Несмотря на то что большинство коммунальных квартир в Москве были расселены и раскуплены еще в 1990-е годы, такие объекты до сих пор встречаются во многих районах столицы, прежде всего в границах Центрального административного округа — в Хамовниках, на Патриарших и Чистых прудах, на Таганке.
Для профессиональных скупщиков и частных инвесторов такая недвижимость — хороший шанс приобрести квартиру в центре города за относительно небольшие деньги, сделать капитальный ремонт, а затем перепродать по рыночной цене. «РБК-Недвижимость» собрала главные рекомендации риелторов и юристов тем, кто планирует вложиться в покупку коммуналки.
Получить согласие всех жильцов
Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.
«Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки. Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире.
Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Изучить историю квартиры
Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.
«Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться. «Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.
Проверить всех бывших и действующих собственников
Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.
«Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.
Проверить технический план
Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.
Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.
Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.
Как безопасно купить комнату в квартире. 3 главных правила
«Продаю комнату» — на интернет-форумах можно встретить множество таких объявлений. Например, на ЦИАН сейчас представлено около тысячи подобных вариантов. Комнаты пользуются спросом среди покупателей — по оценкам аналитиков «Авито», за последний год спрос на такое жилье в целом по стране увеличился на 13%, а в отдельных регионах — в несколько раз (например, в Крыму — в три раза, в Москве — в полтора раза).
Востребованность такого жилья объясняется, прежде всего, его доступностью. К примеру, в Москве цены на комнаты начинаются в среднем от 1,5 млн руб., тогда как самая дешевая квартира обойдется намного дороже. Однако стоит иметь в виду, что покупка комнаты в квартире (обычной или коммунальной) имеет свои особенности.
Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказываем, на что нужно обратить внимание перед покупкой комнаты.
Правило 1. Проверить право собственности продавца
Начать стоит с проверки правоустанавливающих документов на жилье (договор купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д.) и личных документов собственника (паспорт). Для того чтобы проверить право собственности на комнату, нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости. В выписке, в частности, будет указано, владеет ли продавец комнатой на праве собственности как самостоятельным объектом недвижимости или же является долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире. Выписка из Росреестра является общедоступной — ее может заказать покупатель перед сделкой самостоятельно.
При этом сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
- Как получить выписку о недвижимости из ЕГРН. Инструкция
- Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Правило 2. Соблюдение права преимущественной покупки комнаты
Важный момент, который отличает сделку с комнатой от сделки с квартирой, — необходимость соблюдения продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что перед началом поиска стороннего покупателя продавец должен предложить купить его комнату соседям — собственникам других комнат в квартире. Такое предложение должно быть сделано в письменной форме с указанием цены и других условий. Если в течение месяца соседи не изъявят желания приобрести комнату, то продавец имеет право продать ее на тех же условиях любому другому лицу.
То же самое касается продажи комнаты в коммунальной квартире.
«Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить в орган регистрации отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры», — пояснили эксперты.
Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отметили в ФКП.
Читайте также
- Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
- Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил
Правило 3. Проверить на наличие обременений и долгов
Перед покупкой недвижимости (как квартиры, так и комнаты) необходимо проверить, нет ли на ней обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Информация об этом содержится в выписке Росреестра. Также можно проверить самого собственника — не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве.
Подробнее об этом читайте по ссылке.
Кроме того, эксперты рекомендуют покупателям проверить, нет ли у собственника долгов за коммуналку. Для этого нужно запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.
Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра:
— Покупка отдельной комнаты в квартире является одним из наиболее бюджетных вариантов приобретения жилья, однако при заключении сделок с такими объектами недвижимости могут возникнуть сложности. Чтобы правильно оформить покупку комнаты, необходимо учесть все тонкости, приведенные выше. Особенно это касается преимущественного права на покупку для соседей и подготовки всех необходимых документов.
Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, другому лицу или без согласия соседей: документы, условия, образец уведомления, нужен ли нотариус
Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.
На что обратить внимание в первую очередь
Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:
- соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
- иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.
Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.
ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.
Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.
Преимущественное право покупки
Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.
ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.
Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.
Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.
Согласие соседей
Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:
- выкупают долю;
- предоставляют письменный отказ;
- вообще никак не реагируют.
В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.
Можно ли продать без согласия соседей
Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.
В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.
При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:
- Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
- Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.
Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.
Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.
Нужен ли нотариус в 2024 году?
При покупке и оформлении купли продажи в 2024 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:
- разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
- оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
- удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.
Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.
Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.
Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.
ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.
Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция
Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:
Найти покупателя и обговорить основные детали сделки
С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.
Уведомить соседей о преимущественном праве покупки
Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:
ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.
В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.
Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа
Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.
Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.
Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:
- продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
- с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
- после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.
Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.
ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.
Подготовить документы для совершения сделки
Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:
- договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
- все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
- в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
- со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).
В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.
Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания
Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:
- МФЦ («Мои документы»);
- непосредственно Росреестр;
- нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).
Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.
Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.
Окончательно рассчитаться за комнату
Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.
Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.
Какие понадобятся документы
Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:
- Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
- Передаточный акт.
- Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
- Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
- Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
- Технический план комнаты.
- Справка о прописанных в комнате.
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
- Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.
В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.
Образец уведомления для соседей
Готовое извещение обязательно содержит информацию:
- ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
- точное описание комнаты (как в будущем договоре);
- цена продажи;
- указание на наличие преимущественного права.
Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.
Подробнее о договоре купли-продажи
ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:
- ФИО сторон.
- Описание комнаты – предмета договора.
- Цена продажи.
- Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).
Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.
Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.
Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами
Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.
ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.
Заключение
Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.
Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.
Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.