Продажа долевой собственности приобретенной за счет средст материнского капитала 2024

7 сентября 2024 Регистрация Войти
9 октября 2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

18 сентября 2024

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 6 декабря 2019 г. N 03-04-05/95017 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 6 декабря 2019 г. N 03-04-05/95017 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала

30 января 2020

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 17.1 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).

Согласно пункту 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (если договором между ними не установлен иной режим этого имущества). При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Таким образом, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации одним из супругов права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В этой связи, если доли в квартире будут находиться в собственности несовершеннолетних детей менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то у детей образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

На основании абзацев девятнадцатого — двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Кроме того, абзацем двадцать вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что положения абзацев девятнадцатого — двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Таким образом, при продаже доли в квартире налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода, а сумма дохода, в частности, уменьшенная на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение доли налогоплательщика в проданной квартире.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Р.А. Саакян

Обзор документа

Срок владения недвижимостью супругами исчисляется с даты первичной регистрации одним из них права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты регистрации права собственности на долю в квартире.

Если доли в квартире будут находиться в собственности несовершеннолетних детей менее минимального предельного срока владения, то при продаже у детей образуется доход, облагаемый НДФЛ. При этом можно заявить имущественный вычет или уменьшить доходы на расходы, связанные с приобретением этого имущества.

Разъяснено, как быть с доходом от продажи доли в недвижимости, приобретенной с участием маткапитала.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Оформление общей собственности на приобретенное с использованием средств материнского капитала жилье: практические проблемы

Тезис о том, что предоставление материнского капитала является одной из наиболее востребованных мер социальной поддержки семей с детьми, подтверждается практикой. По данным Минтруда России, за все время реализации данной программы – она запущена, напомним, 1 января 2007 года – было выдано 11,6 млн сертификатов на материнский капитал. Удовлетворено уже 9,5 млн заявлений семей о распоряжении соответствующими средствами – общая сумма перечисленных по ним средств составила к концу прошлого года 3,2 трлн руб. (такие сведения приводятся в посвященном материнскому капиталу Бюллетене Счетной палаты № 9 (286) 2021 г.).

Ключевое изменение, внесенное в программу в прошлом году (в соответствии с Федеральным законом от 1 марта 2020 г. № 35-ФЗ), – о предоставлении прав на получение средств материнского капитала семьям с одним ребенком, рожденным или усыновленным 1 января 2020 года и позднее, а также переход к проактивному – без подачи соответствующего заявления – оформлению ПФР сертификатов на материнский капитал, увеличили количество их получателей в два раза. Если в 2019 году было выдано 626,5 тыс. сертификатов, то в 2020 году – уже 1,2 млн (641,3 тыс. – в проактивном режиме).

Самым распространенным направлением распоряжения средствами материнского капитала является улучшение жилищных условий: в 61,1% (632,4 тыс.) всех одобренных в прошлом году заявлений было указано именно оно.

В то же время растут и цифры другой статистики – о мошеннических действиях со средствами материнского капитала. Результаты исследования, проведенного на цифровой платформе «Инициатор», – эксперты, как рассказала руководитель проекта Венера Шайдуллина, проанализировали все находящиеся в открытом доступе вступившие в законную силу приговоры о привлечении к уголовной ответственности за мошенничество при покупке недвижимости с использованием материнского капитала (ответственность за мошенничество при получении выплат предусмотрена ст. 159.2 Уголовного кодекса) за пять лет – показали, что число таких приговоров увеличилось с 85 в 2015 году до 365 в 2020.

Всего же, по экспертным оценкам, в год осуществляется более 4 тыс. мошеннических действий со средствами материнского капитала, так что уровень раскрываемости таких преступлений – довольно низкий. В числе используемых нарушителями схем – в том числе фиктивные договоры купли-продажи жилого помещения (часто – с близкими родственниками), фиктивная оценка стоимости приобретаемого жилья, покупка непригодных для проживания помещений. Проблема известна органам власти – Минтруд России отмечает, что с весны 2019 года контроль за состоянием жилья, приобретаемого с использованием средств материнского капитала, усилен: соответствующую информацию территориальные отделения ПФР запрашивают в органах местного самоуправления, государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

Получение от них сведений о том, что приобретаемая квартира или дом непригодны для проживания, становится основанием для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении материнским капиталом.

Корректно составить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества поможет сервис «Конструктор правовых документов» системы ГАРАНТ

При этом и сами владельцы сертификатов на материнский капитал, как и любые покупатели жилья, нередко становятся жертвами мошенников, особенно при заключении договоров купли-продажи в простой письменной форме. «Очень много обращений в СПЧ от людей, пострадавших от мошеннических действий. К сожалению, не всегда им можно помочь, – если нет чистоты сделки с недвижимостью, сделать ничего нельзя. Количество уголовных дел, возбужденных по фактам таких мошенничеств, достаточно велико, но любое разбирательство приводит к тому, что семьи на долгие годы подвешены в неопределенном состоянии, в том числе без регистрации по месту проживания или пребывания, что часто влечет поражение и в социальных правах семьи», – подчеркнула заместитель председателя Совета при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Ирина Киркора в ходе состоявшегося позавчера в ОП РФ круглого стола, посвященного возможным направлениям совершенствования законодательства о материнском капитале.

Помимо этого, при использовании средств материнского капитала для улучшения жилищных условий возникает и ряд проблем правоприменительного характера – в связи с тем, что четкий порядок оформления в собственность семьи приобретаемого жилья Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ) не установлен. В ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ говорится лишь непосредственно об обязанности лица, получившего сертификат, оформить жилое помещение, приобретенное, построенное или реконструированное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность этого лица, его супруга (супруги) и детей с определением размера долей по соглашению. А в п. 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (далее – Правила) указано, что выполнить эту обязанность необходимо в течение шести месяцев с определенного момента (в зависимости от вида жилого помещения и способа покупки или строительства), например:

• перечисления ПФР средств материнского капитала лицу или организации, продающим жилое помещение, а в случае приобретения жилья с использованием средств целевого жилищного займа – после снятия с него обременения;
• ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства или получения уведомления о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям градостроительного законодательства;
• полной выплаты задолженности по кредиту, средства которого были направлены на приобретение, строительство, реконструкцию жилого помещения или погашение ранее полученного на эти цели займа, и погашения регистрационной записи об ипотеке данного помещения;
• подписания акта о передаче участнику долевого строительства построенного объекта и др.

Первый вопрос, который возникает на практике, – обязательно ли нотариальное удостоверение соглашения об определении размера долей. По мнению экспертов, отсутствие прямого указания на это в ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ и Правилах позволяет сделать вывод о том, что допускается простая письменная форма – в случае, когда жилое помещение приобретается только за счет средств материнского капитала или за счет этих средств и имущества супругов, если при этом правовой режим этого имущества не меняется. Однако при совершении таких сделок без участия нотариусов происходит множество нарушений: вместо долевого указывается совместный режим собственности, неправильно определяется размер долей, доли не выделяются несовершеннолетним детям и т. д. – и обнаруживается это гораздо позже: при разделе имущества супругов, оформлении наследственных прав после смерти одного из членов семьи, продаже недвижимости, подчеркивает президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик.

Таким образом, страдают права и интересы не только членов семьи, использовавших материнский капитал для улучшения жилищных условий, но и третьих лиц, приобретающих впоследствии данное жилье.

Избежать ошибок при оформлении соглашений об определении долей в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, поможет закрепление в Законе № 256-ФЗ обязательности их нотариального удостоверения, уверены и цивилисты, и правозащитники. Кроме того, в целях воспрепятствования мошенничеству с такими жилыми помещениями предлагается ввести механизм предварительного контроля со стороны нотариусов за сделками по приобретению жилья с использованием средств материнского капитала – до момента списания денежных средств со счета в ПФР.

Какими должны быть размеры долей, законодательство тоже не устанавливает. При решении этого вопроса можно ориентироваться на позицию Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой доли в праве собственности на приобретенное с использованием средств материнского капитала жилое помещение определяются исходя из равенства долей родителей и детей в средствах материнского капитала, а не всех потраченных на приобретение данного жилья средствах (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом ВС РФ от 22 июня 2016 г.). В практике тем не менее в составленных в простой письменной форме соглашениях встречаются и равные доли всех членов семьи даже в случаях, когда материнский капитал покрыл лишь небольшую часть расходов на покупку жилья, и напротив, слишком маленькие доли детей: 1/40, 1/100 и даже 1/1000, отмечают эксперты.

В связи с этим представляется целесообразным установить четкие правила определения размера долей.

Еще один интересный нюанс касается круга лиц, в общую долевую собственность которых оформляется жилое помещение. Согласно предыдущей редакции ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ, действовавшей до 12 марта 2020 года, к таким лицам относились родители и дети.

В действующей же говорится о лице, получившем сертификат, его супруге и детях. Причем никакой оговорки о том, должен ли быть супруг отцом хотя бы одного из детей, нет. Как видно из указанных выше сроков оформления соглашения об определении долей, между получением средств материнского капитала и составлением соглашения может пройти значительный период времени (особенно в случае строительства дома своими силами или использования материнского капитала на погашение ипотеки), в течение которого супруг у получившего сертификат лица может поменяться, в связи с чем встанет вопрос, какой из супругов будет участвовать в составлении соглашения. «В соответствии с новой формулировкой ч. 4 ст.

10 Закона № 256-ФЗ нужно указывать в соглашении того супруга, который есть на момент его оформления», – пояснила член комиссии ФНП по методической работе, нотариус Саратовской областной нотариальной палаты Оксана Гнатенко.

Крайне дискуссионным является вопрос о моменте возникновения права общей долевой собственности на приобретенное с использованием средств материнского капитала жилье. Ряд юристов полагают, что данное право возникает с момента его государственной регистрации – по общему правилу, предусмотренному ст. 8.1 Гражданского кодекса. Другие считают моментом возникновения права момент перечисления средств материнского капитала. «На сегодняшний день соглашение об определении размера долей не является отчуждательной сделкой, по своей правовой природе оно, скорее, похоже на предусмотренные п. 1-2 ст. 245 ГК РФ соглашения.

Такое его восприятие – в качестве соглашения об оформлении права долевой собственности, которое уже возникло в связи с перечислением средств материнского капитала, на мой взгляд, напрямую вытекает из положений ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ, такое же толкование поддерживается ВС РФ [в упомянутом выше обзоре судебной практики 2016 года. – ГАРАНТ.РУ]», – отметила доцент кафедры нотариата МГЮА имени О.Е.

Кутафина Светлана Чашкова.

При этом сторонники обеих позиций сходятся во мнении о том, что момент возникновения права общей долевой собственности членов семьи в таких случаях должен быть прямо установлен в законе. Если должна применяться ст. 8.1 ГК РФ, указание на это может быть включено в Закон № 256-ФЗ.

Если же «побеждает» подход, согласно которому право собственности на приобретенные с использованием материнского капитала жилые помещения возникает непосредственно при перечислении соответствующих средств владельцу сертификата, данное исключение из общего правила возникновения прав на недвижимое имущество должно быть закреплено непосредственно в ГК РФ.

Также единогласно поддерживается экспертным сообществом и предложение о необходимости отражения сведений о том, что при приобретении жилого помещения использовались средства материнского капитала, в ЕГРН – третьим лицам должно быть было понятно, что в соответствующих квартире или доме, даже если они оформлены на одного собственника, есть доли детей и супруга. Это важно и при оформлении наследственных прав: наследственная масса должна определяться с учетом принадлежащей наследодателю доли в таком жилом помещении.

ОП РФ, как заверила секретарь палаты Лидия Михеева, намерена проанализировать все идеи экспертного сообщества о необходимом уточнении правил оформления в общую собственность приобретаемых с использованием средств материнского капитала жилых помещений и направить в Госдуму и Совет Федерации конкретные предложения по корректировке законодательства в этой части.

Продажа долевой собственности приобретенной за счет средст материнского капитала 2024

Улучшение жилищных условий — один из возможных способов потратить материнский капитал. Но продажа такой квартиры затем будет усложнится из-за дополнительных условий. Рассказываем, как продать квартиру, купленную с применением маткапитала максимально быстро и правильно.

• Что такое материнский капитал
• Как продать квартиру в собственности
• Как выделить долю ребёнка в продаваемой квартире
• Как получить согласие на сделку органов опеки
• Как зарегистрировать сделку
• Как продать квартиру в ипотеке
• Итог

Что такое материнский капитал

Материнский капитал — государственная программа финансовой поддержки российских семей с детьми. Она действует с 2007 года. Если раньше денежную помощь можно было получить только за рождение второго и последующего ребёнка, то с 2022 года её получают и за первенца.

Порядок получения и использования материнского капитала регулируются федеральным законом № 256-ФЗ «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей» (статьи 3, 7 и 10).

Материнский капитал представляет собой сертификат на определённую сумму: за рождение первенца государство выдаёт 524 000 рублей, за второго ребёнка — ещё 168 000. Для получения сертификата родителям даже не требуется оформлять дополнительные бумаги или писать заявления: он появляется в личном кабинете на сайте Пенсионного фонда (ПФР) или портале Госуслуг. Денежная помощь предоставляется и за приёмных детей, но в этом случае родителям самим нужно подать заявление в ПФР.

Сделать это можно в отделениях фонда, МФЦ или через портал Госуслуг.

При этом потратить средства можно только на определённые цели, воспользовавшись сразу всей суммой либо только её частью. Материнский капитал можно направить на:

• накопительную часть пенсии мамы;
• образование ребёнка;
• улучшение жилищных условий;
• нужды и социальную адаптацию детей-инвалидов;
• получение в качестве ежемесячной выплаты, если средний доход семьи в течение года не превышает двух региональных прожиточных минимумов на человека.

Траты материнского капитала на любые другие цели или же попытки его обналичить считаются незаконными и могут быть расценены как мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Как продать квартиру в собственности

Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения.

Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.

Квартиру можно продать, если:

• вы переоформили квартиру, принадлежащую одному из родителей, в общую собственность по долям;
• получили одобрение органов опеки на сделку с имущественными долями детей;
• не ухудшили условия жизни детей после продажи, а доли в новом жилье оказались не меньше, чем в старом.

Как выделить долю ребёнка в продаваемой квартире

В квартире, которую вы купили с использованием денег из материнского капитала, должны быть оформлены доли ребёнка. Именно так государство защищает его имущественные интересы, потому что доля — это материальное выражение наличия у ребёнка недвижимости. Сделать это нужно в течение полугода после перехода недвижимости в собственность матери.

Без этого сделки с такой недвижимостью могут быть признаны недействительными. А ещё родителей через суд могут обязать вернуть использованные средства материнского капитала в ПФР, так как органы решат, что деньги потрачены не в интересах ребёнка.

Как правильно выделить доли? Для этого нужно составить у нотариуса соглашение. Размер долей не определён законом, но рекомендуется, чтобы он соответствовал размеру материнского капитала.

Например, если за счёт государственной помощи родители покрыли 18% стоимости квартиры, то нужно выделить доли в размере 18% от площади недвижимости. Для семьи из 3 человек получится: 18% / 3 = 6% — по 6% на каждого.

В соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях, а не процентах. Допустим, площадь квартиры — 50 «квадратов», тогда 1 квадратный метр — это 1/50 или 2% от площади жилья, и всем нужно выделить по 6%. Получится, что доля ребёнка — 3/50, доля каждого родителя — по 3/50.

Далее соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого потребуются следующие документы:

• паспорта родителей и свидетельство о рождении ребёнка;
• соглашение о выделении долей в трёх экземплярах;
• свидетельство о браке;
• чек об оплате госпошлины.

Как получить согласие на сделку органов опеки

После выделения «детских» долей в квартире нужно получить разрешение органов опеки на продажу квартиры. Главное требование — после купли-продажи не должны ущемляться интересы ребёнка. На практике это выражается в том, что доля ребёнка в будущей квартире должна быть или дороже, чем в старой, или больше по размеру.

И для этой же цели органы опеки, как правило, требуют, чтобы продажа и покупка квартир происходили одновременно.

В органы опеки нужно подать письменное заявление. К нему требуется приложить паспорта заявителей, свидетельство о рождении ребёнка, выписки из ЕГРН , техпаспорта, копий лицевых счетов на старую и новую квартиру. Пакет документов может отличаться в зависимости от региона, поэтому перед обращением лучше проконсультироваться с конкретным органом опеки или поискать информацию на их сайте.

Заявка рассматривается в течение 15 рабочих дней. Причиной для отказа может быть, например, тот факт, что квартира покупается в строящемся доме. Тогда получается, что на какое-то время ребёнок останется без жилья, а если дом не достроят, то и вовсе ничего не получит.

Также отказ может быть связан с тем, что родители покупают старый частный дом. Конкретные критерии нигде не перечислены — органы опеки выносят решение на свое усмотрение. В любом случае отказ можно обжаловать в суде в течение трёх месяцев.

Игнорировать решение органов опеки нельзя. Сделки, заключённые без разрешения, могут быть оспорены в суде.

В некоторых случаях при продаже квартиры возможно заменить долю ребёнка на денежную компенсацию. Так как часто при продаже квартир, купленных с использованием средств материнского капитала, эта компенсация получается очень маленькая, то родители могут завести банковский счёт на несовершеннолетнего и положить туда соответствующую его доле сумму. Но на это тоже нужно получить согласие органов опеки.

Как зарегистрировать сделку

Оформление продажи старой квартиры и покупки новой проводят параллельно. Кроме того, сделки с недвижимостью с участием детей требуют нотариального удостоверения (ст. 54 федерального закона № ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»). Для его получения понадобятся:

• паспорта родителей, детей или их свидетельства о рождении (если ребёнку не исполнилось 14 лет);
• договор купли-продажи;
• разрешение органа опеки;
• выписку из ЕГРН о праве собственности;
• технический паспорт;
• копию финансового лицевого счёта;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ и за капитальный ремонт.

Перед обращением к нотариусу также лучше проконсультироваться о точном составе набора документов.

Далее можно идти в Росреестр. Вам нужно предоставить:

• заверенный нотариусом договор;
• технический план квартиры;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Росреестр рассматривает заявку в течение семи рабочих дней.

Как продать квартиру в ипотеке

Продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием средств материнского капитала , можно, хотя не очень просто. Главная сложность заключается в том, что в такой квартире родители не могут выделить долю ребёнка, потому что она принадлежит банку. И ни один банк не даст на это разрешение, иначе окажется, что у заложенной недвижимости появился несовершеннолетний собственник . А без выделения доли органы опеки не дадут добро на сделку.

Единственный способ — это погасить долг перед банком, вступить в полные права собственника недвижимости и выделить детскую долю. Для этой цели можно использовать деньги от продажи квартиры. Но тут встаёт логичный вопрос: как их получить, если договор ещё не подписан, а долг нужно закрыть до совершения сделки?

Для этого можно пойти с покупателем квартиры к нотариусу и составить предварительный договор купли-продажи. В нём необходимо указать, что часть средств покупатель передаёт в качестве задатка или аванса до заключения основного договора. Нужно прописать и цель — «для оплаты долга банку». Это совершенно рабочий механизм для такой ситуации: вы получите средства, чтобы погасить ипотеку, а сам договор будет гарантией покупателю, что его не обманут. Напомним, что в предварительном договоре стороны обязуются в будущем заключить основной договор на оговоренных заранее условиях.

Нарушение этого соглашения — веский повод для покупателя взыскать перечисленные средства через суд.

Итак, деньги для банка есть. Далее порядок действий следующий.

• Нужно погасить ипотечный долг и получить в банке справку об отсутствии задолженности. На это может потребоваться время, всё зависит от банка: некоторые делают справку в тот же день, другим может понадобиться несколько дней.
• Снять обременение с квартиры. Для этого нужно подать заявление в МФЦ или Росреестр. Срок рассмотрения заявления — 3 дня. Это услуга предоставляется бесплатно.
• После снятия обременения вы можете выделить в этой квартире долю ребёнка по описанной выше схеме.
• Затем нужно получить разрешение на сделку органов опеки и попечительства.
• После отправляйтесь составлять у нотариуса основной договор купли-продажи.
• Финальный шаг — зарегистрировать сделку в Росреестре.

Итог

Процедура продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, сложнее, чем с обычной недвижимостью, потому что родителям нужно доказывать государству, что такая сделка не нарушит имущественные интересы ребёнка. Для этого у него обязательно должна быть доля в продаваемом имуществе, и она должно быть равной или больше использованной при покупке части материнского капитала.

Далее нужно получить согласие органов опеки на такую сделку. Кроме того, договор купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего требует нотариального удостоверения.

Чтобы продать ипотечную квартиру, для покупки которой использовался материнский капитал, нужно сначала погасить долг перед банком. Без этого в ней невозможно выделить детские доли и, соответственно, получить разрешение органов опеки.