Опоздавшие с заявлением требований дольщики получат квартиры от обанкротившегося застройщика
Дольщикам разрешили претендовать на получение квартиры, даже если они заявят свои требования к обанкротившемуся застройщику уже после согласия фонда на достройку дома. Такое решение вынес Верховный суд РФ (ВС). Нижестоящие суды ранее постановили, что опоздавший гражданин в таком случае может получить лишь денежную компенсацию, но не жилье. ВС разъяснил, что при наличии зарегистрированного договора долевого участия в строительстве (ДДУ) дольщика должны автоматически включить в реестр банкрота, чего не произошло по вине управляющего и недосмотру фонда, но последствия их ошибок нельзя перекладывать на граждан.
Юристы поддерживают позицию ВС, отмечая, что подобные ситуации «носят массовый характер».
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
ВС разъяснил права дольщиков на получение квартир при банкротстве застройщиков. В марте 2021 года ООО «Строительная компания ЖБК-3» признали банкротом, и в декабре Владимир Дегтярев попросил включить в реестр дольщиков его требование о передаче двухкомнатной квартиры в недостроенном доме в Саратовской области. Он купил права требования за 1,78 млн руб. у предыдущего инвестора по ДДУ, уступка права была зарегистрирована в апреле 2020 года.
Арбитражный управляющий (АУ) в январе 2021 года отказал гражданину, сославшись на пропуск срока для включения в реестр (два месяца с даты признания компании банкротом), и дольщик обратился в суд.
Арбитражный суд Саратовской области в июле 2022 года признал требование Владимира Дегтярева обоснованным, констатировав «отсутствие встречного предоставления со стороны застройщика». Апелляция же поддержала позицию управляющего, к которой присоединились федеральный фонд развития территорий (ФРТ) и фонд защиты дольщиков Саратовской области.
По мнению апелляции, если требование включено в реестр застройщика уже после принятия фондом решения о финансировании завершения строительства, то оно удовлетворяется «путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме».
Дело в том, что саратовский фонд в декабре 2021 года согласился достроить дом и в марте 2022-го суд передал ему права на землю застройщика вместе с обязательствами перед дольщиками по передаче квартир. Таким образом, счел суд, опоздавшие граждане могут претендовать лишь на денежные средства, но не на жилье. Кассация с этим решением согласилась.
Владимир Дегтярев и еще ряд дольщиков обратились в ВС, полагая, что при наличии ДДУ управляющий должен самостоятельно, без обращения граждан включать их требования о передаче квартир в реестр по данным из ЕГРН. Они настаивали, что право дольщика на получение жилья «не может быть поставлено в зависимость от того, выполнил управляющий свои обязанности или нет». Дело передали в экономколлегию ВС, которая поддержала дольщиков, отменив решения апелляции и кассации.
ВС сослался на постановление Конституционного суда РФ №34-П от 21 июля 2022 года, который объяснял, что процедура передачи имущества застройщика-банкрота представляет собой «реабилитационный план, направленный на завершение строительства дома и передачу дольщикам в натуре помещений в этом доме». При этом в ст. 201.4 закона о банкротстве есть упрощенный порядок, при котором требования дольщиков, имеющих ДДУ, включаются управляющим в реестр самостоятельно по сведениям из ЕГРН, указала коллегия.
А позднее при передаче недостроя фонду можно запросить у дольщика документы об оплате жилья и в случае их непредставления исключить его требование из реестра.
Фонды здесь выступают формой «использования публичных финансовых ресурсов» для содействия дольщикам «в разрешении кризисной ситуации», подчеркнул ВС.
В связи с этим они должны были «проявить должную осмотрительность и установить, что реестр сформирован АУ с нарушением — в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ». Дольщик не должен страдать от «негативных последствий бездействия управляющего» и «последствий неосмотрительности фондов», признала коллегия. К моменту, когда фонд согласился достраивать объект, требование Владимира Дегтярева уже должны были включить в реестр, а фонд обязан передать ему квартиру после завершения строительства, заключил ВС, оставив в силе решение первой инстанции.
Обычно для включения в реестр нужно подать заявление в двухмесячный срок, но в данном случае это «является правом, а не обязанностью кредитора-дольщика, поскольку ДДУ регистрируются в Росреестре и сведения об этом доступны управляющему», отмечает управляющий партнер юркомпании «Кочерин и Партнеры» Владислав Кочерин. Здесь ситуация осложнилась тем, что «формально спор о включении требования дольщика в реестр рассмотрен за пределами срока», а «прямых указаний на такие случаи в законе не содержится», указывает партнер Guskov & Associates Игорь Гуськов.
Верховный суд одобрил премии за передачу квартир дольщикам застройщика-банкрота
У старшего юриста КА «Регионсервис» Андрея Орлова «позиция фонда вызывает вопросы, учитывая цели его деятельности», но ВС «исправил ситуацию в пользу потребителя, защитив слабую сторону». Он согласен с тем, что ошибки управляющего не могут быть переложены на дольщиков. Тем более что на момент утверждения решения о достройке и «фонд, и управляющий, и суд уже знали, что дольщик есть и просится в реестр», добавляет руководитель «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.
Он обращает внимание, что банкротство застройщика инициировал «Дом.РФ» (через него фонд выплачивает дольщикам денежные компенсации) и управляющего выбирал он же, поэтому, «вероятно, АУ может подыгрывать фонду, уменьшая количество квартир, которые после достройки дома нужно будет передать дольщикам».
Младший партнер юргруппы «Яковлев и Партнеры» Денис Крауялис подчеркивает, что ситуация, когда дольщики вынуждены включаться в реестр через суд, несмотря на обязанность управляющего делать это автоматически по ДДУ, «не единична и скорее носит массовый характер». В связи с этим юрист приветствует позицию ВС, которая должна дисциплинировать управляющих, а также не позволять фонду «уклоняться от принятия обязательств» по передаче квартир перед дольщиками, не включенными в реестр застройщика не по своей вине.
Екатерина Волкова, Анна Занина
- Екатерина Волкова подписаться отписаться
- Анна Занина подписаться отписаться
- Проблемы долевого строительства подписаться отписаться
Покупка недостроенного дома 2024: риски и как их избежать
Чем выгодно приобретение жилья в недостроенном доме, какие подводные камни существуют при таких сделках и как потенциальному собственнику защитить себя от возможных рисков — в материале «Ъ».
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Данила Егоров, Коммерсантъ
Покупка квартиры на этапе строительства может стать более выгодной инвестицией, чем жилье в готовом доме. Ведь так покупатели имеют возможность приобрести квадратные метры по ценам более низким, чем на вторичном рынке. Застройщикам же выгодно привлечь средства в проект от дольщиков.
Главная же опасность в том, что строительная компания может так и не сдать дом.
Вопросы подобных сделок в России регулирует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ. В него неоднократно вносили изменения. Следует руководствоваться последней действующей редакцией.
На текущий момент это 30.12.2021.
Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Как купить квартиру в новостройке
Приобрести жилье можно даже на этапе котлована. Самый распространенный и менее рискованный вариант долевого участия — через эскроу-счет. При этом дольщик заключает трехсторонний договор с застройщиком и банком.
Во время возведения дома банк хранит деньги будущих жильцов на своих счетах, а строительной организации выдает кредит. Как только компания сдаст объект, люди могут воспользоваться правом требования и получить в собственность свои квартиры, а застройщик получает деньги и погашает задолженность.
При наличии эскроу-счета инвестиции физлица выступают некой страховкой. То есть средства вернут, если дом не будет сдан. Дольщики получат свои деньги обратно и в случае банкротства застройщика.
Также средства будут возвращены, даже если у банка отнимут лицензию, в размере не более 10 млн руб. Расплачиваться в такой ситуации будет Агентство по страхованию вкладов.
Предложений напрямую, без эскроу-счетов, на рынке становится все меньше, но они есть. Если был заключен старый договор долевого участия, но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков, то возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Собрание дольщиков решает, какой из вариантов выбрать, и обычно выбирают достройку.
Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»:
«Если строительство остановилось, а в отношении застройщика начата процедура банкротства, то объект будет достроен за счет общестранового фонда дольщиков (официальное наименование — Фонд развития территорий). Именно в него все застройщики делают регулярные страховые взносы. В некоторых субъектах федерации, чьи региональные бюджеты могут потянуть эту финансовую нагрузку, есть региональные организации со схожими названиями и функционалом. В ряде случаев проект может быть передан другому застройщику (он может быть заинтересован в достройке с прицелом на получение определенных преференций для проектов в других локациях).
Существует возможность завершения строительства силами ЖСК, который создадут дольщики (о таких примерах мне неизвестно)».
Долевое строительство — плюсы и минусы
При подписании договора одной из сторон выступает строительная организация. Также в сделке участвует и физлицо — сам покупатель, хотя в данном случае он скорее выступает инвестором.
При покупке жилплощади в недостроенном доме инвестор приобретает лишь право требования, а не право собственности. Договор долевого участия оформляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. На его основании дольщик после сдачи дома имеет право на оформление квартиры в собственность.
Участие в долевом строительстве выгодно тем, что:
— цена на квартиры в новостройках ниже цен на вторичном рынке;
— новое жилье не имеет юридической истории;
— покупатель имеет большой выбор комфортабельного жилья;
— покупатель «первички» получает более низку ставку по ипотеке;
— можно получить дополнительную прибыль при перепродаже.
Минусы приобретения квартиры по договору долевого участия заключаются в том, что:
— подписание договора не предполагает быстрое заселение, до этого момента нужно ждать в среднем один-два года;
— у будущих собственников должны быть дополнительные средства на ремонт и покупку мебели и техники. На это может понадобиться около миллиона рублей;
— право требования не дает гарантии, что объект будет достроен.
Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»:
«Сейчас в стадии достройки есть дома, строительство которых было заморожено 10 лет назад и более. Поэтому формулировка «так и не достроили» не вполне точно отражает ситуацию. В моменте никаких работ на площадке может не быть, но если адрес попал в единый реестр проблемных объектов, то работы по завершению проекта рано или поздно должны будут начаться.
Их скорость, конечно, зависит от активности и организованности дольщиков, но это не является единственным фактором. Играет роль и техническая сложность процесса завершения строительства, и масштаб проекта (обычно крупные проблемные ЖК завершаются медленнее, чем объекты точечной застройки)».
Что нужно знать при выборе застройщика
При выборе девелопера для приобретения квартиры по договору долевого участия нужно обратить внимание на некоторые нюансы. Тут можно сразу же выделить темпы возведения и время сдачи объекта. Иногда случается так, что сроки строительства сорваны не по вине строительной компании. Это может быть связано, например, с приостановкой поставок стройматериалов. Если застройщик сдает дома не в срок, то это, скорее всего, связано с проблемами на стройке.
И вероятнее всего такой застройщик и в будущем будет совершать те же ошибки.
Также надежный застройщик должен иметь в открытом доступе данные по документации и аккредитации у банковских учреждений. Например, можно ознакомиться с проектной декларацией, разрешением на возведение, учредительными актами, соглашением о страховании. Если эти документы недоступны, значит у застройщика есть проблемы со своей деятельностью.
Кроме того, стоит обратить внимание на тип соглашения. Ведь если строительная компания не имеет возможности оформления Договора долевого участия, то это должно насторожить, т. к. только этот тип договора дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ.
У надежной строительной компании должен быть свой сайт, где размещены фотографии проектов и актуальная информация о ходе строительных работ. Также одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены, что говорит о том, что проект или сама компания могут оказаться ненадежными.
Какие ошибки совершают покупатели при покупке квартиры в строящемся доме
Покупатели квартир в новостройках часто допускают ошибки, которых можно было бы избежать, действуя более разумно и осторожно.
Первая — желание договориться дистанционно, т. е. онлайн или по телефону.
Вторая — невнимательность к планировке квартиры.
Третья — недооценка всех возможных неудобств и вероятных развитий событий.
Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»:
«С точки зрения критериев безопасности при покупке квартиры в недостроенном доме прежде всего нужно обратить внимание на наличие действующего разрешения на строительство, заведенного (наряду с прочими документами) в ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства). Если этого нет или если дом продается по схемам, отличным от договора долевого участия, то риски сделки становятся выше. Для этих проектов не будут актуальны действующие механизмы защиты прав дольщиков.
В этой же системе можно проверить, насколько пунктуально застройщик выполняет свои обещания — как часто переносились сроки сдачи в предыдущих проектах».
Марина Колоколова; группа «Прямая речь»
- Марина Колоколова подписаться отписаться
Выгодно ли в 2024 году инвестировать в недвижимость
Если у вас есть мечта выгодно вложить деньги и жить на пассивный доход, то вы, наверное, уже задумывались об инвестировании в недвижимость. В статье разбираемся, стоит ли это делать в 2024 году.
- Деньги должны работать
- Недвижимость
- Стоит ли приобретать недвижимость в 2024 году
- Плюсы и минусы инвестиций в объекты
- Варианты заработка
Деньги должны работать
Рано или поздно многие приходят к вопросу финансовой грамотности и задумываются о безбедной жизни. Идеальный вариант — иметь пассивный доход, который покроет все ваши «хотелки». Свободное время и ресурсы можно будет тратить на любимое занятие, например, небольшое дело и приумножение капитала.
Куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход
Постоянный пассивный доход могут обеспечить . Здесь работает старое доброе университетское правило: «Сначала ты работаешь на зачетку, потом зачетка работает на тебя». Вкладывать лучше всего только свободные деньги, потеря которых не отразится на вашей жизни.
Ригина работала журналистом за 50 тысяч рублей. Она тешила себя надеждой построить бизнес, выгодно вложить деньги и никогда больше не заниматься нелюбимым делом. Однажды девушка открыла для себя инвестиции и решила покупать акции. У героини истории были задолженности по кредитам, и зарплата разлеталась мгновенно: оплата аренды квартиры, коммунальные платежи, долги банкам, еда, дорогое хобби и многое другое.
На инвестиции оставалось всего ничего и потеря даже 5 тысяч рублей была серьезной суммой. В общей сложности Ригине удалось купить акций на 72 тысячи рублей, но доход с них нельзя было назвать пассивным. Возможности вкладывать денег больше у героини истории не было.
Однажды с приходом санкций она вмиг потеряла все.
- рублевые банковские вклады;
- золото;
- облигации сроком до трех лет;
- жилая и коммерческая недвижимость;
- валюта (в тренде китайские юани).
Самая большая монета в мире весит 1 тонну. Это 1 млн австралийских долларов из чистого золота.
Другой фактНедвижимость
Поговорим о самом надежном способе вложения денег — покупке недвижимости. Ответ, почему это самое удачное инвестирование, лежит на поверхности.
Людей на планете становится все больше и не у всех есть возможность купить собственное жилье, но жить где-то надо, поэтому спрос на аренду будет всегда. То же самое касается нежилой недвижимости, ведь с каждым годом открываются новые магазины, рестораны, частные клиники и другие бизнесы, которым требуются помещения.
Если вы из тех людей, кому нужны более веские причины, чтобы потратить накопленные средства, вот несколько из них:
- Пассивный ежемесячный доход от сдачи в аренду.
- Спасение денег от инфляции.
- Получение прибыли от перепродажи или обмена с наценкой.
Иннокентий учился в университете на программиста и увлекался спортом. В какой-то момент хобби стало приносить ему первые деньги: он начал тренировать друзей и знакомых в спортзале общежития за небольшое вознаграждение.
Герой истории был влюблен в девушку и стремился показать ей, что с ним она может чувствовать себя в безопасности. Именно сильные чувства к возлюбленной и желание быть с ней мотивировали его приумножать свой капитал. Так, Иннокентий заинтересовался инвестициями: акциями и криптовалютой.
Молодой человек окончил университет и переехал жить в Москву, где вскоре устроился работать программистом в одну большую компанию. Целеустремленности нашему герою не занимать: Иннокентий быстро взбирался по карьерной лестнице, рос в зарплате, регулярно повышал квалификацию и инвестировал деньги.
За год ему удалось накопить почти миллион рублей на акциях, около 300 тысяч рублей на криптовалюте и еще полмиллиона отложить с зарплаты. Иннокентий задумался о вложении денег в коммерческую недвижимость, и выбор пал на большой зал с панорамными окнами недалеко от центра города.
Часть накопленных средств он потратил на приобретение помещения, оформив кредит, а на оставшиеся купил новые акции. Герой истории нашел школу танцев, которая планировала расширяться, и начал сдавать им зал в аренду за 124 тысячи в месяц.
Иннокентий быстро закрыл кредит, вышел на пассивный доход за счет арендаторов и отправился в путешествие с девушкой.
Стоит ли приобретать недвижимость в 2024 году
Приобретение квартиры, дома, нежилого помещения или земли под строительство — выгодное вложение денег в любое время. На жилые и коммерческие объекты всегда есть спрос. Даже хрущевка будет расти в цене каждый год и приносить вам доход.
Однако в 2024 году такое инвестирование может стать дорогим удовольствием из-за роста цен на фоне инфляции, а также подорожания некоторых стройматериалов для ремонта.
Илья вместе с другом вложился в покупку участков под строительство. Они выбрали территорию возле всесезонного курорта «Игора» под Петербургом: живописный лес и свежий воздух, зимой — горнолыжные трассы, летом — бассейны под палящим солнцем. Кроме того, рядом есть озеро.
Друзья составили дизайн-проект по строительству небольших домов в скандинавском стиле. Это объекты из темного дерева и причудливой формы, которые идеально вписываются в любой природный ландшафт, а большие панорамные окна только добавляют шарма.
Илья с товарищем наняли строителей, закупили материал и приступили к реализации плана. Вложить пришлось много: земельный участок под каждый дом обошелся почти в 3 миллиона рублей, строительство вместе с материалами и рабочими — не меньше 20 миллионов.
Цена готового объекта оказалась больше затрат. Один из четырех домов стоил минимум 40 миллионов рублей без мебели. Тренд на загородную жизнь, экологичный район и близость леса, а также популярный скандинавский стиль сыграли на руку друзьям. Они продали все дома за год и вышли в плюс.
Заработанные деньги ребята вложили в новый проект.
Оформите карту рассрочки «Халва» и не оттягивайте ремонт в квартире. Не экономьте на стройматериалах, рабочих и дизайн-проекте, переживая за деньги. Обустраивайте уютное гнездышко сейчас, а рассрочку выплачивайте потом комфортными платежами.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев.
Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Плюсы и минусы инвестиций в объекты
В каждой бочке меда есть ложка дегтя, и мы будем до конца честны с вами, если расскажем о минусах таких вложений. Но начнем все же с хорошего.
- инвестиции в недвижимость — простой и надежный способ сохранения капитала;
- пассивный доход при сдаче объекта аренду;
- минимум рисков потерять деньги даже в кризис;
- инфляция не сказывается на цене, напротив, она постоянно растет;
- многовариантность получения прибыли: можно сдавать квартиры посуточно или на год, покупать «черновые», делать ремонт и продавать готовые дороже.
Однако от рисков потерять свои деньги никто не застрахован. Например, спонтанная покупка однушки на вторичном рынке без сдачи ее в аренду из потенциально доходной инвестиции становится пассивом, который тянет деньги на содержание.
Кроме этого, существует еще ряд минусов подобного вложения:
- высокая стоимость недвижимости, которая постоянно растет;
- большой первоначальный взнос при оформлении ипотеки;
- долгая окупаемость (чистая прибыль появится через 5-10 лет);
- расходы на оплату ЖКХ, капитальный ремонт и налог 13% от стоимости объекта.
Сэкономить финансы на покупке квартиры или дома реально, воспользовавшись ипотекой от Совкомбанка с низкими процентами. Выберите удобную программу кредитования, комфортный ежемесячный платеж и подайте заявку онлайн. Новую квартиру можно сдать в аренду, и тогда покрывать ипотеку по факту будут ваши жильцы.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями.
Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Варианты заработка
Получать доход с недвижимости можно разными способами. Если денег на покупку объекта не хватает, можно рассмотреть вариант приобретения земельного участка под строительство. Земля будет стоить дешевле готовой недвижимости, а возведение дома окупит ваши затраты с лихвой.
Георгию 47 лет и недавно он во второй раз стал отцом. Мужчина озабочен тем, чтобы устроить будущее своего ребенка и помочь ему вступить во взрослую жизнь через 18 лет с каким-нибудь капиталом.
Семья живет в квартире Георгия, поэтому они решили воспользоваться материнским капиталом и купить еще одну в новостройке. Материальной помощи от государства вместе с накопленными деньгами хватило на однушку в неплохом районе города.
Супруги решили не останавливаться на этом и открыли рублевый вклад для сына без возможности снимать деньги. Они сделали ремонт в новой квартире и сдали ее в аренду, а полученные средства ежемесячно отправляли на счет.
Теперь к 18 годам у сына Георгия будет не только своя квартира, но и банковский вклад с внушительной суммой.
Полезные советы против необдуманных поступков
Оцените риски. Взвесьте все за и против. Трезво посмотрите на свой капитал и ответьте на вопрос: сможете ли вы потянуть покупку недвижимости одним платежом, или придется брать ипотеку.
Не станет ли кредит для вас непосильной ношей.
После этого обратите внимание на следующие советы:
- не инвестируйте последние деньги;
- помните о риске;
- изучите рынок;
- ищите хороший и экологичный район с удобной транспортной развязкой, если вы рассматриваете покупку квартиры или дома (в случае с коммерческой недвижимостью присмотритесь к центру и выбирайте помещения недалеко от метро и остановок общественного транспорта);
- работайте с профессиональными риелторами, проверяйте информацию о них, чтобы не нарваться на мошенников.
Вариантов заработка на инвестиционных объектах много. Например, пятикомнатную квартиру в центре Москвы или Петербурга можно разбить на маленькие студии и сдавать каждую посуточно как апартаменты.
Нежилое просторное помещение в центре города идеально подойдет для размещения шоурума или косметологического салона. При желании можно заморочиться и создать там необходимые условия для небольшой кондитерской или, например, спортзала.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.