В 2024 году россияне фактически смогут получить паспорт за инвестиции в недвижимость только в Турции. Гренада прекращает прием заявок на получение гражданства за инвестиции для россиян 31 марта, а Черногория закрыла программу в декабре 2022 года
Фото: Shutterstock
Прямо сейчас россияне могут получить иностранное гражданство за инвестиции в недвижимость всего в двух странах — Турции и Гренаде. Но прием заявок на получение гражданства в Гренаде для россиян прекращается 31 марта. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказала руководитель департамента по связям с общественностью Henley & Partners Switzerland AG Полина Кулешова. Это международная консалтинговая компания, специализирующаяся на разработке госпрограмм предоставления гражданства и вида на жительство (ВНЖ) через инвестиции. Также существует паспортная программа Вануату, но по ней нет возможности получить гражданство через покупку недвижимости, только через взнос в правительственный фонд, пояснила Полина Кулешова.
В прошлом году в числе стран, где россияне могли получить паспорт за инвестицию в недвижимость, была и Черногория. Но для россиян программа натурализации этой страны завершилась 31 декабря 2022 года. «Сейчас значительное количество заявлений еще находится на рассмотрении правительства. То есть де-факто программа продолжает работать для тех, кто успел подать заявления», — пояснила руководитель департамента по связям с общественностью Henley & Partners Switzerland AG. Альтернативным путем переезда в Черногорию через покупку недвижимости для россиян будет получение ВНЖ этой страны, продолжила Полина Кулешова.
Заявитель может купить любую жилую недвижимость (ограничений по стоимости практически нет) и получить годовой ВНЖ Черногории, который можно продлевать, если проводить в стране не менее девяти месяцев. В процессе оформления также необходимо посетить Черногорию. После получения ВНЖ достаточно прожить пять лет в стране, чтобы претендовать на ПМЖ.
Члены семьи заявителя могут получить ВНЖ по воссоединению, уточнила эксперт.
Раньше выбор был шире
До марта 2022 года паспортных программ через инвестиции, участниками которых могли стать россияне, было больше. Такие программы предлагали карибские государства — Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Сент-Люсия, Доминика, а в Европе — Мальта. Сейчас работа этих стран с россиянами прекращена из-за санкций ЕС и США. Помимо паспортных программ, по которым можно получить гражданство другой страны за инвестиции в недвижимость, существуют программы ВНЖ.
По ним инвестор покупает зарубежную недвижимость определенной стоимости и получает вид на жительство. Подробнее об этом читайте в материале «От Турции до Панамы: где россияне могут получить ВНЖ за недвижимость»
В прошлом году в числе стран, где россияне могли получить паспорт за инвестицию в недвижимость, была Черногория. Но программа этой страны для россиян завершилась 31 декабря 2022 года (Фото: Shutterstock)
Страны и условия, где россияне могут получить паспорт за недвижимость в 2024 году (данные Henley & Partners Switzerland)
1. Турция
- порог входа в программу «золотых паспортов» при покупке одного объекта недвижимости составляет $400 тыс. (в случае покупки нескольких объектов нельзя будет купить четыре квартиры по $100 тыс., одна из них обязательно должна стоить $400 тыс.);
- запрещено участвовать в программе получения гражданства при покупке доли недвижимости вне зависимости от стоимости доли;
- инвестировать в один или несколько объектов недвижимости можно только на основании единого нотариально заверенного договора;
- объект, который стал основанием для получения гражданства, нельзя повторно использовать в программе (например, после перепродажи другому иностранцу);
- вторичные объекты недвижимости, которые ранее были в собственности у иностранца, должны после этого минимум три года быть в собственности у гражданина Турции, чтобы объект мог участвовать в программе «золотых паспортов» при перепродаже иностранцу;
- приобретенный объект должен находиться в собственности у иностранца минимум три года. Если продать квартиру раньше, то можно лишиться гражданства. Власти Турции следят за соблюдением этого требования;
- если заявитель на инвестиционное гражданство планирует использовать ипотеку при покупке, то его собственный капитал в сделке все равно должен составлять $400 тыс.;
- если сделка проведена до выдачи сертификата покупки валюты, перевод на счет продавца должен быть в валюте. Если сертификат на руках, то в лирах;
- участники программы должны получить отчет об оценке имущества не позднее чем за три месяца до нотариального заверения предварительного договора купли-продажи.
Паспорт за инвестиции в недвижимость в размере $400 тыс. можно получить в Турции (Фото: Shutterstock)
2. Гренада (до 31 марта 2024 года)
Условия. Сделать невозвратный взнос в Национальный фонд преобразования Гренады или купить недвижимость в одобренном властями проекте (объект можно будет продать через пять лет, сохранив паспорт).
Минимальная сумма. $220 тыс. — в случае когда несколько инвесторов покупают один объект.
Срок получения паспорта— 6–8 месяцев.
Преимущества. Безвизовый въезд в 140+ стран мира, включая страны Шенгенской зоны, Великобританию и Китай. Право жить, работать и вести бизнес в Гренаде и странах — членах Карибского сообщества (КАРИКОМ).
Упрощенное получение десятилетней визы в США.
Правительство Гренады приняло решение о дате приостановки приема заявок от граждан России и Республики Беларусь 31 марта 2024 года, отметила руководитель департамента по связям с общественностью Henley & Partners Switzerland. «Чтобы участвовать в этой программе, заявитель должен пройти предварительную проверку на благонадежность в компании провайдера и оплатить депозит до конца марта. В свою очередь, компания-провайдер должна отправить данные о заявителе в профильное правительственное агентство, отвечающее за реализацию программы. Подавать информацию о заявителях могут только лицензированные агенты», — рассказала эксперт.
Гренада прекращает прием заявок на получение гражданства за инвестиции для россиян и белорусов 31 марта (Фото: Shutterstock)
Читайте также:
- Что купить в Турции, ОАЭ и Таиланде по цене однушки в Москве
- Горячий интерес к жилью за границей: спрос россиян в 2022-м вырос в 5 раз
- Россияне стали лидерами среди иностранных покупателей недвижимости Кипра
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
9 стран, где можно получить ВНЖ за покупку недвижимости
Из-за санкций выдачу видов на жительство за инвестиции в недвижимость приостановили Греция, Чехия, Мальта, Португалия, Германия, США, Канада и Великобритания. После этого россияне стали активнее покупать квартиры в Турции, ОАЭ и Таиланде. В Турции в октябре 2022 года россияне стали лидерами по покупке жилья среди иностранцев.
Вот в каких популярных у россиян странах дают ВНЖ или гражданство за покупку недвижимости и какие условия есть для этого.
🇷🇸 Сербия
Цена недвижимости:нет ограничений
На сколько дают ВНЖ:год с возможностью продления
Другие условия:ВНЖ дают только за покупку жилой недвижимости. Нужно не только владеть объектом, но и жить там — полиция приходит и проверяет. Чтобы получить ВНЖ, понадобятся регистрация по месту пребывания и медицинская страховка
🇨🇾 Кипр
Цена недвижимости:от 300 000 € (18 756 738 Р )
На сколько дают ВНЖ:год с возможностью продления
Минимальный доход:30 000 € (1 875 673 Р ) в год
Другие условия:дом или квартиру покупают у застройщика, коммерческую недвижимость — офисы, магазины, отели — можно приобрести на вторичном рынке. С полученным ВНЖ нельзя работать и вести бизнес на Кипре. Источник доходов должен быть в другой стране
🇹🇷 Турция
Цена недвижимости:от 50 000 $ (3 028 250 Р ) для ВНЖ и 400 000 $ (24 226 000 Р ) для гражданства
На сколько дают ВНЖ:год с возможностью продления
Минимальный доход:строгих требований нет, но рекомендуется получать не менее 8500 TRY (27 652 Р ) в месяц
Другие условия:можно купить только жилую недвижимость, ВНЖ не дает права на работу в Турции. Вместе с собственником ВНЖ получают члены его семьи — дети смогут учиться в школах и вузах Турции. Даже если квартира стоит меньше 400 000 $, через 5 лет можно подать на гражданство. В некоторых регионах страны выдачу ВНЖ приостановили из-за исчерпания квот
🇦🇪 ОАЭ
Цена недвижимости:от 2 000 000 DH (32 977 594 Р )
На сколько дают ВНЖ:5 лет
Минимальный доход:нет требований
Другие условия:сделку можно оформить дистанционно и профинансировать за счет кредита в банке ОАЭ. ВНЖ выдают за инвестиции в готовое жилье или объект на стадии строительства
🇲🇪 Черногория
Цена недвижимости:без ограничений
На сколько дают ВНЖ:год с возможностью продления
Минимальный доход:нет требований
Другие условия:нужна справка об отсутствии судимости и медицинская страховка. Через 5 лет можно оформить постоянный вид на жительство, а через 10 лет — гражданство. Но если после получения ВНЖ выехать за пределы страны более чем на 30 дней, ВНЖ аннулируют
🇬🇪 Грузия
Цена недвижимости:от 100 000 $ (6 056 500 Р )
На сколько дают ВНЖ:год с возможностью продления
Минимальный доход:нет требований
Другие условия:можно купить любую недвижимость, необязательно жилье. Необходима независимая оценка объекта в аккредитованной компании. ВНЖ получают также члены семьи: супруг, дети, родители, братья и сестры. Через 10 лет можно претендовать на гражданство
🇹🇭 Таиланд
Цена недвижимости:от 10 000 000 THB (16 735 285 Р )
На сколько дают ВНЖ:от 5 лет
Минимальный доход:нет требований
Другие условия:под ВНЖ можно купить только готовое жилье от одобренных правительством страны компаний-застройщиков. ВНЖ за покупку недвижимости имеет статус элитного: его владелец получает приоритетное обслуживание в аэропортах, бесплатные трансферы, доступ в некоторые бизнес-залы и гольф-клубы, ускоренное оформление документов
🇦🇿 Азербайджан
Цена недвижимости:от 100 000 AZN (3 562 647 Р )
На сколько дают ВНЖ:год с возможностью продления
Минимальный доход:нет требований
Другие условия:нужна справка об отсутствии опасных инфекционных заболеваний. Через 5 лет можно претендовать на гражданство
🇰🇳 Сент-Китс и Невис
Цена недвижимости:от 200 000 $ (12 132 000 Р )
Минимальный доход:нет требований
Другие условия:за инвестиции в недвижимость сразу оформляют гражданство, которое дает право на безвизовый въезд в 155 стран, в том числе ЕС и Великобританию. Вместе с инвестором гражданство могут получить второй супруг и двое детей. Посещать Сент-Китс и Невис необязательно. Недвижимость нельзя продавать в течение 7 лет
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье, — в вашей почте дважды в месяц по вторникам
Данные актуальны на момент публикации
Еще о покупке недвижимости за рубежом:
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
Обложка — yipengge / iStock
Сергей Тиняков
Получали ВНЖ за покупку недвижимости?
Поделитесь опытом:
Alena, оттуда, что Сербия сейчас взрывается от помогаек, которые приехали вчера и тут же начали заниматься помогаечным бизнесом задорого. Это не бином Ньютона, знаете ли. Не они первые, не они последние.
Давно живущие здесь уже устали предупреждать, что и ценник у таких товарищей неадекватный, и знания, мягко говоря, сомнительные, и ответственности за результат никакой.
Анатолий, вы не в курсе, что случилось?
Marina, вот смотрите, есть 3 известных русскоговорящих юриста, которые не первый год работают в Сербии. Есть люди, которые уже получили гражданство давно, свободно говорят на сербском, знают все нюансы, готовы работать с переезжающими россиянами. И есть вы, переехавшие без году неделя, вряд ли свободно разговаривающие, но которым отчаянно нужны деньги (иначе для полноценной интеграции вы бы выбрали нормальное направление работы, а не доение собственных граждан).
Спрашивается, в чем ваше преимущество перед первыми двумя категориями?
Мы в процессе получения гражданства Турции, за 2 месяца сделали справку о инвестициях, на следующей неделе пойдем уже подавать на паспорта. Очень четко все и быстро, приобретали недвижимость в Стамбуле, в Кадыкей, вся недвижимость продается в $ и нет привязки к курсу лиры, в хороших районах Стамбула выходит очень выгодно. Но стоит расчитывать даже скорее на 500к$, тк в хороших районах кв метр дорогой.
Julia, славно 35 мультов иметь на счету, что сказать
acrosw, для этого можно продать что-нибудь ненужное)
Ирина, почку например)
Marina, ну вот — начали за здравие (обычная семья перекатилась в Сербию по недвижке, готовы делиться опытом), а кончили за упокой («наши клиенты» уже откуда-то возникли)
Отредактировано
Вообще в Сербии нет требований к минимальному доходу, непонятно, откуда эту цифру взяли. При подаче на ВНЖ достаточно подтвердить наличие средств на счете, сумма на усмотрение инспектора и зависит от города, в небольших городах это 500 евро, в больших — 1500-2000.
Странно, что не добавили, что через 5 лет можно подаваться на ПМЖ, а потом сразу же на гражданство.
Pavla, мы ориентировались на информацию на сайте МВД Сербии. Там сказано, что одним из обязательных условий получения ВНЖ является «подтверждение наличия средств к существованию во время планируемого временного проживания». И ниже есть уточнение, что «доказательством наличия у иностранного гражданина средств к существованию считается справка или выписка банка, зарегистрированного в Республике Сербия, в размере минимальной заработной платы в Республике Сербия».
Судя по открытым источникам, минимальная заработная плата в Сербии — 400 €. Я допускаю, что на практике это правило соблюдают не строго. Спасибо, что поделились опытом
Сергей, на руки минималка около 300 евро. Я ни разу за все время не слышала, чтобы у кого-то просили показать годовой эквивалент. Я в Нови Саде обычно подаю 2000, знаю, что и 1500 принимают.
В Белграде тоже хватает 2000.
Сергей, а, да: формулировка именно «минимальный доход» вообще неверная, вас никто не может обязать для ВНЖ по недвижимости обязательно зарабатывать деньги в Сербии. Если у вас есть трудовой доход, то вы явно будете либо трудоустроены, либо иметь ИП, а это уже другой вид оснований, и без недвижимости подходящий для ВНЖ.
Pavla, если отказаться от Российского, забыли добавить.
А я хочу добавить что покупка сейчас недвижки в Сербии это инвестиция в гавно.
Петров, разумеется, если отказаться от предыдущего гражданства. единственное основание, по которому можно сохранить его, это брак, я об этом писала в отдельной статье про Сербию)
с чего бы это? недвижка в Сербии в последние годы только растет. а тем, кому нужно сменить гражданство, это вообще идеальный вариант, т.к. нет нижнего ограничения по цене.
Отредактировано
Pavla, для вас разумеется, для кого то нет, все таки условия при котором нужно отказаться от другого гражданства встречается не часто.
Недвижка там выросла немного с короновируса, как и везде и сейчас, с началом всего этого, до того она не росла. Был драйвер роста если бы она вступила в евросоюз, но такое уже маловероятно, поэтому расти она не будет, т к делать в Сербии нечего.
И ограничение есть, жилье должно быть пригодным для жизни, это не так дешево, а покупка домика в деревне где то в глуши это вообще выброшенные деньги.
Доктор, вступление в ЕС — это драйвер не роста, а спада. В ЕС полно копеечной недвижимости, но она не интересна инвесторам и отдыхающим из-за сложностей с визами. В той же Италии много где можно купить недвижимость у моря дешевле, чем в Черногории.
Петров, в Германии, например, нужно отказываться от гражданства.
Рассуждения от человека, который вообще не следил за стоимостью недвиги в Сербии в последние годы) Нет, не «немного с коронавируса», был устойчивый рост последние лет семь, а за последний год и вовсе был скачок на 50%. Про «если бы она вступила в ЕС» смешно, вы плановую дату-то знаете?)
Разумеется, жилье должно быть пригодным для жизни. Что такое «не так дешево» в цифрах?
Отредактировано
Pavla, следил, у меня там много знакомых. Скачок был не на всю недвигу, есть районы где она не сильно выросла, там живут почти одни Сербы, мои знакомые в том числе купили там несколько назад в новом доме.
Недешего, это от 15 т евро сейчас, все что дешевле это или деревня с цыганами или проблемы с документами, оформление вторички там тот еще квест.
Плановая дата это никогда, знакомые собираются в Австрию, ловить в Сербии нечего.
Отредактировано
Петров, оформление вторички абсолютно нормальный квест, если недвижимость укнижена и юрист чистоту сделки проверил. Не, если покупать неукниженный самострой на сельхоз земле, то конечно)) Ну, если 15 тысяч для вас «недешево», то могу посочувствовать. В Австрии-то, ясен пень, дешевле будет))
Плановая дата сейчас 2029 год, если не ошибаюсь. Но я лично не вижу никаких плюсов от вступления в ЕС, безвиз и сейчас есть, а минусов будет много.
Pavla, в Австрии работа есть, поэтому и валят из Сербии, из города выезжали вообще, много брошенных домов ни на что ни намекают?
Отредактировано
Петров, ну да, ну да, ипотеку ж любому иностранцу с работой дадут в Австрии без проблем) а если не дадут — так любой иностранец австрийскую недвигу и без ипотеки купит, особенно если ему 15 тысяч «недешево».
Из города я, конечно же, не выезжала, и всю Воеводину на мотоцикле не объездила, куда мне)
Отредактировано
Pavla, в Австрии работа и уровень жизни, можно и ипотеку, зачем сразу покупать то? Потом очки розовые упадут, а недвижку и не продать уже будет. 15 тысяч недешево если понимать что деньги в один конец, вы их уже вряд ли увидите.
Непонятно зачем вы что то купили, в деревне дом можно было почти любой бесплатно занять, правда это 2-3 года назад, сейчас тоже самое можно купить и получить бесполезный внж.
Петров, у меня подруга в Австрии живет, так что я в курсе и про уровень жизни, и про стоимость недвижимости, и про ипотеку, можете не стараться. Жаловаться на «дорогую недвижимость» за 15 тысяч в Сербии и ехать одновременно в Австрию — это оксюморон.
Если вы покупаете неликвид за 15 тысяч, то кто ж вам судья, что это «деньги в один конец». У меня дом в дорогом районе Нови Сада, а не в деревне. Стоимость его растет с каждым днем.
Pavla, посмотрим как вырастет цена на ваш дом когда все это закончится и москвичи домой уедут, а они хотят, многие даже язык не учат. Или когда что нибудь в Косово начнется, и все побегут.
Петров, ой-ой, все побегут, в Косово-то не каждый год какая-то фигня случается, никто ж не привык к этому, все бегут, деревни вымирают, города пустынные, строительство стоит, никто ничего не покупает, а мой дом будет стоить три копейки от текущих 200к. Инфа сотка от человека, который сам в Сербии не прижился)
Pavla, никто точно ничего не знает, но то что большинство понаехов убегут это факт. И вам не кажется странным то что большинство Сербов хотят переехать в другое место, неплохая страна, надо бы домик там прикупить)))
Петров, большинство сербов? прям все 8 миллионов уезжают?)) видимо, так же, как большинство украинцев или большинство поляков, про которых такие же вещи рассказывать любят?)
а про российских эмигрантов — так в 1917 они тоже думали, что уезжают на время. напомнить вам, сколько тогда в Сербии их осело навсегда?
Pavla, не уезжают, а хотят уехать, этот разное, читайте повнимательней пожалуйста.
Петров, я не спрашивала большинство сербов, чтобы делать такие заявения. Ваши друзья уехали в Австрию, мои нет и не собираются, и что?)
Pavla, мои тоже не уехали, но собираются, активно у себя нашли румынские корни и мутят гражданство, сербы они такие лишний раз не любят напрягаться, ваши друзья наверное из айти, может им и в Сербии хорошо. Возможно кому то и в Сербии хорошо.
Петров, то, что какие-то сербы гундят, что страна им плохая, не имеет никакого отношения к тому, насколько она реально плохая)) эти же сербы боготворят РФ и страшно удивляются, что средние пенсии в РФ меньше, чем в Сербии.
Pavla, ну они же по делу гундят, средние пенсии может и меньше, но у нас комуналка недорогая, на которую пенсам еще и скидку делать, у меня бабушка за квартиру в 70 метров максимум 30 евро платит за все, зимой, плюс проезд, плюс лекарства и т д. И что бы получать нормальную пенсию надо работать официально, а с этим в Сербии очень напряженно, все в черную.
Pavla, Я вот тоже думаю, что в ЕС вряд ли примут в обозримом будущем. Вучич пытается усидеть на нескольких стульях. Пока не решится территориальный конфликт, подвижек в этом направлении не будет.
Мишка, уж кто-кто, а Вучич в свой последний срок точно это не провернет, он не идиот. Но рано или поздно вливания от ЕС «на подготовку к интеграции» кончатся, и вопрос будет поставлен ребром.
Marina, я не помогайка, а консультирую исключительно на добровольных началах.
Ситуация в банках меняется ежедневно, гарантий вам сейчас никто не даст. Последние варианты, которые были рабочими, это АПИ, Альта и Поштанска Штедионица.
Кстати, вы консультантские услуги оказываете как ДОО или как предузетник?
FORTUNA, ничего особо нормального в ней нет, к сожалению
Анатолий, Европа может и отстала, но там намного безопаснее и стабильнее, там автомобиль не роскошь, путешествовать намного проще и дешевле, климат в среднем явно лучше, города красивее и интереснее. она просто больше и богаче.
в Европе ты можешь жить у чёрта на куличках, но уровень жизни там будет не ниже чем в Барселоне или Мюнхене.
ну и если брать примеры из статьи, то ОАЭ точно не отстаёт, намного динамичнее России. только климат чудовищный.
Отредактировано
в Невисе месте с инвестором гражданство могут получить супруга и двое детей.
— а женщина может быть инвестором?
Редактор Т—Ж
Мария, да, конечно. Исправили!
Marina, оперировать необязательно, это распространенное слово в русскоговорящем сообществе Сербии. Мне прямо интересно, какими документами вы подтверждали квалификацию при регистрации предузетника, оказывая услуги в рамках правового поля Сербии, если у вас нет юридического образования в Сербии.
Marina, вам не кажется, что ваш опыт, мягко говоря, нерелевантен оказываемым вами услугам?
Nadya, самое основное, чего все опасаются, это что придется производить сельхозпродукцию не какую хочется, а строго по квотам ЕС. Это похерит сельское хозяйство и разорит многих фермеров.
Петров, из Вашего ответа понимаю, что сейчас Вы не живете в Сербии. Но Вам она интересна, потому что Вы о ней говорите. А мы живём в Сербии и она нам очень нравится.
Marina, разумеется, я огорчена тем, что свежепереехавшие русы устраивают такую сомнительную движуху, пользуясь отчаянием и/или ленью соотечественников, а сербы по таким вот примерам выводы делать будут в том числе и обо мне. Не говоря уже о том, что это почти что классика в духе «мы, русские, друг друга не обманываем».
Зачем соответствовать юридическим терминам тому, что любому и так понятно?)
Отредактировано
Мы получили ВНЖ всей семьёй после покупки недвижимости в Сербии. Готовы поделился опытом. Обращайтесь…
Опергруппа
Marina, убрали ссылку в соответствии с первым пунктом правил: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/
Frolov, без проблем, можете найти меня в любой соцсети.
Татьяна, его можно добавить в заявку за дополнительные 10 000 $
Сергей, отказали да, а вот Гренады тут нет, а там как раз делают ещё пока
Петров, а чего их искать, cityexpert не берет на реализацию недвижку с проблемными документами, например. Мы без проблем находили варианты с укниженностью 1/1, без всяких «еще поискать». В кадастре посмотреть может любой, для этого юрист не нужен)) Юрист проверяет всю остальную кипу документов, со всеми разрешениями на строительство и прочее.
То, что сербы массово уезжают в Австрию и Германию, известный факт. То, что в «Сербии ничего не меняется последние 20 лет» — это ваш домысел) Я вижу изменения даже за те три года, что живу.
НАЛОГИ В РОССИИ
Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России не менее 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. Нужно ли в этом случае платить налоги в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость в России?
И по каким ставкам облагается в России доход от продажи объекта в другой стране?
Этот материал посвящён важнейшим налогово-юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей.
Публикация подготовлена при поддержке одной из ведущих аудиторско-консалтинговых фирм мира KPMG.
Налоги на недвижимость за границей для россиян в 2022 году
Российские налоговые последствия, связанные с покупкой зарубежной недвижимости, владением ею и её продажей, для физических лиц могут возникать, только если они признаются налоговыми резидентами РФ за отчётный календарный год (то есть, по общему правилу, находились на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года). Для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ в год получения дохода от зарубежной недвижимости, данные доходы не будут облагаться НДФЛ в РФ.
Физические лица-налоговые резиденты РФ обязаны уплачивать налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, то есть с «общемирового дохода».
В частности, у налоговых резидентов РФ-владельцев зарубежной недвижимости налогообложению НДФЛ может подлежать:
- выгода от экономии на процентах по займу/кредиту, если сделка по приобретению зарубежной недвижимости была совершена с привлечением заёмных/кредитных средств;
- доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости;
- доходы от продажи зарубежной недвижимости.
Налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается.
Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту
Доход в виде материальной выгоды в виде экономии на процентах за пользование заёмными/кредитными средствами, например в отношении займа, полученного для приобретения зарубежной недвижимости, возникает, только если выполняется хотя бы одно из условий:
- физическое лицо-заёмщик и кредитор являются взаимозависимыми;
- экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заёмщиком, в том числе платой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).
В случае если ни одно из указанных выше условий не выполняется, при получении физическим лицом кредита / займа по пониженной процентной ставке налогооблагаемого дохода в виде материальной выгоды не возникает.
В частности, если физическое лицо берёт у лица, признаваемого взаимозависимым, заём для приобретения недвижимости за рубежом и ставка за пользование этим займом составляет менее 9% годовых (в отношении займа в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении займа в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования займом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.
Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, рассчитанной исходя из порогового значения (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно) над фактической суммой процентов, рассчитанной исходя из условий договора займа.
Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Если заём получен не у лица, признаваемого налоговым агентом для целей НДФЛ, то физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.
Налоги при владении недвижимостью за рубежом и её использовании
Общий уровень налоговой нагрузки зависит в первую очередь от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России. Помимо этого, имеет значение, используется ли данная недвижимость лично (например, как место отдыха), либо для сдачи в аренду.
Если недвижимость оформлена на физическое лицо
- Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по общему правилу НДФЛ по прогрессивной шкале ставок 13% и 15% (см. Раздел 4). Некоторые физические лица могут применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (так называемый налог на самозанятых) или упрощенную систему налогообложения которые также применяются к доходам от сдачи в аренду зарубежной недвижимости. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачёта уплаченного за границей налога при уплате налогов в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (смотрите список всех СИДН). Также имеет значение время уплаты подоходного налога за рубежом. По общему правилу, зачесть налог, уплаченный в другом государстве по СИДН, можно в течение 3 лет. Однако процедура зачета предполагает, что физическому лицу необходимо подать в российские налоговые органы налоговую декларацию, а также документы, подтверждающие сумму полученного за рубежом дохода и сумму уплаченного там налога. Поэтому в отсутствие данных документов, физическому лица может потребоваться сначала подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ в РФ с полной суммы полученного дохода и в дальнейшем, когда документы будут доступны, подавать уточненную налоговую декларацию и заявление на возврат ранее уплаченного НДФЛ. - Стоит учесть, что порядок расчета налогооблагаемого дохода от сдачи имущества в аренду в России и в иностранном государстве может отличаться. В частности, в России обложению подлежит полная сумма полученных арендных платежей (если только физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя); в иностранном государстве может быть возможно вычесть из этой суммы расходы, связанные с содержанием зарубежной недвижимости. Таким образом, сумма облагаемого дохода в России может быть выше, чем за рубежом, в то же время сама ставка зарубежного налога может быть ниже, чем ставка НДФЛ. Данные обстоятельства в итоге могут приводить к необходимости уплачивать НДФЛ в России даже при наличии СИДН.
- Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит чётких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учётом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
- Если физическое лицо получает доход от использования зарубежной недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя, то необходимо проанализировать возможность применения СИДН в данном случае.
- Стоит также учесть такие вопросы как зарубежные налоги на доход и имущество физических лиц, а также сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо
Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо-российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:
- концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учётом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
- налог на доход/прибыль на уровне компании от использования недвижимости;
- корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
- налогообложение доходов, распределяемых российской/иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов);
- возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
- НДФЛ, возникающий при использовании физическим лицом-налоговым резидентом РФ имущества, принадлежащего компании, без оплаты такого использования;
- признание иностранной компании-владельца недвижимости, контролируемой иностранной компанией (КИК), и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчётности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.
Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для приобретения недвижимости и владения ею.
Налоги при продаже и наследовании недвижимости за рубежом
Налоги в России при продаже недвижимости за границей
Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.
Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по «плоской» ставке 13% для налогового резидента РФ. При этом физическое лицо-продавец, являющееся налоговым резидентом РФ, может уменьшить сумму дохода от продажи имущества, находящегося за пределами РФ, на сумму имущественного налогового вычета в размере фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества. Если подтверждающие документы отсутствуют или расходы не были понесены (зарубежная недвижимость была получена в результате наследования или дарения), возможно применить имущественный налоговый вычет в фиксированном размере 1 млн руб. (в отношении определённой жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости).
Физическое лицо-налоговый резидент РФ, использовавшее недвижимость в предпринимательской деятельности и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя применяющего общую систему налогообложения или упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе уменьшить доходы от реализации иностранной недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением.
Налоговые последствия продажи недвижимости, оформленной на юридическое лицо, зависят от структурирования сделки на момент продажи: например, будут ли продаваться доли/акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.
Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.
Налоги в России при наследовании недвижимости за границей
Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.
В соответствии с положениями российского налогового законодательства доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ. Россия также не устанавливает отдельного налога на наследование или дарение.
При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.