В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости.
Скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно. Однако есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог после продажи не нужно. Но есть нюансы.
Также не нужно платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей, но декларацию заполнить все-таки придется.
У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?
Если вы продаете доли как отдельные объекты недвижимости, то каждый подает свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в размере 1 млн рублей.
Что такое минимальный срок владения
- унаследована;
- получена в подарок;
- приобретена по договору ренты;
- досталась после приватизации;
- является единственным жильем.
В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.
Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты.
Из этого правила есть одно исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, в том числе после московской реновации, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.
Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.
Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом
Доход с продажи квартиры и другой недвижимости не облагается налогом в том случае, если вы выдержали минимальный срок владения недвижимостью.
К примеру, вы приватизировали жилье в январе 2019 года. Значит уже с января 2022 года вы можете продать жилье и не уплачивать налог, так как для этой категории действует трехлетний срок. Если вы купили недвижимость в 2024 году и она не входит ни в одну льготную категорию, то продать ее без подачи декларации и уплаты налога вы сможете только по истечении общего пятилетнего срока, то есть в 2028 году.
Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья
Единственное жилье — это дом, квартира или комната, где зарегистрирован и живет человек. Налоговый кодекс разрешает покупку новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой. Покупка не повлияет на статус единственного жилья.
Если у него есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может.
В 2020 году для единственного жилья сократили минимальный срок владения на 2 года. Теперь продавать его можно каждые 3 года и не уплачивать при этом НДФЛ.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов
Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.
Пример. У семьи Черепановых есть квартира, которую они три года назад купили в браке. У мужа до свадьбы была доля в семейном дачном домике. Черепановы решают продать квартиру.
Могут ли они воспользоваться сокращенным сроком владения и не уплачивать налог? Да, так как квартира — единственное совместное жилье, соответственно, минимальный срок владения для него 3 года. Однако если бы они после покупки квартиры приобрели бы еще и дом, то тогда пришлось бы заплатить 13% с дохода от продажи.
Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости
Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства. Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу.
Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.
Как рассчитывается налог при продаже квартиры
Продавец необязательно платит 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или ренты. Чтобы рассчитать конечный налог, нужно определить налоговую базу. Есть две методики:
- реально вырученные средства по договору купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости жилья.
После подачи декларации налоговая сама определит, какой из методик расчета воспользоваться, и выберет ту налоговую базу, которая окажется больше.
Пример. Ксения продала квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн рублей. Именно эту стоимость она указала в декларации. До изменений 2016 года в Налоговом кодексе ей просто выставили бы уведомление на 325 тыс. рублей.
Однако теперь налоговая проверит кадастровую стоимость — к примеру, в случае Ксении она составляет 5,3 млн, а 70% этого значения — 3,71 млн рублей. Соответственно, 13% от 70% кадастровой стоимости — 482 300 рублей. Это больше, чем налог с фактической продажи, а значит, именно последнюю сумму Ксении придется уплатить за сделку.
Самые популярные предложения на ипотеку в новостройках
Выбор пользователей Банки.ру
| Название | Мин. ставка |
|---|
Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости
Самый простой способ уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости — соблюдать минимальный срок владения. Тогда вам вовсе не придется уплачивать налог. Однако если соблюсти это правило не получается, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.
Воспользоваться сразу двумя вычетами нельзя.
Вычет «доход минус расход». Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке жилья. В этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили.
Правда, у вас должны быть на руках документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.
К примеру, в 2021 году вы купили дом за 6,4 млн рублей, но в 2024 году вы решили продать жилье за 6,6 млн рублей. Если у вас сохранились документы с покупки, то вы можете заявить вычет и заплатить 13% только с 200 тыс. рублей разницы, то есть 26 тыс. рублей вместо 858 тыс. рублей без вычета.
Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.
Правда, есть одна сложность. Разъяснений, что включать в расходы при покупке недвижимости, нет. К примеру, включить стоимость услуг риелтора не получится (Минфин против), а вот проценты по ипотеке — можно.
Этот нюанс поможет вовсе не платить налог с продажи квартиры.
Например, вы купили в новостройке квартиру за 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тыс. рублей, остальное вы оплатили за счет ипотеки. Пять лет платили проценты — 600 тыс. рублей. Дом сдали, и вы решаете продать квартиру за 3 млн рублей.
В расходы вы включаете и стоимость жилья по договору, и сумму ипотечных процентов. Таким образом, по вычету «доход минус расход» у вас получается отрицательная налоговая база, то есть уплачивать налог с продажи вам вовсе не нужно.
Для сравнения: если не включать ипотечные проценты, то пришлось бы заплатить 65 тыс. рублей — 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры в новостройке.
Вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей максимум. Пока вы заплатите эту сумму банку, наверняка пройдет уже минимальный срок владения, а значит, продать жилье вы так и так сможете вообще без уплаты НДФЛ.
Что касается жилья, полученного в наследство или в дар, то для вычета вы можете предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.
03.04.2023 19:05
А если недвижимость вы получили по договору дарения и при этом уплатили с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи. ФНС это разрешает.
Вычет в 1 млн рублей. Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. Никаких документов не нужно, просто заявите о вычете в декларации. Пользоваться этим вычетом можно неограниченное количество раз, но за один налоговый год сумма вычета не должна превышать 1 млн рублей.
С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.
К примеру, вам в наследство достался дачный домик, вы решаете его продать. Документов по покупке не осталось, поэтому вычет «доход минус расход» применить не получится. Стоимость продажи — 1,3 млн.
Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей. Вы заплатите 13% только с 300 тыс. рублей, а именно 39 тыс. рублей вместо 169 тыс. рублей.
Еще один способ уменьшить налоговую базу — раздробить недвижимость на доли. В таком случае можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.
Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости
Льгот, которые бы освобождали от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:
- Для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
- Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.
Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.
Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости
С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества. Но нужно соблюсти несколько требований:
- в семье двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года;
- после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. На самом деле допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года;
- новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше;
- кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей.
Если по всем критериям вы подходите, то НДФЛ уплачивать не придется.
Как заполнить декларацию при продаже квартиры
Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения. То есть если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны — вы не обязаны заполнять 3-НДФЛ.
В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег;
- выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».
Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:
- вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту жительства;
- вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
- заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Это самый удобный способ — вы вводите данные, а они автоматически переносятся на бланк.
После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2024 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ.
Оплатить можно через любой банк, «Госуслуги» или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».
Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы
Чтобы минимизировать налоговые расходы, выдерживайте минимальный срок владения недвижимостью. Это убережет не только деньги, но и время на подачу декларации 3-НДФЛ. Следите за изменениями, которые касаются этого аспекта.
Проверьте, какой минимальный срок в случае вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.
Второй нюанс: сохраняйте договоры купли-продажи недвижимости при покупке. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом «доходы минус расходы».
Заявляйте в расходную часть проценты по ипотеке — ни ФНС, ни Минфин не против этого. Сумма там, как правило, значительная, а значит, с высокой долей вероятности можно будет привести налогооблагаемую базу к нулю.
Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры
Если вы получили доход, который обязаны задекларировать, то до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговый орган, а до 15 июля заплатить рассчитанный в декларации налог на доходы. Если этого не сделать, вас ждет сразу несколько наказаний:
- штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
- штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф;
- пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
- уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.
В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.
Как продать квартиру, чтобы не платить налог: памятка
- Подать декларацию и уплатить 3-НДФЛ должны только те собственники, которые продают недвижимость раньше минимального срока владения — 3 и 5 лет.
- Трехлетний срок распространяется на недвижимость, полученную в наследство и по договорам дарения и ренты, а также на приватизированное либо единственное жилье.
- Во всех остальных случаях придется выждать 5 лет.
- Минимальный срок владения недвижимостью начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре. Исключения: недвижимость, полученная по программе переселения из аварийного жилья и по программам реновации, а для договоров долевого участия — с момента оплаты целиком, при этом неважно, собственными средствами была оплачена недвижимость или за счет ипотеки.
- Если налог все-таки придется уплатить, то можно воспользоваться налоговыми вычетами.
- Вычет «доход минус расход» уменьшит налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при покупке недвижимости. Сюда включается не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и ипотечные проценты.
- Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн рублей — это второй вычет.
- Воспользоваться обоими вычетами одновременно нельзя, зато они доступны неограниченное количество раз.
- Если вы продали недвижимость за сумму меньше, чем ее кадастровая стоимость, придется уплатить НДФЛ не с суммы, указанной в договоре, а с 70% ее кадастровой стоимости.
- Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ
Начиная с 2019 года при продаже новостройки минимальный срок владения квартирой считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Это была хорошая новость.
Теперь плохая. Если доплатить после сдачи дома хотя бы за метр площади, срок владения будет считаться с даты доплаты. Так решил Минфин, а мы объясняем, что это значит и как из-за очередной недоработки в законе десятки тысяч людей будут терять сотни тысяч рублей.
Возможно, вас это уже коснулось. И, возможно, что-то еще изменится, как уже менялось раньше:
- с расходами при продаже детских долей;
- с налогами при продаже подарков и наследства;
- с господдержкой ипотеки для многодетных;
- с заселением детей в гостиницы;
- с уменьшением налога по УСН на взносы.
Все эти недочеты в законах приводили к потере денег, но их исправили. Так может случиться и с новостройками.
Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами
Начать учиться
Кого это касается
Письмо Минфина с разъяснениями о минимальном сроке владения касается всех, кто когда-то купил квартиру, а начиная с 2019 года продал ее, готовится продать или когда-нибудь продаст. Если у вас была или есть квартира в новостройке по договору участия в долевом строительстве, разберитесь со сроками и налогами.
Хорошо: срок владения для новостроек считается с даты оплаты
Недавние изменения коснулись минимального срока владения. Это такой период, по истечении которого квартиру можно продать без налога и декларации — даже с высокой наценкой. Минимальный срок составляет 3 года или 5 лет.
Минимальный срок владения недвижимостью
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
|---|---|
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Обычно этот срок начинается в день регистрации права собственности. Из-за этого с новостройками была проблема: квартиры сдавали спустя годы после оплаты. Оплатили в 2019 году, ключи получили в 2021, а продать без налога можно не раньше 2024.
Продаете раньше — заплатите 13% с разницы между покупкой и продажей, а для новостроек это обычно приличная сумма.
И вот появились долгожданные изменения: срок владения считается с даты полной оплаты новостройки по ДДУ или договору уступки права требования. Оплатили в 2018 году, получили ключи в 2021 — и сразу можно продавать, если это единственное жилье.
Плохо: при доплате после сдачи дома срок считается с даты доплаты
Сразу после разбора о новом правиле для минимального срока возникли вопросы: а если за новостройку заплатили при регистрации ДДУ, а при подписании акта выяснилось, что квартира на 1,5 м² больше и за это нужно доплачивать? Такое условие может быть предусмотрено в договоре, это распространенная ситуация.
По закону срок владения считается с даты полной оплаты. А тут появляется доплата — пусть даже она составляет 1% от общей суммы. Как тогда считать срок владения?
Этот вопрос задали Минфину. И вот ответ:
- В этой связи если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, то минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем с учетом дополнительной оплаты в соответствии с дополнительным соглашением сторон.
То есть при доплате любой суммы срок обнуляется — и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы рубль. Даже если вся изначально установленная сумма по договору внесена три года назад и никакой доплаты не планировалось, это не считается. Есть случаи, когда доплачивать символическую сумму приходилось спустя 14 лет.
- Например, ДДУ на 1,8 млн рублей заключен 10 мая 2018 года. В апреле 2021 года дом сдан, но при замерах выяснилось, что нужно доплатить еще 30 000 ₽. Эту сумму дольщик внес 10 мая 2021 года. Если бы не вносил, то уже 11 мая мог бы без налога и декларации продать единственную квартиру за 2,7 млн рублей. Но теперь если он сделает это до 11 мая 2024 года, то заплатит 113 100 ₽ НДФЛ. И застройщику доплати, и с государством поделись.
Если собственник не собирается продавать квартиру, эта доплата не приведет к потере денег из-за налога. Но тем, кто покупал инвестиционную квартиру или за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки не помогут сэкономить.
Получается, при доплате за новостройки закон работает примерно так же, как раньше, когда срок считался с даты регистрации права собственности. Но все равно будет обидно.
Что делать. Если дата исчисления срока владения критична, можно попробовать договориться с застройщиком. Суть в том, что к ДДУ не должно быть дополнительного соглашения о доплате за квартиру.
Оформите эту доплату как что-то другое — например ремонт. Или зачтите ее в счет неустойки, которую застройщик может задолжать за просрочку сдачи дома. Застройщики наверняка будут предлагать варианты. И тут просто считайте, что выгоднее, учитывая позицию Минфина.
Может, она изменится — так бывало, — а может, и нет.
Хорошо: доходы от продажи можно уменьшить на расходы при покупке
При продаже новостройки до сдачи дома или после регистрации права собственности доходы от продажи квартиры можно уменьшать на расходы по ее покупке. Причем сюда же входят проценты по ипотеке и использованный материнский капитал. НДФЛ нужно платить не со всей стоимости квартиры, а только с разницы.
Если расходы меньше 1 млн рублей, можно использовать вычет, который предоставляется без подтверждающих документов, и уменьшить доход на 1 млн.
Это правило работало всегда — и сейчас поможет сэкономить, если изменения со сроком не избавят вас от НДФЛ полностью.
Хорошо: при оплате через эскроу срок считается со дня внесения денег в банк
Еще один вопрос по расчету срока владения возникал при оплате новостроек через счета эскроу — это когда дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает к ним доступ только после сдачи квартиры.
Тут мнение Минфина значения не имеет: в законе написано, что обязательства по оплате считаются выполненными в день внесения денег на счет в уполномоченном банке. Срок владения считайте с этого дня — при условии, что оплата полная.
Хорошо: минимальный срок владения новостройкой могут использовать и нерезиденты
Читатели спрашивали, что со сроками у нерезидентов. С 2019 года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог после минимального срока владения. Раньше они не могли использовать эту норму и платили 30% при продаже квартиры даже спустя 10 лет после покупки.
Теперь им так можно, и новостроек это тоже касается.
И это единственный шанс избежать НДФЛ в размере 30%, потому что других способов экономии — в виде вычетов или учета расходов при покупке — у нерезидентов все еще нет.
Обложка — Dobrovizcki / Shutterstock
Екатерина Мирошкина
Поделитесь своими ситуациями в связи с несправедливыми нормами закона при расчете НДФЛ:
А что касается случаев, когда застройщик возвращает деньги, если метраж вышел меньше, чем в ДДУ?
Crazy, очевидно, ничего особенного. Ведь вы всю сумму внесли заранее, и даже больше.
Вадим, ну должно быть так, но мало ли. Все мы знаем, насколько «логичными» могут быть законы и и прочие регламенты)))
Здравствуйте. Обновите, пожалуйста, статью. Теперь доплата за метры не играет роли.
П. 2 ст. 217.1 НК РФ — «В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ПЛАТА в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.»
Рафаэль, да, все так:
https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/11207270/
Есть специфический случай: предположим доплаты за метры не было, был заключён ДДУ в 2014 году, но в 2017 застройщик обанкротился, и в 2018 дольщики получили квартиры по решению суда. Правоустанавливающие документы оба: дду + решение суда. Тогда от какой даты считать срок владения?
С 2014 (дду) или 2018 (решение суда о выводе квартир из банкнотной массы и передаче дольщикам)?
Grisha, все равно с даты оплаты по ДДУ. Не важно как затем регистрировали собственность — по ДДУ или решению суда.
Несправедливо взимать НДФЛ со вкладов от 1 млн! Этот не тот уровень богатства который пора урезать! Думаю чиновникам стоило пооткусывать свои накопления,чем последнее у людей. Альтернативы вкладам с размером 1 млн нет вообще. и вложить его особо некуда ликвидно.
Считаю такой закон позором для страны, где все остальное кроме вкладов нестабильно. 😪 Первый шаг к отрицательным ставкам. но там и по кредитам минимальный процент! Берем из опыта чужих стран только минусы,а прилагающиеся к ним плюсы-фиг. Бесит ужасно. 😪
А что при ипотеке?
Комментарий удален пользователем
Как и когда надо платить налог после продажи квартиры
Почти любая недвижимость облагается налогами, и иногда эти траты очень существенны. В каких случаях и какой налог заплатит собственник, который продал свою квартиру?
То, что любой собственник ежегодно платит налог на имущество (налог на недвижимость) известно всем. А вот то, что иногда налог приходится платить еще и при продаже этого имущества, для некоторых становится неприятным сюрпризом. Это происходит в тех случаях, когда срок владения продаваемой квартирой был недолгим.
- Налог придется платить, если срок владения менее пяти лет, а квартира досталась нынешнему собственнику в ходе обычной покупки.
- Налог придется платить, если срок владения менее трех лет, а квартира досталась нынешнему собственнику:
- по наследству (напомним, право собственности возникает со дня смерти наследодателя, а не с момента госрегистрации права собственности);
- по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- если это единственное жилье или доля в единственном жилье.
Налог НЕ придется платить, если квартира стоила меньше 1 млн рублей (это редкость, но случается, но в этом случае следует обратить внимание и на кадастровую стоимость квартиры — она должна соответствовать).
Размер налога с продажи составляет 13% (или 15% для тех, чей годовой доход превышает 5 млн рублей ). Оплачивается этот налог не с полной стоимости квартиры, а лишь с полученной прибыли — с разницы в цене.
Так, если четыре года назад квартира была куплена за 10 млн рублей, а сейчас собственник продает ее за 12 млн рублей, то налог 13% высчитывается с разницы — с 2 млн рублей (получится 260 тыс. рублей).
Срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности, а это иногда происходит на несколько недель позже, чем была заключена сделка.
В случае с новостройками срок владения исчисляется с момента полной оплаты по договору — эта норма появилась недавно. Поэтому теперь те, кто уплатил налог с продажи по старым правилам, имеют право на компенсацию.
Объясним на примере. Предположим, в 2012 году вы купили квартиру в строящемся доме по ДДУ и сразу же ее оплатили. Застройщик сдал дом в 2019 году, и вы, наконец, вступили в право собственности.
В 2021 году (спустя два года после сдачи дома и спустя девять лет после полной оплаты) вы решили продать квартиру.
Если вы по старым правилам заплатили с этой сделки налог, можно подать корректирующую декларацию и потребовать компенсации, потому что по новым правилам срок владения составляет девять лет — значит, сделка налогом не облагается.
Зачем нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость отличается от рыночной: ее устанавливают раз в три года — пять лет, поэтому иногда она не успевает за изменением рыночной цены и часто оказывается ниже. Но бывает и наоборот: если квартира совсем неликвидная (например, после пожара) и потеряла в своей рыночной цене, а кадастровая осталась на прежнем уровне (кстати, ее можно опротестовать — об этом читайте здесь и вот тут ). Если кадастровая стоимость выше той, что указана в договоре купли-продажи, налог рассчитывается по специальной формуле.
Поясним на примере:
Два года назад нынешние собственники квартиры купили ее за 2 млн рублей и сейчас продают за те же 2 млн рублей. При этом кадастровая стоимость составляет 4,5 млн рублей. Чтобы высчитать сумму, с которой надо будет уплатить налог, надо провести следующие расчеты.
- Вычислим кадастровую сумму, которую возьмем за основу. Для этого нужно 4,5 млн рублей умножить на специальный коэффициент 0,7. Итого 4,5 × 0,7 = 3,15 млн рублей.
- Сравним сумму по договору с полученной суммой. 2 млн рублей < 3,15 млн рублей.
- Разница между суммами составляет 3,15 млн – 2 млн = 1,15 млн рублей.
- Вычисляем с этой суммы налог: 1,15 млн рублей × 13% = 149,5 тыс. рублей.
Облагаемые налогом доходы от продажи квартиры можно сократить, получив имущественный налоговой вычет.
Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат и долей в таком имуществе, — 1 млн рублей.
О том, как получить вычет, читайте здесь и здесь .
Налоговый статус: резиденты и нерезиденты
В 2022 году некоторые россияне, переехав за границу, решили продать свою недвижимость в РФ. В этом случае важно помнить, что в 2024-м нерезиденты будут обязаны заплатить за 2022 год не 13% налога, а 30%, да еще и со всей суммы сделки, а не с прибыли.
Нерезидентами считаются те, кто провел за пределами страны более 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев, даже если у этих людей сохраняется российское гражданство. Дни въезда в РФ и выезда из страны в этот срок включаются.
Санкции за неуплату
Подать декларацию (3-НДФЛ) нужно не позднее 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры. Оплатить начисленный налог надо до 15 июля года, следующего за тем, когда был получен доход от продажи квартиры. Власти также планируют ввести поправку в Налоговый кодекс, которая позволит оплачивать разные виды налогов одним платежом на единый счет, открытый Федеральным казначейством.
Для такой оплаты достаточно будет указать ИИН и сумму платежа. Если поправки будут одобрены, то они вступят в силу с 1 января 2024 года.
Попытка избежать выплаты налогов чревата последствиями и штрафами от Федеральной налоговой службы.
Штрафы составляют 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для оплаты. Размер штрафа не должен превышать 30% указанной суммы, но и не может быть меньше 1 тыс. рублей. Штрафы за непредставление налоговой декларации регулируются статьей 119 Налогового кодекса .