Получение согласия органов опеки и попечительства на сделки с недвижимостью детей, например, купленной за маткапитал, могут упростить — обратиться за ним можно будет через «Госуслуги», а выдадут его в электронном виде. Такие поправки одобрила правительственная комиссия по законопроектной деятельности, сообщили «Известиям» члены комиссии и подтвердили источники в Кабмине. Авторы проекта из Минэкономразвития обещают, что принятие такого закона существенно ускорит получение обязательного согласия на сделку — сейчас за ним могут обращаться только очно, выдается оно долго и в бумажном виде.
Также в ведомстве уверены, что электронный документ сильнее защищен от подделок.
Опека и ипотека
Упрощение процесса продажи недвижимости, владельцами которой являются несовершеннолетние, одобрила комиссия правительства по законопроектной деятельности. Об этом «Известиям» сообщили члены комиссии и подтвердили источники в Кабмине. Сейчас любые сделки с имуществом несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения органов опеки и попечительства — оно выдается его в бумажном виде в течение 15 суток после обращения. Но законопроект, который разработало Минэкономразвития в 2022 году, добавляет еще один способ получения такого согласия: в электронном виде по запросу через портал госуслуг или в МФЦ.
В ведомстве в 2022 году поясняли, что мера прописана в «дорожной карте» по улучшению жилищных условий для не менее 5 млн семей с детьми в год (ее утвердил зампред правительства Марат Хуснуллин в 2021 году). Семьи с детьми могут рассчитывать на сниженную процентную ставку по ипотеке, поэтому законопроект предлагает изменения сразу в два закона — «Об ипотеке» и «Об опеке и попечительстве». Если поправки одобрит Госдума, воспользоваться новым механизмом смогут, в частности, семьи, которые покупали квартиры и дома при помощи материнского капитала, рассказал «Известиям» директор департамента развития цифровой экономики Минэкономразвития Владимир Волошин. — Например, многодетная семья, которая покупала квартиру с помощью маткапитала и планирует улучшить жилищные условия — продать свое жилье для приобретения большего размера квартиры.
Но из-за действующих правил сделать это сложно: нужно лично идти в органы опеки, ждать в очередях и так далее. Законопроект решает эту проблему, — отметил Владимир Волошин.
Неполная цифровизация
Цифровой порядок выдачи и получения согласия «существенно ускорит направление и получение кредитными организациями запрашиваемых документов», отметили в Минэке в ответ на запрос «Известий». Там указали, что гражданам не придется тратить время на самостоятельное получение документов, а затем передавать их в банки. Согласие на совершение сделки с имуществом ребенка органы опеки смогут направлять напрямую в банки — по каналам системы межведомственного электронного взаимодействия, рассказал «Известиям» член правкомиссии, председатель Правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.
При этом в Минэке отметили, что оформление и направление органами опеки документа в электронном виде в кредитную организацию «не будет единственным способом получения услуги». «Говорить о ее переводе полностью в цифровое поле преждевременно, — говорится в ответе на запрос. — Законопроект лишь расширяет способы получения документа до потребностей современного уровня». Владимир Груздев заверил, что цифровой порядок получения согласия сохранит «высокие гарантии защиты прав несовершеннолетних». Поправки в случае их принятия снижают риск получения банком подложного документа, заявили «Известиям» и в Минэкономразвития.
«Предлагаемый формат документа создается и передается в защищенном контуре документооборота, что станет дополнительной гарантией его достоверности», — сообщили в ведомстве.
Современные реалии
Сейчас процедура получения согласия органов опеки действительно включает в себя сбор обширного количества документов и личного присутствия законных представителей в органе опеки, рассказала «Известиям» адвокат, партнер практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation Виктория Дергунова. — Само согласие предоставляется, как правило, только при условии приобретения ребенку равнозначного жилья. С учетом текущих реалий прохождение указанной процедуры может занимать значительное время, например, когда по разным причинам оба законных представителя не могут явиться одновременно в органы, — пояснила она. — А это само по себе может привести к нарушению имущественных прав ребенка в случаях, когда принятие решения требует оперативности.
Упрощение процедуры, по ее мнению, положительно скажется и на взаимодействии граждан с органами опеки, и на взаимодействии органов опеки с кредитными организациями и Росреестром. Недвижимое могущество: ценам на жилье прогнозируют длительную стагнацию Как эксперты оценивают ситуацию на рынке и стоит ли ждать снижения стоимости квартир Адвокат, партнер юридической компании «Братья Яблоковы» Артем Яблоков назвал предлагаемые изменения закономерными. — Росреестр продолжает двигаться в сторону цифровизации рабочего процесса, связанного с регистрацией прав на недвижимость, в частности, — рассказал он. Он также подтвердил, что «на цифровом отрезке регистрации документ подделать сложнее». — Однако известны случаи, когда, например, мошенничества совершались с использованием цифровой подписи, — напомнил адвокат. — Не всякое упрощение процесса гарантирует увеличение или сохранение уровня его безопасности.
Он также призвал не ожидать кардинальных изменений в ближайшей перспективе — период адаптации по переходу с одной системы документооборота на другую потребует времени.
Как обратиться в органы опеки и попечительства?
Зачастую при оформлении сделок с недвижимостью продавцы и покупатели недвижимости сталкиваются с необходимостью получения разрешений в органах опеки и попечительства. Разбираемся, в каких случаях это нужно делать, а в каких нет.
Что такое опека и попечительство?
Опека и попечительство – особая форма защиты прав и интересов несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан. По действующим правилам под опекой находятся несовершеннолетние до 14 лет и полностью недееспособные граждане. Эта категория граждан не может самостоятельно совершать сделки и другие юридически значимые действия.
Обычно их интересы защищает опекун или законный представитель.
Попечительство устанавливается в отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и ограничено дееспособных граждан. В отличии от несовершеннолетних, находящихся под опекой, они могут самостоятельно заключать договоры и участвовать в сделках с согласия попечителя или законного представителя.
В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?
Получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки нужно в случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или подопечного. К таким случаям могут относиться:
- Купля-продажа, дарение или обмен недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
- Сделки по передаче недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или в залог;
- Раздел имущества или выделение из него долей;
- Снятие денежных средств со счета подопечного.
В каких случаях получать разрешение не требуется?
Некоторые сделки с недвижимостью не приводят к ухудшению жилищных условий, поэтому не требуют участия органов опеки и попечительства. Например, при передаче новой квартиры в дар несовершеннолетнему получать разрешение не требуется.
В какой орган обращаться для получения разрешения?
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Какое условие необходимо соблюсти для получения разрешения на распоряжение недвижимостью?
Для того, чтобы орган опеки и попечительства дал свое разрешение на сделку, необходимо предоставить доказательства того, что имущественное положение подопечного не ухудшится. Это допустимо в одном из следующих вариантов:
- Приобретение взамен продаваемого жилого помещения равнозначного по основным характеристикам – альтернативная сделка;
- Перевод денежных средств от продажи жилья в собственности подопечного на его банковский счет. Деньгами с такого счета можно будет распоряжаться также с разрешения органов опеки, например, для приобретения или строительства другого жилья.
Как получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью?
Для того, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо совершить следующие действия:
Шаг 1. Собрать необходимые документы
Точный перечень документов устанавливается региональным уполномоченным органом. Примерный перечень документов может быть следующим:
- заявление;
- паспорт законного представителя;
- свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта детей;
- документы на объекты недвижимости, например, на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие открытие банковского счета, на котором находятся необходимые денежные средства;
- единый жилищный документ (ЕЖД) или выписка из домовой книги, финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
- отчет обоценочной рыночной стоимостижилья;
Шаг 2. Подать документы
Пакет документов необходимо подать в уполномоченный орган в вашем регионе лично. В некоторых регионах подать заявление можно в электронном виде на региональном портале «Госуслуги»;
Шаг 3. Дождаться решения
Уполномоченный орган обязан вынести решение в течение 15 рабочих дней.
Нужна ли оценка недвижимости для органов опеки?
Да, как правило, в перечень необходимых документов входит отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, с которыми совершается сделка. Отчет об оценке составляет профессиональный оценщик.
Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?
Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.
Когда могут отказать в выдаче разрешения?
Отказать могут по формальным основаниям. Например, представлен неполный пакет документов. В этом случае после исправления недостатков, можно повторно подать заявление.
Также отказ в выдаче разрешения могут мотивировать тем, что, по мнению органов опеки, сделка приведет к ухудшению имущественного положения. Например, возможно ситуация, при которой в результате альтернативной сделки площадь или стоимость жилого помещения уменьшатся по сравнению с уже имеющимися. Также во внимание могут приниматься и другие обстоятельства, в частности, наличие необходимой инфраструктуры, школ, больниц, необходимость переезда для смены климата или для улучшения условий проживания ребенка.
В этих случаях вполне допустимо приложить к заявлению и другие документы, например, письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов или соцработников.
В течение какого срока действует разрешение?
Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.
Какие есть особенности, если для приобретения квартиры использован материнский капитал?
Процедура получения разрешения в случае, если использован материнский капитал, отличается только необходимостью предоставления дополнительно сертификата (сведений) на маткапитал, который был использован на покупку жилья.
Минпросвещения разъяснило сложные вопросы о сделках с жильем через опеку
Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, для сделки нужно одобрение органов опеки.
Иногда это одобрение получить просто, но бывает, что из-за позиции опеки сделка срывается, а взрослые годами бьются за разрешение на нее. Во многом это происходит из-за того, что некоторые сложные случаи до сих пор не были урегулированы.
Чтобы снять вопросы, Минпросвещения выпустило методические рекомендации для сотрудников органов опеки. Документ занимает почти 300 страниц и объясняет, как должны действовать чиновники.
Вот что важно для простых людей, если надо провести сделку с жильем.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Когда нужно получать предварительное разрешение
Предварительное разрешение опеки нужно для сделок с недвижимостью, если среди собственников есть несовершеннолетний.
Разрешение требуется, если имущество:
- продают, меняют или дарят;
- сдают по договору;
- передают в безвозмездное пользование;
- передают в залог;
- делят, в том числе через выдел долей;
- уменьшают в площади или стоимости;
- отказываются от него.
Какие документы нужны
Независимо от вида сделки потребуются паспорта родителей и их копии, а также документы ребенка. В методических рекомендациях сказано, что для ребенка подойдут:
- свидетельство о рождении;
- акт об установлении опеки или попечительства;
- акт о помещении ребенка, оставшегося без попечения родителей, под надзор в специализированную организацию;
- свидетельство об усыновлении, если усыновителей не вписали в книгу записей рождений в качестве родителей усыновленного ребенка.
Если фамилия родителя не совпадает с фамилией ребенка в свидетельстве о рождении, потребуется свидетельство о заключении или расторжении брака либо справка из загса о смене фамилии.
Все документы, кроме копий паспортов, опека может запросить сама в рамках межведомственного взаимодействия.
Остальные документы могут понадобится в зависимости от сделки, для которой нужно предварительное разрешение.
Для купли-продажи, мены, дарения:
- Правоустанавливающие документы и выписки из ЕГРН на продаваемое и покупаемое взамен жилье. На покупаемое жилье выписку должен получить продавец. Также он может написать в Росреестр заявление о том, что он разрешает предоставлять свои данные, — иначе сведений о собственнике в документе не будет.
- Единый жилищный или другой документ, в котором есть сведения о продаваемой квартире, а также указано, что нет долгов по взносам на капремонт.
- Могут попросить: отчет об оценке продаваемого и покупаемого взамен жилья.
Для передачи имущества ребенка в залог:
- Правоустанавливающие документы на недвижимость, где есть несовершеннолетний собственник.
- Предварительное согласие залогодержателя, чаще всего — банка, который выдает ипотеку.
- Могут попросить: отчет об оценке.
Для отказа от наследства:
- Свидетельство о смерти наследодателя.
- Правоустанавливающие документы на имущество.
- Подтверждение, что принимать наследство невыгодно для несовершеннолетнего — например, документы о долгах умершего.
- Могут попросить: отчет об оценке.
В какой отдел опеки идти, если ребенок живет не там, где находится имущество
В методичке Минпросвещения разобран один из проблемных вопросов — когда ребенок живет в одном населенном пункте, а его квартира находится в другом. Обращаться советуют по месту жительства, при этом отдел опеки может действовать так:
- Самостоятельно со всем разобраться: при помощи межведомственного взаимодействия отправить запросы туда, где находится имущество, получить нужные данные и принять решение об одобрении сделки или отказе.
- Отправить родителей в опеку населенного пункта, где находится имущество, и уже родители должны будут взять там предварительное согласие на сделку. В разъяснениях не указано, как передаются документы: должны ли родители привезти их, или два органа опеки сами обменяются бумагами.
- Связаться с отделом опеки в населенном пункте, где находится квартира, и запросить предварительное заключение — фактически перепоручить проверку. На основе предварительного заключения одобрить сделку или отклонить ее.
Как быть, если один из родителей не дает согласие на сделку
У родителей равные права и обязанности в отношении детей. Это значит, что на совершение сделки нужно согласие обоих родителей.
Но иногда возникают сложности — например, когда один из родителей живет отдельно, между ними конфликт, родитель просто не участвует в воспитании детей или выступает против продажи квартиры.
Если такой родитель не лишен родительских прав и не ограничен в них, есть только один вариант — судиться. Потребуется доказать невозможность получить согласие. Нигде не сказано, как именно это сделать, суд рассматривает каждую ситуацию индивидуально.
В методичке Минпросвещения сказано, что опека вправе попытаться уладить разногласия родителей. В частности, предложить им заключить письменное соглашение, его официальное название — «О порядке осуществления родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка». В соглашении можно прописать в том числе и позицию по поводу продажи жилья.
Если родители не могут прийти к соглашению, спор может быть разрешен только в суде, опека тоже будет в нем участвовать.
Если разногласия между родителями по сделке противоречат интересам ребенка, а каждый из родителей преследует свои цели, опека вправе назначить независимого представителя для защиты прав ребенка.
Что будет, если не выполнить условия предварительного разрешения
В предварительном разрешении опека указывает, на каких условиях возможна сделка с имуществом несовершеннолетнего. Например, продать квартиру, только если взамен будет куплена другая. Или сдать дом в аренду при условии, что арендная плата будет поступать на счет ребенка.
Оформить договор купли-продажи недвижимости, где есть несовершеннолетний собственник, можно только через нотариуса. Если стороны решат обойти это условие и подпишут договор в простой письменной форме, Росреестр не зарегистрирует сделку.
В предварительном разрешении может быть отложенное обязательство родителей оформить недвижимость на ребенка взамен проданной — например, переписать на него долю в новостройке, когда дом будет готов. Однако для покупателя это рискованная сделка, потому что родители несовершеннолетнего могут не выполнить описанные в разрешении требования.