Продажа квартиры находящейся в долевой собственности 2024 Вожгора

Чтобы продать квартиру в долевой или совместной собственности двух лиц, необходимо знать некоторые нюансы сделки и специфику составления договора купли-продажи. Без соблюдения положений Гражданского кодекса соглашение может быть признано недействительным, поэтому необходимо четко знать ответы на вопросы: нужно ли нотариальное удостоверение сделки при продаже квартиры от 2 лиц, сколько договоров составляется, какова последовательность действий при продаже жилья от нескольких лиц.

Специфика сделки при продаже квартиры в долевой или совместной собственности

Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:

Приобретение супругами после заключения брака.Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность супругами
Приватизация.При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, жилья
Передача по наследству.Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в собственность по наследству
Приобретение по договору долевого участия.Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Так недвижимость становится объектом долевой или совместной собственности. Разница в том, что в случае с долевой собственностью каждому принадлежит четко определенная доля (например, ½ или ¼), в то время как при совместной такого разграничения нет. Но в любой момент владельцы могут составить соглашение о распределении долей, а если консенсуса достичь не удается — установить их размер в судебном порядке.

Как продать квартиру с двумя собственниками

Порядок продажи квартиры от 2-х содольщиков и жилья, находящегося в совместной собственности, будет несколько разниться.

Продажа квартиры 2-мя собственниками-содольщиками

Если каждый из совладельцев обладает долей, размер которой четко определен, порядок распоряжения имуществом регулируется ст. 246 ГК РФ. Собственники должны придерживаться 2 основных правил:

Нельзя оформить продажу, не уведомив второго совладельца. Исключительные ситуации — когда человека не удалось разыскать или он сознательно избегает уведомления о продаже.
При распоряжении имуществом совладелец имеет право распоряжаться только принадлежащей ему частью квартиры. Продажа целиком возможна, если содольщики договорились о продаже и оба готовы совершить сделку.
Продавать квартиру нужно с учетом положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Это значит, что другой совладелец — первый в очереди покупателей на недвижимость. Ему предоставляется 1 месяцна принятие решения, после чего он может либо купить долю, либо отказаться. При обоюдной продаже и оформлении одного договора несколькими собственниками получать письменное согласие друг друга не нужно. Однако если предполагается, что оба совладельца захотят заключить свой вариант договора, им нужно получить письменные согласия для предоставления Росреестр.

Внимание! Сделки, касающиеся долевой собственности, требуют обязательного нотариального заверения.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности 2-х лиц

Если у недвижимого имущества 2 совладельца, и доли не определены, собственность является совместной. Каждый имеет равные права на квартиру. Если собственников 2, значит и принадлежит им условно по 1/2.

При продаже такого имущества необходимо соблюсти правила:

Квартира может быть оформлена на одного супруга, но если она приобретена в период брака, собственник, заключающий сделку, должен иметь согласие второго супруга на продажу. Оно должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
Если недвижимость оформлена на 1-го супруга, находящегося в разводе, но доли в совместно приобретенной квартире не выделены и имущество не поделено, продавец также должен получить согласие бывшего супруга на продажу.
Если квартира оформлена на мужа и жену (или приватизирована ими без выделения долей каждого), оба они вписаны в документы в качестве собственников, согласия на продажу не оформляются. Совладельцы ставят подписи в договоре о продаже, и этого достаточно.

Отсутствие нотариально заверенного согласия дает второму супругу право оспорить сделку путем обращения в суд.

Порядок действий при продаже недвижимости 2 собственниками

Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:

Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
Оговорить с покупателем особенности проведения сделки. Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.
При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
Оплатить госпошлину за составление основного договора.
Оформить передаточный акт, смотровой лист.
Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.
Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.
Получить выписку из ЕГРН.

Чтобы успешно пройти каждый из этапов, лучше заручиться поддержкой опытного юриста. В большинстве случаев собственники пользуются услугами риелторов, не подозревая, что большинство из них не имеет образования и базы знаний, позволяющих проверить чистоту сделки, дать дельный совет. Поэтому если даже есть желание обратиться к риелтору, то следует внимательно выбирать кандидатуру.

Непосредственно при составлении договора не обойтись без юридической поддержки.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры от 2 собственников

Договор купли-продажи недвижимости — это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать объект (квартиру, земельный участок, дом) в собственность другой. Ценность недвижимости продавец волен обозначить самостоятельно или привлечь для этого специалиста-оценщика.

Соглашение составляется в 3 экземплярах в соответствии с правилами, установленными § 7 ГК РФ. Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, в договоре содержится информация:

Название договора, место и дата его подписания.
ФИО одного собственника, если квартира оформлена на него, или обоих содольщиков, их паспортные данные.
Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, детально описать квартиру: на каком этаже расположена, сколько в ней жилых и нежилых комнат, их площадь. Если объект продается 2-мя содольщиками — указать долю каждого в общей собственности.
Указание стоимости имущества. Необходимо обозначить общую стоимость квартиры и конкретизировать цену имущественных долей каждого из собственников.
Определить порядок уплаты. В пункте конкретизируется, когда вносится оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда передаются деньги — до оформления права собственности или после, нужно ли при этом арендовать банковскую ячейку.
Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
Сведения о дееспособности продавца и покупателя.
Подписи сторон соглашения.

Если один из совладельцев — несовершеннолетний ребенок, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу, а также получить согласие ребенка при достижении им 14 лет.

Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, один покупатель)

Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, два покупателя)

Приведенные документы являются типовыми образцами, однако в зависимости от сопутствующих обстоятельств пункты могут быть дополнены или изменены в соответствии с рекомендациями юриста (нотариуса).

Какие нужны документы для оформления договора

При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

паспорта владельцев;
свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
договор купли-продажи;
передаточный акт;
выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
согласие 14-18-летнегоребенка на продажу квартиры;
согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.

Нюансы при продаже коммунальной квартиры

Такая форма собственности постепенно себя изживает, однако в некоторых населенных пунктах все еще есть довольно большие 6-ти и даже 9-ти комнатные квартиры, являющиеся коммунальными. Их отличие от объектов долевой собственности том, что каждая комната имеет одного собственника, то есть имеющиеся доли выделены в натуре. Сейчас процедура преобразования квартиры в коммуналку невозможна: требуется оборудование отдельного входа, обустройство индивидуальных коммуникаций, но пока коммуналки существуют, их будут продавать.

Распространена практика, когда в коммуналке 2 собственника, и каждому из них принадлежит комната (или несколько). Такой объект можно купить и, подав заявление в Росреестр, объединить разрозненные части в 2-х (3-4-х и т.д.) комнатную квартиру. При этом может заключаться один договор с указанием объектов, или 2 автономных договора.

Договорившись о продаже, собственники выигрывают, повысив цену квартиры, ведь отдельные комнаты стоят на треть дешевле, чем можно выручить при продаже объекта целиком.

Нужен ли нотариус

Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.

Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.

Тариф, госпошлина

Если процедура обязательна, госпошлина составит 0,5% от стоимостидоговора, но в пределах 300-20 000 руб.(пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Пример.Содольщики продают квартиру и решают, как же выгоднее — составить 1 договор о продаже, или 2. Стоимость имущества составляет 3,4 млн. руб., доли равны. Госпошлина за один договор о продаже от 2-х собственников будет стоить:

0,5% Х 3,4 млн. руб.= 17 тыс. руб.

Если будет составляться 2 разных договора, то госпошлина за один договор снизиться вдвое, поскольку расчет будет производиться от стоимости половины квартиры:

1,7 млн. руб. Х 0,5% = 8500 руб.

За техработы по составлению одного договора нотариус запросил оплатить 3 тыс. руб., а за 2, соответственно — 6 тыс. руб.

Из этого следует, что один договор обойдется дешевле, но в некоторых случаях выгоднее составлять 2 отдельных документа, например, если стоимость каждой доли не одинакова.

Если нотариус просит заплатить за 2 отдельных договора сумму, в 2 раза большую, чем при продаже объекта целиком, нужно обратиться к другому специалисту, поскольку расчет стоимости госпошлины при продаже ½ доли должен производиться от цены половины объекта. Соответственно и госпошлина будет вдвое меньше.

За помощь в составлении договора нотариус возьмет от 2 тыс. руб. В Москве подобная услуга дороже — в пределах 10 тыс. руб.

Но все это касается только договоров, где нотариальное заверение обязательно. Если стороны решили заверить простой договор по своей инициативе, платить придется больше (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Сумма колеблется в зависимости от цены недвижимости:

Цена договора

Процент от стоимости квартиры с вычетом
(для посторонних лиц)

Для близких родственников

3000 + 0,4% от стоимости

7000 + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

3 000 р. + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

Выше 10 млн. руб.

25 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.)

23 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.)

Предельная сумма нотариального тарифа для третьих лиц — 100 тыс. руб., для родственников — 50 тыс. руб.

При оформлении договора оплата за услуги нотариуса варьируется в пределах 2-10 тыс. руб.

Впоследствии договор подлежит обязательной госрегистрации. На этом этапе затраты несет покупатель. Госпошлина равна 2000 руб.

Если собственников 2, а договор 1, госпошлина делится соответственно размеру долей.

Обратите внимание! С 01.02.2019 г. нотариус сам проводит регистрацию договора. Он должен направить документы в Росреестр в электронном виде в течение того же дня, в который совершалась сделка, или в бумажном виде в течение 2 последующих дней. По закону оплата за данную услугу не предусмотрена.

Стороны должны внести только сумму за госрегистрацию (2000 руб.за получение бумажной выписки ЕГРН или 1400 руб. за подачу документов в электронном виде).

Налоги

Продажа квартиры подразумевает получение дохода, а значит, придется оплатить налог — НДФЛ в размере 13%. Однако есть некоторые нюансы:

если недвижимость была куплена до 2016 г., или же после этой даты, но получена путем приватизации, дарения, получения наследства или по договору пожизненной ренты, срок владения для освобождения от уплаты налога должен быть не менее 3 лет;
если квартира куплена после 2016 г., срок владения для освобождения от налогообложения — 5 лети более.

Продавец может воспользоваться налоговым вычетом, равным 1 млн. руб., или же вычетом в размере покупной стоимости продаваемого жилья, но при условии предоставления соответствующих документов. Содольщикам, которые намерены получить вычет в размере 1 млн.

, выгоднее заключить отдельные договора купли-продажи. В противном случае льгота в 1 млн. руб.будет поделена между ними пропорционально долям в имуществе.

Без изучения законодательства трудно разобраться в понятиях совместной долевой собственности, не говоря уж о составлении договора по отчуждению имущества с соблюдением всех правил. Допущенные по незнанию ошибки, например, игнорирование интересов несовершеннолетнего или мнения содольщиков о продаже, может привести к оспариванию сделки.

Чтобы процесс продажи квартиры от двух собственников прошел быстро и безопасно, надо заранее выяснить: как правильно оформить договор продажи квартиры от двух совладельцев? Нужно ли нотариальное заверение? Что выгоднее — заключить 1 или 2 договора купли-продажи?

Ответы на все вопросы бесплатно предоставят юристы сайта os-nasledstvo.com.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;

Купля продажа квартиры через нотариуса в 2024 году

Договор купли-продажи один из самых распространённых договоров на сегодняшний момент, так как любой акт продажи имущества регистрируется именно данной сделкой. К слову сказать, договор купли-продажи – это двухстороннее соглашение, юридическим фактом которой является переход права собственности от одного участника сделки (продавца) к другому (покупателю).

Договор купли-продажи квартиры не всегда должен быть удостоверен нотариусом, но законом установлены случаи обязательного удостоверения данной сделки.

В каких случаях необходима сделка купли продажи квартиры через нотариуса

Обязательного нотариального заверения договора купли-продажи требуется в случае:

если недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, находится в долевой собственности;
если недвижимое имущество находится в доверительном управлении;
если при продаже недвижимого имущества участвует лицо, не достигшее 14 летнего возраста или частично недееспособного;
если недвижимое имущество на момент продажи находится в распоряжении опекунов;
если соглашение совершается с ипотечным договором;
если недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

Примечание! Нотариальная практика показывает, что обращаются за заверением данной сделки не только в вышеуказанных случаях, а также при обычной купле-продаже, так как заверенный документ дает вам гарантию на чистоту заключаемой сделки, при этом обязательным условием является согласие обеих сторон.

Недвижимость разделенная между несколькими собственниками на доли

Если продавец отчуждаемой жилой площади владеет только частью квартиры (доля), и хочет её продать, то тогда данная процедуру должна быть нотариально заверена. Собственник доли может продать её как другим обладателям долей квартиры, так и в пользу третьего лица. При продаже долевой собственности, продавец обязан уведомить о данном юридическом факте других собственников квартиры.

Недвижимость в долевую собственность покупают супруги

При покупке квартиры с выделением долей супругам, такое соглашение подлежит заверению у нотариуса. Важно отличать долевую собственность супругов от совместной. Совместная собственность является законным режимом владением собственности, и делится в равных долях между супругами, долевая собственность – это договорный режим владения имуществом, с выделением любых соотношений долей супругам.

Разделить квартиру по долям возможно также с помощью брачного договора. Общая стоимость брачного договора в нашей нотариальной конторе составляет 10 500 рублей (если количество объектов более 1, то за каждый последующий объект недвижимости прибавляется по 2 000 рублей, но не более 15 000 рублей.)

Если в сделке присутствует несовершеннолетний или недееспособный продавец

Если продажа квартиры осуществляется с участием несовершеннолетнего лица (не достигшего 14 лет), то в таком случае обязательно требуется особое разрешение органов опеки и попечительства, это условие позволяет защитить права несовершеннолетних граждан на благоприятные условия проживания.

Если недееспособный или несовершеннолетний гражданин не является собственником жилья, а только лишь проживает на отчуждаемой жилплощади, то удостоверение такой сделки не является обязательным условием продажи.

Сделки с договором ипотеки

В случае заключения сделки с участием ипотечного договора, данная процедура также удостоверяется нотариусом. Данное удостоверение сделки считается важным моментом в заключении ипотечного договора, так как заемщик должен обезопасить себя от непредвиденных рисков. Ипотечный договор подразумеваем нахождение приобретаемой недвижимости в залоге у банка, выдающего займ, до момента полного погашения задолженности.

Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках данного соглашения, а также его предмет. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки. Без уточнения данной обязательной информации данную сделку можно признать недействительной.

Поэтому важно, чтобы данное соглашение проверил специалист, выявил существующие риски, заранее предотвратив нежелательные последствия для заемщика, и проверив чистоту данного договора, удостоверил его.

Сколько стоит оформление сделки купли продажи у нотариуса

Оформить договор купли-продажи вы можете у нашего нотариуса, мы организуем нужную консультацию и прием без очередей. Наш нотариус подготовит бланк договора, с соблюдением всех законодательных норм, учитывая все нюансы вашей сделки, а также проведет необходимую проверку при продаже квартиры. Стоимость услуг нотариуса по этой сделке указана в нижеуказанной таблице.

Цена госпошлины за данную услугу составляет 6 600 рублей. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре — за каждый последующий объект, начиная с 2-го + 1 000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13 600 руб.

Важно отметить, что если стоимость квартиры отличается от кадастровой стоимость, то нотариус возьмёт наибольшую сумму.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Стоимость данных услуг вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе «Тарифы» или позвоните нам для получения быстрой бесплатной консультации.

Какие есть госпошлины и льготы

Закон предусматривает категорию граждан, которые имеют право на получение льгот, к ним относятся:

инвалиды I и II, они оплачивают нотариальный тариф в размере 50% от полной стоимости;
лица, не достигшие 14 летнего возраста, освобождаются от уплаты нотариальных действия.

Какие законы регулируют подобные сделки?

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим договор купли-продажи

является Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».

Ст. 163 ГК РФ раскрывает сущность удостоверения сделки, а именно подразумевает под этим действием проверку законности заключаемой сделки.

Налоговый кодекс и семейный кодекс регулируют вопросы в отдельных случаях.

Порядок проведения сделки

Основным критерием оформления данной сделки является законность, то есть при заключении данного договора должны быть соблюдены все законодательно-установленные требования. Для того чтобы провести сделку, воспользовавшись услугами нашего нотариуса, изучите общий порядок сделки и нижеследующую пошаговую инструкцию.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации?

1 ШАГ. Подготовка предварительного договора, в котором будут указаны основные нюансы сделки, а именно сроки, характеристики объекта недвижимости, стоимость, личные данные обеих сторон. Предварительный документ подписывается обеими сторонами.

2 ШАГ. Сбор необходимых документов (см. ниже).

3 ШАГ. После предоставления полного комплекта документов нашему нотариуса, вы можете дополнить договор дополнительными сведениями, и в его присутствии подписать документ обеими сторонами.

4 ШАГ. После подписания договора сторонами, нотариус, подтверждая подлинность сделки, ставит свою подпись и печать.

5 ШАГ. После подписания документов нотариус самостоятельно подает договор купли-продажи на регистрацию в орган регионального Росреестра.

6 ШАГ. Данная процедура будет официально зарегистрирована и занесена нотариусом в специальный федеральный реестр, где будет указана информация, не касающаяся содержания договора.

Примечание: Обращаясь к услугам нашего нотариуса, вы значительно экономите деньги и время. Вам просто достаточно прийти с уже готовым пакетом документов, нотариус уже предложит готовый бланк, в которой останется вбить нужные реквизиты. После оформления сделки он подаст документы на регистрацию, что будет значительно быстрее если вы сами обратитесь в Росреестр.

Какие документы необходимы

Для регистрации данной сделки наш нотариус попросит от вас следующий комплект документов:

Документ, который подтверждает право собственности продавца на отчуждаемое имущество, это может быть договор купли-продажи, договор дарения, завещание и т.д.
При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности с супругом, и которая была приобретена во время брака, потребуется согласие супруга на продажу.
Если со стороны продавца или же покупателя участвует несовершеннолетние дети, то тогда потребуется согласие органов опеки.
Выписка из Единого государственного реестра, которая подтвердит отсутствие каких-либо обременений или арестов на отчуждаемую квартиру.
Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства.
Сведения из домовой книги на дату продажи квартиры, в которой отражаются сведения о прописанных жильцах.
Документы, подтверждающие личность (паспорт, загранпаспорт, свидетельство о рождении и т.д.).

При обращении к нам, часть документов наш нотариус запросит самостоятельно по межведомственным каналам связи.

Можно ли оспорить сделку и в каких случаях

Действительно, оспорить договор купли-продажи можно, но в этом случае стоит уточнить, что нотариально заверенный договор оспорить практически невозможно, так как нотариус не просто заверяет его, но и делает необходимые проверки фиктивности и легитимности. Поэтому, при заключении договора у нашего нотариуса вы максимально минимизируете возможность его оспорить.

Примечание: оспорить сделку можно только в судебном порядке.

Оспорить нотариально заверенную сделку возможно в случае признания её ничтожной (ст. 166 ГК РФ) или недействительной (ст. 167 ГК РФ). Итак, в каких случаях данная сделка может быть оспорена:

Соглашение совершается с гражданином, в возрасте от 14 до 18 лет, без разрешения родителей.
Купля-продажа оформлена с недееспособным гражданином, чья недееспособность подтверждена судом.
Соглашение заключено с лицом, не отдающим отчета своим действия (например, он находится в состоянии алкогольного опьянения, или под наркотическим веществами)
Соглашение заключено под угрозой здоровья или жизни, или из-за тяжелых жизненных обстоятельств, такая сделка называется кабальной.
Нарушены права несовершеннолетних граждан или супруга, в чьей совместной собственности находилась отчуждаемая квартира.
Договор может быть оспорен если в договоре имеются неточности, ошибки, неверные сведения.
После совершения купли-продажи возникают наследники, которые претендуют на участие в делении имущества.

Все вышеуказанные ситуации однозначно могут возникнуть, если вы совершаете куплю-продажу без участия нотариуса. При нотариальном заверении такие ситуации не имеют места быть, или минимизируются, так как нотариус проверяет все указные пункты, а также оценивает реальное физическое и психологическое состояние сторон в момент заключения сделки.

Какую ответственность несёт нотариус

Нотариальное заключение договора купли-продажи – это единственный вариант, при котором юрист несет полную ответственность за подтверждение сделки, так как существуют специальные нотариальные страховки, которые в некоторых случая могут покрыть потери при причинении материального ущерба от заключаемой сделки.

Дополнительные и итоговые нюансы при оформлении договора купли-продажи:

Договор купли-продажи вы можете принести самостоятельно, а может оформить его на готовом бланке нашего нотариуса. Но, в случае ошибок в вашем документе, нотариус вправе отказать в его заверении. Поэтому, рекомендуем заключать договор на уже подготовленном и оформленном нашем образце.
При обращении к нам за совершением сделки купли-продажи, наши специалисты самостоятельно смогут запросить некоторые документы, например выписку из ЕГРН. Также, теперь нотариус самостоятельно может отправить ДКП на регистрацию в Росреестр, дополнительно платить за это вам не придется.
Нотариус – единственное лицо, которые может не просто помочь в оформлении данного соглашения, но и заверить его, при этом гарантируя вам чистоту сделки, её законность, а также сократить риски.
Оспорить сделку купли-продажи возможно, но при нотариальном заверении это практически не реально, так как нотариус проверяет документы, волеизъявление, психическое состояние сторон, а также легитимность заключаемого договора.

Прежде чем оформить сделку, советуем вам заранее уточнить все цены, совместно с нашими специалистами рассчитать полную стоимость услуг, уточнить возможные риски и внимательно проверяйте все бумаги во время передачи права собственности. В свою очередь, мы обязуемся вам предоставить бесплатную консультацию по данному вопросу, прием по записи без очередей и проволочек, проверку чистоты вашей сделки и гарантию её легитимности. Как итог вы получите наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон, а также разъяснение существенных юридических деталей данного оформления, нотариус осведомит вас обо всех существующих рисках.

Как продать долю в квартире в 2024

Продажа доли в квартире — один из самых хлопотных и волокитных процессов в современной юридической практике. Трудность заключается в том, что чаще всего один из собственников хочет продать свою долю, а другие отказываются. Это приводит к конфликтам внутри семей, разрешить которые мирным путём уже не представляется возможным.

О том, как продать долю в квартире мы сейчас подробно расскажем.

Можно ли продать долю в квартире

Действующее законодательство не препятствует продаже долевой собственности в квартире. Её площадь и размеры долей не имеют никакого значения. Каждый владелец вправе распоряжаться своей частью недвижимости так, как он пожелает.

Несмотря на кажущуюся простоту, этот процесс может затянуться на долгие месяцы, а то и годы.

Для начала нужно уведомить других владельцев долевой собственности о своих намерениях продать имущество. В этом уведомлении обязательно должна быть указана конкретная стоимость доли. Если в течение 30 дней никто из сособственников не заявил о своём желании её приобрести, то вы имеете полное право продать ее любому другому лицу.

Важным условием является то, что продажа другому лицу должна быть осуществлена только на тех условиях, которые вы предложили совладельцам квартиры. Если желающих приобрести долю по завяленной цене не нашлось, и вы вынуждены понизить цену, то необходимо ещё раз письменно уведомить других владельцев о понижении цены. После этого необходимо выждать ещё 30 дней для последующей продажи.

Есть возможность продать часть имущества раньше срока. Для этого нужно получить письменный отказ от всех сособственников жилплощади в течение месяца. Это бывает в редких случаях.

Зачастую совладельцы не торопятся выкупать долевую собственность, чем вынуждают продавца сильнее занижать цену. В случае, если в течение указанного срока кто-то из собственников соглашается купить вашу долю на предоставленных условиях, то вы обязаны продать её именно ему. У владельцев долевого имущества есть преимущественное право покупки.

Для продажи доли квартиры обязательно нужно обратиться к нотариусу, который поможет с тем, как продать долю в квартире общего пользования в 2024 году.

Как продать долю в квартире

Владельцы долевой собственности чаще всего не занимаются выделением жилплощади до возникновения вопроса купли-продажи. Договор в обязательном порядке оформляется у нотариуса. Важно помнить, что другие дольщики имеют право первоочередной покупки. Решить вопрос о том, как продать долю в квартире можно, воспользовавшись пошаговой инструкцией:

Рассчитать стоимость имущества. Определиться с желаемой ценой.
Предложить свою долю другим собственникам. Если отношения в стадии конфликта, это можно сделать в письменной форме.
Если в течение 30 дней с момента уведомления никто из совладельцев не проявит заинтересованность к покупке, жилплощадь можно предлагать третьим лицам.

Предлагать свою долю посторонним людям можно только в случае официального отказа со стороны сособственников. Отказом также считается игнорирование письменного уведомления о купле-продаже. Если оформить сделку со сторонним покупателем без полученных отказов и раньше 30-дневного срока, то она будет признана недействительной судом.

3 комнатные квартиры на Московском проспекте Перейти

Как уведомить других собственников о продаже долевой собственности

Если совладельцы по каким-либо причинам не намерены выкупать вашу часть квартиры, то есть несколько способов грамотно подготовить своё имущество к продаже третьим лицам. Самое важное условие — оповестить об этом собственников. В этом деле можно схитрить.

Существует два варианта решения проблемы. К ним не помешает пошаговая инструкция:

Обратиться к нотариусу. С его помощью составить заявление предложения о продаже доли. Нотариус самостоятельно отправит остальным собственникам данное предложение и оформит отказ, который в дальнейшем требуется отнести в регистрирующий орган. В таком случае, этот нотариальный отказ будет принят в качестве необходимого документа при регистрации перехода права собственности доли.
Есть более простой вариант. Обратиться в почтовое отделение и с помощью телеграммы уведомить остальных владельцев о продажи своей части жилплощади. Для этих целей также подойдёт заказное письмо с уведомлением, на котором будет стоять отметка о том, что собственник получил предложение о покупке. Если в течении 30 дней ответа не последует, то будет принят автоматический отказ от преимущественного права покупки доли. Далее этот документ прикрепляется при оформлении сделки купли-продажи доли в регистрирующий орган.

По истечении 30 дней со дня оповещения можно приступать к процессу продажи одной из частей жилплощади третьим лицам. Все условия будут соблюдены. Поэтому никаких вопросов со стороны суда не последует.

Без согласия других собственников

Здесь мы поговорим о том, как продать долю в общей квартире без согласия других владельцев. В законе содержится условие, при котором другие собственники в обязательном порядке должны быть уведомлены о продаже одной из долей. Несмотря на это, существует несколько способов продать долю в квартире без согласия других собственников.

Бывают разные ситуации:

Нет связи с другими собственниками;
Серьёзный межличностный конфликт, спровоцированный разделом имущества;
Совладельцы отказываются выкупать ваше имущество и всячески препятствуют продаже людям со стороны.

Мирное разрешение этого конфликта — маловероятно. Людям приходится прибегнуть к следующим вариантам:

Дарственная. От этого варианта лучше отказаться. Проблема в том, что при обращении в суд вашим собственникам не составит труда доказать факт притворства сделки. Это повлечёт за собой неприятные последствия, как для вас, так и для покупателя.
Нужно подарить своему покупателю незначительную долю, а уже затем на основании приобретённого права собственности передать всё имущество покупателю по договору купли-продажи. При этом варианте, будут соблюдены условия о сообщении и предложении другим собственникам, которые имеют право приобрести ваше имущество в первую очередь. Ваш покупатель станет полноправным владельцем одной из частей квартиры. Поэтому уведомлять остальных владельцев и предлагать им покупку — необязательно. Существует риск, что после акта дарения незначительной доли покупатель откажется от покупки. Из-за этого собственник может серьёзно пострадать.

Такое решение по продаже одной из частей спорной жилплощади следует применять только в той ситуации, если другого выбора у вас нет.

Без нотариуса

Зачастую за услуги нотариуса приходится отдавать крупную сумму денег. В стоимость входит не только непосредственная работа над, например, наследственным делом, но и бумажная волокита, за которую тоже приходится платить. Нотариусы называют этот пункт оплаты «технической работой».

Дробят доли в квартирах чаще всего не самые богатые люди. Поэтому цены в несколько десятков рублей для некоторых категорий граждан являются неподъёмными. Во время обращения в бюро приходится стоять в многочасовых очередях.

А в случае нехватки какой-либо справки, весь этот процесс придётся повторять с самого начала в другой день.

С 1 августа 2019 года начал свою работу закон об отмене нотариального оформления некоторых категорий долевых сделок. К сожалению, эти нововведения больше коснулись разделов земельных участков и паев. Большинство квартирных вопросов можно решить только с помощью нотариуса.

Поэтому обойти его в процессе долевой продажи не удастся.

Незначительная доля

Доля, которую суд может признать незначительной законодательно не закреплена. Так что же это такое? Все понимают, что значительная — это одна третья, одна вторая.

К незначительным чаще относят одну десятую и более. Не будем подробно говорить о таких маленьких долях, с ними всё более-менее понятно.

Предположим, что незначительной долей является 1/6 или 1/8. В стандартной трёхкомнатной квартире — 56 квадратных метров. Самая маленькая комната в этой квартире, как правило — 10-10,5

квадратных метров. Путём несложных математических вычислений выясняем, что одна шестая доля в этой квартире — 9,3 квадратных метров. Получается, что во владении такого собственника доля, которая меньше площади самой маленькой комнаты в квартире.

Суд в праве признать её незначительной и отказать хозяину в отчуждении этой части, либо заселении в неё.

Кроме этого, суд будет оценивать фактические обстоятельства дела:

Прописан ли дольщик в указанной спорной квартире;
Проживал ли когда-либо он в ней;
Имеются ли там его личные вещи;
C какой целью он приобрел это право собственности.

Нередко бывают случаи, когда доли в квартире передаются по наследству. Потом они делятся между наследниками. То есть сами спорщики уже имеют постоянное место жительства по другому адресу, а в рамках унаследованного его имущества приобретают право

собственности на такие доли. Либо же один из собственников общей долевой собственности продаёт свою долю, либо какую-то её часть формально третьим лицам для того, чтобы они

могли зарегистрироваться в этой квартире без цели проживания.

Верховный суд в 2020 году разъяснил, что в таких случаях доля в квартире может быть признана незначительной. Собственника, исходя из фактических обстоятельств дела, могут обязать продать меньшую долю квартиры, согласно её рыночной стоимости.

Как продать долю детей

Владельцами долей часто становятся дети. Ими они могут стать в самых разных случаях – получить наследство, ипотека и так далее. В таких случаях процесс продажи серьёзно усложняется.

Перед оформлением купли-продажи доли несовершеннолетнего гражданина требуется получить официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Случаи, которые предусматривают обращение в опеку:

Приобретение квартиры с использованием средств материнского капитала.
Приватизация или покупка недвижимости с последующим оформлением на несовершеннолетнего ребенка.

Чтобы такой объект недвижимости продать, необходимо убедить государство в том, что жилищные условия несовершеннолетнего ребёнка улучшаются. Необходимые условия будут соблюдены, если покупка квартиры или другой жилплощади отличается большей площадью или выделяется крупная доля ребенку в собственность.

Обратите внимание, что всё это касается только несовершеннолетних детей. Как правило, работа с органами опеки увеличивает сроки сделки и усложняет её. Специалисты будут рассматривать ваше заявление в течение 15 дней, но могут дать отказ.

Причины отказов от органов опеки

Этот вопрос волнует многих родителей, которые интересуются тем, как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире. Органы опеки имеют право отказать в продаже доли собственности ребёнка по следующим причинам:

Покупка недвижимости без отделки;
Дом с уличным санузлом;
Недвижимость находится в селе или посёлке. На новом месте отсутствуют школа или детский сад;
Объект на этапе строительства;
Нежилое помещение;
Покупаемая квартира по площади меньше предыдущей.

Помните, жилищные условия ребёнка должны быть улучшены, а не наоборот. Справка от педиатра, выданная вашему сыну или дочери о том, что ему нужна смена климата — не является основной причиной выдачи разрешения органов опеки на продажу детской доли собственности.

Как правильно составить заявление, чтобы получить разрешение органов опеки:

Необходимо определить район социальной защиты по месту регистрации вашего ребенка и собрать необходимый пакет документов по отчуждаемой квартире

Требуются паспорта всех собственников;
Предоставить договор купли-продажи (либо другой документ права, подтверждающий фактическое владение жилплощадью)
Выписка из ЕГРН;
Предоставить свидетельство о регистрации брака, свидетельство о рождении детей;
Также требуется справка о зарегистрированных лицах в отчуждаемой квартире;
Предварительный договор купли-продажи.

Этот пакет следует предоставить совместно со списком документов по приобретаемому имуществу.

Паспорта всех владельцев;
Документы основания;
Документы, подтверждающие собственность;
Справка о зарегистрированных лицах в недвижимости, которую вы собираетесь покупать;
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то вам необходимо взять дополнительные документы из банков, а именно — согласие банка на наделение долями детей и справку одобрении кредита.

Обратите внимание, что заявление пишется в органы опеки от обоих родителей. Если отец не участвует в жизни ребёнка, но вписан в свидетельство о рождении, вам необходимо собрать дополнительный пакет документов, а именно:

Подписи соседей (в свободной форме);
Справка из детского сада или школы (в свободной форме);
Свидетельство от судебных приставов о неуплате алиментов.

После сбора всех необходимых бумаг следует обратиться в органы опеки напрямую или через многофункциональный центр. Если специалисты понимают, что новая недвижимость больше по площади, то дают согласие.

Но не всё так гладко. Иногда новая квартира может уступать старому жилью в квадратных метрах. Существует три варианта разрешения вопроса:

Выделить большую долю сыну или дочери в собственность, чем было ранее. К примеру, семья продаёт двухкомнатную квартиру — 74 квадратных метра, а покупает трёхкомнатную квартиру в 66 квадратных метров. При этом доля ребёнка в отчуждаемом объекте составляла одну девятую долю, а в покупаемом — одну шестую. Несмотря на то, что площадь квартиры уменьшилась — доля детей и количество комнат увеличились. Специалисты примут во внимание все нюансы и не будут препятствовать продаже старого жилья.
Наделить большей долей несовершеннолетнего в квартире у родителей или других родственников.
Третий вариант подойдет в тех случаях, когда у ребёнка уже есть доля в другой квартире. На его банковский счёт нужно положить сумму равную, доле в отчуждаемом объекте. Например, ваша квартира стоит — 2 миллиона рублей. Доля детей составляет — одну шестую часть. Вы будете должны положить на счет ребёнка сумму в 334 тысячи рублей.

Процесс продажи долевой собственности детей очень долгий и энергозатратный. Для того, чтобы он не затянулся на месяцы, следует обратиться за помощью к специалистам. Они помогут быстро решить вопрос с тем, как продать имущественную долю детей в квартире.

Как продать долю в квартире дорого

Прежде чем приступить к вопросу о том, как выгодно продать выделенную долю в квартире, нужно сделать определение права пользования. Это нужно для того, чтобы выделить из квартиры отчуждаемую часть. Другими словами, этот процесс можно назвать превращением долевого имущества в самостоятельную комнату, по примеру коммуналок.

Имущество без определения права пользования имеет более низкую стоимость, чем выделенная часть. Во втором случае, продавать придётся уже не долю, а комнату. В неё покупатель может спокойно заехать, повесить замок и т.д.

Процесс приобретения не выделенной доли в квартире не пользуется популярностью на рынке. Люди опасаются проблем с собственниками, недовольными отчуждением. Когда они покупают именно комнату, то владельцы других долей не имеют права в ней находиться.

Поэтому такой вариант сделки котируется на рынке заметно дороже.

Определение права пользования назначается в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление.

Кому продать долю в квартире

Для начала нужно разобраться, что из себя представляет ваше имущество. Доля — понятие абстрактное. Если в трёхкомнатной квартире 3 владельца имеют по 1/3 доли, то их собственность называют «выделенной».

Например, супругам после развода достались 2 доли в однокомнатной квартире. В этом случае эти части называются «идеальными долями». Однокомнатные квартиры являются неделимыми.

Проще всего договориться о купле-продаже с другими владельцами. В большинстве случаев они не дожидаются активных действий по сделкам с третьими лицами. Мало кому хочется жить в одной квартире с чужими людьми.

Наследники, получившие спорную жилплощадь по праву наследования, чаще всего уже имеют собственное жильё. Они сталкиваются с вопросом, как продать 3 доли и более в квартире, полученной по наследству. Часто собственники договариваются о продаже квартиры целиком, а после этого делят деньги в зависимости от стоимости их долей.

Бывают случаи, когда договориться о продаже с другими собственниками не удаётся. Поэтому начинаются сложности с тем, как продать 2 доли в общей квартире. Долевое имущество пользуется популярностью у лиц, желающих получить регистрацию.

Не выделенные доли продать достаточно тяжело. Лучше заранее позаботиться об определении права пользования и о том, как правильно продать долю в квартире

Поделиться Vkontakte
Поделиться Facebook
Поделиться ok.ru
Поделиться Google+