательно ли выделять доли детям в квартире, приобретенной на материнский капитал если планируем ее продать и купить новую и уже в ней распределить доли?»
«По закону родители обязаны оформить квартиру, которую приобрели с использованием маткапитала, в общую собственность получателя сертификата, его супруга и детей. Распределение долей в квартире — обязательное условие покупки квартиры на средства материнского капитала. Федеральным законом от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки, имеющих детей» (далее – Закон №256) установлены все нюансы получения и распоряжения материнским капиталом.
Согласно закону, лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий. Получается, доли детей и супругов должны быть определены и зафиксированы в договоре купли-продажи, той квартиры, задолженность по которой погашена средствами материнского капитала. И только после этого квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, может быть продана под контролем и с разрешения органа опеки и попечительства.
Если родители не выделяют доли детям, их привлекают к ответственности. В отдельных случаях заводят уголовное дело по статье УК РФ № 159 о мошенничестве и маткапитал заставляют вернуть государству.
Еще если родители продали квартиру, в которой не были выделены доли детям, сделку признают недействительной», — проконсультировал Илья Фельбуш, начальник юридического отдела Филиала ППК «Роскадастр».
Также граждане интересовались нужно ли разрешение органов опеки и попечительства при принятии наследства ребенком до 14 лет.
Кроме того, эксперты рассказали, какие документы необходимы для регистрации жилья и его кадастрового учёта, как проверить недвижимое имущество перед покупкой, о том, кто вправе представлять интересы несовершеннолетнего при получении государственных услуг Росреестра. Сотрудники ведомства дали консультации и по вопросам оформления наследства, получения согласия органов опеки и попечительства при продаже жилья, в котором прописан ребёнок.
«Всей полнотой прав и обязанностей, предусмотренных законодателем человек начинает пользоваться с 18 лет, приобретая полную дееспособность. Но и до этого возраста у каждого человека есть права, в том числе имущественные. Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому при проведении сделок с недвижимостью следует максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы» — отметила начальник отдела обработки документов Управления Росреестра по Нижегородской области Ольга Магрычева.
Непосредственно в своей деятельности Управление Росреестра по Нижегородской области всегда уделяет особое внимание принципам соблюдения прав несовершеннолетних при госрегистрации сделок с недвижимым имуществом и напоминает всем участникам рынка недвижимости о необходимости неукоснительного соблюдения требований законодательства при совершении сделок с объектами, в которых несовершеннолетние принимают непосредственное участие или затрагиваются права детей на жилье.
(Информация представлена Управлением Росреестра по Нижегородской области)
К чему приведет отмена детских долей в квартирах за маткапитал?
Упразднение детских долей, безусловно, упростит проведение сделок, но может оставить детей без жилья — ответ экспертов на инициативу депутатов.
Законопроект об отмене обязательного выделения детям доли в жилье, купленном с помощью материнского капитала, в скором времени внесут в Госдуму. Авторами документа стали депутаты «Единой России». Мнение одного из разработчиков проекта — зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой читайте в интервью , которое она дала Циан.Журналу.
По ее словам, отмена выделения долей необходима: не надо пытаться своей мелочной государственной опекой создавать родителям проблемы, а следует исходить из презумпции невиновности родителей: они априори хотят своим детям лучшего.
О маткапитале
С 2007 года в России действует государственная программа финансовой поддержки семей с детьми — федеральный материнский (семейный) капитал. Деньги в том числе можно направить на улучшение жилищных условий: покупку комнаты, квартиры или приобретение, строительство, реконструкцию частного жилого дома. По данным Минтруда, более 62% российских семей используют полученные средства именно на эти цели.
для справки
В 2024 году сумма маткапитала за первого ребенка составляет 589,6 тыс. рублей. При рождении второго ребенка выплатят 779 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первенца, и 189,4 тыс. рублей, если получала.
По условиям программы, после покупки недвижимости с использованием маткапитала она обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей. Размер долей и алгоритм расчета в законе не оговаривается, на практике детей обычно наделяют долями пропорционально их части материнского капитала.
Выделить доли нужно в течение шести месяцев, но то, когда именно начинается отсчет времени, зависит от способа приобретения недвижимости. Например, при покупке квартиры в ипотеку этот срок отсчитывается с момента снятия обременения (погашения кредита), а при строительстве дома — с момента регистрации объекта в Росреестре.
За исполнением этого обязательства сейчас следят ПФР, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть маткапитал, даже если его действительно использовали на покупку или строительство недвижимости.
В чем проблема и что говорят инициаторы перемен
Чаще всего детские доли в недвижимости ничтожно малы — например, 1/20 и даже меньше, — а обязательное их выделение усложняет сделки с такими объектами, подчеркивает Светлана Разворотнева. При продаже квартир на вторичном рынке собственникам приходится делать большие скидки, а перепродать еще не сданную новостройку практически невозможно. Если семья не сможет выплачивать кредит, банк продаст квартиру на торгах с большим дисконтом — до 30%.
При этом если родители тратят субсидию на другие цели, интересы детей защищаются не так рьяно, отметила эксперт. Мать, как владелица сертификата, может направить деньги на обучение одного ребенка в ущерб другому или оставить их себе как пенсию.
Авторы законопроекта приводят пример: для погашения кредита семье нужно порядка 4,5 млн рублей, а стоимость квартиры составляет около 9,5 млн рублей. Найти покупателя, который согласится заплатить вперед половину стоимости квартиры, крайне сложно: придется делать скидку и семья неминуемо потеряет 20–30%.
То есть, использовав материнский капитал в сумме 453 тыс. рублей (размер маткапитала в 2015–2019 годах. — Прим. ред.), сегодня люди потеряют порядка 2 млн рублей.
Причем выгоду в этой ситуации получат не дети, а банк, который вернет сумму долга и штрафы за просрочку платежей.
Или другой пример: семья использовала маткапитал на погашение ипотеки за двухкомнатную квартиру, а потом взяла кредит на «трешку», чтобы было просторнее. «Двушку» люди при этом хотели продать и закрыть этими деньгами ипотеку. Но продать квартиру у них не получается.
«Поэтому писали ходатайство в опеку, чтобы разрешили вернуть деньги на счет, так как доля ребенка ничтожна мала, но получили отказ. Теперь вместо того чтобы возить ребенка в отпуск, платим ипотеку за “трешку”», цитируют участников этой ситуации авторы документа.
Инициативу по отмене детских долей уже поддержали в банках. Например, Сбер направил в Госдуму письмо, в котором заверил, что мера не приведет к нарушению прав детей и при этом расширит возможности родителей по улучшению жилищных условий семьи.
В пресс-службе ВТБ заявили: «… подобные изменения могут значительно упростить процесс покупки новых объектов, в том числе при расширении семьи. При этом мы считаем, что финальное решение должно быть максимально сбалансированным и полностью защищать права несовершеннолетних».
Сделки будут проще и безопаснее, но с соблюдением прав детей пока много неясностей
Практически все опрошенные редакцией Циан.Журнала эксперты и участники рынка единодушны в том, что отмена детских долей значительно упростит и ускорит сделки, а также минимизирует риск того, что продажа квартиры будет оспорена (сейчас такое возможно, если доли детей не выделены или выделены неправильно).
Светлана Некрасова, управляющий директор «Дом.РФ»:
— Сегодня для совершения сделок с жильем несовершеннолетних требуется получение предварительного согласия органов опеки, что в значительной степени ограничивает возможность отчуждения такого жилья. С одной стороны, это направлено на защиту интересов несовершеннолетнего, с другой — действующим законодательством не определены четкие критерии, на основании которых органы опеки должны предоставлять такое согласие.
На практике это приводит к тому, что сроки согласования могут затягиваться, а заранее оценить перспективы положительного решения почти невозможно. Сделки с недвижимостью могут срываться, даже когда они привели бы к улучшению жилищных условий несовершеннолетнего. Для защиты своих прав граждане вынуждены обращаться в суды, а это дополнительные время и затраты.
Следует отметить, что за получением согласия на сделку граждане сейчас могут обращаться только с бумажным заявлением.
Способами решения проблемы может стать изменение законодательства, предусматривающее, например, цифровое взаимодействие граждан с органами опеки, а также закрепление понятных критериев, при соблюдении которых органы опеки должны предоставлять согласие на совершение сделок с жильем несовершеннолетних.
Представляется, что подготовленный законопроект является еще одним шагом, направленным на решение существующих в этой сфере проблем.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
— Подобная мера упростит жизнь владельцам жилья, так как часто выделение доли несовершеннолетним сопряжено с бюрократическими сложностями и затягивает сроки сделки. Нередко люди «забывают» про выделение долей, вспоминая об этом только перед сделкой. У всех свои жизненные приоритеты, продажа квартир с использованием материнского капитала во многих случаях происходит при разводе, а его редко планируют заранее.
Кроме того, возрастает риск оспаривания подобных сделок уже после регистрации — самими несовершеннолетними или их законными представителями (особенно если родителей лишили прав). Поэтому потенциальные покупатели вполне логично относятся к сделкам с материнским капиталом с настороженностью и просят дополнительную скидку от рыночной цены объекта.
Сергей Вишняков, руководитель агентства безопасных сделок с недвижимостью «Вишня»:
— Сейчас покупатели жилья имеют ненужные и плохо проверяемые риски. Потому что если детей не наделили долями, а квартира продана, прокуратура может развернуть такую сделку как нарушающую права детей.
Как только это требование уберут, покупателям станет спокойнее и исчезнет сложный фактор проверки безопасности сделки.
В целом использование маткапитала для оплаты недвижимости нередко становится замкнутым кругом, ведь если квартира куплена в ипотеку, то доли можно будет выделить только после выплаты долга по кредиту. При этом и продать квартиру, чтобы купить другую (тоже в ипотеку), не получится, ведь опека не позволит продажу — такая схема, по их мнению, может нарушить права детей.
Соответственно, банки без согласия опеки и без залога в виде квартиры не выдают кредит. В результате люди становятся заложниками системы, ведь и вернуть маткапитал в ПФР им тоже не позволят.
Таким образом, инициатива с отменой этого правила участникам рынка только на руку. От этого выиграют те, кто хочет без лишних проблем увеличить жилплощадь или просто переехать.
Микродоли — не обеспечение детей жилплощадью, а дополнительные сложности и расходы для родителей
Эксперты также отмечают, что в больших городах маткапитал реально не обеспечивает несовершеннолетних жилплощадью: размер выделяемых детям обязательных долей составляет всего 3–5% общей площади квартиры, и эта процедура только создает проблемы родителям при попытке улучшить жилищные условия семьи. А еще она требует дополнительных расходов, ведь все сделки с участием несовершеннолетних проходят через нотариуса.
Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость»:
— Для Москвы и Московской области величина материнского капитала слишком мала, чтобы говорить о том, что несовершеннолетний действительно получит жилое помещение. Как правило, это микродоли, которые скорее создают проблемы, чем становятся весомым капиталом.
Поэтому материнский капитал обычно уходит на погашение ипотеки или на первоначальный взнос. Даже такая схема, как покупка за собственные средства + маткапитал, — это редкое явление.
Как только материнский капитал использован, родители оказываются в непростом положении: надо наделить детей собственностью, только вот не все банки дают на это разрешение. Получается, что сначала нужно выплатить ипотеку. А что делать, если семья, предположим, захочет увеличить жилплощадь?
Приходится каждый раз невероятно выкручиваться, чтобы всё получилось.
Екатерина Торопова, директор группы компаний «Метражи» (Екатеринбург):
— Если отменят обязательное условие по наделению детей долями, все вздохнут свободнее: и нотариусы, и банки, и органы опеки, и Росреестр, и, главное, обычные люди.
На самом деле, использование маткапитала на покупку недвижимости в том виде, как это сейчас есть, не очень-то облегчает положение семей. Некоторые наши клиенты горько каялись, что вложили маткапитал в жилье. Проблем от него было больше, чем помощи.
Продать такую квартиру всегда труднее. Во-первых, покупателям элементарно приходится долго ждать: пока продавцы наделят детей долями, получат разрешение опеки, подберут встречный вариант, согласуют с опекой… Такого лояльного покупателя, согласного ждать 2–3 месяца, надо еще поискать.
А во-вторых, иногда продать такую квартиру — это просто квест из разряда «соверши невозможное». Большей частью, из-за требований опеки. Например, многие не могут переехать из города в сельскую местность: опека не разрешает продать квартиру, потому что положение ребенка якобы ухудшится.
По тем же причинам трудно поменять новостройку на хрущевку. И неважно, что из хрущевки ребенку до школы идти пешком пять минут, а из новостройки — полчаса на автобусе, опека очень часто против. Кроме того, сделки с детскими долями нотариальные, и всегда требуют немалых дополнительных расходов.
Механизм контроля расхода маткапитала без детских долей пока не определен, но необходим
По мнению экспертов, главный риск новой инициативы — возможные манипуляции с недвижимостью, направленные на обналичивание средств маткапитала. По факту выделение долей является главным препятствием для таких махинаций. Требуется четкий и прозрачный механизм, который позволял бы контролировать расходование средств маткапитала именно на приобретение жилья.
Вячеслав Климов, юрист адвокатского бюро Asterisk:
— Отмена обязанности родителей регистрировать право собственности ребенка на долю в квартире с маткапиталом действительно упростит жизнь владельцам.
Однако сама по себе такая законодательная инициатива представляется спорной. По сути, единственное возможное препятствие в таких сделках — это получение согласия органа опеки. Но является ли это достаточным основанием для лишения ребенка права на долю в квартире? На мой взгляд, нет.
Приводимые в пользу такой инициативы доводы кажутся неубедительными.
Исходя из такой логики можно отменить доли детей во всех квартирах, ведь там тоже могут возникнуть трудности при продаже из-за органа опеки. В этой связи неясно, почему, по мнению Сбербанка, озвученному им в письме в Госдуму, инициатива не приведет к нарушению прав детей.
Для большего понимания, конечно, нужно ознакомиться с самим текстом законопроекта, как только его опубликуют. Возможно, в нем предусмотрены соответствующие гарантии для детей.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
— Не секрет, что есть теневые организации, которые помогают обналичивать материнский капитал. Как правило, такие услуги интересны неблагополучным семьям с родителями, отягощенными зависимостями. Отмена долей может упростить опасную работу «черных» компаний, а детей оставить вообще без крыши над головой.
Если инициатива будет подкреплена регламентом сохранения интересов несовершеннолетних или же будут прописаны конкретные типы сделок, где выделение долей не требуется (например, если жилищные условия семьи неоспоримо улучшаются), то она разумна и эффективна.
Также необходимо повысить эффективность взаимодействия регистрирующих, муниципальных органов и опеки. От оперативной верификации сделки в случае отмены долей будет зависеть многое.
Екатерина Торопова, директор группы компаний «Метражи» (Екатеринбург):
— Многие опасаются, что без обязательства наделить детей долями маткапитал будут просто обналичивать и тратить. В частности, это касается люмпенизированных семьей. Что на это сказать? Кому надо, его и так обналичивает.
Система контроля в этом смысле у нас не очень-то работает.
Хорошим выходом была бы выдача маткапитала только на погашение ипотеки, без всяких дополнительных обязательств. Кстати, региональный маткапитал в Свердловской области и маткапитал на третьего ребенка (так называемый отцовский) не предусматривают выделения долей. При этом ими можно погашать ипотеку.
Почему же тогда таким неудобным обязательством обременен федеральный маткапитал?
Резюме
При всей своей спорности инициатива наглядно демонстрирует сохраняющиеся годами шероховатости при использовании маткапитала для улучшения жилищных условий семей с детьми. Возможно, с отменой обязательных детских долей они будут устранены.
Вероятно, именно эти сложности привели к тому, что число семей, желающих использовать материнский капитал для приобретения недвижимости, постепенно сокращается: с 97% в 2011 году до 77% в 2021-м.