15.10.2014 распечатать Покупатель подписал договор и акт о передаче земли и зданий, зарегистрировал на себя право собственности, но не оплатил покупку. Как быть продавцу? Вправе ли он дать сделке «задний ход» или единственное, на что он может рассчитывать, – это ждать когда-нибудь оплаты и процентов за просрочку?
Для ответа на поставленные вопросы вспомним июньское Постановления Пленума ВАС РФ № 35. В частности, на особенности возврата переданного по договору имущества в случае, если контракт будет расторгнут вследствие существенного нарушения одной из сторон своих обязательств. По общему правилу, стороны расторгнутого контракта не вправе требовать возвращения того, что было исполнено до момента его расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п.
4 ст. 453 ГК РФ).
Если же в договоре прописана возможность возврата, а предметом сделки являлась недвижимость, то для регистрации обратного перехода права собственности бывшим компаньонам следует обратиться с заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества (п. 4 Постановления № 35). Другими словами, шансы продавца получить проданные землю или здание обратно – вполне реальны, а алгоритм действий при отражении в контракте права на возврат метров в случае неоплаты более-менее ясен. Но как же быть, если в соглашении о возможности возврата недвижимости при ее неоплате после перехода права нет ни слова?
Ответ на этот вопрос, буквально в боевых условиях, совсем недавно пришлось искать двум фирмам из Южно-Сахалинска. Фабула конфликта была следующая. Несколько лет назад две компании заключили договор купли-продажи недвижимости. Согласно документу, одна сторона передала другой склад, проходную, производственное помещение, а также большой земельный участок. В контракте было установлено, что оплата покупки будет происходить поэтапно: раз в год новый собственник будет перечислять продавцу четко зафиксированную сумму в течение десяти лет.
Однако, не смотря на договоренность, покупатель не спешил переводить компаньону деньги. Зато через некоторое время после регистрации права собственности стал совершенно открыто предпринимать попытки по реализации полученного по договору, но неоплаченного имущества. Пронаблюдав за действиями нового собственника в течение нескольких лет, и не дождавшись сколь-нибудь конструктивного ответа на собственную претензию, фирма-продавец обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора и возврате переданных объектов.
Недвижимость или проценты?
В зале суда представитель истца пояснил, что с момента заключения договора и передачи имущества покупатель не сделал ни одного причитающегося бывшему собственнику отчисления. А это является существенным нарушением условий контракта, и дает ему право расторгнуть неоплаченный договор в одностороннем порядке (пп. 1 п.1 ст. 450 ГК РФ).
Однако судьи первой инстанции отказали фирме в требованиях (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.12.2013 г. по делу № А59-4421/2013). Арбитры указали, что допущенное покупателем нарушение соглашения не является существенным, поэтому все, что может потребовать в этой ситуации истец – это взыскание неоплаченной суммы и процентов по правилам статей 486 и 395 ГК РФ.
Если в договоре не содержится прямого указания на то, что продавец не вправе требовать возврата неоплаченной, но уже зарегистрированной на покупателя недвижимости, то первый имеет все шансы вновь обрести некогда проданные здание или землю по решению суда.
А вот служители Фемиды из апелляции, к которым истец обратился в надежде отменить решение судей первой инстанции, указали, что требования продавца вполне законны. А мотивировали они свое решение так: согласно пункту 65 ПП ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении соглашения другой стороной.
При этом существенным признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать изначально. Кроме этого, арбитры указали и на факт длительного, более чем трехлетнего, пользования ответчиком недвижимым имуществом без внесения какой-либо оплаты, а также на то, что ответчик в течение этого времени пытался продать неоплаченную недвижимость. Таким образом, апелляционные судьи решили, что невнесение покупателем платежей можно признать существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 г. по делу № А59-4421/2013). Теперь желание оспорить решение арбитров возникло у ответчика. Обратившись в кассацию, он заявил о том, что продавец абсолютно необоснованно, а главное – бездоказательно, счел длительную неоплату существенным нарушением.
Кроме того, по его мнению, единственным последствием неуплаты после регистрации перехода прав может быть только взыскание установленной оплаты и процентов.
Невозможность – не предусмотрена
Но федеральным арбитрам доводы ответчика показались неубедительными. Они, напротив, указали, что, судя по способу оплаты, спорный контракт – это договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа. А раз так, то в силу части 3 статьи 488 и части 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, потребовать возврата.
Практически во всех судебных решениях, где продавцу было отказано в требовании вернуть неоплаченную недвижимость, судьи указывали, что истцу необходимо четко доказать, что просрочка действительно принесла истцу серьезный ущерб, то есть что отсутствие денег является существенным нарушением контракта.
Поскольку судом установлено, что ответчик не произвел ни одного платежа, а условиями соглашения не предусмотрена невозможность продавца отказаться от исполнения контракта, то право последнего требовать расторжения договора и возврата переданного имущества возникает в силу статей 488 и 489 ГК. Что же касается запретов, изложенных в пункте 4 статьи 453 ГК и Постановлении № 10/22, то они в данном случае не действуют, т.к. иное как раз установлено законом (т.е. статьями 488 и 489 ГК РФ). И кроме того, согласно статье 1103 ГК, положения о неосновательном обогащении могут применяться и в случаях возврата по неисполненной сделке. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. В итоге, на покупателя была возложена обязанность возвратить продавцу все объекты.
При этом судебный акт в этом случае является основанием для госрегистрации прекращения права собственности покупателя и перерегистрации его на продавца (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2014 г. № Ф03-2476/2014).
В поддержку покупателя
Этот спор является подтверждением той точки зрения, что госрегистрация права собственности покупателя не является препятствием для возврата неоплаченной недвижимости продавцу, если в «теле» контракта четко не сказано, что такой «отмены» сделки быть не может. Однако, как показывает практика, у многих арбитров и практикующих юристов на этот счет выработалось другое мнение. Они, конечно, тоже подчеркивают, что расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда возможно только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении контракта другой стороной) или договором. Соответственно, возможность возврата объекта сделки продавцу также должна быть предусмотрена законом или договором. Далее, они указывают, что в параграфе Гражданского Кодекса, нормы которого специально посвящены продаже недвижимости, отсутствуют положения, позволяющие расторгнуть контракт купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности в связи с неуплатой им покупной цены.
В то же время в пункте 3 статьи 486 ГК содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать деньги и проценты в соответствии со статьей 395 ГК. То есть на основании закона возврат категорически невозможен. Поэтому остается только договор.
И здесь поддерживающие продавцов служители Фемиды, подчеркивают, что если в договоре будет условие о возможности возвращения недвижимости изначальному владельцу, если покупатель вдруг «забудет» ее оплатить, то это сильно повысит шансы продавца на выигрыш (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.12.2005 г. по делу № А05-1018/2005-24, а также определение ВС РФ от 21.10.2008 г. 82-В08-11).
Анна Мишина, для журнала «Расчет»
Лучшее решение для бухгалтера Бератор — это электронное издание, которое найдет лучшее решение для любой бухгалтерской задачи. По каждой конкретной теме есть все необходимое: подробный алгоритм действий и проводки, примеры из практики реальных компаний и образцы заполнения документов. Установить Бератор для Windows >>
Сделку купли-продажи квартиры зарегистрировали, но банк не переводит деньги продавцу. Что делать?
Крупные российские банки предлагают клиентам заплатить за покупку квартиры удаленно. Для этого существует СБР — сервис безопасных расчетов. Но и с ним бывают сбои. Например, продавец долго не может получить положенные ему деньги, хотя сделку уже зарегистрировали в Росреестре.
Об этом пишут пользователи «Народного рейтинга». Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рассказала, в чем может быть причина таких сбоев и что делать, если проблема возникла.
Как работает СБР
Покупатель и продавец недвижимости договариваются о том, что оплата будет проходить через сервис безопасных расчетов. Затем покупатель открывает счет, на который переводит необходимую для покупки квартиры сумму. Ту, что прописана в договоре купли-продажи. Сделку регистрируют в Росреестре, банк запрашивает подтверждение этого.
Если убеждается, что покупатель получил право на квартиру, переводит деньги продавцу.
«Продавец — бесправное существо»
Пользователь из Санкт-Петербурга написал в «Народном рейтинге» о том, что регистрация сделки прошла в Росреестре 23 июня 2024 года. «На 30 июня 2024 в течение пяти дней деньги не поступали. Специалисты офиса не сразу увидели техническую ошибку. Только после давления со стороны продавца. Денег нет.
Продавец бесправное существо, с проблемами банка воюет один. Без поддержки!». Еще один пользователь «Народного рейтинга» описал похожую ситуацию со своей сделкой от 26 июня. «Объект зарегистрирован.
Деньги на счет продавца так до сих пор не перевели. Ссылаются на техошибку, никто ничего не понимает. ».
По каким причинам банк может задерживать перевод
Сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов начали использовать для расчетов в ипотечных сделках недавно, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. Большая часть подобных задержек вызвана техническими сбоями на стороне банка или Росреестра. «Разумеется, предоставляющие такую услугу банки работают над повышением ее качества, но так как этот процесс еще «сырой», не исключены сбои, — говорит эксперт. — Кроме того, задержка денег может быть вызвана и ошибками в документации, которые могут возникнуть как на этапе подписания договора, так и в дальнейшей цепочке (например, в части документации по недвижимости у застройщика)».
Есть ли установленные законом сроки перевода денег
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает только предельный срок регистрации сделки со стороны Росреестра – пять рабочих дней (при условии, что есть корректный и полный комплект документов). Сроки перевода денег продавцу устанавливает каждый банк самостоятельно, говорит Инна Солдатенкова. Например, в Сбербанке он составляет пять рабочих дней после регистрации сделки в Росреестре.
Что делать, если банк не переводит деньги продавцу
По словам аналитика, единственный выход — обращаться в банк. Если кредитор не отвечает, можно написать отзыв в «Народном рейтинге». Банки изучают комментарии клиентов и оперативно на них отвечают. В крайнем случае можно обратиться в Центробанк. «Сделка не сорвется из-за этого, так как она как раз регистрируется.
И в этот момент никто ничего не может сделать — ни продавец, ни покупатель. Нужно обращаться в банк и ждать», — говорит Инна Солдатенкова.
Какие есть альтернативы СБР
- Аккредитив. Клиент открывает счет и просит оформить на него специальный документ — аккредитив. В нем прописываются условия, при исполнении которых средства переходят продавцу. Здесь банк не контролирует сделку, он лишь посредник.
- Банковская ячейка. Покупатель недвижимости приносит деньги в банк, их закладывают в ячейку. После исполнения обязательства по договору и регистрации прав на квартиру продавец получает деньги. Банк не контролирует процесс купли-продажи, он просто сдает в аренду место для хранения средств.
- Счет эскроу (актуален для рынка новостроек). Это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают продавцу после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
Как суды разрешают иски покупателей маркетплейсов
Покупки на маркетплейсах — это удобно и экономит время. Но если вы решили вернуть товар, то понадобится время, чтобы разобраться в правилах. Излагаем некоторые из них через призму судебной практики.
Предъявлять претензию стоит продавцу, а не торговой площадке. Но если маркетплейс не донес информацию о продавце, значит, он и ответит перед покупателем. На сайте техническая ошибка и вы купили iPhone 13 за 1 руб.?
Не спешите радоваться: продавец откажется его продавать, а суды его в этом поддержат.
Претензии надо предъявлять к продавцу товара, который должен быть указан на сайте
На маркетплейсе купили некачественный товар. К кому предъявлять претензии? К продавцу, даже если изначально деньги переводились на счет маркетплейса.
На это указали вышестоящие суды в одном из дел, где Игорь Демидов* взыскивал с «Люкс Огонь Рус» и «Интернет Решения» (юрлицо площадки Ozon) 480 000 руб. за бракованный напольный биокамин LuxFire, а еще более 400 000 руб. неустоек и штрафов. Демидов подал иск после того, как его претензия в Ozon осталась без ответа. Майкопский городской суд удовлетворил большую часть этих требований к двум ответчикам.
Первая инстанция взыскала солидарно с двух компаний почти 1,2 млн руб.
Иного мнения оказался Верховный суд Республики Адыгея. Он отказал в требованиях к агрегатору, с чем согласился Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. «Интернет Решения» — это не продавец и не изготовитель товара. Это маркетплейс, который действует на площадке Ozon как агент, предоставив пространство продавцу «Люкс Огонь Рус», говорится в постановлении Четвертого КСОЮ от 16 июня 2022 года по делу № 8Г-11930/2022 [88-17295/2022].
Апелляция и кассация приняли во внимание и другие доказательства: компания «Интернет Решения» подтвердила, что перечислила деньги за камин продавцу, который самостоятельно организовал его доставку покупателю. Таким образом, суды отказали в требованиях к площадке Ozon.
Если на сайте маркетплейса нет информации о продавце, продавцом считается маркетплейс
Подать в суд на площадку возможно, если у покупателя нет информации о другом продавце. Это показывает пример дела Арины Баданиной*. Она купила телевизор Samsung The Frame QE75 за 250 000 руб. у ООО «Алибаба.Ком (РУ)» (юрлицо AliExpress).
Но оказалось, что товар неисправен: в телевизоре не работают функции голосового управления, хотя Баданиной это было важно как человеку с ограниченными возможностями. В январе 2021-го покупательница предъявила претензию к компании, но она не организовала проверку качества товара и не вернула деньги. Тогда потребитель обратилась в суд.
Она просила взыскать деньги за некачественное устройство, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф (50% от присужденной суммы), а еще судебные расходы — всего почти 693 000 руб.
«Алибаба.Ком (РУ)» возражало против удовлетворения требований. Фирма указывала, что лишь выполняла функции агрегатора информации, а не продавца. По ее версии, продавцом является «Технопарк-Центр», а импортером — «Самсунг Электроникс Рус Компани», которые и должны отвечать за брак.
Армавирский городской суд привлек третьим лицом «Технопарк-Центр», но в итоге решил, что надлежащий ответчик именно юрлицо AliExpress. С этим согласились вышестоящие инстанции. Они исходили из такой логики: клиентка оформила заказ в интернет-магазине «Алибаба.Ком (РУ)», а тот его принял. Сайт не сообщил никакой информации о другом продавце, а значит, Баданина имела основания полагать, что покупает у «АлиЭкспресса».
Тем более ответчик сам заключал и исполнял договор, отмечается в определении Четвертого КСОЮ по делу № 88-23539/2022. В итоге с маркетплейса взыскали цену товара, неустойку и штраф (суммы из акта вымараны).
Претензию следует направлять способом, который указал продавец
Продавец должен довести до потребителя информацию, в какой форме и каким образом подавать претензию, говорится в п. 21 постановления правительства от 31 декабря 2020 года о правилах торговли. Аналогичная норма содержалась в старых правилах дистанционной торговли, утвержденных правительством в 2007 году. Об этом правиле напомнил Первый кассационный суд общей юрисдикции в одном из недавних дел. Иск подал Игорь Шаланов*, который купил на «Вайлдберрис» кроссовки с дефектом на 6200 руб. Он получил их в одном из пунктов выдачи заказов.
На чеке был указан тот же адрес. Шаланов направил досудебную претензию именно туда.
Мировой судья взыскал с продавца не только стоимость товара, но и неустойку со штрафом (всего почти 7300 руб.). Но апелляционная инстанция отменила решение в последней части. Дело в том, что при дистанционной купле-продаже претензию надо было направлять на адрес, который указан продавцом для претензионной работы, а не в пункт выдачи заказов. (Адрес электронной почты для получения деловой рекомендации указан на сайте маркетплейса. — Прим. ред.). Таким образом, Октябрьский райсуд Саратова признал, что Шаланов повел себя недобросовестно, лишив продавца возможности проверить качество товара и вернуть деньги вовремя.
С таким выводом согласился Первый КСОЮ в своем определении от 18 февраля 2022 года по делу № 88-3269/2022.
Если же продавец не указал способ отправки претензии, то подавать ее можно любым способом и по любому каналу связи (гласит тот же п. 21 постановления правительства от 31 декабря 2020 года о правилах торговли).
Задержка с возвратом денег за товар надлежащего качества не влечет начисления неустойки в 1% в день
Ирина Никитина* купила газовую плиту Hyundai за 19 490 руб. на сайте «Ситилинка» и оказалась недовольна отсутствием термометра. Об этом не было указано в технических характеристиках товара, но ей это, по ее словам, было важно. В семидневный срок после покупки Никитина потребовала вернуть деньги, указав, что дистанционный способ продажи не дал ей возможности получить все важные для нее сведения и сделать правильный выбор. «Ситилинк» не вернул деньги (сколько именно времени прошло, неизвестно: даты из актов вымараны).
Никитина обратилась в суд (ее интересы представлял Роспотребнадзор). Она потребовала вернуть ей деньги за плиту, 11500 руб. неустойки, «потребительский» штраф в размере 50% от не удовлетворенных требований потребителя и 5000 руб. компенсации морального вреда. Правда, неисправность плиты во время разбирательства не рассматривалась. А неустойку Никитина требовала по той причине, что компания не вернула деньги в десятидневный срок, чем нарушила ст.
22 закона «О защите прав потребителей». Мировой судья Альметьевского района Татарстана постановил выплатить Никитиной сумму покупки, 11500 руб. неустойки, почти 16 000 руб. штрафа и 1000 руб. за моральный вред. Апелляция оставила решение без изменения.
Шестой кассационный суд общей юрисдикции согласился с решением лишь частично. Он отменил взыскание неустойки. Ведь плита была исправной (иного покупатель не доказала), а вернули ее на основании ч. 4 ст.
26.1 закона «О защите прав потребителей» о дистанционной продаже. Норма разрешает отказаться от покупки в течение семи дней. К таким случаям не применяются санкции за неисполнение требований потребителя, который приобрел некачественный товар, указал Шестой КСОЮ (определение от 21 августа 2022 года по делу № 8Г-14683/2022).
В результате Никитиной отказали во взыскании неустойки.
Если продавец отказался от получения претензии, ему грозят неустойка и штраф, даже если покупатель не вернул товар
10 марта 2021-го Юрий Широв* купил на «Яндекс Маркете» iPhone 12 Pro за 135 200 руб., но выяснил, что камера в телефоне не работает (экспертиза в дальнейшем подтвердила скрытый производственный брак). 17 марта он направил претензию о возврате денег курьерской службой, но ответа не дождался. Согласно почтовому отслеживанию, компания отказалась получать претензию.
Широв отправился в суд, где попросил не только вернуть сумму покупки (135 200 руб.), но и взыскать неустойку (по 1% от стоимости товара до дня фактического исполнения судебного акта) и штраф (50% от присужденной суммы). Райсуд удовлетворил первое требование и отказал во втором. Это суд мотивировал тем, что в условиях использования маркетплейса сказано: покупатель должен вернуть товар, чтобы ему возместили средства за него.
Истец этого не сделал, нарушив правила маркетплейса.
Саратовский облсуд с этим не согласился. Он напомнил, что уведомления и другие юридически значимые сообщения влекут последствия с момента их доставки (ст. 165.1 ГК). А еще они считаются доставленными, если были направлены, но не получены по вине адресата. Здесь как раз такой случай, посчитали в Саратовском облсуде: компания ничего не сделала для того, чтобы получить письмо отправителя и добровольно исполнить его требования.
Кроме того, облсуд отклонил доводы «Яндекса» о том, что правила маркетплейса предусматривают другой порядок обмена и возврата. «Условия договора не могут ущемлять права потребителя, в том числе ограничивать его право предъявлять требования по поводу ненадлежащего качества товара», — указала апелляция.
Областной суд, помимо стоимости телефона, взыскал в пользу потребителя неустойку (49 000 руб.) и штраф (50 000 руб.) Это решение проверил и оставил без изменений Первый кассационный суд общей юрисдикции (постановление от 14 декабря 2022 года по делу № 8Г-34387/2022 [88-33727/2022]).
Если скидка на сайте появилась по ошибке, то купить товар по этой цене не получится
Интернет-магазины периодически меняют цены на товары, а порой отказываются продать товар со скидкой, ссылаясь на технические ошибки. В такую ситуацию попала Элина Рожкина*, которая 17 ноября 2021-го купила много книг на Ozon.ru по акции на общую сумму 3360 руб. Вскоре маркетплейс вывесил официальное объявление, что отменяет все заказы, сделанные в этот день.
Якобы акция действовала на ограниченный ассортимент, но из-за технического сбоя на стороне издательства «Эксмо» заказ можно было оформить и после того, как книги по специальным ценам закончились.
Эту историю, когда книги можно было купить за 140 руб., а потом заказы отменяли, освещали в интернете.
Рожкиной вернули деньги. Но она хотела не возврата средств, а книг по супернизкой цене. Рожкина дошла до Седьмого КСОЮ, пытаясь доказать, что торговый дом «Эксмо» должен заключить с ней договор купли-продажи на заявленных условиях. Она напоминала, что продавец подтвердил заявку, сформировал заказы, определил сроки и место поставки, получил оплату, а значит, должен исполнить свою обязанность передать товар.
Кроме того, по мнению Рожкиной, продавец не доказал, что количество акционных книг было ограничено.
Но ей присудили лишь 1000 руб. компенсации морального вреда и 500 руб. штрафа. Суды согласились, что права потребителя были нарушены, поскольку на сайте была указана некорректная информация о возможности приобрести товары по низкой цене. Но три инстанции не увидели оснований понудить продавца передать книги. «В деле нет доказательств, что торговый дом «Эксмо», имея в собственности товар, уклоняется от заключения договора купли-продажи с истцом», — говорится в постановлении Седьмого КСОЮ по делу № 8Г-18735/2022 от 1 декабря 2022 года.
В основном суды отказывают в подобных требованиях. Они могут указывать, например, что технический сбой на сайте помешал сторонам договориться обо всех существенных условиях договора. Они учитывают и то, что обстоятельства не зависели от ответчика и он предупредил потребителя так быстро, как только смог (например, определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 7 мая 2021 года по делу № 8Г-2541/2021).