В соответствии с жилищным законодательством РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Часть 2 ст. 161ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом.
При этом ЖКРФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией.
Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и предоставление коммунальных услуг. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества (ст.161.1 ЖК РФ).
При выборе способа управления домом посредством управляющей компании, согласно ч. 11 ст. 162ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Форма, сроки и порядок представления отчета могут быть согласованы только в договоре управления. Как правило, управляющая организация разрабатывает свою форму (удобную для составителей), указывает ее в качестве приложения к договору, а также определяет сроки, периодичность и порядок доведения отчета до собственников. Однако встречаются и иные ситуации — когда в договоре управления нет ни слова про отчетность исполнителя.
В этом случае собственники на основании закона вправе требовать отчет в течение первого квартала календарного года.
Главная заинтересованная сторона в получении информации о выполненных (оказанных) управляющей организацией работах (услугах) — собственники помещений, поскольку выполненные работы (оказанные услуги) собственниками помещений оплачены.
При заключении договора управления стороны обязаны определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены управляющей организацией собственникам помещений в течение срока действия договора. В дальнейшем управляющая организация лишь выставляет собственникам счет (платежный документ) согласно договору. В свою очередь, приемки выполненных работ (оказанных услуг) в традиционном ее понимании (с подписанием акта между заказчиком и исполнителем) не происходит.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме N 491 (п.40) дают собственникам помещений право в соответствии с условиями договора:
— получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ (не позднее 5 рабочих дней с даты обращения);
— проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
— требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
О порядке реализации указанных прав в нормативном документе не говорится. В частности, в каком виде должен быть составлен запрос и предоставлена информация о перечнях, объемах, качестве и периодичности услуг и работ? В платежном документе отсутствует информация о фактическом объеме, видах и стоимости оказанных услуг в отношении общего имущества многоквартирного дома в целом.
В связи с чем, каждому отдельному собственнику данная информация недоступна. По сути, каждый отдельный собственник не информирован о техническом состоянии всего дома, а лишь имеет сведения касающиеся только его доли в общем имуществе.
Таким образом, интерес собственников помещений понятен — они хотят знать соотношение уплаченных ими (предъявленных к уплате) сумм с объемом и видами запланированных (фактически выполненных) работ и услуг. Поэтому с точки зрения собственника отчет управляющей организации должен быть максимально детализирован, наполнен исчерпывающей информацией о состоянии общего имущества, выполненных работах, их стоимости, причем эта информация должна быть предоставлена в понятном, удобном виде (таблицы, графики, диаграммы).
Добиться этого собственники могут, только если настоят на утверждении конкретной формы отчета как приложения к договору управления.
Отчет управляющей организации лучше утверждать на общем собрании собственников помещений. Ведь отчет является своеобразным актом о выполнении работ и оказании услуг. Однако закон не указывает на такую необходимость. Таким образом, утверждение отчета необходимо, только если это специально предусмотрено договором управления.
Кроме того, в договоре управления целесообразно прописать условия о порядке утверждения отчета, представления на него возражений. В целом же возражения по отчету следует рассматривать в качестве претензии потребителей (ст. 29Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей») с соответствующими последствиями.
Собственникам помещений необходимо твердо отстаивать свои права.
Итак, чтобы с легкостью реализовывать свои права на получение информации о проделанной работе (оказанной услуги) по управлению домом управляющей организацией и отстаивать свои интересы, собственникам помещений многоквартирного дома необходимо объединиться и проявить свою активность: подготовить проект договора управления (или дополнительное соглашение к договору управления) с указанием в нем условий определяющих порядок предоставления отчета управляющей организацией, утвердить его на общем собрании собственников помещении и передать управляющей организации для исполнения.
В настоящее время, в дополнение к отчету о выполнении договора управления, в соответствии с ч.10 ст.161 ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со «Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. На территории Орловской области органом, уполномоченным на осуществление государственного жилищного надзора, является Управление по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области.
Как должна отчитываться управляющая компания перед собственниками?
Управление многоквартирными домами осуществляется жилищно-эксплуатационной организацией, управляющей компанией или товариществом собственников жилья.
Их деятельность по содержанию дома в надлежащем состоянии, по текущему ремонту и благоустройству ближайшей территории строго регламентирована нормами законодательства.
Должна ли управляющая компания отчитываться перед жильцами о результатах своей работы? Должна, это ее прямая обязанность, прописанная в Жилищном Кодексе страны.
Ежегодно Управляющая компания предоставляет собственникам жилого помещения отчёт о проделанной работе. Это публичный документ, получить доступ к которому может каждый желающий.
О том, что должен в себе содержать этот документ, и как с ним ознакомиться, поговорим далее.
Обязанность о предоставлении отчета
Отчёт УК перед собственниками МКД является прямой обязанностью, а не альтернативным правом. Этот документ по сути является подтверждением проведённых работ управляющей компанией и потраченных ею на это финансовых средств.
Собственники ежемесячно платят за жилищно-коммунальные услуги, за ремонт дома и за прочие платежи. Они имеют полное право получить достоверные сведения о том, как расходуются их средства.
Отчёт управляющей компании перед собственниками за прошедший год выдаётся на основании направленного в ее адрес запроса.
С подобным письменным обращением в управляющую компанию могут обратиться не только собственники многоквартирного дома, но и заинтересованные в отчете государственные органы и различные ведомства.
Нормативная база
Как должна отчитываться Управляющая компания перед собственниками, прописано в специальных нормативно-правовых нормах. Основным документом, которые фиксирует характер взаимоотношений между собственником квартиры и управляющей компанией, является договор на управление домом.
Пункты о возможности получения сведений о проделанной работе обычно фиксируются в договоре управления домом.
Кроме того, УК действует на основании других законов, в частности:
- ЖК РФ. Ст. 162 ЖК РФ обязывает организацию по управлению многоквартирным домом ежегодно предоставлять отчёт собственникам квартир о проделанной за прошлый год работе.
- Постановление Правительства РФ № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД».
Предоставить отчёт о проделанной работе УК обязана в течение первого квартала текущего года, если договором по управлению домом не предусмотрено иное.
То есть фактически собственники своих соглашением с УК могут утвердить и другую периодичность предоставления отчетных данных. Однако чаще всего все придерживаются установленной нормы ЖК РФ.
Отчитываться управляющие компании должны даже в том случае, если свои обязательства они не выполнили. Отказать в предоставлении данных они могут только в том случае, если с запросом к ним обращается не собственник помещения, а постороннее лицо.
Где размещается отчёт?
Отчёт обычно составляется в свободной форме и распечатывается, после чего развешивается на всеобщее обозрение на подъездах домов.
Кроме того нормы ЖК РФ обязывают управляющие компании размещать его в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
Постановление Правительства № 731 также обязывает УК размещать отчёт на одном из следующих электронных сайтов:
- сайт органа исполнительной власти субъекта РФ;
- сайт органа местного самоуправления;
- сайт управляющей компании.
На сайтах отчёт выгружается в 2024 году в определенной форме, которая официально утверждена Приказом Минстроя РФ № 882/ПР.
Форму отчётности жильцы могут утвердить самостоятельно, но для этого им обязательно придётся согласовать своё решение с мнением управляющей компании.
Остановимся на том, как должен выглядеть отчёт УК перед собственниками. Какого характера информация в нем должна содержаться?
Если к внешней форме законодательство особых требований не выдвигает, то содержание отчета является строго регламентированным.
Управляющие компании обязаны предоставить следующую информацию:
В документе должны быть отражены долги в отношении жильцов по предоставленным услугам и задолженность УК перед ресурсоснабжающей организацией.
Отчёт о выполнении договора управления домом
Отчёт о выполнении договора управления домом содержит в себе только те сведения, которые непосредственно относятся к содержанию дома.
Документ содержит сведения:
- предоставляемые жителям услуги;
- перечисление услуг по ЖКХ;
- расходы по капитальному и текущему ремонтам;
- порядок расходования поступивших денежных средств.
В отчете по выполнению договора управления домом в отдельный пункт должен быть выделен отчёт о движении денежных средств, направленных на капитальный ремонт.
Финансовый отчёт
Управляющая компания не обязана отчитываться перед собственниками за использование внутренних финансовых средств организации. Это касается оплаты труда сотрудников УК, ремонт служебных помещений и прочих платежей.
Финансовый отчёт должен касаться только расходования тех средств, которые УК получила от собственников квартир и направила на управление домом. Это платежи по коммунальным услугам, средства, направленные на капитальный ремонт и т.д.
Финансовый отчёт является частью ежегодного отчета УК и не издаётся отдельным актом.
В отдельном документе эти сведения могут быть представлены только по запросу заинтересованной стороны, даже до наступления срока очередного отчета.
Отчёт по текущему ремонту
Текущий ремонт в отличие от капитального происходит гораздо чаще по мере необходимости. Причиной ремонта может стать инициатива жильцов или управляющей компании, а также экстренные поломки и сбои в работе важнейших систем обслуживания дома.
В отчете о текущем ремонте многоквартирного дома обязательно должны быть отражены сведения о потраченных на ремонт средствах, о продленной работе и ответственных лицах.
Должна быть возможность обратиться к ответственному лицу в случае возникновения разногласий с жильцами или обнаружения фактов некачественного оказания услуг.
Как можно потребовать отчёт от УК?
Многие задаются вопросом – как затребовать отчёт от УК РОСЖКХ или своей управляющей компании. Вообще, чтобы получить подобные сведения, необходимо направить запрос в управляющую компанию о предоставлении отчета. Делать это нужно в письменной форме, адресуя обращение начальнику управляющей компании.
Иногда получить нужную информацию от своей УК жильцам не получается. Тогда приходится пытаться получить ее из других источников или пытаться привлечь УК к ответственности.
По Постановлению Правительства РФ № 731 управляющие компании обязаны хранить всю документацию за последние 5 лет.
Поэтому, если Управляющая компания уклоняется от предоставления ежегодного отчета, можно предполагать с ее стороны какой-то незаконный или коварный умысел сокрытия сведений от собственников жилья.
Отчёт всегда можно найти на официальном сайте своей управляющей компании или ГИС ЖКХ — https://dom.gosuslugi.ru/#!/main.
Если организацией были нарушены сроки предоставления отчетной информации, нужно писать претензию на имя руководителя УК. Если и это не привело к желаемому результату, можно направлять обращения в Прокуратуру района или Государственную Жилищную инспекцию. Вы даже можете обратиться в суд с иском о привлечении виновного лица к ответственности.
За невыполнение предписаний жилищной инспекции управляющей компании грозит административный штраф в размере от 250 до 300 тысяч рублей.
РОСЖКХ – это специальный проект и электронный сервис, с помощью которого можно заставить своих коммунальщиков работать. Их помощью можно воспользоваться в том случае, если у самого нет времени и желания направлять претензии во всевозможные инстанции. Достаточно лишь зайти на сайт – https://roszkh.ru/ и оставить обращение.
Сотрудники проекта сами разошлют его в Государственную жилищную инспекцию и другие надзорные органы. Ответ от чиновника по закону должен поступить в течение 30 дней после отправки обращения.
Если чиновником будут нарушены эти сроки, его можно привлечь к административной ответственности и наложить штраф до 100 тысяч рублей за нарушение порядка рассмотрения обращений граждан.
Если все соседи направят такие запросы, шансы на быстрое получение ответа и решение проблемы значительно возрастут.
Управляющая компания в соответствии с договоров управления многоквартирным домом обязана безупречно выполнять свою работу и ежегодно отчитываться о ней перед жильцами, которые платят за это деньги.
Отчёт УК должен предоставляться по запросу заинтересованного лица и включать в себя все сведения о продленной работе за отчетный период и потраченных на это финансовых средствах.
Непредоставление отчета или уклонение от его предоставления является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность к виде штрафных санкций.
Отчет о расходовании денежных средств управляющей компанией
Отчет управляющей организации перед собственниками – это ВАЖНО
В соответствии с жилищным законодательством РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Часть 2 ст. 161ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом.
При этом ЖКРФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией.
Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и предоставление коммунальных услуг. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества (ст.161.1 ЖК РФ).
При выборе способа управления домом посредством управляющей компании, согласно ч. 11 ст. 162ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Форма, сроки и порядок представления отчета могут быть согласованы только в договоре управления. Как правило, управляющая организация разрабатывает свою форму (удобную для составителей), указывает ее в качестве приложения к договору, а также определяет сроки, периодичность и порядок доведения отчета до собственников. Однако встречаются и иные ситуации — когда в договоре управления нет ни слова про отчетность исполнителя.
В этом случае собственники на основании закона вправе требовать отчет в течение первого квартала календарного года.
Главная заинтересованная сторона в получении информации о выполненных (оказанных) управляющей организацией работах (услугах) — собственники помещений, поскольку выполненные работы (оказанные услуги) собственниками помещений оплачены.
При заключении договора управления стороны обязаны определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены управляющей организацией собственникам помещений в течение срока действия договора. В дальнейшем управляющая организация лишь выставляет собственникам счет (платежный документ) согласно договору. В свою очередь, приемки выполненных работ (оказанных услуг) в традиционном ее понимании (с подписанием акта между заказчиком и исполнителем) не происходит.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме N 491 (п.40) дают собственникам помещений право в соответствии с условиями договора:
— получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ (не позднее 5 рабочих дней с даты обращения);
— проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
— требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
О порядке реализации указанных прав в нормативном документе не говорится. В частности, в каком виде должен быть составлен запрос и предоставлена информация о перечнях, объемах, качестве и периодичности услуг и работ? В платежном документе отсутствует информация о фактическом объеме, видах и стоимости оказанных услуг в отношении общего имущества многоквартирного дома в целом.
В связи с чем, каждому отдельному собственнику данная информация недоступна. По сути, каждый отдельный собственник не информирован о техническом состоянии всего дома, а лишь имеет сведения касающиеся только его доли в общем имуществе.
Таким образом, интерес собственников помещений понятен — они хотят знать соотношение уплаченных ими (предъявленных к уплате) сумм с объемом и видами запланированных (фактически выполненных) работ и услуг. Поэтому с точки зрения собственника отчет управляющей организации должен быть максимально детализирован, наполнен исчерпывающей информацией о состоянии общего имущества, выполненных работах, их стоимости, причем эта информация должна быть предоставлена в понятном, удобном виде (таблицы, графики, диаграммы).
Добиться этого собственники могут, только если настоят на утверждении конкретной формы отчета как приложения к договору управления.
Отчет управляющей организации лучше утверждать на общем собрании собственников помещений. Ведь отчет является своеобразным актом о выполнении работ и оказании услуг. Однако закон не указывает на такую необходимость. Таким образом, утверждение отчета необходимо, только если это специально предусмотрено договором управления.
Кроме того, в договоре управления целесообразно прописать условия о порядке утверждения отчета, представления на него возражений. В целом же возражения по отчету следует рассматривать в качестве претензии потребителей (ст. 29Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей») с соответствующими последствиями.
Собственникам помещений необходимо твердо отстаивать свои права.
Итак, чтобы с легкостью реализовывать свои права на получение информации о проделанной работе (оказанной услуги) по управлению домом управляющей организацией и отстаивать свои интересы, собственникам помещений многоквартирного дома необходимо объединиться и проявить свою активность: подготовить проект договора управления (или дополнительное соглашение к договору управления) с указанием в нем условий определяющих порядок предоставления отчета управляющей организацией, утвердить его на общем собрании собственников помещении и передать управляющей организации для исполнения.
В настоящее время, в дополнение к отчету о выполнении договора управления, в соответствии с ч.10 ст.161 ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со «Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. На территории Орловской области органом, уполномоченным на осуществление государственного жилищного надзора, является Управление по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области.
Форма бухгалтерского годового отчёта. Общие требования
Вот и пришло время подготовки и подачи годового бухгалтерского отчёта. Управляющие компании, ТСЖ и ЖСК также, как и другие организации должны предоставить бухгалтерскую отчётность.
Общие сведения об отчётности управляющей компании
Управляющие компании, должны предоставить данные о своей финансово-хозяйственной деятельности. Эти требования прописаны в п. 10-1 ст. 161 ЖК РФ.
К такой информации относится ежегодная бухгалтерская отчётность управляющей компании. Согласно ст. 6 ФЗ от 21.07.14 № 209-ФЗ, управляющие компании сведения о своей финансово-хозяйственной деятельности размещают в ГИС ЖКХ.
Состав бухгалтерской отчётности предприятий
- О движении денежных средств;
- Об изменении капитала;
- О целевом использовании средств;
- Прочие приложения и пояснения, оформляются в случаях необходимости (пункт 6).
Важно! Приказом Минфина от 06.03.18 №41н внесены изменения в формы отчетности предприятий. Приказ №66н был дополнен п.8, в котором прописано, что для составления отчётности применяются формы только утвержденные настоящим Приказом.
Иные формы применяются, только если они были установлены отраслевыми или федеральными стандартами бухучёта.
Поэтому перед сдачей годового отчета стоит убедиться, что применяются необходимые формы.
Ведь за неподачу, несвоевременную подачу отчетности или подачу отчётов не в той форме в налоговые органы предусмотрены штрафные санкции — 200 руб. за каждую форму, согласно ст.126 Налогового кодекса России.
Главные требования к бухгалтерской отчётности управляющей организации
Управляющая компания на любой системе налогообложения должна вести учёт и подавать фин.отчётность. Эти требования закреплены п. 1 ст. 6 ФЗ от 06.12.11 № 402-ФЗ.
Если УО – субъект малого предпринимательства, ведёт бухучет по упрощённой системе налогообложения, тогда отчёты об изменениях капитала, о движении денежных средств и приложения (пояснения) – она сдавать не обязана – это регламентируется п. 85 Положения №34Н.
Для таких субъектов предусмотрена сдача отчётности упрощенными формами, согласно п.2 ч.4 ст.6 ФЗ от 06.12.11 №402-ФЗ.
- Баланс;
- Отчет о финансовых результатах;
- Отчет о целевом использовании средств.
Основные формы годового бухгалтерского отчета №1 и №2
Бухгалтерский баланс (форма №1) – главный документ, в котором отражены результаты от деятельности предприятия за год и два предшествующих.
Отчет о финансовых результатах (форма №2) – документ, в котором отражены доходы и расходы компаний, а также прибыль и убыток за год и предшествующий период.
Приложения к формам годовой бухгалтерской отчётности №3, №4 и №6
Отчёт об изменении капитала (форма №3) – раскрывает сведения о наличии акций у предприятия и собственном капитале.
В отчёте о движении денежных средств (форма №4) – даны сведения о денежных потоках, которые детализируются в разрезе инвестиционных, текущих и операций за предыдущий и за отчетный год.
Отчёт о целевом расходовании средств (форма 6) – его составляют субъекты, которые получают финансирование под определенные цели.
Сроки и способы предоставления бухгалтерской отчётности для управляющих организаций в 2019 году
Управляющие компании, вне зависимости от их формы собственности и системы ведения учёта, обязаны предоставлять фин.отчётность в Росстат и ИНФНС по месту нахождения компании.
Срок подачи отчётности для всех компаний, организаций и предприятий одинаковый – 3 месяца после отчетного периода (года). Так как 31 марта 2019 года выпадает на выходной день – воскресенье, то последним днем подачи отчёта в Росстат и ИФНС является 1 апреля 2019 года.
Обязательность проведения аудита
Очень часто у бухгалтеров управляющих компаний возникает вопрос о проведении ежегодного аудита.
В ст.5 ФЗ от 30.12.08 №307-ФЗ «Об аудиторской деятельности» закреплен перечень компаний, которые обязаны предоставлять вместе в годовой отчетностью аудиторское заключение. И если в этот перечень не входят УО, то им проводить ежегодный аудит нет необходимости. Но это не так.
- Организация имеет форму акционерного общества;
- Организация раскрывает сведения годовой отчетности;
- Оборот компании, за предшествовавший отчетному период, выше 400 млн. руб.;
- Активы баланса, на конец предшествовавшего отчетному период, более 60 млн. руб.
Управляющие компании, которые соответствуют описанным выше критериям должны проводить ежегодный аудит. Для этого необходимо заключить договор с аудиторской компанией. Для проверки легитимности действий организации необходимо запросить документы о членстве в саморегулируемой компании аудиторов и ознакомится с государственным реестром саморегулируемых компаний аудиторов.
Обратите внимание! Компании, которые обязаны проводить аудит не могут составлять отчётность по формам упрощенной системы, согласно п.1 ч.5 ст.6 ФЗ от 06.12.11 №402-ФЗ и п.1 ч.1 ст.5 ФЗ от 30.12.08 №307-ФЗ.
Аудиторское заключение подают в Росстат вместе с отчётностью за год или в течении 10 рабочих дней от даты предоставленного аудиторского заключения. А вот в налоговую инспекцию подавать аудиторское заключение нет необходимости, потому что в состав обязательной финансовой отчётности для предоставления в ИФНС это заключение не входит.
Как УО подготовить отчёт за 2020 год и представить его собственникам
До 1 апреля управляющим организациям предстоит подготовить и представить собственникам отчёт о выполнении договора управления за 2020 год. В какой форме он составляется, откуда взять для него информацию и что делать, если владельцы помещений его раскритикуют? На эти вопросы ответила директор Института управления ЖКХ Ирина Маликова.
Посмотрите обучающий онлайн-семинар про подготовку годового отчёта
16 февраля генеральный директор ООО «Институт управления ЖКХ», эксперт в составе Комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству Общественного совета при Минстрое РФ Ирина Маликова провела онлайн-семинар «Отчёт о выполнении договора управления за 2020 год».
- в какой форме составляется отчёт;
- каким должно быть содержание документа, если его форма не утверждена в договоре управления или на ОСС;
- почему нужно подтверждать факт выполнения работ, услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества;
- можно ли считать договор управления абонентским;
- почему средства на текущий ремонт общедомового имущества признаются целевыми;
- как подготовить сводную информацию, включаемую в отчёт;
- как рассчитать экономию;
- считаются ли неиспользованные УО целевые средства на текущий ремонт экономией по договору управления;
- как правильно провести корректировку размера платы за КР на СОИ.416
Посмотрите демо-ролик онлайн-семинара, чтобы узнать, о чём ещё мы говорили. А если хотите узнайть ответы на перечисленные выше вопросы, советуем приобрести полную видеозапись. Её, а также презентацию лектора, вы найдёте под статьёй.
Утвердите форму отчёта в договоре управления или на ОСС
Если иное не установлено договором управления, то УО ежегодно в течение первого квартала представляет собственникам помещений в МКД отчёт о выполнении договора за предыдущий год. А также размещает этот документ в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст.
162 ЖК РФ).
Согласно пп. «з» п. 4 Правил № 416, управляющая организация обязана предоставлять владельцам помещений отчёт об исполнении обязательств по договору управления с периодичностью и в объёме, которые установлены таким договором и решением ОСС.
В жилищном законодательстве не прописаны требования к форме и содержанию такого отчёта. Примерная форма такого отчёта и перечень включаемой в него информации утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр – Приложение № 2. Но тут форма дана в виде списка, в котором по пунктам перечислены моменты, которые нужно включить в отчёт. Пользоваться ей неудобно.
Форма может быть утверждена на общем собрании собственников помещений в МКД или включена в договор управления (п.14 Приказа № 411/пр). Некоторые управляющие организации продолжают отчитываться по формам, утверждённым Стандартом раскрытия информации (ПП РФ от 23.09.2019 № 731). Хотя этот Стандарт уже не применяется, если в договоре управления прописано, что УО отчитывается по ПП РФ № 731, это не будет считаться противоречием жилищному законодательству.
- По форме, утверждённой ОСС или в ДУ.
- Если в договоре управления форма не утверждена, то УО отчитывается по форме, которую считает актуальной на сегодняшний день, и самостоятельно определяет объём информации для неё.
Представьте отчёт собственникам по одному из пяти вариантов
Управляющая организация предоставляет собственникам отчёт в порядке, установленном в договоре управления или на ОСС. Если же в договоре управления не указан способ предоставления отчёта, то, по сложившейся практике, УО определяет его самостоятельно.
- Провести для владельцев помещений информационное отчётное собрание.
- Предоставить отчёт на годовом общем собрании собственников.
- Опубликовать отчёт в специально выпущенной по случаю информационной газете.
- Направить документ в письменной форме каждому собственнику.
- Разместить документ на информационных стендах в подъездах или на придомовой территории.
Обозначьте содержание отчёта
Вариант 1. Исходите из предмета договора управления.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, предметом договора является выполнение работ, оказание услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной деятельности в целях управления домом.
Следовательно, в отчёт включается информация о выполнении работ, услуг, по их видам, указанных в предмете договора управления.
Вариант 2. Руководствуйтесь стандартами управления домами.
По Стандарту управления домами (пп. «з» п.4 Правил № 416) управляющая организация должна представить собственникам отчёт об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объёме, которые установлены ОСС и договором управления.
Такие обязательства УО могут устанавливаться ОСС только по работам, услугам по содержанию и ремонту общего имущества, в т.ч. капитальному.
- по содержанию общего имущества;
- по текущему ремонту, если такие работы/услуги планировались к выполнению;
- по капремонту, если обязанность для УО их выполнить в отчётном году была указана в договоре управления.
Включение в отчёт иной информации будет происходить сверх стандарта. Такое решение УО принимает самостоятельно.
Так как отчёт должен содержать сведения об исполнении обязательств, то это исполнение обязательств должно быть подтверждено. О том, как правильно составить акты, вы узнаете, посмотрев полную видеозапись онлайн-семинара.
Мы настоятельно рекомендуем его посмотреть всем, даже если вы уже подготовили отчёт. Вы узнаете, как подготовить всю необходимую информацию, как рассчитать экономию, под каким кодом включить в отчёт работы по дезинфекции в период коронавируса.
Также вы сориентируетесь в последствиях неиспользования целевых средств на текущий ремонт, поймёте, что делать, если договор управления действует последний год или меняется УО. Бонусом вы получите примеры расчётов, вариант заполнения отчёта и ответы на горячие вопросы от УО, принявших участие в онлайн-семинаре.
Годовой отчет управляющей компании перед собственниками в 2024 году
Как управляющая компания отчитывается перед собственниками
Как предоставляется отчет
Управляющая компания в первом квартале каждого года предоставляет собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а ещё размещает этот отчет в ГИС ЖКХ. При этом в договоре управления можно предусмотреть другой порядок отчетности (ч. 11 ст.
162 Жилищного кодекса РФ).
Управление домом обеспечивается предоставлением собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления (подп. «з» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению домами № 416).
Таким образом, как управляющая организация должна отчитываться по конкретному дому, надо смотреть в договоре управления с собственниками этого дома.
Часто собственники никак не пытаются влиять на условия договора управления перед тем, как утвердить его на собрании. Это приводит к тому, что условие об отчетности прописано так, как удобно самой управляющей организации.
Например, может быть прописано, что отчет составляется по форме, утвержденной в самой компании, размещается в ГИС ЖКХ, и при отсутствии возражений собственников в течении 5 дней с момента размещения считается принятым, а указанные в нем работы и услуги – выполненными в надлежащем качестве и полном объеме.
Подробнее о проблеме можно почитать в материале «Невыгодные условия договора управления: отчётность УК»
Среди собственников распространено заблуждение, что управляющая организация обязана отчитываться на общем собрании. Это справедливо лишь в случае, если это предусмотрено в договоре управления. Если там такого нет, то по Жилищному кодексу УК обязана лишь «предоставить» (например, она может повесить бумажку на информационных досках) и разместить в ГИС ЖКХ.
Пример – определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 7217/2020.
Суд оставил в силе отказ в иске о защите прав потребителя к управляющей организации из Петрозаводска.
Собственница среди прочего жаловалась на непроведение общих собраний. Однако суд указал:
«В силу части 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, если иное не установлено договором управления, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Однако из существа приведенной нормы права не следует сама форма отображения отчетности, следовательно, ее предоставление не влечет необходимости общего собрания собственников многоквартирного дома».
Другой пример – определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1922/2019.
Суды отказали собственникам из Красноярска, которые хотели обязать управляющую организацию вернуть деньги на лицевые счета собственников. Они указывали, что «расходы по отчету изначально не согласовывались с собственниками, договоры на исполнение работ и услуг по предоставленному отчету не утверждались общим собранием, совет дома в известность о таких значительных расходах не уведомлялся».
Суд пришел к выводу, что «жилищным законодательством не предусмотрено утверждение отчета управляющей компании о выполнении договора управления общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Доводы истцов в указанной части основаны на неверном толковании закона».
По какой форме предоставляется отчет
Форму (содержание) отчета можно поискать в договоре управления. Если ее там нет, или написано, что содержание отчета – по усмотрению управляющей компании, то на выходе может получиться абсолютно неинформативная для собственников табличка с несколькими цифрами.
Закон особых требований к форме отчета не предъявляет.
1. Раньше примерные пункты отчета содержались в Приказе Минстроя №411/пр, но он отменен в конце 2018 года Приказом Минстроя России № 696/пр. То есть он не действует больше двух лет.
К сожалению, многие в интернете до сих пор на него ссылаются.
2. Есть «форма 2.8», которая утверждена Приказом Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр.
С этой формой проблема в том, что она утверждена для раскрытия информации на сайте Реформа ЖКХ, а управляющие организации сейчас размещают сведения в ГИС ЖКХ. Этот приказ (№ 882/пр) издан в соответствии с п. 2 постановления Правительства РФ 2014 года №988, которое утратило силу с 1 января 2021 года.
Сами утвержденные формы, в том числе форма 2.8, предназначались, чтобы детализировать виды информации, предусмотренные Стандартом раскрытия информации (постановление Правительства РФ № 731), который тоже официально утратил силу с начала этого года.
Тем не менее управляющие организации то ли по привычке, то ли в силу каких-то других причин часто используют именно эту форму.
3. Так как отчет размещается в ГИС ЖКХ, то про него указано в приказе Минкомсвязи России №74, Минстроя России №114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ».
Смотреть нужно раздел 10, пункт 15, но там написано очень скромно – отчетность УК состоит из отчета о выполнении договора управления, годовой бухгалтерской отчетности и еще нескольких строк:
Как найти отчет управляющей компании
Маловероятно, что в договоре управления изменено правило из Жилищного кодекса РФ, действующее «по умолчанию», – о размещении отчета в ГИС ЖКХ.
Поэтому почти всегда отчет стоит искать именно там.
Внизу появляется дом, нужно выбрать «Сведения об объекте жилищного фонда»:
На открывшейся странице нажать на ссылку «Информация об управлении МКД»:
В свёрнутом меню выбрать отчет по управлению:
Если отчетов нет, то будет написано, что информация отсутствует.
Если отчеты есть, то ГИС ЖКХ позволит выбрать отчетный период и выдаст отчет по нему:
Если на предыдущем этапе нажать на название управляющей организации, то можно глянуть, выложена ли бухгалтерская отчетность. Для этого на открывшейся странице надо выбрать вкладку «Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности»:
Если никаких прикрепленных файлов не видно, значит, за выбранный период отчетность не выложена:
Вот как выглядит страница, если отчетность есть:
Ответственность за неразмещение отчета УК в ГИС ЖКХ
Административная ответственность предусмотрена в ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ.
Наказание прописано только для должностных лиц:
«Неразмещение информации в соответствии с законодательством РФ в ГИС ЖКХ или нарушение установленных законодательством РФ порядка, способов и (или) сроков размещения информации, либо размещение информации не в полном объеме, либо размещение недостоверной информации
лицами осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами,
— влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5000 до 10 000 рублей».
На практике ничего неожиданного – именно столько и назначают:
— предупреждение (решение Абаканского городского суда Республики Хакасия по материалу № 12 – 606/2020);
— штраф в размере 5 000 рублей (решение Володарского районного суда г. Брянска по материалу №12 – 143/2020).
Иногда назначенные штрафы признают незаконными из-за процессуальных нарушений, в том числе при истечении срока давности.
Например, решением Благовещенского городского суда Амурской области по материалу № 12 – 950/2020 отменено постановление мирового судьи о назначении наказания в виде предупреждения из-за истечения сроков давности:
«В соответствии с положениями ст. 4.5 КоАП РФ давность привлечения к ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ, составляет 3 месяца со дня совершения правонарушения.
Из буквального содержания Приказа Минстроя России № 114/пр следует, что информация об отчете должна быть размещена в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором организация осуществляла деятельность по управлению МКД, если иное не установлено договором управления.
В рассматриваемом случае (отчет за 2018 год) информация должна была быть размещена до 31 марта 2019 года. Следовательно, трехмесячный срок давности привлечения к административной ответственности по ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ истек 30 июня 2019 года».
После таких решений руководители управляющих организаций не стесняются обращаться с исками к жилищной инспекции о возмещении ущерба и компенсации морального вреда.
Например, решением Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края по делу № 2 – 3984/2020 частично удовлетворен иск директора управляющей организации к Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края.
В иске директор указал, что мировой судья дважды прекращал производства по делам об административном правонарушении из-за истечения сроков давности. Директор УК понес издержки на юридическую помощь, а ещё он «испытывал чувство унижения, дискомфорта».
Причинение морального вреда суд посчитал недоказанным, а убытки и расходы на представителя взыскал. Вместе с госпошлиной и почтовыми расходами суммарно вышло на 15 000 рублей.
Кроме штрафов управляющей организации может достаться предписание контролирующего органа.
Из последних примеров можно привести дело № А32 – 36127/2021 из Краснодарского края.
ГЖИ обнаружила отсутствие отчетов о выполнении договора управления многоквартирным домом за 2018 – 2020 годы в ГИС ЖКХ. Срок привлечения к ответственности истек, поэтому компании выдали только предписание с требование разместить отчеты.
УК обжаловала предписание в суде, ссылаясь на нарушения при проверке, но проиграла три инстанции.
Иски собственников об обязании выложить отчет управляющей организации
Не только руководители управляющих организаций взыскивают деньги с обидевших их жилищных инспекций. Иногда в суд идут сами собственники: по искам о защите прав потребителя на информацию они просят обязать УК выложить отчет, компенсировать моральный вред и выплатить «потребительский» штраф за отказ решить вопрос до суда.
Пример — Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска по делу № 2 – 2824/2020.
Собственница неоднократно обращалась к УК с требованием представить ей отчеты об исполнении договора управления, но эту информацию в полном объеме так и не получила.
Суд запросил у Министерства энергетики, жилищно-коммунального комплекса и городской среды Ульяновской области, какая информация по дому в ГИС ЖКХ не размещена.
Пришел ответ, из которого суд сделал вывод: не хватает информации, предусмотренной пунктами 15.1 – 15.4 раздела 10 Приказа №114/пр.
«Поскольку ответчиком не исполнена обязанность, предусмотренная п.10.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ, т.е. факт нарушения прав потребителя установлен, суд полагает возможным удовлетворить требование о взыскании компенсации морального вреда частично в размере 1000 рублей».
Также был взыскан штраф 500 рублей.
Еще пример — Решение Куйбышевского районного суда г. Омска по делу №2 – 2942/2020.
Суд установил, что управляющая компания своевременно не разместила в ГИС ЖКХ информацию относительно многоквартирного дома, а также своевременно не исполнила требования собственника о предоставлении отчетов.
«С учетом всех обстоятельств дела, добровольного исполнения ответчиком требований потребителя до вынесения решения суда, суд полагает возможным взыскать с ООО «УК на Рабкоровской» в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 3000 рублей». К этой сумме прибавился штраф 1500 рублей.
И еще один пример – Решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия по делу № 2 – 886/2020.
Собственница обратилась в суд с иском к управляющей организации о возложении обязанности по предоставлению отчета о выполнении договора управления и взыскании компенсации морального вреда. Договор был заключен на год, но досрочно расторгнут по инициативе собственников.
Попытки выпросить у УК отчет после прекращения договорных отношений закончились судом. Он обязал УК предоставить отчет и взыскал 2000 рублей компенсации морального вреда и 1000 рублей в качестве штрафа.
Аналогичное решение Пролетарский районный суд г. Саранска принял по делу № 2 – 924/2020, где собственница помещения из другого дома обратилась с иском к той же УК.
Оспаривание собственниками годовых отчетов УК
Здесь собственники обычно проигрывают. Они идут в суд, чтобы выразить свое несогласие с указанными в отчете цифрами.
Иногда собственники просто неправильно считают. Размер платы, перечень работ по дому утверждается на срок не менее года, и этот год может не совпадать с отчетным календарным годом. Например, управляющая организация управляет домом с лета прошлого года.
Она пока еще не потратила все то, что было запланировано. В отчете такой компании собственники могут увидеть «экономию».
Другие собственники не могут доказать правильность своих расчетов. В это время у управляющей организации всегда найдется документ, подтверждающий какие-либо расходы, отраженные в отчете.
Пример: апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия № 33 – 2583/2020, которым оставлено без изменения решение Сегежского городского суда по делу № 2 – 239/2020.
Истица просила признать за собственниками дома положительный финансовый результат (так называемую экономию в общей сумме 561 тысяч рублей).
Суд отказал:
«Претензии истицы сводятся к несогласию с отраженной в отчетах информацией в части стоимости выполненного текущего ремонта дома и, как следствие, сформированному управляющей компанией финансовому результату за отчетный период. Истица утверждала, что согласно ее самостоятельным расчетам ответчик указывает в своих отчетах о финансово-хозяйственной деятельности недостоверную информацию о финансовом результате своей деятельности…
При этом из материалов дела следует, что расчеты истицы не подтверждены первичными документами, содержат цифры различных периодов деятельности ответчика, складываются ею произвольно…
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в иске, поскольку истицей не представлены убедительные доказательства, опровергающие сведения, отраженные управляющей организацией в отчетах о своей финансово-хозяйственной деятельности».
Еще пример — апелляционное определение Верховного Суда Республики Хакасия по делу № 33 – 1303/2020.
Тут отказали председателю совета дома. Она просила внести изменения в отчеты по дому, исключив из перечня работы, которые не утверждались общим собранием собственников, вернуть в резерв излишне израсходованные деньги.
Суд отказал. Он сослался на положения договора управления о выполнении управляющей организацией неотложных работ и указал:
«с учетом способа управления домом, ответчик в силу закона обязан обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома, производству текущего ремонта общего имущества… Доказательств того, что заявленные ответчиком работы проведены не были, стороной истца суду не представлено.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что в отчетах об управлении ряд работ ответчиком указывался как выполненный, но фактически работы не выполнялись, при этом денежные средства за такие работы ответчиком были получены, опровергаются материалами дела и установленными судом обстоятельствами».
Рекомендации собственникам и управляющим организациям
Собственникам
- Так как универсальной, подробной и обязательной для всех формы отчетности закон не содержит, то собственникам стоит добиться, чтобы нужная им форма и порядок предоставления отчета были прописаны в договоре управления. При этом изменить договор в одностороннем порядке нельзя. Надо договариваться с УК, обсуждать с ней возможность внесения изменений. Если она на это не согласится, то возможность повлиять на содержание договора будет при выборе новой, более сговорчивой управляющей организации.
- Инициативной группе или совету многоквартирного дома надо вступить в переговоры и настоять на том, чтобы в договоре была прописана нормальная отчетность.
- Из отчета можно будет понять, получила ли управляющая компания себе «экономию». Это деньги, заложенные в размер платы, но не потраченные на работы. По умолчанию эти деньги остаются у управляющей организации, если качество работ не вызывало замечаний. Замечания должны оформляться актами, но на практике они составляются редко. Такой порядок предусмотрен законом (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ), и изменить его можно лишь путем указания других условий в договоре управления.
Поэтому очень важно обращать внимание на условия договора управления про отчет компании, стараться путем переговоров добиваться более прозрачной процедуры отчетности, сразу прописывать условия про экономию – имеет ли на неё УК право или нет. Это позволит при смене управляющей организации сохранить сэкономленные деньги за домом.
Управляющим организациям
- Управляющая организация тоже должна быть заинтересована в том, чтобы отчетность была прописана в договоре управления. Это уменьшит разногласия с собственниками по форме отчета и порядку его предоставления.
- В договоре можно предусмотреть, что отчет размещается в ГИС ЖКХ не в первом квартале, а, например, во втором. По желанию, срок отчетности можно подогнать к окончанию года фактического управления домом, чтобы потраченные деньги хорошо ложились на выполненный годовой перечень работ и услуг.
Полезные материалы для УО:
➜ Собственники утвердили свой размер платы. Как управляющей организации избежать убытков
➜ Как УК, ТСЖ узнать заполняемость ГИС ЖКХ по дому
➜ Пример формы отчета и другие документы для работы управляющей организации можно найти сайте ДомОнлайн
Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.