Реклама в метро, билборды и Интернет агитируют за покупку квартиры в Москве еще на стадии котлована. Обещают привлекательную даже по меркам 2024 года цену. Но за объявлениями кроется целый спектр вопросов о покупке такой недвижимости. Какие существуют подводные камни, сколько длится процесс и как не стать обманутым дольщиком?
Вместе с экспертом по недвижимости «Комсомолка» подготовила пошаговую инструкцию о покупке квартиры на стадии котлована в Москве в 2024 году.
Недвижимость Москвы
Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована
1. Выбор объекта
Изучите актуальный рынок ЖК в Москве на 2024 год. Сейчас большинство проектов застраиваются сразу кварталами. Редко встретишь среди предложений одиноко стоящий дом.
Чаще всего отдельные высотки возводят в рамках бизнес и премиум-класса недвижимости.
При выборе объекта обращайте внимание на следующие аспекты:
- парковка (временная наземная или постоянная, подземные паркинги);
- схема двора (есть ли детские и спортивные площадки);
- социальная инфраструктура (садики, школы, поликлиники);
- транспортная доступность (метро, МЦК, МЦД, остановки наземного транспорта);
- инфраструктура для повседневных нужд (супермаркеты, тренажерные залы и проч.).
Всю информацию об объектах близ строящегося квартала застройщики обычно представляют в эскизе и рекламе проекта. К сожалению, столичные девелоперы нередко обманывают ожидания покупателей квартир на стадии котлована. В рекламных брошюрах рисуют цветущий квартал с парком, набережной и зонами отдыха.
Однако планы не всегда идут дальше бумаги. Поэтому внимание нужно уделить и следующему пункту нашей инструкции.
2. Анализ застройщика
Прежде всего на предмет добросовестности. Поинтересуйтесь портфолио компании. Где и когда фирма еще возводила жилую недвижимость?
Информацию можно легко найти в интернете или поинтересоваться у менеджеров фирмы. Затем поищите отзывы жильцов уже готовых объектов. Для этого найдите в соцсетях группы или чаты этих домов.
Обычно все проблемы дома в таких группах как на ладони.
Также не лишнем будет поинтересоваться материальным положением компании на рынке. Не зависло ли у них строительство других проектов? Нет ли риска банкротства?
Ответственные застройщики выкладывают финансовую отчетность на сайте проекта.
— Обратите внимание на аккредитацию крупных банков на ипотеку: при выдаче кредитов финансовые учреждения внимательно следят за деятельностью застройщиков и ходом строительства объектов. Запросите у компании срок разрешения на строительство. Если он истекает, это может привести к задержке финансирования и строительства в целом.
Информацию о возможном банкротстве застройщика можно найти в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, — объясняет адвокат Геннадий Нефедовский.
3. Выезд на место
Несмотря на то, что вы хотите приобрести квартиру на стадии котлована и смотреть по большому счету пока нечего, не поленитесь съездить на место. Во-первых, увидите, идут ли работы, есть ли люди и техника. Во-вторых, оцените транспортную доступность района, познакомитесь с окрестностями.
4. Визит в офис продаж
Следующий пункт плана — общение с менеджерами застройщика. В офисе вам подробнее расскажут о понравившемся проекте, озвучат цены и имеющиеся варианты квартир. Поинтересуйтесь планировкой, вариантами отделки и удобством будущего подъезда.
5. Общение с банками
Купить квартиру в Москве на стадии котлована можно в ипотеку. Как правило, объект аккредитован в нескольких банках. Подайте заявку на сайте финансового учреждения или посетите офис. Первоначальный взнос в 2024 году в среднем составляет от 15 до 20%.
Для зарплатных клиентов банка условия лучше.
6. Бронирование квартиры
В офисе компании происходит подписание агентского договора. Иногда за бронирование могут брать предоплату.
7. Получение одобрения на выдачу кредита банком
Пункт для тех, кто покупает квартиру в ипотеку. В среднем процесс одобрения занимает 5-10 рабочих дней. Понадобится ваш паспорт, справка о доходах (2НДФЛ), документы на недвижимость.
8. Согласование с застройщиком и банком договора долевого участия
Еще одна формальная процедура при получении займа на покупку квартиры. Помните, что пока вы не рассчитаетесь за ипотеку, квартира будет находиться в собственности у банка.
9. Подписание договора долевого участия
Его заключают с застройщиком. В 2024 году квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счета. Все ради защиты прав дольщиков. Деньги вы перечисляете не компании, а кладете в банк на счет.
Застройщик получит их после сдачи объекта.
Чтобы обойти эскроу-счета, застройщики иногда используют схему жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По документам все выглядит так, будто группа людей решила построить себе дом и наняла подрядчика. Такие объекты дешевле, однако деньги участников ЖСК никак не защищены.
Договор долевого участия после подписания регистрируется в Росреестре или его представительстве в МФЦ. Процедура в среднем занимает 10 дней.
Стоит ли покупать квартиру в Москве
Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать квартиру в Москве. Рассказываем, что предпочтительнее: новостройки или вторичное жилье, а также стоит ли копить наличку или можно сразу брать в ипотеку.
Популярные вопросы и ответы
1. Какие есть риски при покупке квартиры на стадии котлована?
1) Перенос сроков сдачи объекта, задержка введения в эксплуатацию от нескольких месяцев до нескольких лет в связи с заморозкой проекта. 2) Несоответствие жилого комплекса проектной документации. Например, изменения в части планировки придомовой территории или отказ застройщика от строительства отдельных объектов инфраструктуры (школа, садик, спортклуб и проч.), на которые вы рассчитывали при выборе жилья. 3) Неполучение квартиры в связи с банкротством застройщика. Несмотря на переход на новую систему эскроу-счетов, риск потери покупателем квартиры денег сохраняется.
В случае банкротства застройщика, вам вернут внесенную сумму, но без учета процентов и спустя длительное время. А ведь накопления могут обесцениться. Особенно с учетом роста цен на недвижимость.
2. Сколько можно сэкономить, приобретая квартиру в Москве на стадии котлована?
Разница в стоимости квартиры в Москве на начальном этапе строительства и готового жилья составляет от 10 до 30%. После введения эскроу-счетов рост уже не такой большой. Застройщики перестали делать серьезный дисконт, ведь деньги они получат только после окончания работ. Рост цены во время строительства зависит от расположения объекта, аппетитов застройщика и ситуации на рынке недвижимости.
Например, программа льготной ипотеки толкает цены вверх.
3. Выгодно ли покупать квартиру в Москве на ранних этапах строительства в ипотеку?
Покупка квартиры в Москве на стадии котлована выгодна лишь в случае использования собственных средств. Учитывая размер ежемесячных платежей по ипотечному договору, обязательное страхование жизни и здоровья заемщика, а также длительный срок строительства и сдачи объекта — обязательные платежи по договору ипотеки могут превысить сумму выгоды, даже с учетом повышения рыночной стоимости объекта, — говорит адвокат Геннадий Нефедовский.
4. Как много домов в Москве не достраивают по причине банкротства застройщиков?
По данным Минстроя России в Едином реестре проблемных объектов города Москвы на 2021 год числится 107 объектов. В отношении них зафиксировано нарушение сроков завершения строительства, открыто конкурсное производство или введена иная процедура банкротства в отношении застройщиков, — отвечает адвокат Геннадий Нефедовский. По меркам страны цифра большая. Для сравнения: в крупной Свердловской области таких объектов 32, а в Санкт-Петербурге — 25.
Хотя в не менее крупном Башкортостане их 125 единиц. Преимущество Москвы в том, что за недостроями столицы чиновники тщательно следят и стараются оперативно решать проблемы дольщиков.
5. Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, покупателям квартир следует обратиться к конкурсному управляющему. Его назначает арбитражный суд. Нужно направить заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денежных средств в реестр требований кредиторов, — объясняет эксперт по недвижимости. Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Независимо от того, закрыт к этому моменту реестр требований кредиторов или нет.
Если требования заявлены после закрытия реестра, вернуть денежные средства будет затруднительно. Требования таких кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь. Если жилой дом уже построен, но застройщик не успел оформить право собственности, возможна подача иска в арбитражный суд для признания права собственности, взыскания штрафа, неустойки и компенсации морального вреда.
6. Где выгоднее всего покупать квартиру на стадии котлована в Москве?
Самый динамично развивающийся район столицы — так называемая Новая Москва — Троицкий и Новомосковский округ. Помимо высотных многоквартирных жилых домов здесь представлено жилье малой и средней этажности, таунхаусы, коттеджные поселки, — отвечает эксперт. С точки зрения комфортности расположения, в тренде также жилые кварталы Москвы советского времени, где уже создана вся инфраструктура.
7. Все ли застройщики в 2024 году продают квартиры на стадии котлована?
Продажа девелоперами квартир на начальном этапе не ограничивается действующим законодательством. В зависимости от инвестиционной политики застройщика старт продаж может быть на этапе котлована или на любом другом этапе строительства, — рассказывает Геннадий Нефедовский.
8. Могут ли изменить проект дома во время строительства так, что в итоге человеку достанется квартира не в том корпусе, не на том этаже, меньшей площади?
Когда стороны подписывают и регистрируют договор долевого участия, в документе указывают временный (строительный) адрес, характеристики, стоимость объекта в целом и в расчете за квадратный метр. Проект дома утверждается заранее, однако возможны изменения этажности или отделки. — Что касается характеристик объекта: одно- или двухкомнатная квартира, этаж, расположение на этаже — такие изменения, застройщиком невозможны. Исключение — изменение названия улицы и номера/корпуса дома.
Это характерно при возведении новых микрорайонов. Может быть незначительное изменение площади как в большую, так и в меньшую сторону. Если договор предусматривает взаиморасчеты, то при подписании акта приема-передачи покупателю возвращается часть уплаченной стоимости квартиры.
Либо производится соразмерная доплата в случае увеличения площади, — отвечает эксперт.
9. Можно ли заработать, покупая квартиру в Москве на этапе котлована? В какой момент ее выгоднее продать?
Покупка квартиры на начальном этапе строительства без привлечения ипотеки — отличное вложение. Особенно, если объект выбран удачно. Тогда рост стоимости готового жилья в районе не заставит себя ждать. — Однако в Москве стоимость квартир на этапе котлована минимальна только на старте продаж. К завершению строительства стоимость повышается незначительно.
В связи с переходом на эскроу-счета, застройщики получают доступ к деньгам дольщиков только по окончании строительства. Поэтому они не заинтересованы в значительном дисконте. Покупателям, которые инвестировали в недвижимость, во избежание уплаты налогов, следует продать объект до регистрации права собственности.
Хотя, в условиях колебания цен на рынке недвижимости это может быть не всегда выгодно для продавца, — считает адвокат Геннадий Нефедовский.
Новостройки со сдачей в 2024 году в Москве
Скидка 10%! Квартиры бизнес-класса с ключами на пр. Мира. Машиноместо в подарок! 4 парка!
Своя инфраструктура!
Сдача в 3 кв. 2024
Пользователей
Москва, СЗАО, Митино, ул. Муравская
Застройщик: Аквилон-Инвест
Комнат Площадь, м² В продаже Стоимость
студия 24 — 26 м² 14 квартир от 7.6 млн ₽
1-комн 41 — 46 м² 4 квартиры от 12.5 млн ₽
2-комн 56 — 63 м² 7 квартир от 17.2 млн ₽
Невский 18. Квартал с готовой инфраструктурой. Рассрочка 0% до 12 месяцев.10 минут до м. Водный стадион.
Реклама | ООО ДИАЛОГ НЕДВИЖИМОСТЬ
Квартал с готовой инфраструктурой. Рассрочка 0% до 12 месяцев.10 минут до м. Водный стадион.
WELLTON GOLD. Готовые апартаменты бизнес-класса с дизайнерским ремонтом. Ключи при оплате от 30%.
Рассрочка 0%.
Реклама | ООО ДИАЛОГ НЕДВИЖИМОСТЬ
Готовые апартаменты бизнес-класса с дизайнерским ремонтом. Ключи при оплате от 30%. Рассрочка 0%.
Скидки на ВСЁ 40% только до 31 июля! Спеццена успейте купить выгодно! Апартаменты от 11,9 млн ₽. Первый взнос от 10%.
Скоро ключи!
Реклама | ООО «Зорге 9»
Спеццена успейте купить выгодно! Апартаменты от 11,9 млн ₽. Первый взнос от 10%. Скоро ключи!
Новая очередь в ЖК «Селигер Сити»! Авангардная авторская архитектура, собственный променад с фонтаном. Trade-in
Реклама | ООО «СЗ «СЕЛИГЕР ПАРК»
Новая очередь в ЖК «Селигер Сити»!
Авангардная авторская архитектура, собственный променад с фонтаном. Trade-in
ЖК CRYSTAL. Рассрочка 0% до 6 месяцев! Начало продаж в новых корпусах от 16,1 млн.
Фантастические виды на Москву. Идет выдача ключей!
Реклама | ООО ДИАЛОГ НЕДВИЖИМОСТЬ
Рассрочка 0% до 6 месяцев! Начало продаж в новых корпусах от 16,1 млн. Фантастические виды на Москву.
Идет выдача ключей!
ЖК «Новая Ливадия» квартиры в Ялте от 7,3 млн. рублей. Квартира в 10 минутах от моря от 45,5 тыс. рублей в месяц! Старт продаж квартир с террасами и патио от ЖК «Новая Ливадия».
Реклама | ООО «СЗ «Новая Ливадия»
ЖК «Новая Ливадия»
Квартиры в Ялте от 7,3 млн. рублей. Квартира в 10 минутах от моря от 45,5 тыс. рублей в месяц! Старт продаж квартир с террасами и патио от ЖК «Новая Ливадия».
Клубный дом рядом с набережной Невы Дом бизнес-класса рядом со Свердловской наб. Приватный двор, подземный паркинг, готовность 70%
Реклама | ООО «РиэлтСПб»
Клубный дом рядом с набережной Невы
Дом бизнес-класса рядом со Свердловской наб. Приватный двор, подземный паркинг, готовность 70%
Павелецкая Сити. ЖК бизнес-класса Специальная скидка до 15% в сентябре. Количество квартир ограничено!
Выдаем ключи.
Реклама | АО «МР ГРУПП»
Павелецкая Сити. ЖК бизнес-класса
Специальная скидка до 15% в сентябре. Количество квартир ограничено! Выдаем ключи.
ЖК «Станция «Л»…» Выгода до 5% Квартиры с чистовой отделкой от 6,2 млн ₽. Рядом 4 станции метро. Большой выбор планировок
Реклама | ООО «СЕВЕН САНС НЕДВИЖИМОСТЬ МСК»
Выгода до 5%. Квартиры с чистовой отделкой от 6,2 млн ₽. Рядом 4 станции метро. Большой выбор планировок
ЖК MOMENTS — Старт продаж второй очереди Квартиры бизнес-класса в Покровское-Стрешнево от 12,8 млн ₽. Отделка White Box. Панорамные окна
Реклама | ООО «Форма»
Старт продаж второй очереди. Квартиры бизнес-класса в Покровское-Стрешнево от 12,8 млн ₽. Отделка White Box. Панорамные окна
Клубный город на реке Primavera Премиум-класс от 19,4 млн ₽. Рассрочка 10/90: первый взнос 10%, остаток — на вводе!
Реклама | ООО «СЗ «Стадион «Спартак»
Клубный город на реке Primavera
Премиум-класс от 19,4 млн ₽. Рассрочка 10/90: первый взнос 10%, остаток — на вводе!
ЖК KINETIK от застройщика UDS Ипотека от О,О1% годовых! Предложение ограничено! Платеж от 33 4ООр./мес! Рядом с м.Верхние Лихоборы
Реклама | ООО «СЗ «СОЮЗЦМА»
ЖК KINETIK от застройщика UDS
Ипотека от О,О1% годовых! Предложение ограничено! Платеж от 33 4ООр./мес! Рядом с м.Верхние Лихоборы
ЖК ÁLIA. Старт продаж башни Panorama! Квартиры от 12 млн ₽. Отделка White box. Панорамные окна.
Безупречные виды. 7 мин. до м. «Спартак».
Реклама | ООО «СЗ «РЕЗИДЕНС»
Старт продаж башни Panorama! Квартиры от 12 млн ₽. Отделка White box. Панорамные окна.
Безупречные виды. 7 мин. до м. «Спартак».
ЖК «Союзный» Квартиры от 6,1 млн ₽. Ипотека от 77 ₽/мес. Центр Одинцово. 10 мин пешком до МЦД!
Реклама | ООО «ВЕКТОР ИНВЕСТ»
Квартиры от 6,1 млн ₽. Ипотека от 77 ₽/мес. Центр Одинцово. 10 мин пешком до МЦД!
ЖК Триколор. Скидка 10%! Квартиры бизнес-класса с ключами на пр. Мира.
Машиноместо в подарок! 4 парка! Своя инфраструктура!
Реклама | ООО «КАПИТАЛ ГРУП МАРКЕТИНГ»
Скидка 10%! Квартиры бизнес-класса с ключами на пр. Мира. Машиноместо в подарок!
4 парка! Своя инфраструктура!
ЖК MOD от MR Group Старт продаж в новом корпусе. Гранитные фасады, панорамные окна. Ипотека от 3,9%.
Реклама | АО «МР ГРУПП»
ЖК MOD от MR Group
Старт продаж в новом корпусе. Гранитные фасады, панорамные окна. Ипотека от 3,9%.
Футуристичный небоскреб Famous Скидка 1% по Trade-In. Высокая готовность. Рядом с Кутузовским проспектом.
Ипотека от 3,9%.
Реклама | АО «МР ГРУПП»
Футуристичный небоскреб Famous
Скидка 1% по Trade-In. Высокая готовность. Рядом с Кутузовским проспектом.
Ипотека от 3,9%.