Риски при покупке квартиры в новостройке такие же высокие, как на вторичном рынке, только застройщики нечасто говорят об опасностях приобретения строящегося жилья дольщиком, которому стоит знать основные особенности первичного рынка недвижимости.
Приобретение жилья в строящихся домах несет в себе не только выгоду более доступной цены и мы перечислим, что полезно знать об этом в статье!
Риски квартиры в строящемся доме
Основными из них на сегодня признаются:
Незавершенное строительство
Наиболее серьезный и реальный из существующих рисков. Застройщик может обанкротиться, и стройка встанет. Именно поэтому вопросам надежности компании-застройщика уделяется самое пристальное внимание.
Изучая досье необходимо не только познакомиться с документацией, но и уже завершенными проектами, их количеством, качеством строительства и соблюдением первоначально заявленных сроков реализации проекта. Плюсом является наличие соглашений о сотрудничестве с банками, так как последние не станут работать с ненадежными клиентами.
Статус земельного участка
Зачастую проблемы новостроек связаны с землей под ними, в частности ее правовым статусом. Застройщик должен выступать собственником участка или долгосрочным арендатором. При краткосрочной аренде существует вероятность, что по завершению строительства с регистрацией объекта могут возникнуть проблемы.
Проблемы возникнут и в случае, когда земли принадлежат к категории сельхозугодий.
Двойная продажа
Чтобы избежать рисков продажи одной и той же квартиры одновременно нескольким покупателям, необходимо использовать договор долевого участия. На сегодня данный документ признается единственным, законодательно гарантирующим право владения жилья в строящихся домах. Такой договор в обязательном порядке проходит государственную регистрацию с проверкой жилплощади.
При попытке застройщика повторно реализовать недвижимость, суд однозначно встанет на сторону держателя ДДУ.
Недостаточное качество
На этапе возведения невозможно узнать, насколько качественным будет новостройка. В первую очередь это касается работы инженерных коммуникаций, напора воды в системе, надежности электроснабжения, эффективности шумоизоляции и так далее.
Оплата ипотеки
Ипотечное кредитование сегодня стремительно набирает популярность, особенно при приобретении жилья на первичном рынке, но при этом далеко не каждый заемщик способен реально оценить собственные финансовые возможности. Проходит время, человек лишается возможности обслуживать долг, и банк просто забирает квартиру.
Как купить квартиру у застройщика без риска
Полностью обезопасить себя от возможных проблем невозможно, но за счет набора определенных действий существующие риски можно свести к минимуму:
- Следите за рынком. Чем активнее ситуация на рынке недвижимости, тем больше шансов, что застройщик достроит объект.
- Оценивайте девелоперов. Чем крупнее компания, тем больше ее финансовые возможности и уровень стабильности. Особенно сильны в этом плане позиции компаний, имеющих федеральный размах деятельности.
- Привлечение к работам неизвестных компаний, выступающих под вывеской крупного девелопера, свидетельствует о создании компании под конкретный проект. Степень надежности при этом будет высокой.
- Зависимость от этапа строительства. Чем больше степень готовности строения, тем выше вероятность его достройки. В свою очередь и стоимость таких квартир будет выше, чем на уровне «котлована».
- Аккредитация новостройки в банке значительно повышает уровень надежности. Любой банк предварительно проводит всестороннюю проверку застройщика на предмет его надежности, поэтому сомнительные участники рынка аккредитацию не получат.
- При приемке квартиры в акте необходимо отметить все выявленные недостатки, которые застройщик должен устранить за собственный счет. Если же отдельные элементы проверить нельзя, например, отопление, об этом стоит сделать запись в акте.
Вы узнали чем опасна покупка квартиры у застройщика и как избежать или снизить риски при приобретении строящегося жилья у девелопера.
Понравилось? Поделись!
Антон Величко
Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице «Наша команда»
Покупка квартиры в новостройке какие могут быть риски, если у застройщика земля находится в аренде 2024
Инвесторы-неудачники: когда вы потеряете деньги на вложениях в недвижимость — Недвижимость РИА Новости, 03.05.2023
Инвесторы-неудачники: когда вы потеряете деньги на вложениях в недвижимость
Покупка недвижимости в условиях экономической неопределенности с точки зрения дилетанта является одним из самых привлекательных способов вложения и приумножения Недвижимость РИА Новости, 03.05.2023
2023-05-03T12:09
2023-05-03T12:09
2023-05-03T13:50
realty-гид – риа недвижимость
личный опыт – риа недвижимость
недвижимость
инвестиции
сергей вишняков
надежда коркка
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
Покупка недвижимости в условиях экономической неопределенности с точки зрения дилетанта является одним из самых привлекательных способов вложения и приумножения средств. Сайт «РИА Недвижимость» расспросил экспертов, действительно ли это так, какие здесь есть нюансы и каким людям, возможно, и вовсе не стоит заниматься инвестированием.Вопрос ожиданийПрежде всего нужно уточнить, что такое инвестиция. Если речь идет просто о покупке квартиры, от которой нет никаких финансовых ожиданий, – то это лишь приобретение для личного пользования, объясняет вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева.Однако если есть цель сохранить или приумножить капитал – например, перепродав объект по выросшей цене или получая регулярный доход от сдачи в аренду – тогда это действительно инвестиционный подход к покупке, подчеркивает она.Для каждого инвестора понятие «удачной» или «неудачной» инвестиции разное. К примеру, в европейских столицах очень низкий доход от сдачи в аренду, но высокая ликвидность, однако многих инвесторов устраивает такой вариант сохранения капитала – когда они могут впоследствии очень быстро продать свою недвижимость, отмечает Мариничева.Инвесторы-неудачникиНа рынке есть немало людей, которые хотят приобщиться к сообществу тех, кто удачно зарабатывает на недвижимости, рассказывает руководитель филиала «Пречистенка» агентства недвижимости «Миэль» Мария Богачкина."Но при этом многие из них смотрят на любое вложение средств в недвижимость с позиции "нравится/не нравится" или "я бы сам хотел/не хотел здесь жить". Таким покупателям трудно "играть" на поле инвестирования, поскольку их личное и эмоциональное вовлечение в покупку не имеет ничего общего с бизнес-подходом", – говорит она.Именно при таком чисто эмоциональном подходе, не подкрепленном рациональными соображениями, чаще всего и совершаются критические ошибки при покупке недвижимости в инвестиционных целях, делятся своими наблюдениями риелторы.Вход на пикеПримеров неудачных инвестиций у любого риелтора полно.
Но самым частым случаем является заход покупателя на рынок новостроек на очередном локальном пике его развития, рассказывает риелтор Евгений Коноплев.В результате через 2 года вместо обещанного продолжающегося роста рынок начинает идти вниз – и инвестору приходится выходить из проекта не с прибылью, а с убытками, отмечает он.»А ведь каждый риелтор знает, как тяжело продавать сегодня за 9 миллионов то, что 2 года назад покупалось за 10″, – сетует Коноплев.Владелец агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков приводит подобный случай из своего опыта. В этой ситуации покупатель ошибся не только с моментом входа на рынок, но и с объектом для инвестиции."На волне роста цен на недвижимость и веры в то, что они всегда и везде растут, человек купил новостройку в Подмосковье. Модную, у модного на тогда застройщика, вдали от какой-то транспортной инфраструктуры. Когда дом достроили, оказалось, что концепция отдельного города в лесу покупателям не интересна, и продать такую квартиру сложно.
Хорошо, что нашелся сосед, который приобрел объект для своих родителей. Учитывая ипотеку, прибыли в итоге получить не удалось. Получился минус", – вспоминает эксперт.При этом наиболее печальные последствия бывают у инвестиций, когда человек вложился в новостройку по программе рассрочки, добавляет руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова."Вложил, к примеру, 2 миллиона рублей в квартиру стоимостью 20 миллионов, на срок до года, с последующей выплатой, надеясь заработать на продаже.
Рынок ушел вниз, и цена квартиры у самого застройщика стала уже не 20 миллионов, а 18. Договор, как правило, составлен таким образом, что много штрафов, и по факту из своего первого взноса инвестор практически ничего не получит, а именно, полностью потеряет вложенные 2 миллиона", – говорит она.Ну и, конечно, всегда нужно учитывать риск того, что новостройка и вовсе не будет достроена и сдана, и компания может стать банкротом. Если инвестор не готов брать на себя такие риски, он как правило обращает внимание на вторичную недвижимость: ее можно сразу сдавать в аренду или пользоваться, отмечает Мариничева.Правда инвесторы-неудачники встречаются и на «вторичке».
Обычно такое происходит при покупке квартиры на пике цен с целью последующей продажи, делится наблюдениями Борзенкова."В таких ситуациях инвестор, скорее всего, потеряет. Каковы будут потери – зависит от падения спроса и цен. Такие случаи были у нас в марте-апреле прошлого года", – вспоминает риелтор.Не путать туризм с эмиграциейНекоторые потенциальные инвесторы обращают свой взор на зарубежную недвижимость, хотя по факту часто они очень плохо разбираются в рынке той страны, куда собираются вкладывать деньги, говорят риелторы."Человек, к примеру, часто ездил в отпуск на Кипр. Так часто, что в какой-то момент решил купить там квартиру.
Самому отдыхать и сдавать другим, когда он не на острове. Ездил, отдыхал. А вот со сдачей не сложилось. Человек, который якобы там помогал со сдачей, говорил, что объект не сдается или сдается урывками", – приводит пример Вишняков.В итоге инвестор устал от всей этой ситуации и решил продать квартиру. Причем в самый неудачный момент, когда на Кипре случился кризис.
И поручил это дело тому же самому человеку, который покупателей так и не нашел, и предложил выкупить квартиру за половину стоимости. Собственнику это все так наскучило, что он согласился и ушел в своих инвестициях в минус, рассказывает собеседник агентства.Аналогичная ситуация, на самом деле, может произойти и внутри России. Неудачные инвестиции нередки в том случае, когда человек захотел купить квартиру в другом регионе, чтобы сдавать ее в аренду или впоследствии выгодно перепродать."В моей практике был случай, когда человек по рекламе в интернете купил новостройку в Ростове-на-Дону. В ипотеку.
Сам он живет сильно восточнее Москвы. Почему купил? Потому что "там теплее" и "там же недвижимость растет, в интернете пишут". Естественно, покупка новостройки в странном месте на пике цен на недвижимость обернулась пшиком", – рассказывает Вишняков.Глубокий анализБольшое количество неудачных инвестиций – это как раз случаи «на эмоциях», без какого-либо анализа, или потому что «все так делают», сетует Вишняков."Есть и вовсе целая категория людей, которым ни в коем случае нельзя заниматься инвестированием. Это те, кто стандартно верят в чудеса: в виде 200% годовых или что любая недвижимость непременно растет в цене", – предупреждает риелтор.А инвестиции в недвижимость – это все-таки про цифры и тщательное изучение рынка, локации и объекта вложения.Для того чтобы покупка квартиры была инструментом сохранения средств и их приумножения, важно провести большую работу по анализу рынка и своих ожиданий от инвестиции, добавляет Богачкина.По ее словам, нужно предельно четко составить полное представление о следующих вещах:Важно учитывать, что два одинаковых дома, стоящих на расстоянии 100 метров друг от друга, могут обладать разным инвестиционным потенциалом.
Потому что один стоит на кромке леса, к которому ни одному застройщику не позволят притронуться, а другой смотрит окнами на дорогу, на месте которой через несколько лет вырастет автомобильная эстакада, объясняет Коноплев.Еще один важный момент в вопросе успешных инвестиций в недвижимость это насмотренность, добавляет гендиректор компании Apple Real Estate Данила Савченко."У людей, которые инвестируют в недвижимость, есть закон: нужно отсмотреть 100 объектов для того, чтобы принять одно решение об инвестиционной покупке. И на это, конечно, требуется немалое время", – отмечает он.Так как сделать все это самостоятельно под силу далеко не каждому обычному человеку, однозначно стоит проконсультироваться с специалистами.»Правда и их тоже придется тщательно выбирать, потому что, к примеру, менеджер застройщика по продаже новостроек – это не эксперт. Он приведет вам любые цифры, так как его задача – просто продать квартиру», – предупреждает Вишняков.Ищите местныхЕсли речь идет о покупке квартиры в другом регионе страны, нужно находить локальных риелторов, так как в каждом городе много своих нюансов, которые важно учитывать, добавляет Савченко."На юге России, например, из-за жары покупатели избегают квартиры с окнами, выходящими на солнечную сторону.
А в Краснодаре и Казани жители до сих пор убеждены в неоспоримых преимуществах кирпичного домостроения и неохотно приобретают жилье в монолитных домах", – говорит управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.По ее словам, это важный стереотип, который в конечном итоге определяет цену квартиры и ее инвестиционную привлекательность, поэтому с ним нужно считаться.А уж если говорить о покупке недвижимости за рубежом, то тут все еще сложнее. Ведь многие покупатели заходят на этот рынок после того, как уже инвестировали в недвижимость на российском рынке или в Москве, и покупка подобных объектов за границей может принести им немало сюрпризов, отмечает Мариничева.Так что в подобной ситуации работа с профессионалом, который знает все нюансы локального рынка, это абсолютная необходимость.