Больше 20 лет новостройки в России продавались по схеме «утром — деньги, вечером — стулья», то есть сначала платишь, а потом ждешь, когда построят жилье. Или не построят.
С 1 июля 2019 года все поменялось. В эту схему вошли банки, на средства которых теперь станут возводить многоквартирное жилье и которые будут хранить средства дольщиков на эскроу-счетах. Так безопаснее.
Рассказываем в коротких карточках, как сегодня приобрести квартиру в новостройке и что это вообще такое — счета эскроу.
Эскроу Что это такое?
В международной банковской практике понятие эскроу (от англ. escrow — «депонирование») означает, что средства клиента передаются во временное хранение «третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Как только клиент получает обещанный товар или услугу, банк передает деньги продавцу.
На рынке жилья это означает, что покупатель квартиры в строящемся доме после заключения договора ДДУ с застройщиком открывает эскроу-счет в банке. Только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Если дом не сдан — покупатель (дольщик) получает деньги назад.
Банки В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Ответ — только в том, который указал застройщик. Теперь строительные компании возводят дома на кредиты. И тот банк, который выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем эскроу-счетов.
Поэтому, по сути, у покупателя нет права выбирать банк.
Если его не устраивает банк — держатель эскроу-счетов, то придется подыскать другой проект новостройки.
Стоит отметить, что не все банки имеют право кредитовать застройщиков. Государство составило список из 96 аккредитованных банков, посчитав их надежными. С перечнем уполномоченных кредитных организаций можно ознакомиться на сайте Банка России.
Ипотека В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет?
А вот тут ответ — в любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой кредитной организации. Вы не обязаны получать ипотечный кредит в банке, который открывает эскроу-счет и дает застройщику деньги для строительства выбранного дома.
Вот как теперь выглядит схема покупки жилья в ипотеку. Сначала вы подаете заявку на кредит в любой банк. Как только получаете одобрение — подписываете договор с застройщиком и передаете средства в аккредитованный банк.
После регистрации ДДУ банк-кредитор переводит средства на эскроу-счет банка-агента.
Спецусловия Что будет с рассрочками и переуступкой?
Начнем с покупки квартиры в рассрочку — до последнего времени этот способ был очень распространен, как аналог ипотеки его предлагали сами застройщики. Такая возможность останется — в этом закон не ограничивает ни продавцов, ни покупателей. Но!
На практике такие сделки могут стать невыгодными для банков — держателей эскроу-счетов, так что со временем эта схема может стать редкой.
Что касается переуступки прав на квартиру в новостройке — все останется, как и прежде. Вы можете продать квартиру (то есть переступить права на нее) в любой момент.
То же касается и использования материнского капитала при сделке с квартирой. Обладатель сертификата заключает ДДУ с застройщиком, в котором оговаривается перечисление части стоимости квартиры за счет средств материнского капитала.
И еще один интересный момент: если вы вообще передумали покупать квартиру, за которую уже внесли средства, вернуть их будет проблематично. Закон предусматривает возврат средств только в случае, если застройщик признан банкротом. То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых «передумал» не фигурирует.
Гарантии Застрахованы ли деньги на эскроу-счетах?
Да, средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). При наступлении страхового случая дольщикам выплачивается 100% вложенных средств, но не более 10 млн руб.
Если же у покупателя открыто несколько эскроу-счетов (то есть он приобретает несколько квартир), то возмещение выплачивается по каждому из вкладов, но не более 10 млн руб. в сумме.
И последнее. Пока не все новостройки будут продаваться через эскроу-счета. Девелоперам уже начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если объекты достигли 30%-ной строительной готовности и если в них реализовано 10% квартир.
Таких новостроек в Москве очень много, и покупать в них квартиры без эскроу-счетов можно будет еще примерно два-три года, пока их не достроят или не раскупят.
Видео: Доступно про эскроу
Счета эскроу для оплаты квартиры — за и против
Приобретение квартиры сопряжено с определёнными рисками — обе стороны сделки могут испытывать недоверие друг к другу. Вполне естественно, что как продавец (собственник), так и покупатель (будущий владелец) заинтересован в дополнительных гарантиях проводимой сделки.
Не всегда речь идёт о защите от мошенников, хотя и для этого также пригодится услуга или посредничество надёжного банка. Иногда хозяин недвижимости вдруг передумал продавать квартиру, а покупатель уже занят регистрацией сделки. Или решил не расплачиваться с продавцом сам покупатель, вдруг таинственным образом исчезнув из города.
Чтобы придать сделке некую стабильность, заинтересованные в её успехе стороны могут обратиться к любому, устраивающему их банку и открыть там счёт эскроу.
Определение понятия
Счетами эскроу называют счета временного типа, деньги на которых хранятся только определённый период до момента завершения сделки и необходимости выплаты денег продавцу.
Следует отметить, что данная банковская услуга не относится к категории дешёвых.
Открытие счёта практически во всех странах мира платное, а оплата измеряется в процентном отношении к реальной стоимости объекта недвижимости. Обычно банки берут не менее 1%!
При внушительной стоимости квартиры это достаточно большой взнос в пользу банковского учреждения. Но при этом и риски при дорогостоящих сделках стремятся к нулю, что устраивает обе заинтересованные стороны (продавца и покупателя).
Существует два основных вида таких счетов:
- Счета, открываемые при сделках с имуществом (при продаже домов, квартир). На счёте размещаются средства покупателя до того момента, когда у него возникнут законные права на недвижимость. После чего деньги переходят в собственность продавцу.
- Счета, обслуживающие ипотечных кредиторов. Владелец имущества через такой счёт производит выплату страховых сумм и налогов.
Обычно счета, необходимые для приобретения объекта недвижимости, открываются юристами покупателя или эскроу агентами. При открытии счёта покупатель вносит на него задаток, который он предлагает продавцу и это избавляет от необходимости передавать сумму наличными. Например, если покупатель является клиентом этого банка, ему будет проще перевести средства с личного счёта на эскроу счёт (без обналичивания средств).
А при приобретении жилья в ипотеку такие временные счета позволяют налоговой службе контролировать отчисление налогов (например, имущество может быть арестовано до момента погашения кредитором всей задолженности).
Поэтому кредиторы напрямую заинтересованы в своевременном внесении средств заёмщиками.
При оформлении кредита каждый заёмщик вносит определённую сумму на временный счёт, а затем эта сумма включается в ежемесячные платежи. Накопленные средства идут на отчисление страховых взносов и налогов, а заёмщику не нужно отслеживать платежи, что тоже очень удобно.
Плюсы и минусы
Счёт открывается после подписания с банком договора, согласно которому поступившие средства депонируются или замораживаются до момента выплаты, оговорённого в этом договоре. Замороженные средства не могут использоваться в расходных операциях, что и создаёт дополнительные гарантии как для покупателя жилья, так и для его продавца.
Данный тип договора наиболее часто используется именно при операциях с недвижимостью, но также его успешно применяют во всём мире во время любых торговых сделок.
Роль агента, хранящего средства и гарантирующего их выплату, может играть не только банк, но и специальная коммерческая организация или юридическая фирма.
У таких договоров отмечается целый ряд преимуществ таких, как:
- сведение любых рисков, связанных с финансами, к минимуму;
- гарантированная защита от мошенников (состояние счёта проверяется банковскими служащими);
- гарантированный успех сделки (лица, потратившиеся на оплату открытия счёта, вряд ли захотят отказаться от сделки).
Очевидные минусы — это:
- необходимость оплаты посредничества (оплата открытия в процентах от стоимости квартиры);
- необходимость дополнительного документального оформления при подписании договора с банком;
- ограниченное число компаний и банков, работающих в России со счетами такого типа — клиенту будет достаточно сложно сделать нужный выбор.
Какие банки предлагают услуги в России?
В правовой базе РФ подобные инструменты расчётов при проведении сделок появились относительно недавно, в 2014 году.
Пока они не получили должного распространения, хотя перспективы у временных эскроу счётов достаточно обнадёживающие.
Подавляющее большинство российских банков не оказывает полноценных услуг по поддержке и обслуживанию таких счетов. Например, на официальном интернет-ресурсе крупнейшего и заслуживающего доверия Сбербанка в 2016 году невозможно обнаружить данный вид услуг. Но не исключено появление такой возможности для клиентов в ближайшее время.
Следует отметить, что при покупке квартиры или дома за рубежом, отечественному покупателю обязательно придётся столкнуться с открытием эскроу счёта в зарубежном банке, так как это распространённая практика проведения сделок в других странах. Например, в Соединённых Штатах Америки покупателю придётся иметь дело с Title Company, специализирующейся на открытии временных счетов.
Несмотря на отсутствие полноценной поддержки, счёт можно открыть и в российском банке. При этом владельцем данного учреждения может быть как юридическое, так и физическое лицо либо предприниматель.
В России можно обратиться:
- к Сбербанку;
- к ВТБ24;
- к Уралсиб;
- к Соверен-банку.
Некоторые программы ипотеки для матерей-одиночек выдаются на льготных условиях.
Хотите продать долю ребенка в квартире? Узнайте, можно ли это сделать и как. Подробности в нашей статье.
Подробная информация о том, как заключать договор участия в долевом строительстве, есть здесь.
Как открыть счет?
Для подписания договора на руках необходимо иметь паспорт и заявление, составленное по установленной в банке форме.
Процедура включает в себя несколько важных этапов:
- Составляется и подписывается договор, в котором участвуют не две, а сразу три стороны, включая представителя банковского учреждения (доверительное лицо).
- На основании договора регистрируется и открывается счёт.
- На последнем этапе покупатель размещает на нём оговорённую сумму, а банк блокирует счёт до момента выплаты средств продавцу.
- Как только одна из сторон, подписавших договор, выполняет все обязательства, банк выплачивает другой стороне деньги и прекращает контракт.
Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Покупка. Как купить квартиру через эскроу
- Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
- Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
- Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
- Банк открывает покупателю счет эскроу.
- Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
- Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
- Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
- Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
- После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
- Покупатель оформляет жилье в собственность.
Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее.
Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит.
Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Преимущества эскроу
- Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
- В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
- Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
- Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
- Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
- Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам
Недостатки эскроу
- Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
- До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
- Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты
Комментарии экспертов
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.
Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.
В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:
— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась.
На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.
За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.