https://ria.ru/20211125/dolya-1760776259.html
Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов
Как продать долю в квартире 2024 оформление договора и пошаговая инструкция
Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов
Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2024 году, нужно. РИА Новости, 21.03.2023
2021-11-25T18:44
2021-11-25T18:44
2023-03-21T17:22
недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
МОСКВА, 25 ноя — РИА Новости. Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2024 году, нужно ли заверять его у нотариуса, что делать, если часть собственности принадлежит несовершеннолетнему родственнику, — в материале РИА Новости.Что такое долевая собственностьДолевая собственность — это имущество, одновременно принадлежащее нескольким людям, каждый из которых имеет право на свою часть.
Доли могут быть любого размера.»Доля — это юридический термин, у которого нет физического воплощения. К примеру, обладатель 1/2 доли в двухкомнатной квартире вовсе не является собственником одной из двух комнат. И если он хочет владеть и пользоваться одной комнатой по закону, ему необходимо сначала получить заключение о том, что выделить ее в отдельный объект технически возможно, только после этого можно оформить на нее право собственности», —отметил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости «ОБМЕНКВАРТИР.РФ».Иван Хоменко, магистр права Манчестерского университета, адвокат союза адвокатов «Сокол» прокомментировал: «Этот тип собственности подразумевает не только пропорциональное распределение ответственности за содержание такого имущества, но и пропорциональное извлечение выгоды от использования (как пример, сдача в аренду)».Чаще всего понятие долевой собственности возникает при наследовании, приватизации, разделе имущества между бывшими супругами.
Важно отличать долевую собственность от совместной, при которой нет определения долей.»Понять, какой вид собственности у вас, очень легко: загляните в свидетельство о праве на квартиру/комнату, если там указано, к примеру, “1/2 в праве на квартиру”, то долевая. Пользование таким имуществом осуществляется на основании соглашения, заключённого между всеми его владельцами. Чем больше собственников у объекта недвижимости, тем сложнее им бывает договориться, особенно когда планируется сделка купли-продажи», — уточнил Иван Хоменко.Как определить долюДолю можно установить на основании закона, независимо от желания и воли сторон. Например, размер долей жилплощади наследников определяется волей наследодателя или законодательством.Можно также сделать это по соглашению всех владельцев имущества.
В такой ситуации при покупке квартиры будущие собственники заранее определяют, кому и какая часть будет принадлежать. Самый часто встречающийся пример: приобретение недвижимости в долевую собственность супругов (по 1/2 доли каждому). Либо когда муж и жена при составлении соглашения о разделе совместно нажитого имущества сами договариваются о размере долей.Станислав Галкин пояснил: «Бывают ситуации, в которых определить доли бывает непросто даже опытным специалистам по недвижимости.
Например, когда происходит наделение долями детей после использования средств материнского капитала. Сложность в том, что в законе не прописано, какого размера доля должна быть в таком случае выделена. Соответственно, приходится руководствоваться пожеланиями членов семьи и различными подзаконными актами, а также решениями судов по аналогичным вопросам».Если один совладелец имущества за свой счет улучшает совместную собственность, то он имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе. При этом обязательно, чтобы эти улучшения были неотделимы от недвижимости. Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, приводит такой пример.
Если владелец доли (50%) в квартире заменил за свой счет во всех комнатах старые деревянные окна на новые пластиковые, а потом застеклил балкон, то он имеет право на увеличение своей части, условно говоря, до 55%. Если же улучшения можно отделить, то они «возвращаются» в собственность того лица, которое производило улучшение, без увеличения доли в совместном имуществе.Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными, отмечают эксперты.Встречаются случаи, когда недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц (не супругов) без указания долей.»Раньше довольно часто нотариусы выдавали свидетельства о вступлении в наследство без определения долей. Рекомендуем собственникам в таких случаях обратиться к нотариусу с целью заключения соглашения о распределении. Без него собственник не сможет подарить/продать часть», — предупредила Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы.Варианты продажиПо словам генерального директора юридической компании «Юрист UR365» Кирилла Радюка, владельцы могут продать долевое имущество совместно или по отдельности. В первом случае собственники производят отчуждение имущества конкретному лицу с оформлением договора купли-продажи.
Если покупателем будет одно лицо, то документ нотариального удостоверения не требуется. Если продает лишь один из участников долевой собственности, то он обязан сначала предложить купить свою долю другим участникам. Это называется преимущественным правом покупки.“Важно учитывать, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 квадратных метров общей площади такого помещения.
Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными”, — поясняет Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры».Доля ребенкаДоля ребенкаПри продаже квартиры, в которой имеют доли дети, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. При этом обязательно выделить доли несовершеннолетним в другом жилом помещении, они не должны быть меньше тех, которые были в продаваемой квартире.»Орган опеки может отказать в выдаче разрешения на сделку. Это можно оспорить в суде.
В исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует. Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим», — отметила Наталья Пшеничникова, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса университета «Синергия».Полдоли, две доли, три долиСделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением прямо предусмотренных законом случаев.“Так, нотариус не нужен, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки. Также нотариальное заверение не обязательно при продаже доли в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве, либо при изъятии квартиры для государственных и муниципальных нужд”, — комментирует Сергей Гебель.Несмотря на то, что участие нотариуса в указанных случаях не обязательно, при желании сделку все равно можно провести с его помощью. Это обезопасит ее и сделает менее рискованной.»Процедура проведения сделки по купле-продаже доли не зависит от ее размера. Неважно, будет это 1⁄2 или 1/100, действовать надо одинаково», —отметил Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании «PG Partners».Как рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, пять — десять лет назад часто встречались случаи, когда в квартирах продавались доли в размере 1/100 ради прописки покупателя.
Но в дальнейшем долевая собственность, особенно когда у жилья много хозяев, серьезно затрудняет продажу – этот фактор не только ее замедляет, но и вынуждает идти на серьезную скидку, которая может доходить до 30% от реальной рыночной стоимости.Порядок продажиПервое, что необходимо сделать перед продажей доли, — уведомить каждого собственника квартиры. Далее получить от них отказ от преимущественного права покупки либо дождаться, пока истечет один месяц с момента получения ими уведомления, и проводить сделку.Уведомление собственниковЕсли квартира находится в общей долевой собственности, то при продаже долей у совладельцев есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) на условиях предложения стороннему покупателю.Таисия Дейнега, юрист по сделкам с недвижимостью и автор курса юридической грамотности для риэлторов, делится нюансами: уведомления можно разослать через нотариуса. Если продается доля в нежилом помещении и собственников более 20, то уведомить остальных можно через сайт Росреестра.Татьяна Трофименко рассказывает о том, с какими сложностями могут столкнуться собственники при уведомлении совладельцев:В таких ситуациях владельцы иногда идут в обход закона и заключают договор дарения, при котором нет необходимости уведомлять других дольщиков.
Это чревато последствиями как для продавца, так и для покупателя. По ст. 170 ГК РФ подобная сделка может быть признана недействительной. Константин Ташлыков, руководитель сервиса «Контур.Реестро», объяснил, как правильно провести процедуру уведомления:Если отношения между сособственниками были напряженными и преимущественное право оказалось нарушено, то согласно статье 250 ГК РФ любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя, уточняет эксперт.Если дольщики откажутся от выкупа, владелец части может продать ее третьему лицу.
Но для покупателя всегда есть риск оспаривания сделки, поэтому, приобретая долю в квартире, нужно обязательно запросить сведения об обременении и судебных спорах, ознакомиться с документом основания, добавляет Давид Тарановский.Поиск покупателяСобственник может разместить объявление о продаже на любых торговых интернет-площадках, либо заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором.»Продажа доли в квартире — достаточно распространенное явление, на специализированных сайтах множество таких объявлений. Обычно они продаются с дисконтом. Анализ показывает, что стоимость одного квадратного метра, приходящегося на долю, меньше стоимости квадратного метра в подобной квартире в среднем на 30%», — рассказал Сергей Волосников, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО «Национальное экспертное бюро».Подготовка документовКакие документы необходимо предоставить для совершения сделки:Составление договораСергей Гебель поясняет, что в договоре нужно указать информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета — то есть доли в квартире или жилом доме, идентифицирующие признаки самого объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая площадь), цену договора.Кроме этого, в договоре следует отразить сведения о правоустанавливающих документах и о наличии или отсутствии ограничений и прав третьих лиц на объект недвижимости.Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передачи.Нотариальное заверение договораКак было отмечено ранее, по общему правилу, сделка об отчуждении доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению. По словам Сергея Гебеля, сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в ее совершении участвуют два и более лица без их совместного присутствия.
В таком случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в регионе по месту нахождения объекта недвижимости.За удостоверение взимается нотариальный тариф — государственная пошлина в размере 0.5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей. При участии нескольких нотариусов плата взимается каждым из них.Также может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление документов.Для процедуры нотариус запрашивает выписки из ЕГРН об объекте, а также сведения из реестра о дееспособности сторон. Стороны могут самостоятельно подготовить договор, но нотариусы неохотно соглашаются проводить такие сделки. Поэтому лучше, когда текст документа составляет сам нотариус, отметила Таисия Дейнега.По общему правилу, если стороны не возражают, после удостоверения договора нотариус направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы.Регистрация сделкиВ Росреестр необходимо подавать следующие документы:Оплата налогов»Если продается доля в недвижимости, которой продавец владеет более трех лет, то НДФЛ платить не нужно. Если же срок меньше, то придется оплатить налог в размере 13%», — отмечает Оксана Васильева.Частные случаиВ некоторых случаях процесс продажи доли затруднен.
Например, если это часть квартиры-студии или коммуналки.»Такие предложения регулярно можно увидеть в Санкт-Петербурге и реже в Москве. Сама переделка логична: если есть комната достаточной площади для выделения в ней помещений под санузел и кухонный уголок, рядом проходят коммуникации, то можно попытаться устроить отдельную студию со входом из общего коридора. Но это не всегда возможно из-за запрета на размещение «мокрых» зон над жилой площадью, отсутствия в большинстве случаев вытяжки, — отметила Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. — При купле-продаже такой доли нужно обращать внимание на законность размещения коммуникаций и подтверждать согласие соседей на использование общего имущества (коммуникации, коридор), что часто бывает затруднительным. Это влияет на цену, и поэтому такие студии стоят дешевле, чем их аналоги, изначально спроектированные в данном формате».Квартира в ипотекеПродать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно двумя способами: досрочно погасить ипотеку, либо произвести смену плательщика кредита на покупателя (финансовая организация при этом должна будет принять участие в оформлении договора купли-продажи).При продаже доли сначала потребуется погасить ипотеку, поскольку банки неохотно идут на изменения в кредитных договорах.Определить доли в ипотечной квартире не всегда просто.
Это, в основном, актуально при разводе. Самый простой вариант – заключить брачный договор и прописать этот вопрос в нем. Если такого документа нет, доля в квартире соразмерна части первого взноса. Если вклад равный, то и доли можно оставить равными.
Кроме этого, долги по ипотечному кредиту должны быть соразмерны долям бывших супругов в этой квартире. Если, например, одному принадлежит 70% от всего помещения, то ему придется уплачивать 70% от всего кредита.При нахождении в бракеЕсли не заключен брачный договор о разделе долей, то имущество, приобретенное в браке, считается общим. Общая собственность супругов может быть разделена между ними по соглашению, заверенному нотариально.Использование права преимущественной покупкиПраво преимущественной покупки работает только при продаже.
Если собственник намерен подарить свою долю, обязанности уведомлять других владельцев у него нет.»Преимущественное право реализуется при продаже или ином возмездном отчуждении имущества (мена, отступное и другое). Если сособственник решит подарить свою долю лицу, которое не является участником долевой собственности, то преимущественное право покупки не действует. Однако если сделка была совершена под прикрытием с целью лишить долевого сособственника преимущественного права, то такую сделку можно оспорить как притворную», — отметила Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан».Если доля продается принудительно (на торгах), то право преимущественной покупки все равно остается у других собственников, и им обязаны предложить выкупить реализуемую часть.Двa собственника согласились купить долюВ случае когда несколько собственников изъявили желание приобрести долю, право выбора покупателя принадлежит продавцу, подчеркнула Анастасия Алексеева, юрист, соучредитель национальной ассоциации профессиональных медиаторов «Паритет».Если два совладельца общей собственности решают совместно приобрести долю, они могут заключить между собой соглашение и определить, сколько процентов от нее отходит каждому из них.Если такое соглашение не заключено, то при определении долей стоит исходить из процентного соотношения денежных средств каждого при покупке.Что важно учесть при купле-продаже долиДля продажи части совместного имущества изначально надо определиться с долями владельцев.
Это можно сделать путем заключения соглашения или обращения в суд. Рыночная стоимость доли будет ниже, чем пропорциональное выражение ее в рыночной стоимости квартиры, так как владелец части помещения ущемлен в правах и комфорте. Поэтому долевым собственникам лучше договориться о продаже квартиры целиком и уже потом поделить деньги.Изменения в 2024 годуВ 2024 году, по словам Сергея Гебеля, существенных изменений в условиях и процедуре совершения сделки об отчуждении доли в праве общей собственности не произошло и не предвидится.В начале года появились сообщения о том, что планируется внесение законопроекта, предполагающего отмену обязанности выделения детям долей в жилье, приобретенном с использованием средств материнского капитала.
О судьбе инициативы пока ничего не известно, но если она будет поддержана, то проведение таких сделок станет гораздо легче.“С 1 октября 2024 года изменится порядок определения стоимости нотариальных услуг — плата будет состоять из федерального и регионального тарифов. Региональный тариф будет зависеть от прожиточного минимума и заменит плату за услуги правового и технического характера. Это актуально поскольку отчуждение доли в праве общей собственности предполагает обязательное нотариальное удостоверение.
Предполагается, что благодаря изменениям услуги нотариусов станут более доступными”, — говорит Сергей Гебель.
Как можно продать долю в квартире без согласия других собственников в 2024 году
Продажа квартиры — всегда актуальный вопрос. При этом важно учесть, про нередко недвижимость одновременно принадлежит сразу нескольким различным собственникам.
В таком случае возможно осуществить продажу только лишь при отказе таковых от права преимущества при продаже и согласии на покупку иным лицом.
Данный вопрос следует обязательно проработать заранее. Сегодня продать недвижимость без согласия других собственников возможно, но нередко для осуществления таковой процедуры требуется решение суда.
Следует данный вопрос обязательно проработать предварительно. Особенно в таком случае следует быть осторожным именно гражданам, которые выступают в роли покупателя.
Так как в судебном порядке незаконная сделка с недвижимостью признается недействительной достаточно легко. Существует множество различных оснований для прекращения таковой.
Общие моменты
Продажа недвижимости — вопрос достаточно непростой в случае, когда имеет место владение таковой одновременно несколькими собственниками.
В таком случае действует особая законодательная норма. При продаже доли в такой собственности другие собственники имеют право на покупку первоочередное.
Соответственно, следует получить письменный отказ от покупки. Только лишь в таком случае возможно будет осуществить продажу третьему лицу.
Но нередко случается, что письменный отказ по какой-то причине оформить не удается. В такой ситуации имеет место продажа недвижимости без согласия собственников.
Реализовать таковую процедуру возможно будет только лишь в судебном порядке. Причем все вопросы по поводу отсутствия согласия лучше всего разобрать предварительно.
В противном случае могут возникнуть юридические сложности. Причем в первую очередь — именно у нового собственника.
Что нужно знать
Продажа доли в квартире имеет ряд тонкостей. Причем со всеми таковыми продавцу следует ознакомиться предварительно.
Это является залогом того, что различного рода спорных ситуаций не возникнет.
Отдельно стоит отметить, что хорошим решением станет предварительное рассмотрение законодательных норм, которые регулируют вопрос оформления доли в квартире.
В первую очередь важно учесть, что долевая собственность имеет место в случае:
| Квартира предоставляется по договору социального найма | И приватизируется одновременно на нескольких членов семьи |
| В наследство одновременно вступает сразу несколько различных наследников | Причем в таком случае покупателю следует быть особенно внимательным |
| Имеет место долевая собственность | В случае раздела недвижимости при расторжении брака |
Самым важным отличием продажи недвижимости, находящейся в единоличной собственности, от продажи собственности долевой является необходимость получения согласия от всех собственников имущества.
Именно этот вопрос является основополагающим и наиболее сложным. Если опыт покупки-продажи таким способом отсутствует, то лучше всего будет получить консультацию квалифицированного юриста по этому поводу.
Нюансы при долевой собственности
Существует целый ряд нюансов, связанных с процессом оформления продажи недвижимости в случае, если таковая находится в долевой собственности.
Основополагающим моментом является именно ст.№250 ГК РФ. Таковой документ определяет процесс продажи.
Причем соблюдение законодательных норм строго обязательно. В противном случае могут возникнуть различного рода сложные моменты, проблем. Стоит со всеми тонкостями ознакомиться предварительно.
Основные моменты, которые в данной статье стоит выделить в первую очередь:
| Собственники остальных долей | Имеют право преимущественного выкупа доли в таковой недвижимости — исключением является лишь ситуация, когда таковая доля продается через публичные торги |
| Продавец части собственности | Обязательно должен в письменной форме оповестить иных собственников о самом факте продажи недвижимости — причем таковое оповещение должно включать в себя условия продажи (стоимость, другое) |
| Если собственник остальной части недвижимости желает осуществить процесс выкупа недвижимости | Сделать это необходимо будет в течение 1 месяца с момента получения письменного оповещения (в случае истечения данного периода времени собственник имеет право продать любому другому лицу) |
Разобраться, как продать свою долю в квартире без согласия других собственников, достаточно просто. Причем в случае осуществления таковых сделок больше всего рискует именно покупатель.
Так как при аннулировании сделки возврат средств нередко занимает достаточно длительный период времени. Со всеми особенностями процедуры лучше всего будет ознакомиться предварительно.
Продажа доли в квартире без согласия других собственников нередко подразумевает возникновение судебных разбирательств. В целом, по возможности стоит избегать свершения подобных сделок.
Так как судебная практика по поводу подобного рода приобретений обширная и достаточно неоднозначная.
Нередко затраты времени и средств на проведение судебных разбирательств занимают достаточно большое количество времени. Стоит заранее проверить второго собственника и всех остальных через ЕГРП.
Нормативная база
Отдельно стоит разобраться с нормативной базой, в рамках которой осуществляется продажа недвижимости подобного рода.
Существует множество особенностей, имеющих отношение к подобным сделкам.
Прежде, чем осуществить таковую, следует разобрать все разделы НПД, регулирующие взаимоотношения долевых собственников недвижимости.
Основным нормативным документом является гл.№16 ГК РФ. Данный раздел отражает все тонкости и особенности долевой собственности.
Ст.№244 ГК РФ раскрывает основные понятия, сам факт возникновения долевой собственности рассматриваемого типа.
Существует много разнообразных особенностей, связанных именно с собственностью подобного типа.
Соответственно, важно разобраться также с процессом определения величины доли собственности для каждого конкретного отдельного собственника. Момент таковой освещается в ст.№245 ГК РФ.
Сам факт продажи может осуществляться только лишь в рамках специального норматива, регулирующего алгоритм распоряжения собственностью определенного типа.
Данный момент определяется на сегодняшний день ст.№246 ГК РФ. Очень важно помнить, что продажа должна осуществляться без нарушений моментов, обозначенных в данной статье.
Как можно продать земли сельскохозяйственного назначения смотрите в статье: как продать земли сельскохозяйственного назначения.
Как составить договор дарения доли квартиры несовершеннолетним детям родителями, читайте здесь.
В противном случае возникает прецедент, в рамках которого возможно достаточно просто осуществить процесс оспаривания возникновения прав собственности.
Также граждане, являющиеся собственниками в долевом режиме, имеют при продаже имущества преимущественное право покупки собственности данного типа.
Вопрос этот отражается в ст.№250. Важным моментом являются взаимоотношения между различными собственниками.
Например, в случае если имеет место раздел собственности супругов, вопрос таковой регулируется ст.№256 ГК РФ.
Сегодня существует достаточно большое количество самых разных тонкостей, напрямую связанных именно с вопросом прав собственности долевого типа.
Со всеми законодательными нормами лучше всего разобраться предварительно. Это позволит избежать юридических сложностей при оформлении прав, а также других.
В то же врем если гражданин считает, что права его по какой-то причине были нарушены, то ему необходимо будет обратиться в суд.
Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника
Продажа доли в квартире без согласия другого собственника возможна, но имеет ряд особенностей. Все таковым учесть следует обязательно. Иначе продажа попросту признается незаконной через суд.
Причем особенно важно быть внимательным в случае, если в качестве одного из собственников выступает несовершеннолетний гражданин.
В таком случае вероятность судебного разбирательства особенно велика. Наблюдением за соблюдением прав несовершеннолетних занимается специализированный орган.
Стоит заранее разобраться с алгоритмом продажи данным способом, а также перечнем документов, которые требуются в рассматриваемом случае.
В ряд вопросов, рассмотреть которые следует предварительно, сегодня входит следующее:
- какие понадобятся документы;
- выделение части недвижимости;
- порядок заключения сделки;
- если жилье в ипотеке.
Какие понадобятся документы
Одним из оснований, являющихся поводом для проведения судебного разбирательства, является именно вопрос отсутствия необходимых документов.
Именно поэтому к вопросу подготовки ряда бумаг следует отнестись максимально ответственно.
Видео: большие проблемы на маленькой площади
В стандартный набор, который требуется во всех случаях без исключения, входит следующее:
| Документы правоустанавливающего характера | Это может быть договор купли-продажи, мены или же дарения, другое |
| Выписка из ЕГРП | Подтверждение наличия прав собственности |
| Документы из Бюро технической инвентаризации | Таковые позволяют получить информацию о техническом состоянии квартиры, её точный план |
| Выписка из домовой книги | — |
| Согласие супруга | На осуществление процедур соответствующего типа |
| Другие документы | — |
Выделение части недвижимости
Также можно осуществить предварительно выделение части недвижимости. Процесс таковой опять же имеет свои тонкости — причем может осуществляться в судебном порядке или досудебном.
Второй способ наиболее простой и быстрый. Он включает в себя следующие этапы:
- формируется само жилое помещение к выделению;
- в БТИ обязательно заказывается технический паспорт на конкретную недвижимость;
- заключается специальное соглашение, которое подразумевает выделение доли в натуре;
- данная сделка соответствующим образом регистрируется.
Следует учесть, что процесс таковой возможен только лишь в случае, если оформляется жилой дом. Так как подразумевается наличие отдельного входа.
Порядок заключения сделки
Алгоритм продажи доли в квартире осуществляется стандартным образом. Процесс таковой включает в себя следующее:
| Остальные собственники недвижимости извещаются о продаже | Если в течение месяца ответа не последовало, то возможно будет осуществить продажу третьему лицу |
| Составляется договор купли-продажи | А также акт приема-передачи |
| Регистрируется | Переход прав собственности в ЕГРП |
Если жилье в ипотеке
Продажа жилья, которое находится в ипотеке, возможно только лишь в особых случаях. При этом помимо остальных моментом требуется также получить согласие самого банка на осуществление таковой процедуры.
Что такое жилая площадь квартиры узнайте из статьи: общая площадь квартиры.
Про документы для прописки ребенка к матери, читайте здесь.
Как проводится процедура выписки человека из квартиры, смотрите здесь.
Процесс таковой связан с множеством особенностей. Важно внимательно изучить законодательные нормы перед осуществлением продажи.
Сегодня продажа доли в квартире — процесс достаточно сложный, но при этом имеющий целый ряд особенностей, тонкостей.
Со всеми таковыми важно ознакомиться — причем не лишним будет обратиться к квалифицированному юристу.
Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2024 году
Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2024 году, подробно изложено в Гражданском Кодексе РФ. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятности признания сделки несостоявшейся.
Возможность продажи доли в недвижимости без получения предварительного согласия от иных собственников требует к себе обязательного соблюдения требований, указанных в Гражданском Кодексе РФ.
Помимо этого, при некоторых ситуациях возникает необходимость в оформлении отчуждения доли непосредственно в пользу иных собственников недвижимости. Рассмотрим подробней порядок такой разновидности продажи.
Что нужно знать
Прежде чем приступить к вопросу продажи части недвижимости, причем без согласия иных собственников, изначально возникает необходимость в рассмотрении общих теоретических сведений и нормативным регулированием.
Благодаря этому можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания и признания сделки ничтожной.
Необходимые термины
Российским законодательством установлено несколько разновидностей общей собственности, а именно:
| Общая | Подразумевает под собой отсутствие долей. Иными словами, жилая площадь находится в праве собственности у одного человека, даже если он находится в официально зарегистрированном браке |
| Долевая | Совместное владение объектом недвижимости на правах собственника. Размер каждой отдельно взятой доли для конкретного собственника подлежит расчету согласно имеющейся документации |
К примеру, супруги вправе подписать брачный контракт, в котором указано на право собственности:
| Одним супругом | 45% |
| Вторым | 55% |
Помимо этого, российским законодательством предусматривается возможность подписания отдельного договора, которые дает право на совместное владение недвижимостью в долях.
Для возможности установить границы отдельной доли, крайне важно выделить ее в натуральном виде.
К примеру, один из членов семьи получает в персональную собственность распоряжение конкретной комнатой от других.
Документы, подтверждающие право собственности
Документация в соответствии с российским законодательством может быть:
- правоустанавливающими;
- либо первичными, способными отобразить причины возникновения прав собственности (невозможно указать исчерпывающий список);
- правоустанавливающими вторичными.
К последним принято относить:
| Свидетельство | Подтверждающее факт государственной регистрации прав на объект недвижимости в ЕГРН |
| Документы, способны указать на технические характеристики недвижимости | (занимаемая площадь, высота потолков, месторасположение комнат, окон, санузла и так далее). К ним можно отнести кадастровый либо же технический паспорт |
В перечень правоподтверждающей документации входят:
| Договор, подтверждающий факт перехода прав собственности | Дарения, мены, купли-продажи либо же пожизненного содержания с иждивенцами |
| Свидетельство относительно прав на получение наследственной массы | Которое может быть предоставлено по истечению 6-месячного периода с даты смерти прошлого собственника |
| Соглашение относительно долевого участия в строительство многоквартирного дома | Либо же справка, подтверждающая факт оплаты пая в строительном кооперативе |
| Договор о приватизации | Подтверждающий факт передачи на безвозмездной основе недвижимости либо же ее части конкретному гражданину |
| Принятое судебное Постановление | Относительно факта признания прав собственности на недвижимость у истца с обязательной пометкой относительно вступления его в юридическую значимость |
Необходимо обращать внимание на то, что в соответствии со статьей 164 Гражданского Кодекса России, все без исключения сделки с объектами недвижимости обретают юридической значимости по завершению процедуры государственной регистрации.
Действующие нормативы
Основным нормативно-правовым документом по праву считается статья 246 гражданского Кодекса России, в котором четко указано — “распоряжение имуществом, которое находиться в долевой собственности, может быть инициировано по соглашению всех без исключения участников”.
Одновременно с этим, участник долевой собственности оставляет за собой право на свое усмотрение:
- реализовать;
- оформить дарственную;
- передать в качестве залога и так далее.
Иными словами, распоряжаться своей долей в любом направлении, находящемся в рамках правового поля статьи 250 Гражданского Кодекса России.
Из дополнительных нормативных документов выделяют Федеральный закон № 218 от июля 2015 года “О процедуре регистрации объектов недвижимости на территории России”.
Именно в нем обозначены случаи отказа в регистрации прав. ВНК РФ указан порядок уплаты положенных налогов от продаж.
Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников
Говоря о том, можно ли продать долю в доме без согласия других собственников, то в законодательстве РФ есть определенные противоречия.
В частности, законодательство допускает возможность реализации персональной доли без согласия с иными собственниками, но при этом говорит о том, что именно они обладают первоочередным правом на покупку.
По сути, это говорит о том, что они в любом случае изначально должны быть поставлены в известность.
Часть недвижимости, которая принадлежит ребенку
Как продать свою долю в квартире без согласия других собственников, принадлежащую ребенку? В таком случае перед реализацией нужно в обязательном порядке подготовить документальное подтверждение наличия у детей иной недвижимости.
Причем она не должна уступать по условиям проживания прошлому жилью и одновременного отсутствия ущемлений прав.
Сделка такой разновидности находится под жестким контролем территориальных органов опеки и попечительства.
Лучшие предложения рефинансирования ипотеки других банков смотрите в статье: лучшие предложения рефинансирования ипотеки других банков.
Сроки проведения процедуры банкротства юридического лица, читайте здесь.
Без предварительно полученного разрешения от них, сделка не может быть проведена на законных основаниях.
В 2020 году с целью реализации доли ребенка, необходимо придерживаться такого порядка:
| Нужно оформить надлежащим образом разрешение от территориального органа опеки и попечительства | Исключительно в письменной форме |
| Предоставить несовершеннолетнему ребенка недвижимость | Равную проданной доли |
Указанные действия одновременно принимаются и за условия, которые в обязательном порядке должны приниматься во внимание в период заключения сделки.
Необходимо помнить — несовершеннолетний ребенок в обязательном порядке получает право собственности в новом жилплощади. Причем площадь новой доли не может быть меньше прошлой.
При достижении несовершеннолетним ребенком 14-летнего возраста, то по закону он имеет полное юридическое право на самостоятельное принятие решения относительно распоряжения доли в недвижимости.
В данной ситуации, ребенку обязательно нужно обратиться в территориальное представительство органа опеки и попечительства со своими законными представителями в лице:
- родителей;
- опекунов;
- либо усыновителей.
При обращении нужно иметь при себе письменное разрешение на реализацию доли в недвижимости.
Приватизированное или коммунальное жилье
Механизм реализации доли в приватизированной недвижимости практически ничем не отличаются от той, которая предусмотрена для стандартной сделки.
В частности возникает необходимость в прохождении всех стадий, что при обычном заключении сделки.
В российском законодательстве не предусмотрено каких-либо особых нюансов.
К основным принципам реализации коммунальной недвижимости принято относить правила реализации стандартного жилья.
В таком случае возникает необходимость получить письменное согласие от соседей, в противном случае сделка считается таковой, которая противоречить нормам российского законодательства.
Уведомление других владельцев о предстоящей сделке
Установленный режим долевой собственности несет под собой обязанность реализатора доли оповестить о планируемой сделке иных владельцев.
Без прохождения такой стадии законодательство РФ не допускает возможности регистрации соглашения купли-продажи в структурном подразделении Росреестра.
Видео: продажа доли в квартире без согласия других собственников
С юридической стороны последствия, после факта передачи уведомления относительно реализации должно быть сформировано в нескольких вариациях, а именно:
| У непосредственных дольщиков | Которым было направлено уведомление, есть всего 1 календарный месяц с целью реализации, первоочередного права покупки части недвижимости на стандартных условиях |
| Если иные владельцы игнорируют возможность покупки части в конкретной жилой недвижимости | Либо же отказали вовсе, по завершению календарного месяца сделка состоится без каких-либо согласований |
| Если же непосредственные дольщики приняли решение о реализации | Своего первоочередного права на покупки доли в жилье, то они инициируют заключение сделки на заявленных продавцом условиях |
Из этого следует, что от стадии уведомления второго собственника напрямую зависит не сама возможность заключения сделки, а непосредственно состав покупателей. Скачать образец уведомления можно по ссылке здесь.
Нотариальное заверение
Вне зависимости от того, кто именно будет выступать в качестве покупателя доли в недвижимости, такая разновидность сделки должна быть в обязательном порядке удостоверена квалифицированными юристами нотариального органа.
Причем удостоверению документ подлежит до момента регистрации перехода прав собственности.
С целью заверения договора в нотариальном органе, в него должны обязательно обратиться все без исключения стороны сделки.
В частности нужно подготовить такие основные документы, как:
| Внутренние национальные паспорта каждого участника сделки | + копии всех заполненных страниц |
| Сформированный договор купли-продажи | При его отсутствии документ может быть заполнен юристами нотариального органа |
| Выписку из ЕГРН по отношению к объекту недвижимости в общем | А также по отношению к конкретной выделенной доли |
| Оповещение относительно заключения сделки | Которое подлежит передаче иным дольщикам |
| Полученный письменный ответ от дольщиков | В случае его наличия |
По завершению проверки предоставленной документации и одновременного соблюдения установленных норм российского законодательства, нотариальный орган в лице квалифицированного специалиста подтвердит сделку путем занесения сведений в реестр.
Государственная регистрация права собственности
После соблюдения формальностей, установленных российским законодательством в нотариальном органе, необходимо обратится по вопросу государственной регистрации одним из предусмотренных способов, а именно:
| С помощью многофункционального центра | В данной ситуации стоит говорить об увеличении периода заключения сделки из-за того, что учреждение является только государственным посредником |
| Напрямую | Структурное подразделение Росреестра |
Помимо стандартного набора обязательной документации, продавцу и покупатель в обязательном порядке нужно будет повторно подтвердить процедуру оповещения иных владельцев.
Для этих реализации этой цели нужно подготовить подлинники составленных и переданных оповещений и сформированные в письменном виде отказы иных владельцев.
Необходимо обращать внимание на то, что если со стороны покупателя выступают собственники долей, воспользовавшиеся первоочередным правом выкупа, соответствующий бланк оповещения также в обязательном порядке предоставляется уполномоченным сотрудникам территориального представительства Росреестра.
Во многом это связано с необходимостью удостовериться в соблюдении прав иных имеющихся собственников.
По завершению проверки на предмет подлинности предоставленной документации, непосредственные контрагенты должны будут явиться с целью получения таких документов, как:
- зарегистрированного надлежащим образом договора купли-продажи доли;
- кадастрового паспорта;
- выписки из ЕГРН.
С периода внесения в ЕГРН соответствующих сведений относительно заключенной сделки, у непосредственного покупателя возникает юридическое право собственности на долю.
Условия пользования Золотой кредитной картой Сбербанка России узнайте из статьи: условия пользования золотой кредитной карты от Сбербанка.
Как работает закон о рыбалке, читайте здесь.
Про федеральный закон об оружии 150-ФЗ в новой редакции, смотрите здесь.
Напоследок хотелось бы отметить — в соответствии с нормами российского законодательства, продать долю в недвижимости, причем не имеет значения, в квартире либо доме, можно путем соблюдения соответствующих требований. О них подробно было рассмотрено в статье.
Для исключения вероятности признания сделки недействительной со всеми вытекающими юридическими последствиями, рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам, готовым оказать посреднические услуги.