Эксперты рассказали, как быстрее продать квартиру с участием детей — Недвижимость РИА Новости, 02.03.2023
Эксперты рассказали, как быстрее продать квартиру с участием детей
Семьям с детьми порой жизненно необходимо как можно скорее улучшить свои жилищные условия. Но там, где в сделке начинают фигурировать несовершеннолетние, сразу. Недвижимость РИА Новости, 02.03.2023
2023-01-20T09:00
2023-01-20T09:00
2023-03-02T12:10
юлия дымова
екатеринбург
инком-недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
Семьям с детьми порой жизненно необходимо как можно скорее улучшить свои жилищные условия. Но там, где в сделке начинают фигурировать несовершеннолетние, сразу же возникает множество трудностей, так как к делу подключаются органы опеки. Сайт «РИА Недвижимость» решил узнать, что можно предпринять, чтобы ускорить процесс или хотя бы упростить его.Для начала напомним, что операции с участием несовершеннолетних детей делятся на две основные категории:Снять с регистрацииВ первом случае, когда ребенок только зарегистрирован в квартире, особых сложностей при продаже не возникает и в органы опеки обращаться не нужно, констатирует руководитель офиса «Митино» агентства недвижимости «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенков."Исключение – когда ребенок находится под опекой или попечительством.
В этой ситуации понадобится разрешение опеки для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета", – отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.В общем же случае при продаже квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, его просто нужно снять с регистрации и зарегистрировать по другому адресу. При этом выписывать несовершеннолетнего «в никуда» запрещено – его нужно прописать по месту регистрации одного из родителей. Поэтому, если вся семья зарегистрирована в продаваемой квартире, кому-то из родителей нужно будет выписаться, зарегистрироваться по другому адресу и затем зарегистрировать по нему ребенка, обращают внимание риелторы.Впрочем, закон допускает и продажу жилья с зарегистрированными в нем лицами, включая детей, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.Но на практике редкий покупатель согласится приобретать такую квартиру, так как если впоследствии жильцы не захотят выписываться добровольно, новому собственнику придется снимать их с регистрационного учета через суд.Заблаговременная «перепрописка» ребенка еще на этапе подготовки к сделке выгодна и самим родителям, так как позволит сэкономить при реализации квартиры порядка двух недель, уверяет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.Практические трудностиЕсли ребенок является собственником жилья – всей квартиры или ее доли – то для продажи недвижимости придется обращаться в органы опеки. В среднем прохождение опеки, по словам риелторов, занимает не больше 10 дней.
Но порой процесс рискует затянуться, а в некоторых случаях продажа квартиры не состоится вовсе.Плюс ко всему сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуют обязательного нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), подчеркивает нотариус города Екатеринбурга Елена Глушкова. Кроме того, в нотариальной форме должны совершаться все операции по распоряжению имуществом малолетних (передача имущества в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.).Опека во благоОрганы опеки вовлечены в сделку, так как они обязаны следить за тем, чтобы стоимость имущества несовершеннолетнего не уменьшилась или он и вовсе не был лишен своих прав, рассказывает адвокат, руководитель практики ProLegals Анастасия Макарова.
В том случае, если сделка совершается не к его выгоде, ни опека, ни нотариус не дадут разрешение на продажу, констатирует она.Нотариус Глушкова напоминает, что при реализации квартиры, собственником которой (или доли в ней) является несовершеннолетний, нужно предоставить следующие документы:В том случае, если не предъявить их нотариусу, он откажется удостоверять сделку, и ее не зарегистрируют в Росреестре.Опека в тягостьВ приобретаемом жилье ребенку должна быть выделена доля в праве собственности не меньшая, чем принадлежала ему в продаваемом имуществе, говорит Глушкова.Вроде бы все просто, но на практике с получением разрешения от опеки может возникнуть немало трудностей."Патовой, к примеру, оказывается ситуация, когда опека в Москве "закрывает" возможности родителям улучшать жилищные условия семьи, блокируя схему "продаем эту – берем ипотеку – покупаем большую". Потому что при задействовании ипотечного кредита большая квартира оказывается в залоге у банка, тогда как продаваемая была без залога", – рассказывает риелтор Евгений Коноплев.В этом случае, по его словам, родителям остается только искать «живые» деньги (что при московских ценах на жилье сделать очень сложно), занимая у родственников и обращаясь в банк за потребительскими кредитами.Кроме того, если взамен продаваемой квартиры покупается новостройка, то получить разрешение на ее покупку от опеки можно далеко не на любой стадии готовности, обращает внимание Мищенко, добавляя, что лучше присматривать проекты, готовность которых составляет не менее 70%. Такой вариант сделку не ускорит, но хотя бы будет получено разрешение на сделку.Опасаясь сложностей, в результате которых не исключено получение отказа на продажу квартиры, покупатели часто предпочитают не связываться с жильем, собственником которого является несовершеннолетний, говорят риелторы."Я не скажу, что клиенты боятся таких сделок, но интерес к подобным квартирам в настоящий момент, когда на рынке существует изобилие аналогичных по техническим и ценовым параметрам предложений, очень низкий", – делится своим наблюдением руководитель отделения "Каховская агентства" недвижимости "Азбука Жилья" Снежана Кондратенко.В связи с этим риелторы советуют изначально минимизировать вероятность своей дальнейшей встречи с органами опеки.Коноплев рекомендует родителям, приобретающим квартиру с использованием маткапитала, строить долгосрочные планы, то есть по возможности покупать недвижимость с прицелом, что в ней семья будет жить до совершеннолетия детей. «Не стоит вкладывать маткапитал в покупку квартиры и выделять доли детям, если есть хоть какая-то реальная перспектива дальнейшего переезда», – добавляет он.Способы ускорить сделкуСобирать информацию заранееЕсли же обращение в органы опеки неизбежно, нужно увеличить свои шансы на получение от них разрешения на продажу жилья.Мищенко рекомендует лично прийти в опеку по месту регистрации ребенка еще до выставления объекта на продажу, и получить консультацию, на что рассчитывать, какие есть запреты и ограничения. Также стоит внимательно изучить подходящие семье варианты квартир, которые выставлены на продажу. Это реально упростит и даже ускорит процесс.По словам Мищенко, риелторы часто сталкиваются с тем, что до того момента, пока не найдется покупатель на квартиру, люди не понимают, что будут покупать, не знают, какие документы нужны и какой объект они могут купить, а какой нет.Можно сыграть на опережение и вначале найти альтернативу, заавансировать объект и пройти опеку заранее, добавляет Кондратенко.Но этот вариант сработает лишь в том случае, если собственники выбранного варианта не торопятся и согласятся ждать 1-1,5 месяца, пока вы ищете покупателя на свою квартиру.
Поэтому лучше найти заинтересованных клиентов на свою квартиру и подобрать для себя несколько возможных вариантов покупки, а потом уже обращаться в опеку, рекомендует Мищенко.Решить семейные вопросыСильно затормозить продажу квартиры могут внутрисемейные проблемы."Этим летом по требованию опеки маме двух детей, бывший супруг которой уже 3 года как ушел с радаров, пришлось его разыскивать, чтобы он подтвердил свое согласие на улучшение жилищных условий детей. В нашем случае бывший муж был еще и иностранцем, и много лет не появлялся в России", – приводит пример из практики Коноплев.Некоторые разведенные супруги в принципе не знают, что в обязательном порядке необходимо согласие второго родителя на такую сделку – даже в том случае, если он не является собственником и это личная квартира супруга-продавца, но в которой у детей есть доли.Это все лучше предусмотреть как можно раньше, и тогда сделка пройдет быстро, говорит Мищенко.Положить деньги на счетОпека может разрешить при продаже квартиры не покупать ребенку новое жилье, а положить деньги, вырученные за его долю, на счет, открытый на его имя.Но это возможно в случае, если для покупки квартиры не использовался материнский капитал и не выделялись «детские доли». При этом есть несколько дополнительных условий: у ребенка должна быть регистрация по месту жительства и другая недвижимость, обращает внимание Мищенко."Обычно такое разрешают лишь в том случае, когда доля в имуществе несовершеннолетнего слишком маленькая, либо семья уезжает в другой регион или за границу", – предупреждает Глушкова.Как утверждает Коноплев, провернуть такую схему в Москве будет почти невозможно.
Вероятность договориться о таком есть только в регионах, да и то на местах могут быть разные требования.Привлечь родственниковВ некоторых случаях можно привлечь к решению вопроса недвижимость родственников – например, квартиру бабушки или дедушки ребенка."Сначала бабушка подарит долю в своей квартире ребенку, а потом дополнительно увеличит ее размер другой своей оставшейся долей в этой квартире путем договора мены на долю несовершеннолетнего ребенка в продаваемом родителями жилье", – описывает возможный вариант Кондратенко.Если же бабушка просто подарит долю и ограничится этим, то таких действий для опеки будет недостаточно, она не посчитает это улучшением жилищных условий ребенка.Да и в схеме с увеличением размера подаренной доли есть немало нюансов, предостерегает риелтор.Так, по обеим квартирам необходимо рассчитать кадастровую и рыночную стоимости/общую и жилую площади/количество собственников/количество проживающих/регистрацию ребенка, чтобы потом доказать опеке, что ребенок останется в выигрыше.
Продажа доли в квартире
Продажа доли в квартире реализуется по правилам установленным ГК РФ для отчуждения целостного объекта, но с учетом некоторых особенностей. Установлено, что распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех его собственников.
Продажа доли собственности в квартире постороннему лицу может быть реализована, при условии, что отчуждающий свою часть владелец, изначально предложил остальным участникам выкупить его долю, а они отказались от этого. Продавец должен оформить свое предложение в виде уведомления, отправить его заказным письмом или вручить лично каждому сособственнику, выждать месяц и при отсутствии реакции продавать свою часть тому, кому захочет.
Условия продажи третьим лицам и совладельцам отличаться не должны. Поскольку в ином случае договор по иску участника долевого владения признают в судебном порядке недействительным, а это затронет интересы третьего лица, и возникнут новые трудности.
Устраните сложности, связанные с квартирой изначально, обратитесь к юристам на Правовед.RU, они не только предоставят консультацию по сделке, но и помогут грамотно составить договор, написать уведомление и решат другие проблемы в случае их возникновения.
Последние вопросы по теме «продажа доли в квартире»
Продажа доли в квартире. Знаю, что нужно получить отказ от покупки недвижимости от сособственников. Один живёт в данной квартире.
Второго собственника я не знаю, и не знаю где он живёт. Подскажите, при оформлении и отправкой курьером от нотариус уведомления о продажи доли, как нотариус узнает где живёт сособственник? Он сможет найти эти данные?
Показать полностью
30 мая, 05:27 , вопрос №3722669, Диитрий, г. Иркутск
Недвижимость
Каким законом регулируется продажа доли в квартире
29 января, 08:29 , вопрос №3583342, Ирина Незнамова, г. Москва
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
Получить консультацию
Недвижимость
Каким законом регулируется продажа доли в квартире
29 января, 08:29 , вопрос №3583344, Ирина Незнамова, г. Москва
Вопрос решен
Продажа доли в квартире, права собственности не оформляли есть договор купли продажи и акт приемки
30 октября 2022, 15:02 , вопрос №3472427, Александр, г. Москва
Налоговое право
Облагается ли налогом продажа ДОЛИ в квартире стоимостью 1млн при владении менее 3х лет полученной по Договору дарения?
Москва
Недвижимость
Квартирный вопрос.
Продажа доли в квартире.
18 мая 2022, 14:26 , вопрос №3283263, Иван, г. Самара
Здравствуйте. 2 года назад двоюродная бабушка свою 2/3 доли согласно договора пожизненного содержанием с иждивением перешла мне и моей жене по 1/3 доли заверили в ЕГРН бабушка жива. В октябре её родной внук уведомил предложил свою 1/3 долю выкупить бабушке мне или жене.Я с женой согласились выкупить,письменное уведомления он получил,от бабушки уведомления не было но он передумал продавать. Сейчас свою долю выставил на продажу уведомления выкупить свою долю к нам не направлял.
Цена ниже чем нам предложил. В этой ситуации кто имеет преимущество выкупа доли только бабушка или я и жена имеем преимущество выкупа доли если бабушка в течение месяца не ответила на предложение выкупить долю? Так как купля-продажа доли в квартире оформляют у нотариуса может ли он совершить сделку без визита других собственников доли в квартире(то есть нас) хотя мы были согласны купить?
Спасибо.
Показать полностью
09 марта 2021, 01:05 , вопрос №3002968, Алексей, г. Чебоксары
Семейное право
Продажа доли в квартире бывшему супругу. Квартира приобретена в браке в сентябре 2016 г. Оформлена в долевую собственность супругов и детей супруги. Брачный договор не заключался. В сентябре 2020 г. развод по обоюдному согласию без общих детей и споров.
Сейчас бывший супруг желает передать свою долю в квартире бывшей супруге, предположительно, возмездно. Каким образом это лучше сделать? Дарением?
Продажей? Оформлять нотариально обязательно? Какие для этого нужны документы? Требуется ли оценка квартиры?
Какой вариант лучше с точки зрения быстроты оформления и возможного налогообложения (продавца/дарителя или покупателя)? Спасибо.
Показать полностью
09 сентября 2020, 13:03 , вопрос №2858504, Александр, г. Москва
Недвижимость
Продажа доли в квартире делается только через нотариуса? Или можно через мфц (мои документы ) ? Скажите пожалуйста.
Как и кому продать свою долю в квартире?
Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю?
По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.
Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры.
В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.
Выделенная или идеальная?
Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.
Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.
Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.
Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.
Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.
Преимущественное право сособственников
Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.
Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.
«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.
Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.
Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепкоговорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.
Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.
Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.
В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.
Малая доля
«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт.
Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.
По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.
«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».
«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник.
И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».
Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты
Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.
«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.
Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».
Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.
Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.