Оспорить результаты кадастровой оценки в целях налогообложения 2024 Вожгора

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

18 сентября 2024

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право В соответствии с Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» признана утратившей силу с 01.01.2023. Данная статья регламентировала рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости через суд и комиссию.

В соответствии со ст. 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости возможно бюджетным учреждением. Однако в главе 25 КАС РФ оспаривание результатов определения кадастровой стоимости предусмотрены через суд и комиссию. В ст.

24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» также предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости через суд и комиссию. Можно ли будет оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости через суд или комиссию с 01.01.2023?

В соответствии с Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» признана утратившей силу с 01.01.2023. Данная статья регламентировала рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости через суд и комиссию.
В соответствии со ст. 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости возможно бюджетным учреждением.
Однако в главе 25 КАС РФ оспаривание результатов определения кадастровой стоимости предусмотрены через суд и комиссию. В ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» также предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости через суд и комиссию.
Можно ли будет оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости через суд или комиссию с 01.01.2023?

13 декабря 2022

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2024 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом следующих особенностей:
1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее — решение);
2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения — до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации:
а) не применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
б) отчет об оценке рыночной стоимости, прилагаемый к заявлению об оспаривании в соответствии с частью 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», подлежит составлению исключительно в форме электронного документа;
3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации:
а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;
б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.
В связи с изложенным, с 1 января 2024 г. статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утрачивает силу, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной будет осуществляться по правилам ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
С перечнем субъектов РФ, досрочно перешедших на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, можно ознакомиться здесь.
Согласно «Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)» (утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 года), если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2024 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст.

22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Вместе с тем отмечаем, в силу п. 3 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Полагаем, что именно с этим связано наличие в нормах КАС РФ возможности обжалования решений комиссий после 1 января 2024 года.
Так, согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как было указано выше, с 1 января 2024 года осуществляется переход к статье 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которая не предусматривает обжалование кадастровой стоимости в комиссии или обращение в суд «напрямую».
Вместе с тем, в соответствии с п. 15 ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В этой связи считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику (в качестве примера по аналогии).
Определение Пермского краевого суда от 3 августа 2022 г. по делу N 9а-78/2022:
Таким образом, установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.
На территории Пермского края такой датой является 01.01.2021, что следует из постановления правительства Пермского края от 11.12.2020 N 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
С 01.01.2021 на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Следовательно, действующий порядок не предусматривает оспаривания в суде результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, без оспаривания соответствующего решения бюджетного учреждения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, принятого по заявлению юридических и физических лиц.
Из содержания административного искового заявления следует, что заявитель в уполномоченный государственный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости не обращался, соответствующее решение не принималось. Исходя из представленных документов, также данные обстоятельства не следуют, решение Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» не приложено, требований об оспаривании решения уполномоченного органа в административном исковом заявлении не содержится.
В силу пункта 1 части 1 статьи 128 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, судья отказывает в принятии административного искового заявления в случае, если заявление подлежит рассмотрению в порядке конституционного или уголовного судопроизводства, производства по делам об административных правонарушениях либо не подлежит рассмотрению в судах.
Поскольку заявленные в административном иске Гаджибабаев К.Ш. оглы требования не подлежат рассмотрению в суде, имеются основания для отказа в принятии административного искового заявления.
Смотрите также: Кассационное определение СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2022 г. по делу N 8а-19403/2022[88а-19830/2022].
Вместе с тем, в силу п. 6 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Относительно применимости положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рекомендуем для ознакомления Обзор Судебной Практики Верховного Суда РФ N 2 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 г.) «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» «Вопрос 2».
ВС РФ, в частности, отмечает:
«Как следует из ч. 1 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2024 г. (далее — переходный период).
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ или Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ).
При этом, как следует из ч. 6 ст. 24 и ч. 1 ст. 25 Федерального закона N 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.
Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ.
Частью 3 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона N 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ.
Аналогичным образом решается вопрос об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.
При этом ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2024 г. устанавливается переходный период применения ст. 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее — Решение).
В силу п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения — с 1 января 2024 г.), в субъекте Российской Федерации:
1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;
2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;
3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.
Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 г. по правилам Федерального закона N 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона N 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2024 г. либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ. Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2024 г. или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст.

22.1 Федерального закона N 237-ФЗ».
Смотрите также Постановление Правительства Ханты-Мансийского АО — Югры от 29 января 2021 г. N 23-п «О дате перехода к применению в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: Установить 1 апреля 2021 года датой перехода к применению в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

27 ноября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Нестандартное оспаривание кадастровой стоимости: теория и практика

В рекламных объявлениях, посвященных услуге по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости (для сокращения мы будем называть подобную услугу – оспаривание кадастровой стоимости), можно увидеть предложения по снижению кадастровой стоимости на 100%. Казалось бы, это оксюморон, сочетаемое с несочетаемым, поскольку стоимость нельзя снизить на 100%, превратив ее в отрицательную или нулевую величину. На самом деле в подобном предложении есть здравый смысл, если понять, что речь идет о снижении не просто стоимости, а о снижении именно кадастровой стоимости.

Дело в том, что модель формирования налоговой базы по налогу на имущество и земельному налогу отождествляет понятия «налоговая база» и «кадастровая стоимость». Этот правовой и экономический феномен был позаимствован из моделей формирования налоговой базы стран Северной Европы в связи с необходимостью изменения российской системы имущественного налогообложения. И как оказалось, модернизация налогообложения имущества не была обеспечена надлежащим правовым регулированием.

Насколько удастся снизить налог на имущество без оспаривания кадастровой стоимостии, если исключить объект из кадастрового перечня, можно узнать в другой колонке Александра Тимофеева

Началом внедрения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы в налоговые правоотношения является определение перечня имущества, подлежащего государственной кадастровой оценки (ст. 13 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), приказ Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости»). Связь Закона № 237-ФЗ и налогового законодательства опосредуется положениями ст. 378.2 Налогового кодекса, в соответствии с которыми налоговая база, как кадастровая стоимость, определяется только в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

административно-деловых и торговых центров (комплексы) и помещений в них;
нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Попробуем разобраться в нюансах оснований и порядка отнесения объектов недвижимости к тем, в отношении которых налоговой базой является кадастровая стоимость.

Если снова обратиться к положениям НК РФ, в частности ст. 378.2, то мы увидим, что базовыми критериями для включения объекта недвижимости в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – кадастровый Перечень), будут являться:

расположение объекта недвижимости на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
предназначение (в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
фактическое использование в целях делового, административного или коммерческого назначения не менее 20% общей площади объекта недвижимости для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Итак, «расположение», «предназначение» и «фактическое использование» объекта недвижимости являются ключевыми характеристиками, обозначающими его возможное место в фискальной системе в качестве объекта налогообложения. Начнем с «расположения» и его связи с видом разрешенного использования земельного участка.

Первая задача, которая стоит перед налогоплательщиком, выбравшим такой способ защиты как исключение объекта недвижимости из кадастрового Перечня, это определить основание (критерий), по которому данный объект был признан достойным занять свое место в этом Перечне. Сделать это необходимо потому, что в зависимости от названного выше основания будут решаться задачи выстраивания стратегии и тактики защиты и, соответственно, сбора доказательств.

Если основанием для включения в кадастровый Перечень явилось расположение объекта недвижимости на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, то очевидно, что для эффективной защиты нужно уяснить и раскрыть содержание целевого использования земельного участка для того, чтобы сравнить это содержание с положениями ст. 378.2 НК РФ. Как это происходит на практике?

Приведем выдержки из судебных решений:

судом установлено, что здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого установлен как «объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3); объекты размещения предприятий по ремонту и техническому обслуживанию общественных и личных транспортных средств (1.2.9)», данный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещения объектов бытового обслуживания в значении, придаваемом п. 1.2.5 и п. 1.2.7 Методических указаний, а здание не подлежало включению в Перечень на 2016 год по критерию вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено (решение Московского городского суда от 21 августа 2019 г. по делу № 3А-3103/2019, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 15 января 2020 г. №ы 5-АПА19-185);
доводы административного ответчика о том, что выражение «административно-бытового» в наименовании вида разрешенного использования одного из названных земельных участков свидетельствует о том, что на таком земельном участке предусмотрено размещение офисных зданий, основаны на неверном истолковании норм материального права. Вид разрешенного использования земельного участка с подобным наименованием определенно не предусматривает размещение офисных зданий, в связи с чем, в таком случае в целях ст. 378.2 НК РФ необходимо устанавливать предназначение для использования или фактического использования здания. Также суд первой инстанции правомерно исходил из того, что технические паспорта на указанные здания не подтверждают наличие в данных зданиях помещений общей площадью не менее 20% общей площади этих зданий с назначением, разрешенным использованием или наименованием помещений, предусматривающим размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры либо торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. Суждение суда о том, что термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является, следует признать обоснованным (решение Пермского краевого суда от 10 июля 2019 г. по делу № 3а-3932019, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 6 ноября 2019 г. № 44-АПА19-46);
земельный участок, на котором расположено здание, имеет вид разрешенного использования «эксплуатация прочих административно-управленческих учреждений и общественных организаций». Данный вид разрешенного использования безусловно не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, в связи с чем содержание вида разрешенного использования земельного участка должно быть установлено с учетом фактического использования объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке (решение Московского городского суда от 24 ноября 2017 года по делу № 3а-2456/2017, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 23 мая 2018г. № 5-АПГ 18-31).

Как видим, успех в обеспечении защиты законных прав на уплату экономически обоснованных налогов во многом зависит от результатов интрепретационной деятельности юриста, которая заложена в самой природе права. Одной из составляющих интерепретации и является расшифровка (выявление) наиболее допустимого содержания вида разрешенного использования, заключенного, с одной стороны, в сведениях ЕГРН, с другой стороны, в положениях ст. 378.2 НК РФ.

Чем более «узкой», более отличной по содержанию и по смыслу от характеристик, указанных в ст. 378.2 НК РФ, будет указанная в ЕГРН формулировка вида разрешенного использования объекта недвижимости, тем более вероятным будет положительный исход оспаривания.

В приведенном выше примере, по мнению ВС РФ, такой вид разрешенного использования как использование земельного участка «для административно-бытовых целей» однозначно не свидетельствует о том, что на таком земельном участке предусмотрено размещение офисных зданий (помещений). А если это так, то, во-первых, объект недвижимости не может быть включен в кадастровый Перечень по основаниям его «расположения» на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания. И во-вторых, основанием для включения в кадастровый Перечень будут уже являться не формальные признаки целевого использования земельного участка, а его «предназначение» или «фактическое использование».

Но для этого нужны уже иные доказательственные данные, а не только сведения из ЕГРН.

Как показывает правоприменительная практика, даже расположение объекта недвижимости на земельном участке, подпадающим под признаки, установленные ст. 378.2 НК РФ, еще не является бесспорным основанием для включения указанного объекта в кадастровый Перечень. Дело в том, что приоритет в решении вопроса об отнесении объекта недвижимости к объекту налогообложения по кадастровой стоимости (включении объекта недвижимости в кадастровый Перечень) все-таки отдается фактическому использованию земельного участка (преимущество фактического над формальным).

Вопрос о том, могут ли включаться в кадастровый Перечень те здания, которые располагаются на земельном участке, допускающем размещение торговых центров или офисных зданий, но фактически используются по иному назначению, которое также соответствует ВРИ участка, был не так давно рассмотрен Конституционным Судом Российской Федерации, который пришел к следующим выводам.

Во-первых, положения земельного и градостроительного законодательства, определяющие требования к целевому использованию земельного участка (установлению вида разрешенного использования земельного участка), непосредственно не предназначены регулировать установление или исчисление налога на имущество организаций и другие отношения между казной и налогоплательщиком.

Во-вторых, фискальные обязательства, включая налоговую базу по конкретному налогу, пусть и отнесенные к условиям землепользования и градостроительного дела, определяет прежде всего налоговый закон, который и должен в первую очередь отвечать конституционным критериям правомерного налогообложения – не только сам по себе, но и в том, как он изложен и действует в системной связи с иными законоположениями.

В-третьих, обложение по кадастровой стоимости только на основании одного из видов разрешенного использования участка, на котором располагается объект недвижимости, без надлежащих на то экономических причин и без внимания к реальным хозяйственным свойствам недвижимости приводит к экономически необоснованному и несправедливому налогообложению.

Продолжая мысль КС РФ, заложенную в постановлении от 12 ноября 2020 г. № 46-П, можно сказать, что в России недвижимость должна облагаться налогом на имущество в зависимости от ее фактического, а не предполагаемого наиболее эффективного использования. Налоги должны иметь экономическое обоснование (ст. 3 НК РФ), что еще раз подтвердил КС РФ, подчеркнув невозможность существования расхождений между фискальными последствиями и правомерными ожиданиями налогоплательщика.

Итак, какие же выводы можно сделать по результатам анализа положений ст. 378.2 НК РФ в части возможного исключения из Перечня объектов недвижимости по критерию «вида разрешенного использования».

Для признания обоснованным включения в кадастровый Перечень объекта недвижимости по признакам его расположения на земельном участке, один из видов разрешенного использования (ВРИ) которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания необходимо, чтобы указанный в Едином государственном реестре недвижимости ВРИ однозначно (по буквальному и смысловому значению) устанавливал возможность размещения на нем указанных выше объектов недвижимости. Наличие сомнений относительно значения «однозначности» дает основания для признания незаконным включения объекта недвижимости в кадастровый Перечень.
Фактическое использование земельного участка, т.е. конкретная деятельность, которая на нем осуществляется, имеет приоритетное значение перед содержащимися в ЕГРН сведениями о ВРИ. Это обстоятельство обязательно должно приниматься во внимание при решении вопроса о включении/исключении объекта недвижимости из Перечня. На земельном участке может осуществляться несколько видов деятельности (производственная, торговая, сдача помещений по офисы и пр.), однако НК РФ (п. 2, п. 4 ст. 378.2) предусматривает 20% критерий для предназначения и фактического использования земельного участка, который и должен устанавливаться при проведении мероприятий с целью определения фактического использования зданий (строений, сооружений, нежилых помещений) для целей налогообложения.

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки 2024 года и определение кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости

В 2024 году в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и других регионах РФ будет проведена государственная кадастровая оценка («ГКО») объектов капитального строительства В частности, проведение ГКО в Москве установлено Приказом Департамента городского имущества города Москвы №163 от 29 июня 2022 года, в Московской области — Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 9 июня 2021 года, в Санкт-Петербурге — Приказом Комитета имущественных отношений СПб от 18 июня 2019 года, в Ленинградской области — Распоряжением Правительства Ленинградской области от 5 апреля 2021 года . Кадастровая стоимость применяется в различных сферах, однако главным образом используется для определения налоговой базы по налогу на имущество организаций.

В августе 2024 года ожидается публикация предварительных отчетов о результатах ГКО, а сами результаты ГКО будут утверждены нормативными правовыми актами субъектов РФ ориентировочно в ноябре 2024 года. Кадастровая стоимость в размере, определенном по результатам ГКО, будет применяться с 1 января 2024 года П. 1 ч. 2 ст. 18 Закона .

Обращаем внимание, что для налога на имущество за 2024 год сделано исключение: если кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и применяемая с 1 января 2024 года, больше стоимости из ЕГРН, применяемой с 1 января 2022 года, для расчета используется показатель стоимости с 1 января 2022 года, за исключением случаев увеличения кадастровой стоимости объекта из-за изменения его характеристик (п. 2 ст. 375 НК РФ).

В случае несогласия с результатами кадастровой оценки у заинтересованных лиц существует возможность оспорить размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В настоящее время в различных субъектах РФ применяются разные порядки оспаривания результатов ГКО.

В частности, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге действует старый порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, установленный статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» («Закон №237-ФЗ»).

Ленинградская область с 1 января 2022 года перешла на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости Согласно Постановлению Правительства Ленинградской области №713 от 11 ноября 2021 года установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении всех объектов недвижимости на территории Ленинградской области применяется с 1 января 2022 года в соответствии со статьей 22.1. Закона № 237-ФЗ.

Оспаривание результатов ГКО в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге

Обжалование кадастровой стоимости может быть произведено как до утверждения результатов ГКО, так и после.

Оспаривание предварительных результатов ГКО ввиду наличия существенных ошибок в отчетах об оценке кадастровой стоимости

После опубликования проекта отчета об определении кадастровой стоимости у заинтересованных лиц имеется возможность подать на него замечания.

Замечания подаются в профильное государственное бюджетное учреждение («ГБУ») в течение срока, установленного региональным управлением Росреестра (как правило, 30 календарных дней со дня опубликования предварительного отчета).

К замечаниям к проекту отчета о результатах ГКО не предъявляется строгих требований. Однако для того, чтобы замечание действительно повлияло на оценку, необходимо выявить очевидные ошибки в отчете (например, использование неправильных характеристик объектов), что, как правило, требует проведения анализа квалифицированными сотрудниками организации или сторонними экспертами.

В отдельных случаях имеет смысл вместе с замечаниями к проекту отчета предоставить в ГБУ декларацию о характеристиках объекта недвижимости (например, если способ фактического использования помещения не соответствует данным, приведенным в ЕГРН/технической документации, или если в ЕГРН отсутствует важная информация о помещении, имеющая значение для определения кадастровой стоимости).

Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду наличия существенных ошибок в отчетах об оценке кадастровой стоимости

В случае выявления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, после принятия акта об утверждении результатов ГКО и вступления в силу кадастровой стоимости заинтересованные лица сохраняют возможность подать в профильное ГБУ обращение об исправлении таких ошибок. Обращение также должно содержать указание на выявленные в отчете ошибки (например, описки, опечатки, арифметические ошибки, ошибки в методологии), то есть заявление должно быть обоснованным.

При этом, учитывая, что процедура внесения изменений в результаты ГКО после их утверждения является гораздо более сложной (потребуется внесение изменений в соответствующий нормативный акт), вероятность добровольного исправления обнаруженных профильным ГБУ ошибок на данном этапе ниже по сравнению с предварительным этапом.

Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в комиссии

В случае если рыночная стоимость объекта капитального строительства, определенная в отчете об оценке, выполненном профессиональным независимым оценщиком, ниже стоимости, определенной в рамках ГКО, заинтересованные лица вправе обратиться в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, включающую представителей региональных Минимущества, Росреестра и исполнительного органа власти (например, Правительства г. Москвы и т.д.), с требованием о пересмотре кадастровой стоимости.

Однако на практике данный инструмент является малоэффективным. Рассмотрение заявлений на заседаниях комиссии происходит крайне формально, а с 2020 года (в период эпидемии коронавирусной инфекции) зачастую проходит в онлайн режиме без участия представителей.

Фактически комиссия удовлетворяет требования заявителей только в том случае, если рыночная стоимость, определенная оценщиком, соответствует определенным внутренним и непубличным интервалам кадастровой стоимости в отдельно взятом кадастровом квартале.

Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в суде

В случае если рыночная стоимость объекта капитального строительства, определенная в отчете об оценке, выполненном профессиональным независимым оценщиком, ниже стоимости, определенной в рамках ГКО, заинтересованные лица также вправе обратиться в суд в порядке административного судопроизводства с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (вне зависимости от факта обращения в комиссию).

На практике региональные Минимущество, Росреестр и исполнительный орган власти направляют свои возражения на отчет оценщика, представленный заявителем, после чего суд назначает экспертизу, от результатов которой и будет зависеть итоговое решение.

В случае удовлетворения судом требований заявителя кадастровая стоимость в размере рыночной будет подлежать применению с начала налогового периода, в котором были применены результаты оспариваемой ГКО.

Таким образом, единственным временным ограничением для обращения в суд является общий трехлетний срок возврата излишне уплаченного налога.

Определение кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в Ленинградской области

Оспаривание ГКО ввиду наличия существенных ошибок в отчетах об оценке кадастровой стоимости

После публикации отчетов о результатах ГКО в Ленинградской области заинтересованные лица по-прежнему могут подать замечания на проект отчета, а после утверждения результатов ГКО подать обращение об исправлении ошибок в отчете в описанном выше порядке.

Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в ГБУ

После утверждения результатов ГКО заинтересованные лица вправе обратиться в профильное ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (своеобразный аналог комиссии) в период с даты постановки объекта недвижимости на кадастровый учет до даты снятия его с кадастрового учета.

К заявлению в обязательном порядке прикладывается отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный независимым оценщиком. При этом обратиться в ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной можно в течение шести месяцев с даты проведения рыночной оценки объекта недвижимости, при пропуске этого срока заявление будет возвращено без рассмотрения.

Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в суде

В случае вынесения решения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной заинтересованные лица могут обратиться в суд в порядке административного судопроизводства.

Важно учесть, что обращение в ГБУ с заявлением об установлении рыночной стоимости, в отличии от обращения в комиссию в рамках статьи 22 Закона , является обязательным этапом оспаривания кадастровой стоимости Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2021) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 года, вопрос 4, 9 .

Рыночная стоимость определяется ГБУ/судом на дату, которая указана в отчете об оценке (эта дата, как правило совпадает с датой, на которую проводится ГКО, например, в рамках ГКО 2024 года этой датой будет 1 января 2024 г.). По общему правилу П. 6 ч. 2 ст. 18 Закона , применение кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости осуществляется с 1 января года, в котором в ГБУ подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты начала применения изменяемой кадастровой стоимости. При этом в целях налогообложения кадастровая стоимость в размере рыночной применяется П. 15 ст.

378.2 НК РФ, п. 1.1 ст. 391 НК РФ, п. 2 ст. 403 НК РФ, а также Письмо ФНС России от 14 декабря 2021 года с даты начала применения для целей налогообложения изменяемой кадастровой стоимости.

Налоговая команда Denuo обладает большим опытом сопровождения споров о результатах кадастровой стоимости как на уровне комиссий, так и в судах и готова оказать содействие по вышеуказанным вопросам, в частности подготовить замечания и обращение об исправлении ошибок в отчете, сопровождать процесс проведения рыночной оценки объекта недвижимости, подготовить обращения в комиссию/ГБУ/суд и сопровождать процесс рассмотрения спора.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2024 году: порядок действий

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки. Если найти объект все равно не получается, введите кадастровый номер, так же как написано в документах, например: 50:09:0080402:216 (двоеточия обязательны)
Как найти кадастровый номер?

Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

В этой статье вы узнаете, как проходит оценка кадастровым инженером, что делать, если кадастровая стоимость определена неправильно, как правильно подать заявление, как оспорить кадастровую стоимость, какие документы нужны и в какие гос. органы нужно обратиться.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любой недвижимости в 2024 году производится исходя из новых правил оценки, что вызывает у граждан много вопросов и спорных моментов. Все вопросы, связанные с кадастровой стоимостью недвижимости рассматриваются Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Росреестр). Если возникли сомнительные моменты, первым делом нужно обратиться туда.

Владельцу помещения нужно подготовить обращение, после его рассмотрения представители Росреестра сделают перерасчет стоимости объекта. Если обращение в первую инстанцию не дало результатов, подается обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре региона).

Еще один вариант – обращение в суд. Здесь важно правильно подготовить иск, приложить все нужные документы.

Особенности применения кадастровой стоимости

Использовать стоимость объекта недвижимости нужно в таких случаях:

При расчете налога на землю.
При расчете налога на любое имеющееся имущество. Это может быть как жилое помещение, так и не жилое, офис, торговая точка, заведение общественного питания.
При расчете платы за аренду земельных участков, расположенных под ведомством и в собственности России.

Стоимость объекта недвижимости оценивается по новым правилам, принятым в 2016 году. Если собственник продал жилье или другой вид недвижимости посте 1 января 2016 года и общая стоимость составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то эта сумма (70% от кадастровой стоимости) и будет считаться доходом субъекта (владельца).

Пересчитывать кадастровую стоимость можно 1 раз в 2 года (если это город федерального значения), в остальных случаях 1 раз в 5 лет. Согласно закону оспаривание результатов кадастровой стоимости возможно на протяжении 5 лет, до момента вступления в силу новых результатов.

Раньше пересчет начислялся, начиная с года, оспаривание кадастровой стоимости в 2024 году производится по новым правилам. С января месяца 2024 пересчет начисляется за весь период действия оспоренной стоимости объекта недвижимости.

Внимание! Прежде, чем обращаться в любую из выше перечисленных инстанций, вам нужно заказать справку из ЕГРН о кадастровой стоимости, что будет подтверждать актуальность данных (кадастровой стоимости). Данную справку вы можете заказать на этой странице, на прямую из Росреестра в электронном виде.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры – когда требуется

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

Если собственник не согласен с оценкой помещения.
При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

К основной группе относят:

Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

Необходимые документы

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

Паспорт лица, оформившего заявление.
Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Заявителю нужно подготовить неоспоримые факты правоты, доказательства.

Важно! Справка о кадстровой стоимости готовится в среднем 1-3 рабочих дня, но вы так же можете заказать выписку из ЕГРН (готовность до 24 часов)

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Порядок действия оспаривания кадастровой стоимости зависит от того, в какой орган обращается заявитель.

Обращение в Государственное бюджетное учреждение

Первый орган, куда нужно обратиться – ГБУ. Подать сюда обращение можно в случае выявления ошибок, несоответствии информации, оценка объекта недвижимости не соответствует рыночной цене.

ГБУ – это бюджетное учреждение, куда может обратиться каждый гражданин, чьи права были нарушены. Здесь произведут расчеты, можно узнать информацию о характеристике имущества. После рассмотрения обращения представители ГБУ вправе самостоятельно произвести пересчет, после полученные данные отправить в Росреестр (https://rosrestor.com).

К обращению нужно приложить полный пакет документов: паспорт, ходатайство, справку о полной стоимости недвижимости, документы права собственности. Все предоставленные копии должны быть нотариально заверенными.

Комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости

Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.

Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.

Суд

Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.

Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости производится на основании письменного обращения заявителя в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона (по месту регистрации постройки).

В заявлении нужно указать причину обращения. Например, оспаривание установленной стоимости, недостоверной информации, неточных данных. В зависимости от причины обращения собирается пакет документов, где должны быть доказательства правонарушения.

На рассмотрение обращения и приложенных к нему документов дается 30 дней после принятия заявления. Комиссия назначит дату рассмотрения. Заявитель может присутствовать на заседании комиссии, контролировать ход дела.

Оспаривание производится при наличии таких документов:

Письменного обращения заявителя.
Выписки из ЕГРН (заказать можно на официальном сайте тут rosrestor.com).
Документа, подтверждающего право собственности.
Материалов, подтверждающих недостоверность сведений.

За 7 рабочих дней заявитель получает извещение о дате заседания. Решение заявителю направляется в течение 2 рабочих дней с момента заседания.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Иск в суд подкрепляется такими документами:

Письменного заявления.
Выпиской из ЕГРН.
Справкой о праве собственности.
Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.

Обратившись в судебную инстанцию, рекомендуется иметь представителя, который поможет подготовить иск, собрать необходимую документацию. Законный представитель должен иметь юридическое образование и подтвердить свои полномочия.

Лицо, подающее иск должно оплатить государственную пошлину. Если есть материалы, позволяющие доказать неправомерные действия государственных органом, их также можно прикладывать к делу.

Все дела рассматриваются судом первой инстанции, если объект недвижимого имущества зарегистрирован в столице, иск подается в Московский городской суд.

Административные дела суд может рассматривать на протяжении трех месяце с момента подачи иска, на рассмотрение остальных дел дается 2 месяца. О дате заседания участники уведомляются заранее.

При подаче информации о рыночной стоимости недвижимости нужно данные отобразить на бумаге, в электронном виде, приложив результаты экспертизы. Если в судебной инстанции предусмотрены такие возможности, подать иск можно в электронной форме. Для того чтобы принять решение, суд вправе создать оценочную комиссию, решение зависит от результатов проверки.

Как показывает судебная практика, если нет ошибок в поданных материалах, решение в большинстве случаев положительное.

Подпишись на новые статьи