Основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка. Как признать недействительным Вожгора

Договор аренды может прекратить свое действие, в частности:

— в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда возможность такого отказа предусмотрена законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон; при этом по общему правилу соглашение может предусматривать право любой из сторон договора отказаться от его исполнения в случае, если исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности всеми его сторонами, либо, если не все стороны исполняют договор в рамках предпринимательской деятельности, такое право предоставляется стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015);

— в случае истечения срока договора аренды (ст.ст. 408, 610 ГК РФ);

— в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

— в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям невозможностью исполнения) (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26.12.2011 N Ф05-13103/11, ФАС Уральского округа от 22.04.2008 N Ф09-2787/08-С5).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, законодательством не предусмотрена. Судебная практика не сформировала единообразного мнения о том, необходима ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды. В некоторых случаях суды отмечают, что такая регистрация требуется (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 N Ф04-3141/11).

В других судьи указывают, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества (см., например, постановление Семнадцатого ААС от 13.07.2009 N 17АП-5250/09).

Следует обратить внимание, что при расторжении договора обязательства прекращаются с момента заключения соглашения сторон о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому договор аренды считается расторгнутым с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 N Ф04-2349/13).

По смыслу ч. 1 ст. 51 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п.

6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)*(1).

Если отношения по договору аренды связаны с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, арендодатель и арендатор могут достичь соглашения о том, что в случае одностороннего отказа от договора сторона, заявившая о таком отказе, выплачивает другой стороне определенную денежную сумму (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Однако устанавливать плату за осуществление права на односторонний отказ от договора недопустимо, если право на такой отказ установлено императивной нормой. Это касается, в частности, отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй п. 2 ст. 610 ГК РФ). Неправомерным будет взимание такой платы и в случаях, когда отказ от договора аренды связан с нарушением другой стороной предусмотренных договором обязательств (п.

15 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда.

Отметим, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Это обязательство прекращается лишь надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см. ст. 622 ГК РФ, п. 8 Постановления N 35, п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

*(1) До 01.01.2017 соответствующая запись вносилась в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого было предусмотрено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ пункт 2 статьи 46 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1. Утратил силу с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

Информация об изменениях:

Пункт 2.2 изменен с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 2.3 с 3 июля 2018 г. — Федеральный закон от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ

2.3. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 18 указанного Федерального закона.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 2.4 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ

2.4. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ в пункт 3 статьи 46 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 24 июня 2024 г. — Федеральный закон от 13 июня 2024 г. N 228-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения пункта 4 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением

4. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 — 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 5 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения пункта 5 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением

5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 6 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения пункта 6 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением

6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

Информация об изменениях:

Статья 46 дополнена пунктом 7 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения пункта 7 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением

7. Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка. Как признать недействительным 2024

ЗК РФ Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 46 ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ)