До конца года внесите изменения в муниципальные правовые акты о предоставлении участков из земель сельхозназначения. С 1 января 2024 года эти МПА должны будут соответствовать новым правилам оборота таких земель. Права арендаторов будут ограничены.
При этом гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам (КФХ) арендовать землю станет проще.
В новом законе есть также изменения, которые вступят в силу с 1 марта. В частности, станет больше оснований для отказа в предоставлении земли без торгов. Кроме того, органы МСУ будут по-новому определять размеры земельных долей.
Органам МСУ предстоит контролировать соблюдение новых запретов для арендаторов
Документ Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ изменит положения Земельного кодекса и двух федеральных законов: от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
С 1 января 2024 года для арендаторов муниципальных участков сельхозназначения появятся новые ограничения (п. 9 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). Если арендатор заключил договор без торгов, то он будет не вправе в пределах срока договора:
- сдавать арендованный участок в субаренду;
- передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
- передавать арендные права в залог;
- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества;
- использовать арендные права в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Новые запреты обеспечат использование земель непосредственно для сельскохозяйственного производства. До 1 января 2024 года все арендаторы должны расторгнуть договоры субаренды, вывести сельскохозяйственные земли из уставных капиталов и вернуть их из кооперативов. А органам муниципального земельного контроля предстоит проверять, соблюдают ли арендаторы новые запреты.
Сейчас Гражданский кодекс разрешает с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору другому лицу. Можно также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК). Земельный кодекс дает право сдавать муниципальный земельный участок в субаренду в упрощенном порядке. Согласие арендодателя при этом не требуется — его достаточно уведомить, если договором аренды не предусмотрено иное.
Исключение: арендаторы — резиденты особых экономических зон (п. 5 ст. 22 ЗК).
Можно будет предоставлять земли гражданам и КФХ без торгов
В 2015 году из Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ было исключено право органов власти предоставлять КФХ земельные участки без торгов. В результате таким хозяйствам стало сложно получить землю, ведь им приходится конкурировать на аукционах с крупными сельскохозяйственными организациями. С 1 января эта проблема будет решена. Органы МСУ получат право предоставлять в аренду участки из земель сельхозназначения КФХ и гражданам для сельскохозяйственного производства без торгов (ст.
10.1 ЗК).
Договор аренды можно будет заключить на срок до пяти лет. Сейчас можно сдавать землю в аренду для сельскохозяйственного производства на срок от 3 до 49 лет. Для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества — на три года.
Чтобы получить землю без торгов в следующем году, гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам не придется доказывать, что у них нет земельных участков в других регионах. Вы будете рассматривать заявления о предоставлении земли в порядке их поступления. После предоставления участка без торгов арендатор будет не вправе менять его целевое назначение.
Станет больше оснований для отказа в предоставлении участка без торгов
Основания для отказа в предоставлении участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов перечислены в статье 39.16 ЗК. С 1 марта 2024 года к ним добавятся еще два. Посмотрите обновленный перечень.
Основания для отказа в предоставлении участка с 1 марта 2024 года
Участок уже предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды
Участок образован в результате раздела другого участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу
На участке расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам, юрлицам или муниципальному образованию
Участок изъят из оборота или ограничен в обороте, и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении
Участок зарезервирован для муниципальных нужд
Участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории
Участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о ее комплексном развитии. Или участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен такой договор
Участок выставлен на аукцион, извещение о проведении которого уже размещено
Поступило заявление о проведении аукциона по продаже участка или на право его арендовать
Опубликовано извещение о предоставлении участка для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или КФХ
Разрешенное использование земельного участка не соответствует целям, которые указаны в заявлении
Участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории. Установленные ограничения не допускают использование участка в соответствии с заявленными целями
Участок не включен в утвержденный Правительством перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд. Заявитель просит предоставить участок из этого перечня (п. 10 ч. 2 ст. 39.10 ЗК)
Участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории
Участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой — федеральной или региональной
Предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается
Вид разрешенного использования данного участка не установлен
Участок не отнесен к определенной категории земель
Предоставление участка было предварительно согласовано, срок действия решения не истек
Участок изъят для муниципальных нужд. Указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует целям, для которых участок был изъят
Необходимо уточнить границы земельного участка
Площадь участка более чем на 10 процентов превышает указанную в схеме его расположения, проекте межевания территории или проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми данный участок образован
Участок включен в перечень муниципального имущества, предусмотренного для развития малого и среднего предпринимательства
+ Новое с 1 марта 2024 года
Площадь участка, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует установленным законом субъекта РФ предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности
Участок уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее
Будете по-новому определять земельные доли
С 1 марта 2024 года органы МСУ должны будут определять земельные доли, выделяемые из земель сельхозназначения, в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах. Сейчас при определении размеров долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельхозугодий, используются региональные коэффициенты.
Новый порядок упростит выдел земельных участков в счет долей. Станет проще принимать решения о подсчете голосов при проведении общего собрания участников долевой собственности и исчислять земельный налог, который должны уплатить правообладатели долей.
На заметку: Что изменится с 1 марта 2025 года
С 1 марта 2025 года изменятся правила для органов МСУ поселений, муниципальных и городских округов. Они должны будут перевести размеры земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в простую правильную дробь. Например, в случае, если к тому времени этого не сделают участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения.
Орган МСУ должен будет своим решением утвердить результаты определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок. А затем подать заявление о внесении новых сведений в ЕГРН.
Артем Климов, глава КФХ «Серафим», депутат Собрания представителей муниципального образования «Воловский район Тульской области»
Аренда земли сельхозназначения – стоимость за 1 гектар
Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Принимаем вопросы в любой день недели.
Большинство предпринимателей для начала ведения аграрной деятельности обдумывают самый первый и необходимый шаг – место размещения своего бизнеса. Выгодным вариантом является аренда земли сельхозназначения. В отличие от покупки участка, оформление временных прав на пай – доступная процедура для начинающих предпринимателей.
Рассмотрим далее факторы, которые влияют на стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения, где и как найти необходимую площадь, какова средняя цена за 1 га по регионам России и можно ли оформить ее в будущем в собственность.
Законодательство об аренде земель сельскохозяйственного назначения
Нормативными актами, регулирующими процесс, являются:
- «Земельный кодекс Российской Федерации» №136-ФЗ от 25 октября 2001 года, с поправками 2017 года. Статья 22 разъясняет вопросы о величине платы за пай согласно договору аренды, 39.7 – о вопросах превышения стоимости, которая не должна достигать порога земельного налога, 77 – о статусе сельхоз земель, 80 – об особенностях выделения земель населению.
- «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ от 24.07.2002 года с дополнениями от 2015 года. Документ разъясняет вопросы, касаемые процесса заключения договоров аренды.
- Постановление Правительства №582 от 16.07.2009 года. Устанавливает правила расчета за аренду земель. В нормативном документе рассматриваются такие понятия, как кадастровая стоимость, категория, целевое назначение, торги, государственный налог, плата за аренду и рыночная цена пая.
- Приказ №445 МЭР от 20.09.2010 года и №508 МЭР от 22.10.2010 ФСО №4. Документы разъясняют порядок расчета стоимости, которая вносится в базу ЕГРН.
- ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года. Закон разъясняет правила расчета стоимости, которая высчитывается не сторонними организациями, а бюджетными учреждениями по стандартной методике.
- Налоговый кодекс РФ статья 388, глава 3. Оговариваются моменты освобождения собственников от уплаты налога на добавленную стоимость при аренде земли. При этом снять ответственность за другие налоги нельзя. Ст. 390 п. 2 говорит о том, что величина налога на участок определяется исходя из его кадастровой стоимости.
По статье 130 ГК РФ земельные участки приравниваются к объектам недвижимого имущества.
Вопросы, касающиеся сельскохозяйственных наделов, регулируются Земельным кодексом, а именно главой 14. О предоставлении участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, вещает глава 5 ЗК РФ. Об условиях аренды сказано в статье 22 ЗК РФ.
Первичная стоимость
Если земельный участок категории сельхоз занесен в Государственный реестр недвижимости, то арендная плата за его пользование определяется исходя из фиксированной кадастровой стоимости. Первоначальная цена земельных ресурсов подсчитывается кадастровыми инженерами и называется оценкой объектов недвижимости.
Процедура проходит по трем последовательным шагам:
- Для отдельного региона РФ вычисляется средняя стоимость за гектар надела. Для этого применяют показатель средней продуктивности земель в рамках района или края и средний показатель затрат производства продукции в рублях. Последний называют также расчетным доходом единицы площади. С каждого гектара получается расчетный рентный доход, который нужно перемножить со сроком капитализации в 33 года.
- Рассчитывается общая стоимость земель сельхозназначения по зонам, которые сформированы внутри регионов. Для ее определения учитывают качество почв и их технологические возможности. То есть как легко земля поддается обработке, каковы свойства рельефа поля для прохождения техники и специализированного оборудования. Важно учесть и показатель удаленности территории от точек сбыта товара. Угодья подразделяют на группы с различными удельными показателями, которые характеризуют стоимость за единицу площади, то есть за один квадратный метр. Пахотные паи, сельские выпасы, сенокосные луга и участки залежей ценятся выше. Заросшая кустарниками, заболоченная или скудная почва по стоимости уступает.
- Зонирование позволяет сформировать кадастровую карту региона, по которой и идет распределение земельных участков по цене и их выделение в аренду.
Важно учитывать и степень пригодности расположенного в том или ином месте участка. Есть приоритетные массивы, которые стоят на особом контроле у администрации. Есть также менее ценные, но продуктивные паи, а есть непригодные земельные массивы, стоимость которых минимальна.
Первичная стоимость высчитывается по базовым характеристикам, таким как назначение земли, севооборот, перечень культур, коэффициент капитализации. Учитываются затраты на обработку паев.
Итоговый показатель определяется из суммы произведения удельного значений кадастровой цены земель от одной до четырех групп.
Узнать стоимость 1 га надела, можно обратившись в орган местного самоуправления. А в Росреестре можно получить справку о кадастровой оценке земли.
Почему землю СХН измеряют в гектарах
Гектар является принятой единицей измерения сельскохозяйственных площадей. В России этот показатель прижился еще в 60-х годах ХХ века, когда только начала формироваться международная система мер и весов, именуемая СИ. Гектар активно применяется в юридических и метрических системах как единица измерения для определенной площади территории.
Удобство измерения паев земли в га обусловлено быстрым расчетом необходимого метража. Так, в 1 га содержится 10000 квадратных метров. Их легко объединить за считанные секунды и получить конечную площадь, которая, как правило, очень велика.Гектар сам по себе обозначает большую единицу измерения, которой удобно пользоваться, если принять его равному площади квадрата со стороной в 100 метров.
Получается, что 10 тысяч квадратных метров будут обозначать целый гектар надела.
В России эта система измерения сельскохозяйственных участков введена как внесистемная единица, у которой нет ограничения срока применения в области сельского и лесного хозяйства. Международная организация законодательной метрологии установила в качестве рекомендации следующее: «временное применение гектара в качестве основной единицы измерения сельскохозяйственных угодий, до наступления даты, когда национальными предписаниями будет установлено иное». Но изменения по сути вводится не должны в ближайшее время, так как удобство гектарного измерения является универсальным и надежным.
До введения гектара в Российской Федерации использовалась мера площади в виде десятины. Она представляла собой тоже количество площади, что и один гектар. В обиходе было также распространено понятие верста.
Величина равнялась 1,6 км. Сажень составлял 2,13 метра, а аршин – 0,71 метра. Самой маленькой единицей измерения считался вершок, который составлял всего-навсего 0,045 метра.
Если переводить в сантиметры, то значение достигало 4,5 сантиметра.
Средняя цена 1 га по регионам РФ
В таблице представлена стоимость аренды 1 га земли сельхозназначения в разных регионах страны:
Что влияет на стоимость аренды за 1 гектар земли сельхозназначения
Перед тем, как арендовать в долгосрочную землю из категории сельскохозяйственного назначения, нужно учесть значение базовой ставки, установленной для каждого отдельного региона административным субъектом. Цена аренды земли сельхозназначения также зависит от зонального коэффициента, который высчитывается исходя из особенностей пая и состояния окружающей местности, ценности рассматриваемой зоны. Показатель рассчитывается во время оценки кадастровыми инженерами отдельных паев.
Зональный коэффициент учитывает особенности территории и окружающего пространства, формирует определенную ценность.
Есть также поправочный коэффициент. Его применяют к определенному виду целевого назначения земли и способа ее эксплуатации. Таким образом, в математическом плане на стоимость сельхозугодий влияет базовая ставка, зональный и поправочный коэффициент, а также размер надела.
Стоит учесть и влияние ряда льгот для некоторых категорий граждан. Аренда земли для инвалидов, участников ВОВ, многодетных семей и участников ликвидации последствий аварии на ЧАЭС будет снижена.
Стоимость аренды земли сельхозназначения зависит от следующих факторов:
- месторасположения надела;
- количества арендованной территории в гектарах;
- среднего дохода от использования, который просчитывается на первых этапах;
- плодородия почвы;
- суммарного количества затрат;
- имеющихся коммуникаций на местности;
- есть подъездные пути или отсутствуют.
Как взять участок в аренду
Арендовать земли сельхозназначения выгодно у муниципалитета или государства. У них цена максимально приближена к рыночной. К тому же, сделка такого рода надежна, так как исключает случаи аренды и продажи надела «двойного» характера.
Для оформления процедуры заявителю нужно подать в исполнительный орган муниципального образования заявление о предоставлении ЗУ в целях ведения аграрной деятельности.
Аренда государственного земельного надела выглядит так:
- В администрации запрашивается план местности и выбирается нужный участок, который проверяется на наличие построек и прав собственности сторонних лиц.
- Если участок свободен, то он выставляется на открытые торги. Для этого организатор публикует извещение о начале этапа торгов, указывая в нем данные надела. Мероприятие проводится в том случае, если присутствует более одного претендента на аренду.
- Если выявляется единственный желающий арендовать землю, то он автоматически признается арендатором. Ему выдаются необходимые документы, хранящиеся в кадастровой палате. Остается только оплатить госпошлину. При этом не важно, на длительный срок оформляется договор или нет.
- Аренда земли оформляется письменно и регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.
Сроки аренды и возможное продление
Сельскохозяйственные участки разрешено брать в пользование на срок от 3 до 49 лет. Если на земле планируется пасти скот или скашивать сено, то аренда составляет от 1 до 3 лет и не более, даже если будет происходить сдача участка третьему лицу. Иная деятельность согласуется по срокам с арендодателем.
Есть возможность продлить соглашение, о котором сказано в статье 621 ГК РФ. Особенностями данного процесса можно назвать:
- осуществление пролонгации в условиях соблюдения договорных обязанностей арендатором;
- составление обновленного договора с дополнительными пунктами, измененными под согласованный период;
- досрочное расторжение соглашения нанимателем единожды является основанием для отказа продления срока аренды соток земли.
Возможна ли субаренда?
Имущественная сделка, по которой участок отдается в пользование третьему лицу, называется субарендой. Регулирование этого момента проводится Гражданским кодексом РФ в статье 615. Нельзя провести сделку без уведомления и согласия собственника объекта.
Субаренда является выгодным процессом, так как дает возможность получить прибыль за счет разницы между выплатами субарендатора и отчислениями, которые поступают от владельца земли.
Процедура проводится при наличии договора аренды, документального подтверждения категории участка, свидетельства о регистрации права аренды и согласия владельца на сдачу территории третьему лицу. В договоре обязательно отражают условия сделки с уточнением индивидуальных пунктов, которые могут возникнуть у сторон. Ни один их них не должен противоречить законным интересам сторон.
Можно ли оформить землю в собственность
Покупка земель сельскохозяйственного назначения может происходить в счет выделения земельных долей без участия в торгах для организаций и фермерских хозяйств сельскохозяйственной направленности. Для оформления в таких случаях достаточно подать заявление в орган местного самоуправления, в котором будет оговорена просьба о заключении договора купли – продажи в течение 6 месяцев с момента регистрации прав собственности на выделенный пай. Продать можно практически любой надел, вне зависимости от периода пользования им.
При этом разрешается повторно сдавать территорию третьим лицам.
Стоимость участка, вне зависимости от того, в гектарах или сотках осуществляется покупка, не может превышать 15% кадастровой стоимости. А заявление нужно предоставить не позднее срока действия ранее оформленного договора. При этом ряд преимуществ купить участок по упрощенной процедуре имеют следующие лица:
- Фермерские хозяйства и организации сельскохозяйственного направления, которые ранее использовали участок на постоянных условиях, либо же по праву пожизненно наследуемого владения.
- Муниципальные образования и другие субъекты России, которые могут взять надел бесплатно. Государство в таком случае выкупает земли по цене, которая устанавливается продавцом. Не имеет значение при этом спрос на надел. Продает участок тот, кто имеет на него законные права.
У оформления в аренду участков у частных лиц есть ряд особенностей. Сначала производится поиск его на специализированных сайтах и печатных изданиях, а также на досках объявлений. При необходимости обращаются с запросом в риэлтерские агентства. При соответствии разрешенного использования участка с его целевым назначением начинают оформление договора.
Участок быстро продается при наличии следующих правоустанавливающих документов: выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и справка об отсутствии обременения.
Обновление статьи: 25.06.2023