Мужчина продал наследственную квартиру и купил новую. Ему начислили налог, несмотря на наличие двоих детей. Нет ли тут ошибки?
В редакцию «АГ» с вопросом обратился мужчина: «Почему мне начислили НДФЛ после продажи квартиры, если в нашей семье два ребенка?» Квартиру мужчина получил в наследство. В 2021 г. он продал ее и сразу купил дочери новую. При этом у него была другая квартира – большая по площади, чем приобретенная для дочери.
Купленная квартира была меньше по площади и кадастровой стоимости, чем проданное наследство.
Когда семьи с детьми не платят НДФЛ после продажи жилья?
Если человек продал недвижимое имущество, он должен перечислить в бюджет государства часть полученного дохода в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако в конце 2021 г. семьи с двумя и более детьми освободили от НДФЛ при продаже жилья в целях улучшения своих жилищных условий (п. 2.1 ст.
217.1 НК РФ).
Но налог не придется платить только при соблюдении следующих требований:
- наличие не менее двух детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет в случае их обучения по очной форме в образовательных организациях);
- приобретение нового жилья и полная оплата его стоимости в году продажи старого жилья либо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи старого жилья;
- превышение общей площади приобретенного жилого помещения или его кадастровой стоимости над общей площадью в проданном жилом помещении или его кадастровой стоимостью;
- нахождение кадастровой стоимости проданного жилого помещения в пределах 50 млн руб.;
- отсутствие у налогоплательщика, его супруга (супруги), его детей на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном помещении (если это условие понять сложно, ознакомьтесь с материалом «Позитивные налоговые изменения 2022 года» – там мы рассмотрели его повнимательнее и привели примеры).
Все перечисленные условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них не будет выполнено, с дохода от продажи жилья придется уплатить НДФЛ.
(В каком случае с дохода от продажи жилья не нужно платить налог, даже если указанные выше условия не выполнены – читайте в материале «Семьям с двумя детьми не придется платить НДФЛ после продажи жилья».)
Когда семье с детьми начислят НДФЛ после продажи жилья?
Теперь проверим, прошел ли тест на соблюдение вышеперечисленных условий мужчина, обратившийся в редакцию «АГ».
(При просмотре приведенной ниже таблицы с помощью мобильного устройства прокрутите ее справа налево.)
Условия для применения п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ
Наличие не менее двух детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет в случае их обучения по очной форме в образовательных организациях)
Младшей дочери налогоплательщика 16 лет, старшей – 23 года, но она обучается очно в вузе
Приобретение нового жилья и полная оплата его стоимости в году продажи старого жилья либо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи старого жилья
Новое жилье для дочери налогоплательщик приобрел в 2021-м – в году продажи наследственной квартиры
Превышение общей площади приобретенного жилого помещения или его кадастровой стоимости над общей площадью в проданном жилом помещении или его кадастровой стоимостью
Дочери налогоплательщик купил квартиру меньшей площади и кадастровой стоимости, чем проданное наследство (1,8 млн руб. против 2,1 млн руб.). Значит, условие для применения льготы не соблюдено.
На момент продажи наследства налогоплательщик владел иной квартирой. Она больше по площади, чем купленная для дочери. Но стоимость ее меньше по договору купли-продажи. Однако этот факт значения не имеет.
В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ речь едет о размерах и стоимости именно приобретенного и проданного в одном и том же году жилья
Нахождение кадастровой стоимости проданного жилого помещения в пределах 50 млн руб.
Кадастровая стоимость проданной квартиры составила 2,1 млн руб.
Отсутствие у налогоплательщика, его супруга (супруги), его детей на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном помещении
На момент продажи наследственной квартиры у налогоплательщика в собственности находилась другая квартира, в которой он проживал с семьей (т.е. наличие 100% в праве собственности на иное жилое помещение). Причем эта квартира больше по площади, чем купленная для дочери.
Иными словами, на дату продажи наследственной квартиры налогоплательщик владел жильем большим, чем новое, приобретенное для дочери. Следовательно, еще одно условие для применения льготы не соблюдено. Жилищные условия семейства не улучшились. Было лишь продано одно жилое помещение и куплено другое
В описанной ситуации не были соблюдены все необходимые условия. Поэтому налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи недвижимости.
Льготы для семьи с детьми: кто сможет не платить НДФЛ при продаже жилья
Семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в собственности. Соответствующий закон одобрил Совет Федерации и подписал президент Владимир Путин. Согласно закону, от налога будет освобождена часть суммы, полученная от продажи квартиры, дома или их частей, которую семья затем использует для покупки нового жилья.
Читайте также: Путин освободил семьи с детьми от НДФЛ при продаже квартиры
Сегодня собственник при продаже квартиры должен выплатить государству 13% от стоимости жилой недвижимости. НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи имущества. Если раньше от налогообложения были освобождены продавцы недвижимости, владевшие ею не менее пяти (в некоторых случаях не менее трех) лет, то изменения, внесенные в закон, позволяют недавним собственникам продавать недвижимость для улучшения жилищных условий, не уплачивая налог, рассказала юрист, заместитель генерального директора компании «Амулекс» Юлия Галуева.
В каких случаях можно воспользоваться новой налоговой льготой:
- у налогоплательщика (или его супруга) есть не менее двух несовершеннолетних детей (или детей в возрасте до 24 лет, обучающихся в вузах по очной форме);
- продавец приобрел жилое помещение взамен проданного или в том же календарном году, или не позднее 30 апреля следующего года;
- продавец приобрел жилье или большей площади, или с большей кадастровой стоимостью;
- кадастровая стоимость продаваемого помещения не превышает 50 млн руб.;
- продавцу (его супругу и детям) не принадлежит более 50% в праве собственности на жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.
Кто не сможет воспользоваться льготой
Налоговой льготой не смогут воспользоваться граждане, имеющие в собственности дорогостоящее жилье или несколько объектов жилой недвижимости, уточнила юрист. Изменения касаются сделок купли-продажи, совершенных с 1 января 2021 года.
Новый закон является одной из мер социальной поддержки населения. Более половины владельцев жилья на рынке — это именно семьи с детьми, и многие из них нуждаются в улучшении жилищных условий.
«Часто при появлении нового члена семьи квартира становится мала для дальнейшей комфортной жизни. Однако запросов от таких собственников гораздо больше, чем сделок. Зачастую это происходило именно потому, что при расчетах собственник понимал, что он не может приобрести лучшее по качеству жилье, так как обязан отдать государству НДФЛ в 13%. Иногда величина налога соразмерна доплате, которую необходимо произвести для покупки нового, более просторного и качественного жилья», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По ее прогнозу, с принятием нового закона мы ожидаем роста активности в сегменте сделок по многокомнатным квартирам — рост возможен на 10–15%.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
- Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.
Путин ранее подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости. Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб.
Читайте также:
- Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
- Путин освободил часть продавцов недвижимости от налога с продаж
Как продать квартиру, оформленную на ребенка
Несовершеннолетний может быть собственником недвижимости, владеть долей в квартире, а также иметь постоянную регистрацию по этому адресу. Если законные представители планируют продать жилье, принадлежащее ребенку, они обязаны соблюсти ряд законодательных требований, а также от «А до Я» пройти процедуру, предусмотренную по сделкам этой категории. Подробности — на Brobank.ru.
16.05.22 1087 0 Поделиться
Автор Бробанк.ру Ирина Русанова
Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости
Высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся).
Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. [email protected]Открыть профиль
Защита интересов несовершеннолетнего
За малолетних детей (до 14 лет) сделки с любым видом имущества совершают их законные представители. Как правило, это родители. Реже — усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
На защите интересов ребенка стоят органы опеки и попечительства (ООП). Без их предварительного разрешения ни родители, ни законные представители не имеют права совершать сделки от имени ребенка, либо давать согласие на их совершение. Это безусловное правило.
Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, допускается при наличии веских оснований. В их числе: продажа недвижимости с целью улучшения жилищных условий, дорогостоящее лечение, в котором нуждается ребенок, прочие обстоятельства.
Задача ООП заключается в проверке сделки на соблюдение интересов и имущественных прав несовершеннолетнего. При этом важно учитывать, что какого-либо списка причин, по которым органы опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на сделку, нет. Решение принимается с учетом фактических обстоятельств по каждому случаю.
Главное требование — если меняется местожительство ребенка, то новое жилье по своим качествам не должно уступать прежнему. Если в этой части соблюдены законные предписания, и предполагаемая к покупке квартиру лучше (или не хуже) прежней, родители или законные представители ребенка приступают к процедуре оформления сделки.
Обращение в органы опеки и попечительства
Перед оформлением сделки родитель (законный представитель) собственника жилого помещения обращается в органы опеки и попечительства. Их отделы функционируют при Департаментах труда и социальной защиты. Единого списка документов, для решения вопроса с ООП, нет.
Поэтому рекомендуется заранее уточнять эту информацию через справочную службу. Исчерпывающий перечень документов:
- Заявление — составляется по типовому шаблону ООП, подписывается обоими родителями (законными усыновителями).
- Паспорта обоих родителей (законных усыновителей).
- Свидетельство о рождении ребенка-собственника — если ему больше 10 лет, потребуется его согласие на продажу квартиры.
- Выписка из ЕГРН.
- Экспликация и поэтажный план жилого помещения.
- Выписка из домовой книги.
- Данные о приобретаемой квартире — если таковые имеются.
Срок рассмотрения заявления — до 15 рабочих дней. Решение органов опеки и попечительства выносится в письменной форме. Отказ должен быть мотивированным, с изложением всех объективных причин.
На решение ООП, с которым не согласны представители ребенка, подается жалоба в органы Прокуратуры.
Составление договора
При наличии положительного решения со стороны органов опеки и попечительства сделка переходит в стадию составления договора-купли продажи. Особенность сделок с участием несовершеннолетних заключается в том, что договоры по ним заверяются в нотариальном порядке.
- Личные данные сторон (продавца и покупателя) с полными паспортными данными.
- Характеристики недвижимости — адрес, этаж, площадь, стоимость, дополнительные значимые сведения.
- Выписка из ЕГРН — с 2016 года свидетельства о праве собственности не выдаются, поэтому в качестве подтверждения прав на объект используется выписка из ЕГРН.
Если есть лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением после завершения сделки, они также поименно указываются в договоре купли-продажи. Сокрытие этих данных влечет ничтожность сделки.
Документы для нотариуса и подачи договора в Росреестр
- Выписка из ЕГРН.
- Письменное разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
- Выписка из домой книги.
Государственная пошлина рассчитывается в соответствии со ст. 333.24 НК РФ. Ее размер составляет 0,5%, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Регистрация перехода права собственности
- Заявление — заполняется по факту подачи документов на типовом бланке (заявление о регистрации перехода прав собственности).
- Паспорта заявителей и свидетельство о рождении ребенка-собственника жилого помещения.
- Нотариально-заверенный договор купли-продажи объекта недвижимости.
Заявление подается несколькими способами: непосредственно в территориальное отделение Росреестра или через МФЦ, почтовым отправлением (с объявленной ценностью), в электронном виде — через официальный интернет-ресурс регистрационного органа. Также подать документы на регистрацию может нотариус, заверивший договор купли-продажи. Государственная пошлина уплачивается покупателем объекта, ее размер составляет 2000 рублей.
Срок рассмотрения заявления
Длительность срока рассмотрения заявления зависит от способа его подачи. Если документы подавались непосредственно в территориальное отделение Росреестра, то срок регистрации составит 3 рабочих дня, не включая день подачи документов. При обращении в МФЦ — 5 рабочих дней.
При использовании электронной формы подачи документов регистрационные действия совершаются в течение одного рабочего дня. Течение срока в каждом случае начинается со следующего дня после подачи документов.
Тот факт, что фактическим собственником объекта был несовершеннолетний, не освобождает участников сделки от уплаты НДФЛ после ее совершения. Если нет оснований для освобождения от налогообложения, то налоговая декларация заполняется и подается в ФНС родителями (законными представителями) от имени ребенка в установленные законом сроки.
Источники:
- Статья 28 ГК РФ.
- Статья 333.24 НК РФ.
- Официальный сайт Росреестра.