С 1 сентября в стране изменились правила смены управляющей компании — теперь этот вопрос отнесен исключительно к компетенции общедомовых собраний, то есть самих жителей, а голосов для положительного решения нужно собрать больше половины. Раньше, напомню, достаточно было четверти жильцов, то есть сменить управдома могло даже меньшинство.
Жители дома 96 на Пушкинской улице подмосковного Дмитрова решают проблемы с УК. / АПСМКДМО
Что несет такое решение обитателям столичных многоэтажек? Реально ли теперь поменять УК или придется терпеть одну и ту же годами? Корреспондент «РГ» узнал подробности.
Голосуй или проиграешь
По большому счету изменения произошли только в цифрах, а именно в числе жителей, которых достаточно для смены управдома. Раньше для такого решения общедомовому собранию нужно было собрать кворум, то есть больше половины жильцов, а потом проголосовать за смену простым большинством участников. Получалось, что сменить УК могли 25% жителей плюс один голос.
При этом вес в голосовании имеет не число прописанных, а площадь владения — голос обладателя 100-метровой «трешки» весомее голосов двоих хозяев 40-метровых «однушек» вместе взятых.
Зачем же вообще понадобились перемены? В Госдуме объяснили их тем, что раньше УК иногда менялась вопреки воле большинства — вынести такое решение могла активная группа жильцов. Нередко оказывались замешаны и недобросовестные «управляшки» — они договаривались с частью жильцов и занимали место предыдущей компании. Доходило до подделки подписей жителей, ведь иногда достаточно было подделать с десяток подписей, и вуаля — у дома новый управдом.
Теперь же проворачивать такие схемы будет сложнее.
«С 1 сентября за смену управляющей компании должны проголосовать более половины собственников, а раньше такое требование распространялось только на смену способа управления домом, например на переход от УК к товариществу собственников жилья (ТСЖ), — объяснили «РГ» в Мосжилинспекции. — Поэтому теперь смена УК сравнялась с созданием ТСЖ по доле необходимых голосов. При этом играют роль голоса не только собственников квартир, но и владельцев нежилых помещений, например магазинов, салонов красоты и других коммерческих площадей».
Другими словами, ТСЖ теперь создать не сложнее, чем поменять УК. А товарищество собственников, в свою очередь, может нанять любую УК как подрядчика и в случае недовольства качеством работы сменить ее без всяких голосований. Звучит интересно, но на практике могут возникнуть проблемы, опасаются эксперты.
ЖЭК-потрошитель
Во-первых, собрать общедомовое собрание для жильцов всегда было проблемой — что уж говорить, у нас жители одной лестничной клетки редко знакомы друг с другом, хотя живут рядом годами. А уж убедить большинство не то что проголосовать определенным образом, а вообще принять участие в собрании — дело почти безнадежное. В последнее время, впрочем, стало проще — сейчас собрания можно проводить онлайн, на государственных порталах вроде «Электронного дома» в Москве.
Но все же сменить управляющую компанию будет непросто. С одной стороны, у этого есть и плюсы — эксперты ожидают, что управдомы теперь смогут работать стабильнее, не боясь, что завтра или через год их поменяют. С другой, может упасть конкуренция и борьба за клиента — зачем стараться содержать дом хорошо, если жильцы все равно не смогут договориться и провести собрание?
Да и активным жильцам, готовым бороться за будущее своей многоэтажки, будет сложнее — они могут стать заложниками пассивного большинства.
В любом случае для решения одного из важнейших вопросов — выбора управляющей компании — жильцам теперь придется учиться договариваться и объединяться, меньшинством это решить больше не получится.
Куда еще жаловаться
В Мосжилинспекции напоминают, что смена управляющей компании — далеко не единственный способ борьбы с недобросовестными коммунальщиками. Во-первых, на конкретные промахи управдома можно жаловаться на портал «Наш город» в Москве и «Добродел» в Подмосковье — на такие жалобы реагируют быстро. Во-вторых, про плохую работу УК можно рассказать и жилищной инспекции — там проведут проверку и при необходимости примут меры, штрафы для коммунальщиков зачастую исчисляются сотнями тысяч рублей.
А иногда доходит и до аннулирования лицензии.
Энциклопедия решений. Смена управляющей организации МКД (август 2024)
Выбрав единожды управляющую организацию для управления многоквартирным домом (далее — дом), собственники помещений в этом доме (далее — собственники) не лишены возможности сменить эту управляющую организацию на другую (см., например, определение Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 304-ЭС15-19980, постановление Верховного Суда Республики Дагестан от 07.09.2016 по делу N 4Г-893/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики — Чувашии от 20.04.2016 по делу N 33-1879/2016).
Вопрос о смене управляющей организации, а фактически об отказе от исполнения договора управления домом с прежней управляющей организацией рассматривается общим собранием собственников с отражением результатов голосования по данному вопросу в решении собрания, оформляемого протоколом (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 12077908).
Важным моментом при смене управляющей организации в случае принятия собственниками решения о выборе иной управляющей организации является соблюдение установленного ст. 450.1 ГК РФ, ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ порядка одностороннего расторжения договора управления домом. В силу п. 1 ст.
450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от такого договора осуществляется собственниками путем уведомления управляющей организации о принятом ими решении об отказе от договора. Названная норма не устанавливает форму отказа от договора управления. Вместе с тем согласно сложившейся практике такой отказ совершается, как правило, в письменной форме путем направления уведомления об отказе от договора по почте, чтобы впоследствии можно было доказать факт заявления о таком отказе. Уведомление об отказе может быть направлено также посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, когда можно достоверно установить, от кого исходило уведомление и кому оно адресовано (смотрите п.п.
64 — 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Договор управления домом прекращается с момента получения данного уведомления либо со времени, указанного в договоре управления домом (см. определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.04.2015 N 46-КГ15-3).
Кроме того, согласно п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, уведомление о досрочном расторжении договора управления домом в случае отказа собственников от такого договора в течение пяти рабочих дней направляется лицом, уполномоченным общим собранием собственников, в жилищную инспекцию и орган местного самоуправления, осуществляющий функции муниципального жилищного контроля. Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, и её адрес.
При выборе иной управляющей организации права и обязанности прежней управляющей организации по управлению МКД прекращаются. У вновь избранной управляющей организации права и обязанности по управлению домом возникнут с момента принятия собственниками решения о её выборе в качестве управляющей организации (см. например, постановление Семнадцатого ААС от 22.08.2014 N 17АП-5927/13). Если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то они должны возместить друг другу взаимные убытки.
Например, собственниками помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но невыполненных услуг и работ (см. пп. «б» п. 10 письма Минрегионразвития РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07).
Управление многоквартирным домом управляющей организацией
С какими сложностями сталкиваются собственники при смене УО
Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.
Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам
Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.
Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.
Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.
- по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
- по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ);
- при наличии такого условия в договоре (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст.
162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст.
162 ЖК РФ).
Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).
Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.
Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании
Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.
Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ.
И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.
Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.
Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации
Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.
Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.
Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.
Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.
При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.
И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.
Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.
Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации
- Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
- Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
- Куда обращаться в случае аварии?
Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.
Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.
Споры двух компаний о передаче техдокументации и остатков средств за содержание и ремонт ОИ дома
- Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
- Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.
Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.
Разочарование в новой управляющей организации
- Новая на рынке компания.
Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.
- Завышенные ожидания.
Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.
Важно запомнить
Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.
Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.