Оплата квартплаты и коммунальных услуг за аварийное жилье в муниципальном доме нужно ли платить 2024

Собственникам квартир к 1 апреля 2024 года пересчитают оплату общедомовых нужд за прошлый год. Кроме того, с этого момента во всех регионах оплату за них станут начислять по фактическому потреблению. Для одних россиян сумма в обновленных квитанциях станет меньше, для других больше, а у третьих почти ничего не поменяется.

Подробности — в материале «Известий».

Насколько вырастет квартплата в апреле-2023

С 1 марта в России изменились методы расчета нормативов на общедомовые нужды (ОДН). Речь идет о расходах на уборку, горячую и холодную воду, а также электричество и отопление общих пространств — лестничных площадок, подъездов и лифтов. Раньше их можно было оплачивать либо по фактическому потреблению, либо по нормативам. Если расходы за месяц превысили установленную норму, то излишки оплачивала управляющая компания. При этом у нормативов был «потолок», выше которого сумма начислений быть не могла, и в некоторых регионах он был существенно ниже реальных расходов.

Теперь «потолок» для нормативов фактически отменили, а расходы на ОДН в полном объеме возложили на собственников квартир. Для тех, кто платил за ОДН по факту, в квитанциях практически ничего не изменится. А вот тех, кто платил по нормативам, в апреле может ждать как приятный, так и неприятный сюрприз.

Фото: РИА Новости/Кирилл Каллиников

ОДН рассчитывают по понятной формуле: из суммарных показаний дома вычитают показания всех жильцов. Разницу распределяют между всеми квартирами в доме. В комитете Госдумы по строительству и ЖКХ предполагают, что оплата общедомовых нужд возрастет минимум в 41 регионе страны. Существенного роста ожидают в Башкортостане и Мурманской области (20%), в Ханты-Мансийском АО и Калмыкии (17%).

На 7–10% вырастут тарифы в Брянской области, Красноярском крае. Также не исключено, что некоторые россияне теперь будут платить меньше. Это произойдет, если у них нет долгов, а начисления до этого проводились по повышенным нормативам.

Первый по перерасчету: россияне начнут оплачивать коммуналку по новым правилам
Платежи могут вырасти, снизиться или не измениться — зависит от региона

Как будут начислять оплату за ЖКХ по новым правилам

Изменить оплату общедомовых нужд было решено еще в прошлом году. Соответствующее постановление правительства было опубликовано в феврале, а вступило в силу в сентябре 2022 года. Нововведения будут действовать до 1 марта 2029 года. За основу для расчетов возьмут показания счетчиков в домах, расположенных в сходных климатических зонах и имеющих сходные конструктивные особенности. Таким образом будут вычислять нормы отведения сточных вод, энергопотребления и других расходов на содержание общего домового имущества.

При расчетах могут учитывать мощность подключаемого оборудования и другие переменные.

Фото: ТАСС/Кирилл Кухмарь

• электричество для освещения подъезда, работы лифта;
• отопление в подъезде;
• пролив труб отопления перед сезоном;
• холодная и горячая вода для уборки подъездов;
• опрессовка труб;
• вода для полива газонов;
• сброс воды, использованной на общедомовые нужды.

Других изменений пока не ожидается: например, следующее повышение тарифов ЖКХ запланировано на лето 2024 года.

Необходимость баланса: почему растут тарифы на услуги ЖКХ
Изменения обусловлены прогнозом Минэкономразвития

Напомним, что у некоторых категорий россиян есть право на субсидии и компенсации за оплату коммунальных услуг. Кроме того, на помощь государства могут рассчитывать люди, которые тратят на ЖКУ больше максимально допустимой доли семейного бюджета. От региона к региону она может различаться, но в среднем по России составляет до 22% доходов семьи.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Зураб Джавахадзе

Сколько хранить квитанции ЖКХ

Документы об оплате коммунальных услуг необходимо хранить три года. Лучше всего делать это в электронном виде или отсканировать чеки, так как чернила на них быстро выцветают. Три года — это исковой срок давности. В течение этого времени и управляющая компания, и собственник жилья могут обратиться в суд для защиты своих прав.

При этом, как поясняют юристы, если управляющая компания потребует взыскать с должника сумму за больший срок, например за 10 лет, а он не заявит о применении срока исковой давности, то суд может потребовать выплаты за все годы.

Неценная бумага: в РФ хотят отказаться от печатных платежек за ЖКУ
Сделают ли власти исключение для тех, кто не очень хорошо владеет компьютерными технологиями

Недопуск газовщиков, подрядчики для капремонта и другие изменения в ЖКУ

На фоне участившихся ЧП с бытовым газом в Госдуме задумались ужесточить правила техобслуживания газового оборудования. А собственников квартир планируют привлекать к ответу за недопуск газовщиков в квартиры. Согласно законопроекту, собственники квартир должны будут заключить договор с авторизованной компанией техобслуживания и регулярно проверять газовое оборудование.

Сроки проверки также будут прописаны в документе, пояснил «Известиям» глава комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.

Фото: агентство городских новостей «Москва»/Кирилл Зыков

Еще одним новшеством станет отказ от посредников при закупках для капремонта. Соответствующий законопроект обсуждают в Госдуме. Планируется, что регионы будут напрямую приобретать стройматериалы и оборудование у производителей, это поможет снизить издержки и проследить за качеством.

Всё, подряд: от закупок для капремонта домов отлучат посредников
Насколько может снизиться плата за эти услуги в регионах

При этом домовладельцы сегодня могут сдавать деньги на капремонт двумя способами, напоминает эксперт «Народного фронта» Павел Склянчук. Чаще всего средства сдают регоператорам, которые организуют работы, но можно и собирать деньги на спецсчетах — тогда жители занимаются ремонтом самостоятельно.

Когда муниципалитет заставят заплатить по долгам за коммунальные услуги

Часто муниципалитеты отказываются платить по долгам за коммунальные услуги, если помещение сдали в аренду либо предоставили в безвозмездное пользование, а жилье передали по договору социального найма. Однако суды в таких случаях не всегда встают на сторону местных властей.

Кто обязан вносить плату за коммунальные услуги

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК). Обязанность по внесению платы возникает:

• у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
• арендатора жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора аренды;
• нанимателя жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора найма;
• собственника помещения.

Управляющие компании получают плату за оказание услуг по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, а ресурсоснабжающие организации – за коммунальные ресурсы. Однако если собственники помещений в МКД на общем собрании не приняли решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, они перечисляют плату за коммунальные ресурсы управляющей организации.

Собственники нежилых помещений обязаны заключить с ресурсоснабжающими организациями прямые договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления. Эта обязанность предусмотрена абзацем 3 пункта 7 Правил предоставления коммунальных услуг. Исключение – ситуация, когда прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией заключил арендатор.

Документ: Правительство утвердило Правила предоставления коммунальных услуг постановлением от 06.05.2011 № 354

Плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, собственники нежилых помещений перечисляют управляющим компаниям, прямые договоры не заключают. Арендатор нежилого помещения может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией.

Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в жилом помещении

Разберем, когда орган местного самоуправления муниципального образования обязан погасить задолженность за потребленные коммунальные ресурсы и содержание жилья в муниципальном жилом помещении, а когда нет.

Помещение не заселено

Если помещение не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету

При рассмотрении споров о взыскании задолженности за жилье и коммунальные услуги в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, основное правовое значение имеет факт их заселения. Если помещение заселено, обязанность по оплате несут жильцы.

ПРИМЕР 1. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате счетов с администрации муниципального образования.

Суд установил, что часть жилых помещений в спорном доме заселена на основании договоров социального найма, а часть находится в собственности граждан. Незаселенных помещений муниципальной собственности в доме нет. Суд указал, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст.

67 ЖК). Поэтому администрация муниципального образования – ненадлежащий ответчик по делу. Суд отказал истцу в удовлетворении требования (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2018 № Ф07-10580/2018 по делу № А26-7289/2017).

Если жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету.

ПРИМЕР 2. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности по оплате поставленного в муниципальные жилые помещения коммунального ресурса. Договоры с управляющей компанией отсутствовали.

Суд удовлетворил требования частично, взыскав задолженность в отношении тех жилых помещений, которые не были заселены. В удовлетворении остальных требований отказал. При этом суд отметил, что органы местного самоуправления муниципального образования обязаны нести расходы на содержание жилого помещения и оплачивать коммунальные ресурсы только до заселения.

Часть помещений была заселена, что удалось доказать ответчику (определение Верховного суда от 22.08.2017 № 303-ЭС17-10671 по делу № А73-5840/2016).

Не доказан факт заселения в установленном порядке

Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите не только факт заключения договора социального найма, но и факт вселения гражданина в жилое помещение в установленном порядке. Такой порядок предусматривает осмотр жилого помещения нанимателем, передачу помещения по акту приема-передачи, получение нанимателем ключей от помещения. Обязанность передать жилое помещение возлагается на наймодателя (п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК).

Если он ее не исполнил, а наниматель не уклонялся от приемки помещения, последний не обязан оплачивать расходы на содержание жилья и коммунальные услуги. Это должен делать наймодатель.

ПРИМЕР 3. Теплоснабжающая организация обратилась с иском к гражданину о взыскании задолженности. Квартира муниципальная, с гражданином заключен договор социального найма.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Однако апелляция с его решением не согласилась. В деле отсутствовали доказательства того, что гражданин, подписав договор социального найма, принял от муниципалитета жилое помещение.

В помещении он не проживал, не зарегистрирован, коммунальными услугами не пользовался. Следовательно, жилое помещение в установленном порядке заселено не было и вносить плату за ЖКУ должен собственник имущества – муниципалитет (определение Приморского краевого суда от 15.12.2015 по делу № 33-11033/2015).

Если наймодатель передал жилое помещение в установленном порядке, наниматель осмотрел помещение, получил ключи от него и подписал акт приема-передачи, но вовремя не вселился, то оплатить коммунальные услуги придется нанимателю.

ПРИМЕР 4. Управляющая организация начислила гражданину плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Жилец посчитал, что плата ему была начислена необоснованно, и потребовал перерасчета в судебном порядке. По мнению истца, он не вселялся в помещение и поэтому платить за жилье и коммунальные услуги не должен.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Истец произвел осмотр квартиры, не был лишен доступа в нее, однако заехал в нее не сразу. То, что гражданин долгое время не проживал в квартире, не означает, что он освобождается от обязанности по внесению платы. Суд счел, что наймодатель предоставил жилье в установленном порядке.

Доказать несвоевременную передачу ключей от квартиры истец не смог (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.07.2015 № 33-11562/2015 по делу № 2-1480/2015).

Наниматель обязан оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги с момента, когда возникла фактическая возможность заселиться в квартиру после ее передачи в установленном порядке. Исключение – ситуации, когда невозможность использовать квартиру по назначению связана с недобросовестными действиями наймодателя. Например, местная администрация не предоставила ключи, отказалась передать квартиру и т. п. Аналогичную позицию занял и Президиум ВАС.

Орган местного самоуправления несет расходы на оплату коммунальных услуг только до заселения муниципального жилого помещения в установленном порядке (постановление Президиума ВАС от 11.06.2013 № ВАС-15066/12 по делу № А65-21717/2011).

Важно запомнить! Собственник несет бремя содержания имущества ( ст. 210 ГК ). При этом не имеет значения, в государственной, муниципальной или частной собственности находится такое имущество

Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в нежилом помещении

Собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе сдавать его в аренду (ст. 209 ГК). Именно собственник отвечает за надлежащее содержание принадлежащего ему имущества (ст.

210 ГК).

Раньше суды возлагали обязанность по внесению платы за содержание общего имущества на арендатора.

ПРИМЕР 5. Управляющая организация потребовала, чтобы арендатор нежилого помещения в жилом доме заключила договор на содержание общего имущества и оплатила расходы. Предприниматель возражала, поскольку считала, что это обязан сделать собственник.

Суд не возложил на ответчицу обязанность заключить договор, но взыскал с нее расходы на содержание общего имущества. При этом суд сослался на положения статьи 616 ГК. В ней сказано, что арендатор должен содержать переданное ему имущество в надлежащем состоянии (постановление ФАС Московского округа от 06.04.2011 № КГ-А41/2364-11 по делу № А41-20314/10).

Суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с местных властей

В 2011 году Президиум ВАС указал, что ни Гражданский, ни Жилищный кодекс не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за содержание помещений и коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Статья 616 ГК к данным правоотношениям неприменима, поскольку регулирует исключительно договорные отношения между арендатором и арендодателем (постановление Президиума ВАС от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011). Сегодня суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с их собственников.

ПРИМЕР 6. Ресурсоснабжающая организация потребовала, чтобы администрация муниципального образования погасила задолженность за тепловую энергию и горячую воду, поставленные в муниципальное нежилое помещение. Чиновники отказались, поскольку передали нежилое помещение в аренду.

Суд взыскал задолженность по оплате коммунальных услуг с муниципалитета как собственника помещения. Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто фактически пользуется помещением. Арендатор нежилого помещения не заключал с ней договор на поставку коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды.

Поэтому услуги должен оплачивать собственник нежилого помещения (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 № 11АП-17630/2017 по делу № А72-12672/2017).

С собственника муниципального нежилого помещения, переданного в аренду, также взыскивают задолженность за поставленные коммунальные ресурсы в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Собственник нежилого помещения в МКД обязан оплачивать содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды

ПРИМЕР 7. Управляющая компания обратилась с иском к администрации городского округа о взыскании задолженности за отопление в отношении общего имущества многоквартирного дома. Ответчик сослался на факт передачи имущества в аренду. Суд указал, что собственник нежилого помещения в МКД обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 210, 249 ГК и ч. 1 ст.

39, ст. 158 ЖК). Если договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией нет, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике (арендодателе).

Суд удовлетворил требования истца (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2018 № Ф03-3862/2018 по делу № А51-20539/2017).

Если вы передали муниципальное имущество в аренду, взыщите расходы на оплату коммунальных услуг с арендатора. Это право органов местного самоуправления подтверждается судебной практикой.

ПРИМЕР 8. Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности за коммунальные услуги, поставляемые в муниципальное нежилое помещение. Ответчик считал, что плату должен вносить не он, а арендатор.

Суд возложил расходы на оплату коммунальных услуг на собственника имущества – муниципалитет. При этом суд указал, что собственник имущества, переданного в аренду, не лишен права требовать от арендатора возмещения затрат на оплату коммунальных услуг в нежилом помещении, занимаемом по договору аренды (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 № 07АП-9600/2017 по делу № А67-6032/2017).

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ:

1. Муниципалитет должен погасить долги перед ресурсоснабжающей или управляющей организацией за коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю. Если наниматель не вселился, расходы могут быть взысканы с собственника. Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите, что вы не только заключили договор социального найма, но и вселили нанимателя в жилое помещение в установленном порядке.

Муниципалитет должен будет оплатить коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю.

2. Расходы на оплату коммунальных услуг и содержание общего имущества в муниципальном нежилом помещении, переданном в аренду, подлежат взысканию с собственника независимо от условий договора аренды. Арендодатель впоследствии вправе взыскать убытки с арендатора.

3. Если между арендатором муниципального имущества и управляющей либо ресурсоснабжающей организацией заключен договор на выполнение работ по содержанию общего имущества либо на поставку коммунальных услуг, это основание для взыскания задолженности с арендатора. Рекомендуем контролировать заключение таких договоров арендаторами и запрашивать их копии.

РУСЛАН ПОПОВ, руководитель юридической компании «Интел-Право»

Плата за найм аварийного жилья

По общему правилу плата за найм аварийного жилья не взимается, при этом жильцы продолжают вносить платежи за коммунальные услуги. К тому же после признания дома аварийным граждане получают право на получение новых квартир или домов не меньшей площади в том же населенном пункте за счет бюджетных средств.

• Кто освобождается от платы за найм
• Как узнать, что дом аварийный
• Какая квартира будет предоставлена взамен

Кто освобождается от платы за найм

Жилье предоставляется в аренду в соответствии с договором социального найма, который заключается между гражданином и государством в лице федерального, регионального органа власти или органа местного самоуправления (чаще всего – с жилищным департаментом при местной администрации).

Обычно за найм вносится ежемесячная плата, которая зависит от нескольких параметров:

• площадь квартиры или дома;
• коэффициент, определяющий качество помещения (показатель, который зависит от разных факторов – месторасположения дома, благоустройство, год постройки и др.);
• коэффициент соответствия платы;
• базовый размер.

Все эти правила определяются региональным правительством, поэтому они могут отличаться в зависимости от субъекта федерации.

При этом от оплаты освобождаются:

1. Граждане, которые официально признаны малоимущими (доход на 1 члена семьи не превышает прожиточного минимума).
2. Граждане, проживающие в аварийном доме (не путать с ветхими, которые официально не признаны аварийными).
3. Другие льготные категории (в зависимости от местного законодательства).

Обратите внимание! Внесение коммунальных платежей обязательно даже за их использование в аварийном помещении. Однако часто от таких домов отказываются управляющие компании или ТСЖ. Поэтому жильцы не оплачивают содержание.

Они договариваются о найме дворников, уборке, текущем, срочном ремонте и т.п.

Как узнать, что дом аварийный

По общему правилу к аварийному фонду относятся жилые дома, степень износа которых составляет 70% и более. К тому же аварийным могут признать объект в таких случаях:

1. Имеет существенные деформации фундамента и несущих конструкций.
2. Находится в зоне техногенной катастрофы (как уже случившейся, так и потенциальной).
3. Постоянно подвергается сильному воздействию неблагоприятных факторов – вибрация, шум, радиация.
4. Располагается в местности с высокой вероятностью природной стихии – оползни, лавины, наводнения и др.

Признание аварийности проводится с помощью специальной процедуры, в соответствии с регламентами администрации. Обычно собственники и наниматели получают специальные письменные уведомления о признании дома аварийном, а также о сроках планового расселения жильцов.

Уточнить эту информацию можно:

• В местной администрации.
• В комитете или департаменте строительства.
• В печатных и электронных СМИ.

Инициировать работу комиссии может не только муниципальный орган, но и сами жильцы. Для этого они проводят собрание и составляют коллективное обращение. Представитель направляет документы в администрацию, которая должна дать ответ в течение 1 месяца.

В случае отрицательного решения собственники и наниматели могут направить запрос в прокуратуру или обратиться в суд.

Какая квартира будет предоставлена взамен

После признания дома аварийным жильцы вправе получить новое помещение, которое должно отвечать таким требованием:

1. площадь такая же или большая;
2. квартира располагается не в аварийном и не в ветхом доме;
3. новое помещение находится как минимум в том же городе (возможно, в другом округе);
4. взамен квартиры даже малой площади не допускается предоставлять комнату в общежитии.

Однако количество проживающих не влияет на размер площади, т.е. при получении нового жилья санитарная норма на 1 человека может не соблюдаться. Таким образом, гражданам разрешается не вносить плату за найм – им остается только ожидать расселения из аварийного дома.