В феврале прошлого года КС РФ признал неконституционными п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве в той мере, в какой они не гарантируют реального получения покупателем-гражданином, для которого приобретенное у должника жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания, уплаченных по договору купли-продажи денежных средств, которые могли бы быть использованы для покупки другого жилья.
Конституционный Суд РФ поручил законодателю закрепить в законодательстве механизм, обеспечивающий реализацию этого права покупателя, а на период до принятия таких поправок установил специальное правило.
На прошлой неделе, 24 июля, Закон о банкротстве был дополнен новой статьей, устанавливающей такой механизм. Ею предусмотрены особенности применения последствий недействительности сделок по приобретению гражданином у должника жилого помещения (доли в праве общей собственности на жилое помещение), когда такая сделка признана арбитражным судом недействительной из-за заниженной стоимости и для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
В частности, установлено, что часть вырученных от реализации жилого помещения средств в размере суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, должна быть возвращена (передана) этому гражданину, минуя конкурсную массу должника. При этом до их перечисления и в течение месяца после этого гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им (по ходатайству гражданина суд может установить дополнительный срок, но не более 6 месяцев).
Кроме того, гражданин может сохранить жилое помещение за собой, обратившись – до размещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве сообщения о продаже жилого помещения – к арбитражному управляющему с предложением о его приобретении по цене, соответствующей его стоимости, установленной вступившим в силу судебным актом о признании сделки по приобретению жилого помещения недействительной. В этом случае в течение 30 календарных дней со дня получения предложения с гражданином заключается договор купли-продажи. Доплатить разницу нужно в течение 30 календарных дней со дня заключения такого договора.
Суд, рассматривающий дело о банкротстве, может предоставить отсрочку (рассрочку) внесения доплаты на срок до 3 месяцев.
Также гражданин вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения. При этом у гражданина есть возможность заключить договор купли-продажи жилого помещения, даже если он в торгах не участвовал (при соблюдении ряда условий).
Приведенные выше правила не подлежат применению, если жилое помещение было приобретено безвозмездно. В этом случае арбитражный суд при вынесении судебного акта о признании сделки недействительной разрешает вопрос о принудительном выселении гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в жилом помещении, о чем указывается в резолютивной части судебного акта.
Рассмотренные нормы вступили в силу 24 июля 2024 г. При этом они могут быть применены и в случае, когда арбитражный суд уже признал сделку купли-продажи недействительной, но деньги, вырученные от продажи жилого помещения, еще не были перечислены в конкурсную массу. Для этого гражданину-приобретателю жилого помещения необходимо обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с ходатайством об их применении.
Пять мифов о торгах банкротов
Купить недвижимость, машину и другое имущество по цене ниже рынка можно на торгах банкротов. Хоть торги по банкротству в текущем виде существуют с 2015 года, вокруг них до сих пор бытует много мифов. В статье разбираемся, насколько они далеки от истины.
В этой статье:
- 1. Падение цены доходит до 90%
- 2. Итоговые цены — рыночные, а то и выше
- 3. В торгах банкротов кругом обман
- 4. Слишком высокая конкуренция
- 5. Победить нереально из‑за сложных схем участия
Торги по банкротству — это продажа имущества компаний и физлиц, признанных банкротами. Имущество банкротов продают на электронных торгах, а вырученные деньги передают кредиторам. Процедура регулируется законодательством.
Количество участников в торгах по банкротству с каждым годом растет.
1. Падение цены доходит до 90%
Именно такие скидки обещает реклама в интернете и авторы обучающих курсов по участию в торгах банкротов. В действительности подобные дисконты бывают далеко не всегда, а итоговое падение цены зависит от ликвидности объекта.
К примеру, квартира в центре Москвы никогда не уйдет на торгах со скидкой 90%, потому что за такой привлекательный лот развернется борьба. Но если объект не так интересен широкому кругу участников, то на хороший дисконт можно рассчитывать.
Высокая скидка — это следствие продажи лота на «публичном предложении», когда цена на торгах снижается с определенным шагом. Но не каждый лот добирается до этого этапа — самые ликвидные продаются раньше.
2. Итоговые цены — рыночные, а то и выше
Этот миф противоположен первому, но у него тоже есть приверженцы. Действительно, приближение лота к рыночной цене или выход за ее пределы возможен. Обычно такое происходит, если выставленный на торги объект ликвидный, а участники устраивают за него соревнование.
Впадая в азарт, потенциальные покупатели выходят за границы цены, которую до торгов считали для себя предельной.
Однако встречаются ситуации, когда по рыночной цене или выше уходят неликвидные лоты. Как правило, это следствие участия в торгах неопытных участников.
3. В торгах банкротов кругом обман
Торги банкротов часто путают с торгами арестованного имущества, залоговыми торгами от банков и приватизацией имущества от государства. Но алгоритмы продажи, законодательная база и риски везде разные.
В торгах банкротов имущество «очищается» от всех обременений (п. 1 ст. 126 127-ФЗ): снимаются ранее наложенные аресты и другие ограничения на распоряжение имуществом должника, а судебные приставы прекращают исполнительное производство.
Бывает, что физлицо или компания стремятся продать имущество прямо перед началом банкротства. Будущий банкрот выставляет объявление о продаже недвижимости по заманчивой цене, быстро находит покупателя, а после сделки продавца признают банкротом. Арбитражный управляющий направляет запросы в профильные инстанции и понимает, что банкрот еще вчера владел квартирой. В итоге законность сделки оспаривают (ст. 61.2 и ст.
61.3 127-ФЗ позволяют сделать это в течении года после продажи), а покупатель остается без квартиры и денег.
4. Слишком высокая конкуренция
Да, в торгах банкротов встречаются высококонкурентные лоты. Так, за подержанный Renault Logan однажды торговались 150 человек, а за квартиру на черноморском побережье — 300 человек. Такое имущество уходит на торгах по цене, близкой к рыночной. Однако это, скорее, исключения из общей практики.
По статистике, в 60% торгов участвуют лишь 1-2 претендента.
5. Победить нереально из‑за сложных схем участия
Участвовать в торгах банкротов не так просто, как купить товар на маркетплейсе. Как правило, на поиск и проверку лотов уходит больше времени, чем на участие в торгах. На рынке действует 50 площадок, и покупателю сложно предугадать, где появится интересный ему лот.
Есть сервисы-агрегаторы выставленного на торги имущества, но всей необходимой информации для принятия решения об участии они не дают.
Часто новички, привлеченные возможностью купить товар за 90% от цены, приходят в торги банкротов, сталкиваются с первыми трудностями и разочаровываются. Побеждать с хорошими скидками возможно, но это требует усилий и времени — на поиск лота, анализ объекта, регистрацию на торговой площадке, процедуру торгов и т.д. Если времени на это нет, то разумный вариант — помощь профессионалов.
Сэкономить время и снизить риски при участии в торгах банкротов помогут эксперты Контура.
Поможем на каждом этапе закупок
От регистрации в ЕИС до заключения контракта
Реализация имущества при банкротстве физлиц в 2024 году
Реализация имущества — единственная возможность должника списать долги в процессе признания его несостоятельности (банкротства). Она вводится после признания гражданина банкротом и, как правило, длится 6 месяцев. Цель этой реабилитационной процедуры — пропорционально удовлетворить требования кредиторов и обнулить оставшуюся задолженность заёмщика перед ними.
Даже если у должника нет имущества, которое можно было бы продать с торгов, но он намерен списать долги, нужно пройти через этот этап банкротства. Ведь это главное условие освобождения от притязаний банков, микрофинансовых организаций, коллекторов, судебных приставов, государственных органов и граждан, которым задолжал банкрот.
Все этапы процедуры реализации имущества при банкротстве физических лиц
Реализация имущества гражданина, признанного банкротом в судебном порядке, проводится в 7 последовательных этапов. Процессом руководит финансовый управляющий, который утверждается судом после признания несостоятельности должника.
1. Формирование конкурсной массы
Согласно положениям федерального закона о банкротстве, конкурсная масса — это всё, чем владеет должник на дату признания его банкротом, а также имущество, выявленное в ходе самой процедуры. Включая то, чем гражданин владеет не лично, а на правах совместной собственности. На этапе формирования конкурсной массы перед финансовым управляющим стоит задача разобраться в том, какие вещи подлежат реализации в счёт погашения долгов, а что можно оставить владельцу.
2. Оценка имущества банкрота
Финуправляющий определяет рыночную стоимость вещей, подлежащих реализации, — самостоятельно или с привлечением независимого эксперта-оценщика.
3. Утверждение реализации имущества должника
Управляющий направляет в арбитражный суд положение о реализации активов банкрота. При наличии у должника ипотечного жилья или другого залогового имущества документ должен утвердить банк-залогодержатель.
4. Публикация объявления о проведении торгов
Имущество, рыночная стоимость которого превышает сто тысяч рублей, реализуется на открытых электронных торгах. Для их организации финансовый управляющий публикует в газете «Коммерсантъ» и на сайте ЕФРСБ информацию о предстоящей реализации имущества.
5. Проведение открытого аукциона
Непосредственно процедура реализации имущества при банкротстве может проходить в 1–3 этапа в зависимости от складывающихся обстоятельств:
- Аукцион. Вещи, вошедшие в конкурсную массу, выставляются на торги по рыночной стоимости. Участники аукциона вносят свои предложения цены с шагом в 5–10%. Побеждает тот, кто предложит больше других.
- Повторный аукцион. Если на предыдущем этапе никто не заявился на торги, аукцион признаётся несостоявшимся и проводится снова. При этом начальная стоимость лота снижается на 10%.
- Публичное предложение. Если активы так и остались невостребованными, финансовый управляющий проводит торги на понижение. Стартовая цена снижается в несколько периодов и может составить даже 10% от рыночной стоимости лота. Имущество банкрота достается тому, кто в определенный период предложит наибольшую цену.
Важно!
Если по завершении торгов что-то из вещей должника не будет реализовано, финуправляющий предлагает кредиторам принять это имущество в натуральном виде. Как правило, они отказываются от непрофильных активов, и они возвращаются своему владельцу. Есть и другие обстоятельства, при которых должник может сохранить имущество в процедуре банкротства.
6. Удовлетворение требований кредиторов
Когда торги завершены, финансовый управляющий распределяет вырученные средства в следующем порядке:
- Долги по алиментам и затраты на процедуру банкротства.
- Судебные издержки.
- Покрытие расходов финансового управляющего и другие расчёты с ним.
- Задолженность по текущим платежам банкрота.
- Удовлетворение требований остальных кредиторов, в том числе банков-залогодержателей, которые получают 80% от суммы, вырученной от реализации залогового имущества.
Внимание!
Если продажа имущества принесла меньше денег, чем необходимо для покрытия задолженности банкрота в полном объёме, долги, оставшиеся после расчёта с кредиторами первой очереди, признаются погашенными. То же самое происходит тогда, когда у банкротящегося гражданина нет активов, подлежащих реализации.
7. Отчёт финансового управляющего
Рассчитавшись со всеми, финуправляющий направляет в суд документы, подтверждающие факт реализации имущества банкрота, а также реестр требований кредиторов с отметками о степени их удовлетворения. Суд рассматривает отчёт и выносит решение о завершении процедуры банкротства с освобождением гражданина от всех долгов перед кредиторами.
Нормативный срок реализации имущества при банкротстве физических лиц
Процедура вводится решением арбитражного суда на 6 месяцев, но может продлеваться неограниченное количество раз. Всё зависит от объема и ликвидности конкурсной массы. В случае если у банкрота вообще нет активов для продажи с торгов, опытный финансовый управляющий легко уложится в нормативные 6 месяцев, и тогда должник будет освобожден от долгов максимально быстро.
Сам же процесс организации и проведения торгов может занимать от 3 до 9 месяцев.
Приблизительный срок реализации имущества в конкретной ситуации можно спрогнозировать на бесплатной консультации по банкротству. Квалифицированный юрист рассчитает его на основе более 650 дел, успешно завершённых под моим руководством.