Большинство квартир, которые продаются на вторичном рынке, имеют богатую историю. Их продавали, дарили, передавали по наследству и отдавали в залог. Покупка квартиры под залогом ипотеки осложняется наличием обременения.
Но эту небольшую сложность легко преодолеть с помощью наших рекомендаций. Расскажем, как безопасно совершить покупку залоговой квартиры в ипотеку.
Что такое залог
Залог — это самый распространенный тип обременения на рынке недвижимости. Наличие обременения на квартире означает, что собственник не может распоряжаться ею единолично: присутствует третья сторона, разрешение которой нужно получить на любую сделку. Самый частый вид залога — ипотека.
Каждая вторая квартира на рынке России куплена под ипотечное кредитование, т.е. для ее покупки использованы деньги банка, которые нужно вернуть за оговоренный в договоре период. Если квартира в ипотеке, ее нельзя продать без разрешения банка. В Росреестре увидят наличие залога и откажут в регистрации сделки.
Чтобы покупка квартиры под залогом ипотеки состоялась, продавец сначала должен погасить долг. После этого банк сообщит в Росреестр о погашении ипотеки, и обременение снимут. Узнать о наличии залога на квартиру или ее долю можно в выписке из ЕГРН.
В ней указаны все обременения, наложенные на недвижимость, и основания их возникновения.
Как купить квартиру в ипотеке
Есть мнение, что покупка залоговой квартиры очень выгодна: можно получить трехкомнатную квартиру в центре города по цене двушки на окраине. Но это совсем не так — даже находясь в залоге, квартира не теряет свою первоначальную ценность. Покупка ипотечной квартиры все же позволит сэкономить до 20% от рыночной стоимости. Эту скидку можно назвать компенсацией за сложность оформления документов и возможные риски покупателя.
Кроме того, залоговые квартиры часто продают срочно, например, если у собственника нет возможности выплачивать кредит, а задолженности продолжают копиться. Еще один плюс покупки ипотечной квартиры в ипотеку — минимальные юридические риски. Банк-залогодержатель тщательно проверяет историю квартиры, поэтому она с высокой вероятностью окажется чиста.
Если у потенциального собственника запланирована покупка залоговой квартиры в ипотеку, банк проверит и его. Организация обязательно посмотрит на финансовую составляющую. Это важно, чтобы у нового заемщика не возникли проблемы с деньгами, и покупка квартиры под залогом ипотеки не привела к ее новой продаже.
При этом нужно помнить, что для покупки залоговой квартиры в ипотеку не всегда есть особые предложения и скидки. В частности не все льготные программы разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Продажей залогового жилья может заниматься банк или собственник с разрешения банка.
Можно выделить три основных способа покупки ипотечного жилья.
Способ 1. Покупка по предварительному договору купли-продажи
Этот вариант предполагает, что покупатель погашает кредит в счет оплаты покупки. Чтобы сделка была безопасной, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются все нюансы. Тогда покупка квартиры под залогом ипотеки, скорее всего, пройдет гладко. Сумма, вносимая в счет погашения ипотеки, оформляется как аванс.
После закрытия кредита продавец должен обратиться в Росреестр и снять обременение. Это отразится в новой выписке ЕГРН. Ее можно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Убедившись, что квартира больше не в залоге, покупатель передает продавцу оставшуюся сумму и становится новым собственником недвижимости. При этом, если продавец откажется от передачи квартиры, покупатель может обратиться в суд и там отстаивать свои права.
Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. Иметь дело с банком удобнее, особенно если покупатель сам хочет оформить покупку залоговой квартиры в ипотеку.
Во-первых, организовать сделку будет безопаснее, а во-вторых, банк может предложить выгодные условия для покупки этого жилья в ипотеку. После погашения долга банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом нужно обратиться в регистрационную палату и снять обременение. После этого покупатель передает продавцу оставшуюся сумму и по договору становится новым собственником квартиры.
Проблема: Недостаток этого способа состоит в том, что продавец может снять обременение с квартиры за счет денег покупателя, а потом просто отказаться проводить сделку. Тогда покупателю придется идти в суд, и сделка очень затянется. Деньги наверняка вернут, но есть шанс остаться без желанной квартиры.
Способ 2. Покупка квартиры под залогом ипотеки с участием банка
Будущий владелец недвижимости вносит залог при покупке квартиры в ипотеку на депозитные ячейки или банковский счет. Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой квартиры под залогом ипотеки получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долга. В одну ячейку помещают деньги, предназначенные банку — остаток долга продавца, а в другую — остаток суммы за квартиру для продавца. Вместо ячеек для безопасной покупки квартиры под залогом ипотеки можно открыть в банке специальный счет — аккредитив.
Благодаря аккредитиву покупка ипотечной квартиры в ипотеку состоится, даже если в момент сделки продавец и покупатель находятся в разных городах. После этого в Росреестр для регистрации отправляют договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. В заключение банк получает деньги, которые покрывают долг продавца, продавец получает деньги от продажи квартиры, а покупатель по договору приобретает квартиру в собственность.
Покупка квартиры под залогом ипотеки завершена. Проблема: Росреестру нужно около 5 дней на снятие обременения и 10 дней на перерегистрацию собственности. В этот период продавец может отказаться от сделки. В таком случае банк не сможет получить деньги, а покупатель квартиру.
Вопрос решается через суд, но приводит к задержкам.
Способ 3. Покупка квартиры через смену залогодателя
В этом случае покупка квартиры под залогом ипотеки происходит через смену залогодателя. Покупатель обращается в тот же банк для переоформления залога при покупке квартиры в ипотеку на себя. После регистрации сделки продавец получает разницу между ценой недвижимости и остатком долга по ипотеке без учета процентов.
Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долгов.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку оформлена. В выписке из ЕГРН появится имя нового владельца, но при этом сохранится указание на обременение. Проблема: Некоторые банки ограничивают покупку недвижимости только тем городом, в котором оформлена ипотека. Межрегиональные сделки на недвижимость с обременением пока не проводят. Всегда проверяйте квартиру на наличие обременений!
Сведения о залоге при покупке квартиры в ипотеку можно получить на сайте ЕГРН.Реестр. Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас!
Квартира на аукционе: в чем выгода, как купить и можно ли использовать ипотеку
Цены на аукционные квартиры зачастую ниже рыночных. На первый взгляд кажется, что это выгодная покупка. Так ли это и как принять участие в торгах, разбираемся.
Как квартиры оказываются на аукционе
На аукционы по продаже недвижимости попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам. Процедуру проводят на специальных электронных площадках.
«Если заемщик не можете погасить свои обязательства, не вовремя выплачивает ипотечные взносы, то приставы могут арестовать квартиру. Далее ее оценивают, и она попадает на аукцион», — говорит Юлия Кузнецова, член экспертного совета Центробанка по защите прав розничных инвесторов.
Вырученная сумма уходит на оплату долга, а остаток возвращают заемщику.
Могут ли забрать единственное жилье за долги
Если жилье приобретено с использованием ипотеки и находится в залоге или является залогом по потребительскому кредиту, то его можно забрать в счет долга. Даже если оно единственное у семьи и в нем зарегистрированы и проживают дети. Но есть исключения.
Забирать ипотечную квартиру не нужно в случае, если просрочка не превышает трех месяцев, а сумма задолженности меньше 5%.
Кто и как может участвовать в аукционе
Принять участие в торгах могут все, у кого есть паспорт, ИНН и СНИЛС. Кроме того, нужно оформить цифровую подпись — она дает право участвовать в электронных сделках.
«Нужно зарегистрироваться и пройти аккредитацию на площадке торгов. Затем подать заявку на объект и внести депозит в размере примерно 10% от стартовой цены», — говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ».
Задаток включат в счет оплаты недвижимости, если участник победит, или вернут в случае проигрыша. Победитель заключает договор купли-продажи и регистрирует право собственности.
21.12.2022 17:45
Узнать о торгах можно на специальных сервисах. Например, на Единой торговой электронной площадке. Информация публикуется также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Кроме того, на сайтах с объявлениями о продаже квартир можно увидеть такие предложения от агентов или посредников, которые предлагают свои услуги по представлению покупателя на аукционе.
Как проводятся торги
Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг. Появляются претенденты и назначают свою цену.
«Торги проходят в режиме онлайн. Побеждает тот покупатель, который дает лучшую цену на данную квартиру», — говорит Юлия Кузнецова.
Плюсы и минусы покупки квартир на торгах
Как правило, итоговая цена такой квартиры ниже, чем в среднем по рынку, говорит Юлия Кузнецова. Но и рисков много:
«Для покупателя это очень выгодный способ приобрести квартиру. Но иногда даже после проведения аукциона приходится настаивать на том, чтобы предыдущие владельцы освободили квартиру. То есть сама сделка может быть трудной именно в психологическом плане».
«В качестве «бонуса» к жилью могут прилагаться долги за коммунальные услуги и прописанные в квартире предыдущие жильцы, которые могут попробовать оспорить сделку в суде», — говорит Евгений Лашков.
Также участились случаи, когда мошенники обманывают участников аукциона, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании «ПФО Холдинг»:
«Например, вместо специального счета, на который нужно перевести задаток, люди переводят деньги на счета мошенников. Советую тем, кто хочет принять участие в данных торгах, найти компанию, которая специализируется на этом, проверить ее кейсы и воспользоваться услугами».
23.06.2023 14:30
Можно ли взять ипотеку на покупку аукционной квартиры
У историй с аукционными квартирами много подводных камней, поэтому банки неохотно дают ипотеку на покупку таких объектов.
«В квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети, сделана неузаконенная перепланировка. По этим причинам банк может не согласовать объект, — говорит Юлия Кузнецова. — Но теоретически закон не запрещает брать ипотеку на покупку такой квартиры, правда, это может занять много времени. А для того чтобы выписать жильцов и оформить все документы на объект, иногда нужно обращаться в суд.
Ведь многие предыдущие владельцы не хотят освобождать свою квартиру, в которой они долгое время жили».
«Один из вариантов — обратиться в банк, в залоге у которого находится выставленная на торги квартира, и подать заявку на ипотеку там», — советует Евгений Лашков.
Если вы выиграете на аукционе, а банк не одобрит ипотеку, то потеряете и квартиру, и задаток — его не возвращают победителю при отказе от покупки. Причины, по которым банк может не дать ипотеку, разные: например, вы не успели провести оценку объекта недвижимости.
Еще один важный момент: льготные программы в случае с аукционом не работают, так как они распространяются только на первичный рынок. Прежде чем решаться на покупку квартиры с торгов, просчитайте все варианты. Возможно, квартира от застройщика с субсидированной ипотекой будет для вас выгоднее.
Подобрать предложения с выгодными условиями и сравнить ставки можно на Банки.ру. Это бесплатно. Нужно лишь заполнить анкету, и специальный сервис подберет банки, которые с наибольшей вероятностью одобрят вам ипотеку.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
11 сервисов для проверки квартиры перед покупкой
Покупка квартиры — это тот случай, когда ошибиться нельзя, иначе есть риск остаться и без квартиры, и без денег. Мы собрали список онлайн-сервисов, которые помогут проверить квартиру и ее собственников перед покупкой.
📜 Получить выписку из ЕГРН
В выписке из ЕГРН будет информация о том, кто собственник квартиры, нет ли на ней залога, запрета на сделки или другого обременения.
Расширенная выписка из ЕГРН о переходе прав позволит узнать историю квартиры: кому и когда она принадлежала. Но с 1 марта 2024 года нельзя будет получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия
Заказать выписку
📇 Проверить подлинность паспорта
При покупке квартиры важно не нарваться на мошенников. Одна из схем обмана — использование продавцом поддельного или просто недействительного паспорта.
Проверьте паспорт продавца по серии и номеру
Проверить паспорт
🏦 Узнать о долгах собственника
Перед покупкой проверьте собственника по базе судебных приставов.
Если продавец — злостный должник, возможно, за время, пока будет идти сделка, на квартиру наложат арест или запрет регистрационных действий
Проверить долги
🕳️ Проверить, не банкрот ли продавец
Если продавец находится в реестре банкротов, есть вероятность, что его недвижимость включена в конкурсную массу — список имущества, которое будут продавать, если банкрот не найдет способов расплатиться.
К тому же, если дошло до банкротства, приставы, скорее всего, уже наложили все возможные аресты и запреты
Заглянуть в реестр банкротов
⚖️ Проверить, с кем судился продавец
В базе данных судебных актов можно узнать, не судится ли собственник с кем-то, например с другими наследниками или женой, насчет владения квартирой.
Бывает, до суда доходят конфликты с управляющими компаниями или со слишком шумными заведениями по соседству
Проверить по базе судебных актов
💰 Узнать кадастровую стоимость квартиры
Кадастровая стоимость мало влияет на рыночную цену квартиры, но если квартира стоит дешевле — это повод насторожиться. Еще так можно оценить сумму налога на квартиру, которую вы будете платить ежегодно
Запросить стоимость
🔧 Узнать, что за УК в доме
На портале Минстроя «Реформа ЖКХ» можно узнать, за какой управляющей компанией закреплен дом, а также почитать отзывы о ней.
Также сервис позволяет узнать технические характеристики дома и посмотреть план капитального ремонта
Зайти на портал «Реформа ЖКХ»
👨👩👧👦 Выяснить круг наследников
Если покупаете квартиру, которую продают наследники после недавней смерти собственника, стоит проверить, нет ли других претендентов на наследство. Если они есть, то позднее могут через суд оспорить договор купли-продажи
Разыскать наследников
📃 Проверить доверенность
Если при покупке квартиры появляется доверенность, лучше проверить, в курсе ли собственник, что от его имени кто-то действует, и не отозвана ли доверенность
👮 Узнать, находится ли квартира в залоге
Если квартира заложена и продавец не погасит долг, банк может изъять ее и продать с торгов
Проверить обременения
☠ Убедиться, что продавец не экстремист
Закон запрещает сотрудничество с людьми и организациями из реестра экстремистов и террористов. Если перечислить деньги такому продавцу, можно самому попасть в такой список — это грозит как минимум блокировкой счетов в банках
Проверить в реестре
🏠 Как выбрать квартиру
Если у вас еще нет своей квартиры, но очень хочется, наш курс поможет во всем разобраться. Объясним, как определиться между новостройкой и вторичкой, найти безопасный район и надежный дом, проверить продавца и разобраться в документах. Расскажем, как оценить квартиру со всех сторон, не переплатить и не разочароваться
Начать учиться
Вот что еще почитать, если надо проверить квартиру:
Мария Баженова
Расскажите, как вы проверяли квартиру перед покупкой. О чем удалось узнать, а о чем нет?
Отредактировано
Мне этот шорт из 9 сервисов очень помог.
Я проверял данные сам и НЕ купил проблемную квартиру.
Михаил, странно, почему заминусили? 🤷♀️Если человеку это помогло, то никакие минусы не изменят этот Факт! Если у вас другой опыт, то и пишите про СВОЙ опыт, а не минусуйте чужой 😏
>> Выяснить круг наследников
Ссылка на notary.ru некорректная, сайт зарегистрирован на юрлицо созан какой-то софтовой конторы.
Правильная ссылка на нотариальную палату:
https://data.notariat.ru/directory/succession/search/
Мать шортов Т—Ж
Alexander, спасибо, обновили
На самом деле, проверять нужно намного больше, чем указано в данной статье. Согласна с выводами в комментариях, проверять должен тот, кто понимает, какой вывод из проверки он может сделать. В моей практике, проверка по судам дала мне возможность выявить «косяки» с выданным разрешением органов опеки. Но, для этого нужно было открывать каждое решение суда, читать и анализировать.
Автору статьи благодарность, тема очень актуальна.
Что-то не вижу на sudact поиска по участникам процесса.
Так что на сайте каждого суда в отдельности искать придётся.
В Мск:
mos-gorsud.ru
mos-sud.ru (мировые судьи)
Вот бы еще сервис, где можно узнать, что использован материнский капитал! Цены бы не было ему!
Главная проблема сейчас — секретность персональных данных в ЕГРН, подделать бумажную выписку теперь может любой
Shev, наоборот, выписки сейчас электронные, и их как раз таки подделать нереально
Ещё стоит убедиться, что продавец в браке не состоит (если не готов предоставить нотариальное согласие супруга) — для этого надо с ним сходить в МФЦ за справкой.
По ссылке «Узнать, находится ли квартира в залоге» находится реестр про движимое имущество. Кто-то знает где реестр про недвижимость аналогичный? Или это все будет в выписке ЕГРН?