Правовое регулирование порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество всегда являлось актуальной темой научных работ и юридических статей. В частности, в современном гражданском законодательстве подробно не регламентирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности – сособственников.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В вышеназванной норме закона речь идет о любом недвижимом имуществе, которое может находиться в долевой собственности. В настоящей статье автор будет рассматривать проблему преимущественного права покупки на примере жилого помещения.
Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности. Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов. Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности.
В данной ситуации возникает вопрос, каким образом реализуется право преимущественной покупки, если сразу несколько участников претендуют на приобретение отчуждаемой доли? Действующее законодательство не дает нам прямого ответа на этот вопрос.
Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.
В сложившейся ситуации возможно предположить следующие варианты продажи доли:
•договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропорционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику – покупателю;
•договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобретение доли;
•право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.
Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.
Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности. Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей. Схожая норма содержится в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.
Вторая точка зрения, в отличие от первой, ставит участников долевой собственности в неравное положение, так как по гражданскому законодательству у них есть месяц на реализацию своего права преимущественной покупки.
Последняя точка зрения пользуется наибольшей популярностью. Согласно ей выбор покупателя из числа участников долевой собственности лежит на продавце. Исходя из общих принципов и норм гражданского законодательства, в частности, из принципа свободы договора и смысла статьи 246 ГК, в которой указано, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса.
При системном толковании статей 246 и 250 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, если несколько участников долевой собственности изъявят желание приобрести отчуждаемую долю, право выбора приобретателя кому продать долю лежит на продавце.
Таким образом, очевиден пробел в законодательстве в виде отсутствия нормы, регулирующей порядок приобретения доли сособственниками.
Особенно актуальна данная проблема в ситуации, когда доля продается в коммунальной квартире. Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Если доля в квартире представляет собой некое имущественное право, как правило, в неделимом в натуре объекте недвижимого имущества, то доля в коммунальной квартире представляет собой комнату или несколько комнат. Поэтому, когда встает вопрос о приобретении доли в коммунальной квартире, существует большая вероятность, что желающих приобрести долю (в виде комнаты) будет несколько лиц – участников долевой собственности.
Исходя из вышеизложенного, на взгляд автора, существующий пробел в праве, а именно порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении участникам долевой собственности, можно решить по аналогии со ст. 21 ФЗ «Об ООО». В соответствии с указанной статьей интересы сособственников учитываются в полном объеме и не ставят кого-либо из приобретателей в неравное положение.
Следует отметить, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями-сособственниками, в целях недопущения расхождения предмета договора, указанного в извещении о продаже доли и в заключаемом договоре купли-продажи.
АННА ГОЛУБЕВА, СТАЖЕР НОТАРИУСА ХАБАРОВСКА ВИКТОРИИ ТАБАЕВОЙ
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 07 (189) дата выхода от 19.07.2018.
Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».
Как купить долю в квартире в ипотеку в 2024 году
С какой целью покупают долю квартиры, как можно оформить ипотеку и другие вопросы — в материале “Ъ”.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Елена Чихичина, Коммерсантъ
Многие объекты жилой недвижимости находятся в долевой собственности. Иногда покупка или продажа доли является способом урегулировать проблемы в семейных и финансовых отношениях. Например, когда при разводе один из супругов выкупает долю второго, чтобы стать единственным владельцем жилплощади.
Хотя стоимость доли уступает стоимости квартиры в целом, для ее покупки иногда необходимо привлечь финансовые ресурсы со стороны. В связи с этим возникает запрос на ипотечный кредит. Банки часто оформляют подобные сделки, но во многих случаях велик шанс получить отказ.
При ипотечном кредитовании в роли обеспечения выступает залог приобретаемого или имеющегося имущества. Под него банк и дает деньги в долг. Рассматривать долю в качестве обеспечения кредитная организация не будет, поскольку такая недвижимость низколиквидна — ее невозможно быстро продать по адекватной цене.
Поэтому при покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком.
Сергей Сауткин, риелтор, аналитик по рынку недвижимости:
Причин покупки доли в квартире может быть несколько:
- У покупателя уже есть доля в этой квартире, и, купив оставшуюся долю, он станет владельцем всей квартиры. В случае покупки оставшейся доли проще оформить ипотеку. Если покупатель планирует приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но, когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения. При покупке в ипотеку банк становится залогодержателем всей квартиры.
- Для прописки. Комната или квартира стоят, как правило, ощутимо дороже доли, но для прописки достаточно приобретения доли. Однако стоит помнить, что сделки с малыми долями в недвижимости ради постановки на регистрационный учет — большой риск. Известны случаи, когда владельцу доли отказывали в регистрации или вовсе ее прекращали.
- Покупка доли с целью инвестиции. Например, 1/2 доли квартиры можно купить значительно дешевле ее реальной стоимости, так как доля ценится ниже. Далее покупатель половины квартиры может договориться с владельцем второй половины, продать всю квартиру целиком за максимально высокую цену и заработать на этом.
Преимущественное право покупки
Согласно законодательству, владелец доли до ее продажи должен взять у всех сособственников жилплощади нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. Собрать подписи нужно в течение месяца. Это не сложно сделать, если сособственников один-два и они всегда на связи.
Но, например, для коммуналки с несколькими владельцами получение отказов может стать проблемой.
Если преимущественное право было нарушено, то любой из сособственников в течение трех месяцев может оспорить сделку купли-продажи через суд и требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Это норма регламентируется п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Оформление сделки
Для начала заемщику необходимо подготовить документы для предварительного рассмотрения в банке. Это паспорт, справка о доходах по форме 2-НДФЛ, СНИЛС. После получения предварительного одобрения будет необходимо собрать и предоставить в банк все документы на приобретаемый объект, включая письменный отказ других владельцев от первоочередного права выкупа доли или части помещения.
Дальнейшие этапы зависят от запросов конкретного банка. Скорее всего, заемщику будет необходимо заключить договор страхования ипотеки, провести оценку покупаемого имущества, подготовить все технические и кадастровые документы.
Следует учесть, что ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по стандартным программам. Это связано с ликвидностью такой недвижимости и невозможностью быстро продать объект в случае невыплаты кредита. Кроме того, оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья.
В новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Самый простой вариант
Вариант, где вероятность положительного решения о выдаче кредита высока,— покупка «последней доли», в результате которой недвижимость целиком переходит в собственность покупателя. В этом случае в роли обеспечения выступает вся квартира, в которой покупается доля. Однако все же банки выдают ипотеку на долю нечасто, а банки в этом случае крайне осторожно.
Чтобы пройти через эту процедуру, собственнику необходимо подписать договор ипотеки с целью передачи своей половины доли. Затем происходит подписание кредитного договора, а также закладная и договор купли-продажи недвижимости. После этого подписывается договор ипотеки и кредитный договор.
Во многих банках сделка по выкупу доли в квартире осуществляется всего за один день. Это касается как подписания договора ипотеки, так и подписания кредитного договора с договором купли-продажи. После завершения этих процедур документы отправляются на регистрацию. После ее окончания человек становится собственником квартиры, которая будет находится у банка в залоге.
Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.
Главной трудностью в этом случае является поиск банка, который может согласится выдать ипотеку на выкуп доли. К сожалению, не все кредитные организации осуществляют подобные сделки.
Возможные причины отказа банка
Для повышения шансов на одобрение сделки по покупке доли следует изучить все стандартные требования по кредитоспособности, которые банки предъявляют к заемщикам. Наиболее очевидные причины отказа и варианты, как его избежать:
— Сделка заключается между супругами, даже если они живут в гражданском браке. Вероятность выдачи ипотеки повысится, если супруги будут в официальном разводе.
— Приобретение жилья, покупка доли в квартире вызовет большие вопросы, если в ней участвуют родители и дети. В этом случае можно прибегнуть к помощи третьего лица, который готов оформить сделку на себя.
Хорошие шансы может иметь вариант ипотечного займа, когда покупается коммерческая недвижимость у близкого родственника. Если объект не является частью наследства и продавец единственный владелец, то родственные связи не будут помехой.
Прежде чем подавать заявку в банк на оформление ипотеки с родней, лучше проконсультироваться с юристом, который работает на сайте и сможет подсказать лучший выход по каждому индивидуальному случаю.
- Марина Колоколова подписаться отписаться
Преимущественное право выкупа доли в квартире 2024
Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире — Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021
Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире
Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие. Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021
2019-05-27T13:34
2019-05-27T13:34
2021-11-25T18:49
практические советы – риа недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».Капкан №1. Купить, но не купитьПрежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам.
Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.»В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества», – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.»Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго.В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа. Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине. И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.Капкан №2. Продавец не продавецТакже покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.Капкан №3.
Зарегистрирован, но не собственникЕще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.»Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки. «Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждениюВажным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности.
Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.»Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению.
Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней. Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова.
Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.Капкан №5. Трудности бытияДаже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку.
Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.»Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности.
Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей.
Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.