Хотели оформить продление договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения у сельского совета. Отказывают в продлении договора аренды из-за того, что мы не зарегистрированы как крестьянско-фермерское хозяйство. Окончание договора аренды 5 марта 2021 г. Что следует предпринять в этой ситуации?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.
Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.
В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).
Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».
Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.
Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.
Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.
Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.
В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.
Отказ в продлении аренды земли 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
18 сентября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Возможно ли повторное продление договора аренды земельного участка на новый срок при наличии на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства (договор аренды единожды продлевался с указанием «для завершения строительства» на три года; после продажи объекта незавершенного строительства за продлением обращается новый собственник объекта незавершенного строительства)?
Возможно ли повторное продление договора аренды земельного участка на новый срок при наличии на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства (договор аренды единожды продлевался с указанием «для завершения строительства» на три года; после продажи объекта незавершенного строительства за продлением обращается новый собственник объекта незавершенного строительства)?
20 января 2021
Прежде всего следует отметить, что условие о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях предусматривалось п. 3 ст. 22 ЗК РФ. С 1 марта 2015 г. с введением в действие Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ) данная норма утратила силу.
Данным законом был изменен и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (гл. V.1 ЗК РФ).
В настоящее время земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), организация и порядок проведения которого прописаны в ст. 39.11 ЗК РФ. Кроме того, измененная редакция ЗК РФ содержит специальную норму п. 15 ст.
39.8 ЗК РФ, прямо указывающую на то, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Вместе с тем положениями п.п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия заключения и перезаключения действующих договоров аренды. Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п.13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.
Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп.пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст.
39.6 ЗК РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Аналогичные нормы содержатся и в положениях Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ).
Так, в соответствии с п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.
Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В связи с изложенным, полагаем, что перезаключение договора аренды земельного участка с целью завершения строительства, при условии приобретения строения у предыдущего собственника (т.е. не через публичные торги) и реализации предыдущим собственником предусмотренных ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ прав, является невозможным в силу специального характера данных норм.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнений других специалистов.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена
25 декабря 2020 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. N 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (с изменениями и дополнениями)
Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. N 629
«Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы»
С изменениями и дополнениями от:
30 декабря 2022 г., 22 июля 2024 г.
Информация об изменениях:
Преамбула изменена с 28 июля 2024 г. — Постановление Правительства России от 22 июля 2024 г. N 1190
Правительство Российской Федерации постановляет:
Информация об изменениях:
Пункт 1 изменен с 1 января 2024 г. — Постановление Правительства России от 30 декабря 2022 г. N 2536
1. Установить, что в 2022 и 2024 годах:
наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, и при условии соблюдения требований, предусмотренных пунктами 1 — 5 статьи 39 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускается заключение договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, в случае, если такой земельный участок, находящийся в частной собственности, необходим для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов, указанных в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39 6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также для размещения объектов социальной инфраструктуры, в том числе если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования и при этом не предусмотрено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории. При этом с соблюдением требований, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 22 Земельного кодекса Российской Федерации, может осуществляться обмен одного или нескольких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на один или несколько земельных участков, находящихся в частной собственности;
предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей:
Информация об изменениях:
Подпункт «а» изменен с 1 января 2024 г. — Постановление Правительства России от 30 декабря 2022 г. N 2536
а) допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39 2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;
б) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
в) процедуры, предусмотренные пунктом 7 статьи 11 4 , подпунктом 3 пункта 4 статьи 39 11 , пунктом 7 статьи 39 15 , пунктом 5 статьи 39 17 , пунктом 1 статьи 39 18 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляются в срок не более 14 календарных дней;
г) процедуры, предусмотренные пунктом 7 1 статьи 39 15 , подпунктом 2 пункта 5 статьи 39 18 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляются в срок не более 20 календарных дней;
д) утратил силу с 1 марта 2024 г. — Постановление Правительства России от 30 декабря 2022 г. N 2536
Информация об изменениях:
е) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, по инициативе гражданина или юридического лица может осуществляться подготовка схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при образовании земельного участка или земельных участков в границах населенных пунктов для проведения аукциона по продаже земельного участка или земельных участков или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка или земельных участков, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;
Информация об изменениях:
Пункт 1 дополнен подпунктом «ж» с 28 июля 2024 г. — Постановление Правительства России от 22 июля 2024 г. N 1190
ж) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу в аренду без проведения торгов на срок до 10 лет в целях возобновления и (или) продолжения осуществления ими предпринимательской деятельности при соблюдении в совокупности следующих условий:
в результате обстрелов со стороны вооруженных формирований Украины и (или) террористических актов принадлежащий на праве собственности указанным лицам земельный участок либо предоставленный им в аренду или на ином праве земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, невозможно использовать в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;
испрашиваемый земельный участок и принадлежащий указанным лицам земельный участок, использование которого невозможно, расположены на территории одного субъекта Российской Федерации;
площадь испрашиваемого земельного участка не превышает площадь принадлежащего указанным лицам земельного участка, использование которого невозможно, более чем на 15 процентов;
целевое назначение и разрешенное использование испрашиваемого земельного участка соответствует целевому назначению и разрешенному использованию принадлежащего указанным лицам земельного участка, использование которого невозможно;
Информация об изменениях:
Пункт 1 дополнен подпунктом «з» с 28 июля 2024 г. — Постановление Правительства России от 22 июля 2024 г. N 1190
з) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, на основании распоряжения Правительства Российской Федерации земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, могут предоставляться некоммерческим организациям, осуществляющим образовательную деятельность, в безвозмездное пользование без проведения торгов в случае расположения на таких земельных участках объекта недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного указанным организациям в безвозмездное пользование, на срок действия договора безвозмездного пользования объектом недвижимого имущества.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по основаниям, предусмотренным подпунктом «б» пункта 1 настоящего постановления, должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования такого земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования земельного участка для целей, указанных в подпункте «б» пункта 1 настоящего постановления.
Арендодатель обязан направить арендатору уведомление об отказе от указанного договора.
3. Предоставление земельных участков в целях осуществления деятельности, указанной в подпункте «б» пункта 1 настоящего постановления, может осуществляться независимо от содержания документации по планировке территории (за исключением документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов федерального значения), документов территориального планирования (за исключением документов территориального планирования Российской Федерации), документов градостроительного зонирования, за исключением случаев, если осуществление указанной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.
4. В случае если предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления не соответствует утвержденной для соответствующей территории документации по планировке территории и документам градостроительного зонирования, документация по планировке территории и документы градостроительного зонирования подлежат изменению в части приведения их в соответствие с целями предоставления указанного земельного участка в течение 6 месяцев со дня его предоставления.
Информация об изменениях:
Постановление дополнено пунктом 4 1 28 июля 2024 г. — Постановление Правительства России от 22 июля 2024 г. N 1190
4 1 . Арендная плата устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в аренду по основанию, предусмотренному подпунктом «ж» пункта 1 настоящего постановления, в размере 1 рубль на срок не более одного года.
5. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.
Председатель Правительства
Российской Федерации
Правительство разрешило обмен государственных и муниципальных участков на частную землю, если она нужна для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов.
Садоводы, огородники и граждане, ведущие ЛПХ, могут выкупить без торгов арендованные государственные или муниципальные участки.
Предприниматели, налаживающие производство импортозамещающей продукции, также могут получить государственные или муниципальные участки в аренду в упрощенном порядке — без торгов.
Существенно сокращены сроки выполнения процедур при предоставлении участков:
— 14 календарных дней отведено на утверждение схемы расположения участка на кадастровом плане, на рассмотрение заявлений о предварительном согласовании предоставления участка и о предоставлении участка;
— если схема расположения участка подлежит согласованию, срок рассмотрения заявления можно продлить не более чем на 20 календарных дней;
— заявления иных граждан, КФХ о намерении участвовать в аукционе будут ждать 10 календарных дней после опубликования извещения.
Эти правила Правительство установило на 2022 г. Постановление вступает в силу со дня опубликования.
Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. N 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы»
Вступает в силу с 12 апреля 2022 г.
Текст постановления опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 12 апреля 2022 г. N 0001202204120006, в Собрании законодательства Российской Федерации от 18 апреля 2022 г. N 16 ст. 2671
В настоящий документ внесены изменения следующими документами:
Постановление Правительства РФ от 22 июля 2024 г. N 1190
Изменения вступают в силу с 28 июля 2024 г.
Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2022 г. N 2536
Изменения вступают в силу с 1 января и с 1 марта 2024 г.
Верховный суд РФ. Суд разобрался, когда отказ арендодателя в перезаключении договора аренды на новый срок является ненадлежащим
Эксперты «АГ» позитивно оценили определение ВС, отметив, что оно однозначно положительно отразится на правоприменительной практике по спорам, вытекающим из договора аренды государственного и муниципального имущества.
18 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-10237 по делу № А40-40060/2021, в котором рассмотрел вопрос о том, является ли уведомление Департамента городского имущества об отказе в заключении допсоглашения к договору аренды надлежащей формой отказа.
Обращение арендатора о продлении договора
22 февраля 2012 г. МОО «Международное содружество общественных объединений – обществ дружбы с народами зарубежных стран» арендовало у Департамента городского имущества г. Москвы помещения для использования под офис на срок до 11 мая 2021 г. В договоре указывалось, что он прекращает свое действие по окончании срока, указанного в нем, при наличии возражений со стороны арендодателя на продолжение использования арендатором объекта после истечения этого срока или при расторжении договора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
29 октября 2018 г. арендатор принял решение о реорганизации путем выделения Региональной общественной организации развития туристических связей с регионами и зарубежными странами «Вокруг Света» с передачей части прав и обязанностей от реорганизуемого юридического лица к вновь созданному. Согласно передаточному акту все права и обязанности, в том числе по уплате штрафов, пеней и неустойки по договору аренды, переданы от международной организации к региональной. В связи с реорганизаций 3 декабря 2020 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым региональная организация «Вокруг Света» стала арендатором помещений.
В феврале 2021 г. арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Уведомлением от 12 февраля 2021 г. Департамент отказал региональной организации в заключении допсоглашения, указав, что 24 сентября 2020 г. он направил международной организации уведомление о прекращении действия договора по истечении его срока
Ссылаясь на незаконность указанного уведомления, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением; об обязании направить допсоглашение о продлении на новый срок договора аренды.
Суды по-разному оценили уведомление об отказе перезаключать договор
Первая инстанция отказала в удовлетворении требований со ссылкой на ст. 421, 431, 450.1, 610, 621 ГК РФ и исходила из того, что арендодатель отказался от договора аренды надлежащим образом в установленный срок.
Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил заявление. Руководствуясь ст. 10, 450.1 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в п.
1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, он пришел к выводу о том, что Департамент не уведомил региональную организацию о прекращении действия спорного договора надлежащим образом.
Апелляция разъяснила, что Департамент направил 24 сентября 2020 г. в адрес международной организации уведомление об отказе от договора аренды по истечении срока его действия (12 мая 2021 г.), в то время как прежний арендатор в лице международной организации выбыл из спорных правоотношений и стороной договора не является. Отказ Департамента от договора совершен без учета преимущественного права региональной организации на заключение договора на новый срок, предусмотренного ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, а также спорным договором, за реализацией которого обратился истец, отметил апелляционный суд.
Вместе с тем суд округа отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение первой инстанции. Кассация согласилась с выводами о том, что Департамент до окончания срока действия договора аренды направил истцу уведомление о прекращении договорных отношений; при наличии возражений арендодателя договор прекратил свое действие.
ВС признал отсутствие оснований для отказа в продлении договора
Не согласившись с решениями судов первой и кассационной инстанций, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой (есть у «АГ»), в которой ссылалась на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В жалобе отмечалось, что кассационный суд безосновательно посчитал письмо от 12 февраля 2021 г. уведомлением организации об отказе от договора, тогда как данное письмо не являлось таковым, а представляет собой отказ в оказании государственной услуги по продлению договора аренды на новый срок. Заявитель утверждал, что следует признать несостоятельным заявление ответчика о том, что он отправил уведомление о прекращении действия договора аренды 24 сентября 2020 г. в международную организацию, а истец якобы является правопреемником ее прав и обязанностей по договору аренды, переданных по разделительному балансу при реорганизации в форме выделения, действующему по настоящее время. Департаментом не был соблюден обязательный порядок условий договора в части отказа от договора, который должен быть направлен надлежащей стороне договора, уточнялось в жалобе.
Подчеркивалось, что судом допущено неправильное толкование норм, применены нормы, не подлежащие применению (ст. 421, 422 и 431 ГК РФ), и не применены нормы, подлежащие применению (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), а именно судом применены положения общих норм ГК РФ для договоров при наличии специальных норм, регулирующих порядок продления договоров аренды муниципального имущества. Также, по мнению заявителя, судом не применены нормы, подлежащие применению (ст.
31.1 Закона об НКО), которыми установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества социально ориентированным НКО.
Рассмотрев дело, ВС напомнил, что в силу п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.
Обращаясь к п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 г. № 54, Суд разъяснил, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.
Судебная коллегия подчеркнула: в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона. Действие положений указанной нормы распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 2 июля 2008 г., т.е. до введения в действие ст.
17.1 Закона о защите конкуренции.
В определении указано, что в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением определенных случаев. К последним относятся: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Верховный Суд обратил внимание, что законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев. Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного ч. 9 ст. 17.1 указанного закона, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий.
ВС учел, что судами при рассмотрении данного дела установлено, что региональная организация своевременно, за семь месяцев до окончания срока действия договора аренды обратилась в Департамент с заявлением о его продлении. Судебная коллегия посчитала, что довод Департамента о том, что он надлежащим образом отказался от спорного договора, направив уведомление от 24 сентября 2020 г., был обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции. Это уведомление было направлено в адрес международной организации, не являвшейся уже на тот момент стороной договора аренды, о чем арендодателю было известно, так как он выступал истцом по делу, в рамках которого определением арбитражного суда осуществлено процессуальное правопреемство ответчика – международной организации на региональную организацию.
Кроме того, поскольку у Департамента имеется предусмотренная обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.
Суд отметил, что Департаментом не учтено наличие преимущественного права региональной организации на заключение договора аренды на новый срок, за реализацией которого обратился арендатор впервые. Также не представлены доказательства задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного помещения. При этом региональная организация в материалы дела представила справку, выданную Департаментом, об отсутствии долга по арендным платежам, подчеркнуто в определении.
Таким образом, Верховный Суд посчитал, что суд апелляционной инстанции, установив, что региональная организация имеет право на заключение договора аренды на новый срок, пришел к правильному выводу об отсутствии у Департамента оснований для отказа в продлении договора. В связи с этим ВС отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление апелляционного суда.
Комментарии представителей заявителя
Одна из представителей арендатора, адвокат Московской арбитражной и налоговой коллегии адвокатов «ЛЮДИ ДЕЛА» Анна Чукина рассказала «АГ», что при рассмотрении кассационной жалобы Судебная коллегия ВС РФ тщательно изучила все обстоятельства дела, дала им надлежащую правовую оценку и вынесла справедливое решение, имеющее большое значение для дальнейшего рассмотрения дел по аналогичным спорам.
Адвокат отметила, что ВС учел все доводы кассационной жалобы, в частности то, что на ответчика – Департамент городского имущества г. Москвы распространяются ограничения, установленные антимонопольным законодательством, как на занимающий доминирующее положение хозяйствующий субъект. Согласно положениям ст. 17.1 Закона о защите конкуренции продление договора аренды в период его действия происходит по обращению арендатора и не позволяет собственнику муниципального имущества отказаться от продления договора аренды, кроме как в случае задолженности по договору или принятия иного решения в отношении объекта, и именно объекта, а не договора аренды.
Таким образом, намерение арендатора, не нарушающего условия договора об арендной плате, путем подачи заявления о продлении договора порождает не право, а обязанность Департамента как лица, представляющего собственника, продлить договор аренды, пояснила Анна Чукина.
Адвокат подчеркнула, что ключевым доводом являлось также указание, что по смыслу п. 1 ч. 10 ст. 17.1 названого закона для надлежащего обоснования отказа в перезаключении договора на новый срок арендодателем должно быть в установленном порядке принято решение об ином порядке распоряжения имуществом.
Второй представитель арендатора – юрист Мария Ивануха подчеркнула, что Верховный Суд вынес по делу два определения, одинаково важных для защиты интересов некоммерческих организаций – арендаторов Департамента городского имущества г. Москвы при продлении ими договоров аренды. «Определением № 305-ЭС22-10237 от 18 августа 2022 г. о передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии ВС наконец-то определил Департамент городского имущества г. Москвы как субъект, занимающий доминирующее положение на товарном рынке, о чем мы до этого неоднократно говорили, и, следовательно, применение Закона о защите конкуренции является специальным к такому субъекту права и превалирует над ГК РФ и его положениями о договорах аренды», – пояснила она.
Юрист также отметила, что ВС, принимая к рассмотрению кассационную жалобу некоммерческой организации, пояснил, что в обязанности исполнительного органа входит оказание преференций некоммерческим организациям, а действия по расторжению договора осуществлены Департаментом исключительно с целью воспрепятствовать региональной организации в реализации права на продление соглашения. По итогам рассмотрения жалобы по существу ВС ее удовлетворил, признав действия Департамента незаконными, а право некоммерческой организации на продление договора аренды законным, заключила Мария Ивануха.
Эксперты «АГ» прокомментировали позицию ВС
Адвокат АП г. Москвы, МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Ивановаподчеркнула, что в арендных правоотношениях с Департаментом городского имущества г. Москвы похожие «сюрпризы» – не редкость. «Очень часто на практике мы встречаемся с различного рода ситуациями, при которых Департамент действует недобросовестно, стремится получить выгоду, например от расторжения договора аренды: предпринимая попытки подловить арендатора на малейших нарушениях и, того хуже, сымитировать такие нарушения. Порой такие ситуации кажутся абсурдными, как, например, в деле, рассмотренном ВС РФ. Благо суды Москвы при явно грубых нарушениях со стороны Департамента зачастую встают на сторону арендатора, однако в рассмотренном случае они не могли прийти к единому мнению, хотя, казалось бы, ответ на поверхности», – поделилась эксперт.
Анастасия Иванова полагает, что суды первой и кассационной инстанций подошли к разрешению спора формально. Она отметила, что в основу отказных судебных актов лег факт получения истцом отказа в предоставлении госуслуги по переоформлению договора аренды на новой срок, без учета того что единственным основанием такого отказа как раз и стало то обстоятельство, что арендатор уже ранее был уведомлен Департаментом о прекращении договора за истечением срока и отказе арендодателя от его пролонгации. Досадно, что такую явную ошибку смог исправить только ВС РФ, считает эксперт.
По мнению Анастасии Ивановой, определение ВС РФ однозначно положительно отразится на правоприменительной практике по спорам, вытекающим из договора аренды государственного и муниципального имущества, в том числе и в той части, где ВС РФ делает акцент на применении норм о защите конкуренции, содержащих условия перезаключения договора аренды на новый срок. В этой части на практике также нередко происходит игнорирование специальных положений Закона о защите конкуренции, где приоритет отдается только положениям ст. 621 ГК РФ, например в спорах о взыскании задолженности по арендной плате.
Старший консультант общей практики Alliance Legal CG Юнона Сизых убеждена, что ВС справедливо обратил внимание на особый порядок заключения, изменения и прекращения договоров аренды в отношении нежилых помещений, которые являются государственной или муниципальной собственностью. Суд напомнил, что к таким правоотношениям подлежит применению Закон о защите конкуренции, отметила эксперт.
Юнона Сизых считает, что Верховный Суд обоснованно пришел к выводу о том, что арендодатель, с учетом преимущественного права арендатора и при соблюдении им всех установленных законом критериев, не вправе был отказать последнему в заключении договора аренды на новый срок. Она также обратила внимание, что данный вывод согласуется с позицией, ранее изложенной в п. 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.
Юрист практики банкротства АБ г. Москвы «Инфралекс» Дарья Соломатина указала, что вопрос реализации арендаторами преимущественного права во взаимоотношениях по аренде государственного/муниципального имущества с течением времени не теряет своей актуальности. «Несмотря на закрепленные законодателем гарантии, зачастую разрешить разногласия с арендодателем в лице органа исполнительной власти представляется возможным лишь посредством вовлечения в спор судебного органа. Однако статистика свидетельствует о том, что в большинстве случаев принимаются доводы стороны, обладающей властными полномочиями», – прокомментировала эксперт.
Дарья Соломатина отметила, что в настоящем деле, вопреки явному нежеланию пролонгации арендных отношений со стороны ответчика, Верховный Суд фактически обязал Департамент к продлению и установил право аренды добросовестной организации. «Указанные правомерные и обоснованные выводы высшей судебной инстанции, защитившей, по сути, слабую сторону, осуществившую заблаговременное уведомление и своевременную оплату, будут безусловно полезны для аналогичных рассматриваемых споров», – резюмировала эксперт.
Сетевое издание «Адвокатская газета»