Разберемся поподробнее, при каких обстоятельствах сделки, совершенные без согласия супруга или бывшего супруга, могут быть признаны недействительными.
Правовой режим совместного имущества зависит от того, находятся ли супруги в браке на день совершения сделки.
Если брак не расторгнут на момент продажи квартиры, то супруг обязан получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу недвижимого имущества (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Пунктом 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ.
В свою очередь, в соответствии с п. 2 и 3 ст. 173.1 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Расторжение брака между супругами не изменяет режима общей совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке. В то же время, если на момент продажи квартиры брак уже расторгнут, а имущество еще не разделено между бывшими супругами, признать сделку недействительной гораздо сложнее и нужно учесть больше нюансов.
В результате, бывший супруг, как правило, может получить денежную компенсацию его доли в отчужденном после расторжения брака имуществе. Это и есть надлежащий способ защиты права, подтвержденный Верховным Судом РФ в определении от 2 июня 2015 г. N 5-КГ15-47
Так, положения статьи 35 СК РФ относятся только к супругам, и не регулируют отношения между бывшими супругами. Соответственно, получение нотариально удостоверенного согласия на отчуждение бывшим супругом квартиры не требуется, если договор заключен после того, как супруги расторгли брак.
При этом, бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями ГК РФ, в том числе п.п. 2, 3 ст. 253 ГК РФ (что следует из определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2013 года по делу N 5-КГ13-13, от 5 июля 2016 года по делу N 5-КГ16-64, от 25 июля 2017 года N 18-КГ17-105 и др.).
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Следовательно, сделка по отчуждению бывшим супругом общего имущества супругов может быть признана недействительной, если соблюдены 2 условия:
1) Отсутствует письменное согласие бывшего супруга, или волеизъявление в любой форме, на распоряжение данным имуществом;
2) Другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии такого согласия.
Очевидно, что доказать данные обстоятельства не всегда просто.
Важно понимать, что оспорить в суде удается только сделки, совершенные с ярко выраженными с нарушениями закона: например, когда супруг продает общую квартиру во время судебного разбирательства по разделу совместно нажитого имущества супругов, или фиктивно продает машину по документам детям или друзьям, но продолжает ей пользоваться сам.
В противном случае, без нотариального согласия даже бывшего супруга на практике сложно доказать, что оно было выражено в какой-либо иной форме.
Это в очередной раз подтверждает, как важно определить судьбу имущества брачным договором, соглашением о разделе имущества или судебным актом, чтобы иметь возможность свободно распоряжаться имуществом, являясь его титульным и единоличным собственником.
По закону, если сделка признана недействительной, возможно применить 2 главных последствия недействительности: супруг может вернуть в свою собственность принадлежащую ему долю отчужденной квартиры или получить денежную компенсацию стоимости доли. Какое из последствий будет применено, зависит и от исковых требований, и от добросовестности приобретателя, которая имеет большое значение.
Так, если приобретатель будет признан добросовестным, то квартира останется в его собственности, а обманутому супругу останется только требовать денежную компенсацию стоимости своей доли с бывшего супруга, который продал квартиру.
Считается, что бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе, или хотя бы добиться того, чтобы в записи ЕГРН о регистрации права на квартиру он был указан как сособственник.
Если же бывший супруг не проявил никакой активности, возлагать неблагоприятные последствия совершения сделки на добросовестных участников оборота нельзя.
Таким образом, бывший супруг, который не принял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, не вправе истребовать жилье у добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН и ставшего собственником законно.
Такой подход был подтвержден и Конституционным Судом РФ в недавнем Постановлении от 13 июля 2021 г. № 35-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева»:
«При признании сделки по распоряжению общим имуществом бывших супругов недействительной как совершенной без согласия одного из них применяются общие положения о последствиях недействительности сделки, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость (пункт 2 статьи 167 ГК Российской Федерации).
В случае, если к моменту признания недействительной сделки по распоряжению имуществом, находившимся в совместной собственности, это имущество на основании последовательно совершенных сделок оказалось во владении у иного лица, признание сделки недействительной приводит к тому, что последний приобретатель, ставший собственником имущества, лишается своего права собственности или доли в нем.
Сособственник же, оспоривший первоначальную сделку как совершенную без его согласия, может с точки зрения правоприменительной практики рассчитывать на удовлетворение требования, предъявленного к последнему приобретателю по правилам статей 301 и 302 ГК Российской Федерации».
Следовательно, при покупке квартиры необходимо тщательно проверять, как она была приобретена продавцом, так как приобретатель имущества также несёт риск того, что сделка будет признана недействительной, а имущество будет истребовано.
Из судебной практики можно привести 2 знаковых примера.
Первое дело связано с тем, что при рассмотрении дела о разделе квартиры как совместно нажитого имущества истец узнал, что ответчик подарила спорную квартиру сыну после получения иска (определение Второго кассационного суда от 31 мая 2022 г. по делу № 8г-11493/2022).
Второй кассационный суд отметил, что суд первой инстанции неверно применил к спорным правоотношениям ст. 35 СК РФ, поскольку в данном случае на момент совершения сделки стороны не являлись супругами и нотариального согласия от истца не требовалось.
К спорным правоотношениям необходимо применить п. 3 ст. 253 ГК РФ, поскольку после расторжения брака стороны приобрели статус участников совместно собственности в силу того, что спорная квартира является общим имуществом, совместно нажитым в период брака, и подлежит разделу между супругами. Поскольку истец зарегистрирован по адресу спорной квартиры, откуда вынужден был выехать из-за конфликтных отношений между сторонами, в связи с чем доверительные отношения между сторонами отсутствовали, ответчик и ее сын должны были знать о несогласии истца на распоряжение общим имуществом, путем заключения договора дарения, на основании чего спорная сделка является недействительной с применением последствий недействительности сделки в силу несоответствия положениям ст.
253 ГК РФ.
Во втором деле Верховный Суд обратил внимание на то, что нужно правильно заявлять исковые требования и выяснять, куда были потрачены денежные средства от продажи квартиры в браке (определение ВС РФ № 69-КГ23-4-К7 от 13.06.2023 г.).
Так, супруг Босбород А.Г. в период брака приобрел и продал квартиру без нотариально удостоверенного согласия супруги Патриной Т.Г., в связи с чем она просила суд взыскать с ответчика половину стоимости проданной им квартиры – в размере 2,5 млн. руб.
Суды трех инстанций согласились, что данное требование подлежит удовлетворению, а Верховный Суд отменил судебные акты в части взыскания компенсации за проданную квартиру и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, отметив следующее:
1) Специальное правовое последствие продажи недвижимого имущества без нотариально удостоверенного согласия супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) – это право супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение одной из предусмотренных этим пунктом видов сделок не было получено, оспаривать действительность такой сделки в судебном порядке.
Однако требований о признании сделки недействительной истица не заявляла.
2) Суды не установили обстоятельства расходования денежных средств, полученных от продажи квартиры.
В том случае, если один из супругов ссылается на отчуждение другим супругом общего имущества или его использование вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, то по общему правилу именно на него возлагается обязанность доказать данное обстоятельство.
Квартира была продана ответчиком в период брака и денежные средства от ее продажи были также получены им в период брака.
Именно на истицу, заявившую требования о взыскании с ответчика компенсации половины стоимости квартиры, законом возложена обязанность доказать, что супруг распорядился совместным имуществом не только в отсутствие согласия другого супруга, но и что денежные средства потрачены им не в интересах семьи.
«При этом сам по себе факт реализации ответчиком жилого помещения в 2015 г. в период брака сторон в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги с учетом сохранения сторонами брачных отношений на протяжении последующих лет и соответствующих семейных нужд и интересов, дальнейшего приобретения общего имущества, в том числе недвижимого, не может свидетельствовать о распоряжении Бособродом А.Г. совместно нажитым имуществом сторон — денежными средствами, полученными от продажи квартиры также в период брака, — в собственных интересах и без согласия Патриной Т.Г.», отметил Суд.
Таким образом, все обстоятельства дела имеют важное значение для разрешения спора.
Есть и еще один способ защиты права супруга, без согласия которого было продано совместно нажитое имущество.
Напомню, что в июле 2022 года были внесены изменения в п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ. Применительно к недействительности сделок, совершенных с общим имуществом супругов, данное нововведение дает судам полномочия прямо применять отступление от равенства долей супругов в общем имуществе в качестве защиты.
Так, если по закону требовалось согласие супруга на сделку, но оно не было получено, а имущество продано, то суд сможет уменьшить долю недобросовестного супруга-продавца, а долю пострадавшего супруга увеличить.
Однако для этого необходимо оспорить сделку по правилам ст. 173.1 ГК РФ. И только в случае признания сделки недействительной у потерпевшего супруга возникает право воспользоваться положениями п. 2 ст.
39 СК РФ, если судом не были применены последствия недействительности.
Важно иметь в виду, что изменения применяются к отношениям, возникшим после дня вступления закона в силу 1 сентября 2022 года.
На изменения закона уже начал обращать внимание судов Верховный Суд РФ: в одном из споров он отметил, что отступление от равенства долей позволяет исключить возложение неблагоприятных последствий разногласий, имевшихся между супругами на момент совершения сделки или возникших впоследствии, на добросовестных участников оборота (определение СКЭС ВС РФ от 15 августа 2024 года N 305-ЭС23-8438).
Итак, при совершении сделки с общим имуществом супругов, необходимо обращать внимание на то, состоит ли супруг-продавец в браке на момент совершения сделки. Если брак не расторгнут, то на отчуждение недвижимости как общего имущества необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги. Если брак уже расторгнут, то такое согласие также должно быть, однако не обязательно должно иметь нотариальную форму.
Кроме того, необходимо обращать внимание на добросовестность приобретателя имущества супругов и сроки исковой давности.
Как можно продать долю квартиры без согласия других собственников в 2024 году
Владея квартирой по праву собственности, распоряжаться ей можно по личному усмотрению. Но владельцев может быть и несколько.
Разрешено ли в 2024 году продавать часть квартиры без разрешения остальных собственников? Продажа доли в общей квартире мероприятие весьма длительное, запутанное и сложное.
В законе по этому поводу прописаны четкие нормы. Но на практике реализовать их не так легко. Можно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников в 2024 году?
Общие аспекты
В ст.209 ГК РФ сказано, что собственник волен владеть своим имуществом. Причем он может пользоваться им и распоряжаться по личному своему усмотрению.
Распоряжение предполагает свершение любых действий касательно принадлежащего имущества, если таковые не противоречат правовым нормам и не нарушают интересы заинтересованных лиц.
Следовательно, квартиру, принадлежащую законно, можно сдать, подарить, оформить в залог или продать.
Но указанные положения действительны для единоличного владельца объекта недвижимости. А если квартира принадлежит нескольким лицам?
Конечно, можно выделить долю каждого владельца. Однако продажа таковой касается непосредственно интересов третьих лиц, являющихся совладельцами.
Что по этому поводу говорит закон? Нужно ли получить соизволение прочих собственников при продаже доли в квартире?
Что это такое
Прежде всего, нужно коснуться понятия «частная собственность». По действующим нормам под частной собственностью понимается безусловное, защищаемое законом право индивида на конкретный вид имущества.
В сфере жилищной это определение распространяется на любую недвижимость, принадлежащую субъектам на законных основаниях.
Частная собственность бывает индивидуальной или общей. Возникновение собственности общей происходит в случае вступления в права владения двух и более лиц.
Например, значительная часть жилья, ранее принадлежащего государству, пребывает в общем владении. Нередко квартиры оставляются в наследство сразу нескольким преемникам.
Иногда жилье приобретается сообща. Общее владение квартирой предполагает, что каждый из владельцев обладает правом собственности.
Любое отчуждение такой недвижимости возможно только при согласии всех собственников.
Но общая собственность может быть и долевой, когда доля каждого владельца выделена. Выражается таковая в процентном ли дробном соотношении.
По п.1 ст.245 ГК доли владельцев равнозначны, если иное не предопределено законом, договором или сложившимися отношениями сторон.
В определенных обстоятельствах размер доли может меняться. Всякий собственник волен распоряжаться исключительно своей долей.
Право собственности на жилье
Право собственности на жилую недвижимость подтверждается правоустанавливающими актами. Таковые удостоверяют право собственника на распоряжение имущество любым законным образом.
Потому при покупке квартиры в первую очередь просматриваются документы, удостоверяющие право собственности продавца.
До недавнего времени правоподтверждающим документом выступало свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП.
В 2020 году его заменила выписка из ЕГРН. В данном документе внятно и кратко описано, кто, чем и на основании чего владеет.
Выписка или свидетельство позволяют получить всю особо важную информацию, но с точки зрения продажи доли интересны несколько пунктов:
| Субъект права | Здесь указано, кто является правообладателем. При наличии нескольких собственников, указываются все владельцы |
| Вид права | При наличии нескольких собственников тут может прописываться «общая собственность». Если написано «общая долевая собственность», то прописывается количество долей в праве. При этом каждый собственник должен получить отдельное свидетельство |
Действующие нормативы
По ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ собственнику жилища позволено осуществлять права владения, а также пользования и распоряжения принадлежащей ему недвижимостью соответственно ее предназначению.
По ст.247 ГК обладание имуществом, пребывающим в общей долевой собственности и распоряжение оным реализуется по договоренности участников.
Когда достигнуть решения мирным урегулированием не удается, все спорные вопросы разрешаются через суд.
Лицо, участвующее в долевой собственности, обладает правом на предоставление в его владение и пользование части совместной собственности.
Невозможность такого предоставления предполагает компенсацию со стороны иных собственников (ст.249 ГК).
В ст.246 ГК сказано, что распоряжение долевой собственностью допускается по соглашению всех владельцев.
У участника долевой собственности имеется право полного распоряжения, при условии соблюдения правил возмездного отчуждения, прописанных в ст.250 ГК.
Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников
Анализ законодательства об общей собственности сводится к тому, что разрешение иных владельцев необходимо.
Но существует ряд решений, когда продавать долю в квартире получится и без согласия прочих собственников.
Можно обратиться в суд с требованием о выкупе доли. Целесообразно это, когда совместное проживание не представляется возможным.
При этом собственник не дает разрешения на продажу доли. Особенно это актуально в отношении однокомнатных квартир.
Суд, учитывая обстоятельства, может обязать второго собственника выкупить долю. Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника иным путем?
Еще один способ заключается в оформлении дарственной. Если продать долю без согласия всех собственников не допустимо, то для осуществления дарения такового не требуется.
Пользуясь этим, многие участники долевой собственности прикрывают продажу договором дарения.
Деньги передаются лично или через банковскую ячейка. При этом доказать фиктивность дарения почти не реально и доля передается третьему лицу.
Список правоустанавливающих документов на земельный участок смотрите в статье: правоустанавливающие документы на земельный участок.
Про акт согласования границ земельного участка в ворде в 2024 году, читайте здесь.
Схожий способ связан с оформлением залога. Собственник доли по своему усмотрению вправе оформить свое имущество в качестве залога, не спрашивая мнения совладельцев.
На принадлежащую часть имущества оформляется кредит, и доля выступает залогом. Собственник получает плату в виде кредитных средств, но займ не выплачивает.
По истечении определенного времени кредитор забирает залоговую долю. Даже при обращении в суд сложно доказать, что квартира продана посредством залога.
Все описанные способы в принципе являются условно законными. При наличии веских аргументов сделку купли-продажи возможно оспорить.
Как продавать долю в квартире и соблюсти все законодательные нормы?
Виды общей собственности
В законодательстве прописано два типа общей собственности – долевая и совместная. Собственность долевого вида возникает обычно при приватизации коммунального жилья.
Для нее характерна точность выделенной доли каждого собственника. Когда в квартире проживает одна семья, то за всяким ее членом может быть закреплена отдельная комната.
Владение и распоряжение долевой собственностью реализовывается по договоренности всех владельцев.
При отсутствии согласия порядок распоряжения определяется судебными органами. Изначально долевая собственность является общей, то есть доли равны.
Но при необходимости или по желанию владельцев допускается выделение доли. Доля может быть реальной или идеальной.
Выделение реальной доли предполагает определение конкретной части объекта, что потребует наличия технической возможности раздела жилого помещения.
В частности требуется создание отдельного входа, что больше подходит для дома, а в отношении квартиры неосуществимо.
На практике чаще доля выделяется в выражении идеальном. Из-за этого и появляются сложности при продаже части общей собственности.
Наличествует и такое понятие, как совместная собственность, когда доли не определяются.
Возникновение такого владения объясняется тесными связями меж собственниками. Например, при приобретении жилища супругами или при приватизации жилья.
При собственности общей совместной размер долей участников не определен и почитается равным. При разделе или наследовании подобного имущества надобно выделять долю.
Когда один из владельцев пожелает продать собственную долю, поменять или подарить, то общая собственность становится долевой.
После выделения отдельной доли собственник сможет любым образом распоряжаться ей, но при учете интересов остальных владельцев.
Как правильно определить границы
Для определения точных границ своей доли владельцу надлежит выделить таковые на самом деле.
На практике возможны два варианта определения:
- По мирному соглашению сторон.
- Через суд.
При выделении доли в общей собственности действует мировое соглашение сторон. Посредством договоренности стороны определяют долю каждого владельца.
При этом заключается письменное соглашение. На его основании происходит регистрация права собственности на конкретную долю.
Когда стороны не могут прийти к общему решению или кто-то из участников собственности уклоняется от принятия решения, то разделение осуществляется в судебном порядке.
Видео: как продать долю в квартире
Здесь есть нюанс – выделяется доля или часть права владения. При натуральном выделении любая доля должна располагать отдельным выходом, санузлом и кухней.
Потому в квартире выделение доли возможно только в процентном соотношении, то есть выделяется часть права владения.
При выделении натуральной доли не требуется согласия прочих собственников на распоряжение таковой.
Распорядиться долей, выраженной в процентном соотношении можно лишь с согласия остальных владельцев.
Заключение сделки
Продать долю квартиры чужому лицу можно не раньше, чем по окончании одного месяца с момента уведомления о продаже доли иных собственников или после получения их разрешения.
Пошаговая инструкция продажи доли в квартире включает в себя несколько этапов. Каждый из них имеет свои нюансы.
Уведомление о своем намерении остальных совладельцев. Причем извещаются собственники письменно с указанием нюансов продажи и запрашиваемой цены.
Если кто-то из владельцев пожелает приобрести долю, то он вправе ее выкупить.
Когда желание купить долю изъявило несколько владельцев, то они приобретают имущество пропорционально собственным долям.
В случае отказа должен быть составлен надлежащий письменный документ.
Иначе в течение трех месяцев с того момента, когда о продаже станет известно, сделка может быть оспорена через суд.
Составление договора о купле-продаже доли в квартире. Данным документом гарантируется право нового собственника на долю.
В договоре непременно подробно описывается передаваемая доля. Также указывается, что прочие собственники отказались от выкупа доли.
Передача доли осуществляется на основании приемопередаточного акта, что позволяет четко прописать все особенности передаваемого имущества.
Важно! В 2020 году допускается простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости.
Но в случае продажи доли объекта недвижимости нотариальное заверение документа является обязательным требованием.
Регистрация права собственности. Покупатель обращается в регистрационные органы для оформления права собственности.
При этом подается заявление на госрегистрацию права собственности на долю в жилом помещении, ДКП и документы, подтверждающие правомерность действий продавца.
В целом продажа доли квартиры не должна вызвать сложности. При отказе от продажи совладельцев, они должны сами выкупить долю.
Но в реальной жизни зачастую возникают сложности. Совладельцы могут всячески уклоняться от получения письменного уведомления.
При отсутствии письменного отказа и квитанции об уведомлении законно продать долю нельзя.
В такой ситуации можно передать извещение лично, получив при этом подпись на втором экземпляре или с курьером.
Другая ситуация, когда местонахождение совладельцев неизвестно. Закон допускает отправку уведомления на последний известный адрес.
Так продавец соблюдет требования закона. Но если позже совладелец объявится и заявит, что уведомления не получал, то он может оспорить сделку в суде.
Продавцу желательно собрать как можно больше доказательств того, что уведомление состоялось.
Это могут быть фото- и видеоматериалы, чеки, свидетельские показания – все, что поможет подтвердить правоту при судебном разбирательстве.
Закон о преимущественной продаже части недвижимости
В ст.250 ГК сказано о преимущественном праве приобретения доли.
Сводится оно к тому, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу другие совладельцы располагают преимущественным правом выкупа доли по стоимости продажи, назначенной ее владельцем.
Продавец доли в квартире отправляет остальным владельцам уведомление о продаже своей доли.
При отказе оных от приоритетного права выкупа и получении письменного отказа можно продавать свою часть имущества любому лицу.
Важно знать о последствиях нарушения преимущественного права при продаже доли квартиры.
Как упомянуто выше, совладельцы могут оспорить сделку в трехмесячный срок с момента, когда о сделке стало известно.
Как можно прописаться на даче узнайте из статьи: можно ли прописаться на даче.
Как составляется акт приема-передачи земельного участка по договору аренды, читайте здесь.
Чем грозит временная прописка собственнику квартиры, смотрите здесь.
Фактически такая норма не устанавливает срока исковой давности. Совладелец может отсутствовать длительное время и узнать о продаже через год, два и более.
При обращении собственника, чье право на выкуп доли нарушено, в суд, договор не отменяется и не признается недействительным.
В судебном решении указывается необходимость замены покупателя (постороннего лица) на собственника в ДКП, что становится основанием для внесения надлежащей записи в ЕГРН.
Об этом аспекте особо необходимо знать покупателю, решившему приобрести долю в квартире без согласия остальных владельцев.
Как можно продать долю в квартире в в 2024 году
Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2024 году продать долю квартиры?
Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.
Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2024 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?
Что нужно знать
По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.
Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.
У собственника на руках должен иметься документ с указанием принадлежащей ему доли. Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.
Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.
Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.
В праве собственности такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади.
Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли.
Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры.
Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.
Основные аспекты
Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.
Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации.
По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.
Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.
Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.
Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.
Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то согласие собственников на появление нового совладельца обязательно.
Стороны соглашения
Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.
Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.
Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.
По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.
В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.
Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.
Законодательная база
В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.
П.1 ст.250 ГК содержит нормы о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными собственниками.
Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий. На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно.
Таким образом, продать долю постороннему лицу можно не ранее месяца с момента извещения других собственников или сразу после получения отказа от покупки (п.2 ст.250 ГК).
В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.
Согласно ст.200 ГК трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права.
Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.
Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК.
В 2020 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.
После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН.
Как правильно продать долю в квартире
Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.
Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме смотрите в статье: можно ли перевести нежилое помещение в жилое.
Что значит жилой дом блокированной застройки по Градостроительному кодексу, читайте здесь.
В 2020 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2024 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.
Но порядок регламентирован новым законом ФЗ № 218. Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки отчуждения доли.
В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.
Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. Ответственность за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.
Пошаговая инструкция
Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:
| Обсудить с остальными собственниками процесс продажи своей доли | Если кто-то из совладельцев решил приобрести предложенное имущество, то можно обойтись и без письменного уведомления. В ином случае полагаться на устные заверения не стоит. Необходимо официально предоставить письменное уведомление о продаже, указав в нем цену и условия |
| Дождаться истечения месяца, если ответа от собственников не последовало | Если кто-то решил заключить сделку, можно сразу перейти к оформлению продажи. Когда совладельцы сразу отказались, нужно получить письменный ответ |
| Если все требования соблюдены | Можно искать покупателя любыми доступными средствами (СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.) |
| Как только покупатель найден | С ним оговариваются условия сделки, составляется договор, и собираются необходимые документы |
| Договор продажи доли квартиры подписывается сторонами | И заверяется нотариусом. К договору прилагается акт приема-передачи предмета сделки |
| Покупатель обращается в Росреестр | Для регистрации полученного права на долю квартиры |
Перечень необходимых документов
Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:
- паспорт собственника доли к квартире;
- паспорт покупателя;
- правоподтверждающий документ. В 2020 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
- правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
- кадастровый паспорт квартиры, свидетельствующий о постановке на кадастровый учет и основных характеристиках помещения;
- технический паспорт помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной перепланировки или реконструкции;
- письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
- нотариальное согласие супруга на продажу доли (если продавец в браке).
При наличии необходимых документов составляется договор купли-продажи доли квартиры. В нем указывается:
- данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
- описание предмета сделки. Указывается адрес квартиры, кадастровый номер и точная доля в ней;
- стоимость доли;
- перечень лиц, которые вправе проживать в квартире после продажи;
- порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- передача квартиры по акту;
- подписи сторон.
По своему желанию стороны могут дополнять договор, более детально оговаривая порядок сделки.
Можно ли заключить сделку без согласия других собственников
Не всегда собственники соглашаются на продажу доли в квартире постороннему лицу. Более того совладельцы могут всячески препятствовать продаже, угрожая обращением в суд для признания ничтожности сделки.
В подобной ситуации или когда продавец не желает продавать свою долю совладельцам, можно воспользоваться иными способами, не нарушая закона.
Продать долю в квартире без согласия собственников можно через договор дарения.
Разрешения от совладельцев для этого не нужно и подарить имущество можно как родственнику, так и абсолютно любому лицу.
Однако есть риск признания сделки мнимой, если заинтересованные лица смогут доказать свершение продажи. Это повлечет отмену дарения.
Продавец может завысить цену, уведомляя собственников о продаже. Но тогда и в договоре со сторонним покупателем придется указать такую же цену.
Конечно, по факту доля может продаваться за меньшую цену. Учесть стоит, что налог продавец платит с суммы, прописанной в договоре.
Еще один вариант, когда не понадобится согласие собственников, это оформление договора займа.
Суть процедуры в том, что продавец якобы берет в долг у покупателя некую денежную сумму под залог своей доли. По истечении срока выплаты оформляется передача залога в счет погашения долга.
Перечисленные способы являются условно законными. То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки.
Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.
Если второй собственник против
Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.
Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.
Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая согласия на сделку.
А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.
Попытаться решить проблему можно через суд.
Истец может заявить о невозможности совместного проживания в двухкомнатной квартире с фактически чужим человеком или иначе мотивировать необходимость срочной продажи.
Однако решение суда всецело зависит от сопутствующих обстоятельств. Первостепенное значение имеет размер доли собственника.
Суд может обязать несогласного на продажу владельца продать свою долю остальным собственникам, если они в состоянии ее выкупить. Также важно место проживания ответчика.
Если гражданин фактически проживает в квартире, то принудить его к продаже доли нельзя даже в судебном порядке. Единственными вариантами становятся способы с дарением или залогом.
Если недвижимость приватизирована
Право собственности на приватизированную квартиру ничем не отличается от права, полученного при покупке квартиры или ином способе получения имущества в законное владение.
Но нужно представлять порядок выделения доли в такой квартире. Изначально квартира передается в общую собственность. По желанию собственников можно выделить доли.
При приватизации доли участников признаются равными по умолчанию. Любой собственник вправе передать свою долю другому собственнику в порядке дарения или через куплю-продажу, что соответственно увеличить долю отдельного владельца.
Если кто-то из прописанных лиц отказывается от приватизации, то его доля делится меж всеми участниками процедуры. Нельзя отказаться от доли в чью-то пользу.
После того как приватизированная квартира переоформлена в долевую собственность, продажа ее доли осуществляется в обычном порядке с соблюдением преимущественного права совладельцев.
Особенное положение у лица, отказавшегося от участия в приватизации. Регистрация в квартире дает ему право на пользование жилплощадью. После приватизации данное право сохраняется за ним бессрочно.
При продаже доли приватизированной квартиры согласие такого гражданина не потребуется, но и принудительно выписать его нельзя даже при продаже всей квартиры целиком.
Возможна ли сделка с несовершеннолетним
Иногда участником долевой собственности может являться лицо несовершеннолетнее. Практически любые сделки отчуждения недвижимости с участием детей не обходятся без участия органов опеки и попечительства.
Здесь значение приобретает то, является ли ребенок собственником или нет. Когда несовершеннолетний прописан в квартире вместе с родителями, то обращение к опеке не обязательно.
Родители могут прописать ребенка по другому адресу. При этом до десяти лет несовершеннолетний может проживать только с одним из родителей.
Ребенок от десяти до четырнадцати лет может быть прописан у близких родственников. Начиная с четырнадцати лет, допускается прописка детей по любому адресу, в том числе и отдельно от родителей.
В ситуации с ребенком-собственником разрешение органов опеки обязательно. Должно быть представлено подтверждение, что несовершеннолетний не будет ущемлен в своих правах.
То есть ему будет предоставлена аналогичная жилплощадь, и условия проживания будут не хуже. Как пример, продается квартира в Москве и взамен приобретается жилье где-нибудь в пригороде.
Возможно, условия проживания неплохие, но цена аналогичных долей совершенно разная. Опека может потребовать выделения доли ребенку в соответствии со стоимостью доли в столичной квартире.
Видео: купля-продажа доли в квартире
При невозможности предоставления иного жилья (если только планируется покупка квартиры), на имя ребенка открывается специальный счет, куда зачисляются деньги от продажи доли.
Возраст несовершеннолетнего тоже имеет значение. До четырнадцати лет интересы ребенка представляет законный представитель (родитель, опекун).
С четырнадцати лет гражданин вправе выражать собственное мнение и участвовать в сделках с согласия представителя.
Уведомление о намерении продажи
Основное отличие продажи доли квартиры заключается в необходимости уведомления прочих собственников.
Порядок преимущественного выкупа требует указания тех же условий, на которых впоследствии будет заключаться сделка со сторонним покупателем.
Отличие цены или условий может стать поводом для оспаривания сделки. Письменное уведомление собственников включает в себя:
- описание доли (обязательно, поскольку собственник может продать только часть своей доли);
- стоимость продаваемой доли;
- порядок расчетов и т.д.
Вручить письменное уведомление можно лично при совместном проживании, но нужно взять расписку в получении или передать сей документ при свидетелях.
Если совладельцы проживают по иному адресу или велик риск, что они заявят об отсутствии уведомления, целесообразнее воспользоваться почтовой пересылкой.
Можно отправить уведомление ценным письмом или телеграммой. Квитанции об оплате отправки и уведомления о вручении станут весомым доказательством в случае судебных тяжб.
Уведомление о продаже доли квартиры, телеграмма
С 1.01.2017 уведомлять собственников о продаже доли можно через Интернет. Для этого публикуется электронное объявление соответствующего содержания на официальном сайте Росреестра.
Публикация бесплатна, но должны быть соблюдены требования к содержанию:
- данные продавца;
- вид объекта и его кадастровый номер;
- адрес объекта;
- стоимость доли.
Настройки приватности для электронного уведомления не предусмотрены и лицезреть его могут все желающие.
Как проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости узнайте из статьи: оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.
Как можно получить субсидию на покупку жилья, читайте здесь.
Как получить земельный участок под ИЖС бесплатно, смотрите здесь.
Но такой способ исключает оспаривание продажи на основании заявления собственников об отсутствии уведомления.
Оформить продажу доли квартиры в 2024 году не столь сложно, как может показаться.
Даже отсутствие согласия другого собственника вряд ли можно считать серьезным препятствием, поскольку существуют и иные варианты отчуждения.
Но желательно избегать сомнительных методов. Закон достаточно подробно регламентирует сделки с недвижимостью и, исходя из обстоятельств, можно найти приемлемый способ продажи.