Переходит ли долг бывшего собственника к покупателю квартиры
При продаже квартиры нередки случаи, когда у старого собственника остаются долги за оказанные услуги ЖКХ. Такой долг не переходит автоматически на нового владельца квартиры. Жилищно-коммунальные службы должны взыскивать его с предыдущего собственника.
Но не все об этом знают.
Долги за «коммуналку» не передаются автоматически
Обязанности по внесению платы за коммунальные услуги (а в случае с муниципальным жильем — также и за жилое помещение) определены в статье 153 ЖК РФ. В соответствии с ней:
- обязанность по внесению платы возникает у собственника квартиры с момента возникновения права собственности на неё;
- при покупке квартиры в новостройке по ДДУ от застройщика — с момента подписания передаточного акта на квартиру, т.е. получения от застройщика ключей (застройщик при этом оплачивает коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию);
- при покупке квартиры в ЖСК — с момента, когда кооператив передал жилое помещение пайщику;
- при найме жилья — с момента заключения договора социального найма или договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Эти правила следуют из статьи 210 ГК РФ, в соответствии с которой бремя содержания имущества (в том числе, оплаты коммунальных услуг за него) лежит на его собственнике.
Единственным исключением является долг по взносам за капремонт. В соответствии с прямым указанием ЖК РФ (п. 3 ст.
158) при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит не исполненная предыдущим владельцем обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Это не касается случаев приватизации помещений (неуплаченный от имени государства долг к частному лицу не переходит).
Новый и старый собственник могут договориться об оплате услуг за счет покупателя квартиры. Однако такая договоренность должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи или отдельном соглашении.
Как не купить квартиру с долгами ЖКХ
Наличие задолженности по услугам ЖКХ в любом случае усложнит жизнь новому собственнику. Поэтому до заключения сделки необходимо проверить, есть ли у старого собственника задолженность.
Сделать это можно через управляющую компанию дома, в котором расположена квартира. Сведения о наличии или отсутствии долга печатаются также в квитанциях на оплату услуг ЖКХ.
Нужно учитывать, что администраторами платежей ЖКХ могут быть разные организации. К примеру:
- оплата услуг по содержанию МКД может проводиться через управляющую компанию или ТСЖ,
- оплата водоснабжения и водоотведения, газа, электричества и других коммунальных услуг — напрямую поставщикам;
- взносы на капитальный ремонт собирает региональный оператор соответствующего фонда и т.п.
До сделки необходимо проверить, какие организации собирают коммунальные платежи в конкретном доме и удостовериться в отсутствии задолженности продавца перед ними.
В договор купли-продажи желательно включить письменное заверение продавца о том, что задолженности за ЖКХ у него нет. Аналогичное положение имеет смысл включить в акт приёма-передачи квартиры.
Обычно продавец оплачивает коммунальные услуги до момента передачи квартиры по акту покупателю. Поэтому в акт приема-передачи включается фраза о том, что на дату акта все необходимые коммунальные платежи за ЖКХ были оплачены продавцом.
Если же задолженность имеется, существуют различные способы работы с ней:
- Погасить до заключения договора купли-продажи за счет полученного от покупателя аванса;
- Покупатель самостоятельно оплачивает долг, при этом соответствующая сумма вычитается из цены квартиры;
- Покупатель принимает квартиру с долгами, а продавец обязуется самостоятельно погасить их позже (в этом случае нужно быть готовым к судебным разбирательствам с управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг).
Что делать, если квартира куплена с долгом
Если, несмотря на все меры предосторожности, купленная квартира оказалась с долгом по ЖКХ, новый собственник должен как можно скорее уведомить управляющую компанию и других поставщиков коммунальных услуг о переходе права собственности на квартиру.
Подтвердить своё право собственности можно выпиской из Единого государственного реестра недвижимости либо копией договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на неё.
Уведомление в управляющую компанию, ТСЖ и иные организации составляется в свободной форме. В нем имеет смысл указать:
- Наименование адресата
- Наименование и данные отправителя;
- Описание ситуации — к какой квартире имеет отношение, с какой даты перешла собственность и т.п.
Образец уведомления в УК (ТСЖ) о смене собственника
От ФИО, адрес, телефон
Настоящим уведомляю о том, что с ___ я являюсь собственником квартиры по адресу ______, что подтверждается выпиской из ЕГРН № ____ от _____ (прилагается).
В отношении указанной квартиры имеется задолженность по оплате коммунальных услуг в размере ____, возникшая в период, когда ее собственником являлся ФИО.
В соответствии с условиями договора купли-продажи, я не принимал на себя обязательство по погашению долгов ФИО за неоплаченные коммунальные услуги. В связи с этим предлагаю Вам:
1) самостоятельно осуществить взыскание указанных средств с ФИО;
2) исключить ранее накопленную задолженность в сумме ____ из квитанций на оплату коммунальных услуг и выделить ранее накопленную задолженность в отдельный лицевой счет.
Если УК против
На практике встречаются попытки управляющих компаний и ТСЖ взыскать долги по ЖКХ с нового собственника, который не имеет к ним отношения. Это может сопровождаться угрозой отключить коммунальные услуги.
Если новый собственник вынужденно оплатил долг предыдущего собственника по ЖКХ, эти деньги можно вернуть. Суды признают их неосновательным обогащением управляющей компании (то есть, денежными средствами, полученными без правовых оснований).
Из судебной практики: Верховный Суд РФ в определении от 22 ноября 2016 года № 5-КГ16-160 рассмотрел дело, в котором гражданин уплатил долг по ЖКХ за предыдущего собственника после предупреждения о прекращении водоотведения из квартиры (отключении канализации) в случае неуплаты долга. Суд установил, что такую оплату нельзя признать добровольной. Поэтому УК не вправе оставить ее себе.
Списание долгов по ЖКХ старого собственника имеет много нюансов, которые необходимо учитывать. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на Ваш вопрос.
Что делать в случае покупки квартиры с долгами за ЖКХ?
Покупка жилья на вторичном рынке всегда несет определенные риски. Один из них – приобретение квартиры с долгами по ЖКХ. Обязан ли новый собственник погашать задолженности? Как обезопасить себя от покупки квартиры с таким «сюрпризом»?
И что делать, если о долгах стало известно уже после сделки?
ПЕРЕХОДЯТ ЛИ ДОЛГИ ПО ЖКХ К НОВОМУ СОБСТВЕННИКУ КВАРТИРЫ?
По статистике, с начала пандемии в 2020 году, долги россиян по оплате услуг ЖКХ выросли на рекордный 21%. Случаи продаж квартир с огромными задолженностями встречаются все чаще, поэтому необходимо знать свои права при покупке такой недвижимости на вторичном рынке.
Вопрос перехода долгов от предыдущего собственника к новому владельцу регулируется положениями гражданского и жилищного законодательства РФ. В частности, в п. 5 ст. 153 ЖК РФ сказано о том, что обязательство по регулярной оплате коммунальных услуг возникает с момента регистрации права собственности.
То есть, долги предыдущего владельца квартиры не могут перейти к новому. Но здесь будут иметься некоторые нюансы.
Все начисления, которые мы должны своевременно оплачивать за собственное жилье, можно разделить на две категории:
- Жилищно-коммунальные услуги. Это общедомовые нужды, вывоз мусора содержание жилья. Долги по данной категории не переходят к новому собственнику, который приобрел квартиру. Размер задолженности, период их накопления и прочие факторы никакого значения здесь иметь не будут. Долги будут числиться за предыдущим владельцем, в течение периода действия его права собственности.
- Услуги капитального ремонта. А вот этот вид платежей является исключением из правил. Долги по капремонту квартиры, не оплаченные предыдущим собственником, переходят к новому владельцу (на основании ч.3 ст.158 ЖК РФ). Причем переход осуществляется в полном объеме долга, накопившимся за время неуплаты.
Исключением будут являться следующие случаи:
- когда с прежнего владельца в судебном порядке, уже была взыскана задолженность. Тогда эту сумму новый владелец выплачивать не будет. Но все, что накопилось, например, уже после взыскания – новый собственник погасить обязан;
- когда накопление долга происходило в течение нескольких лет, к обязательствам может быть применен срок исковой давности. Он равен 3 годам (на основании ст. 196 ГК РФ). То есть, новый собственник может уменьшить сумму долга, заплатив за 3 года, однако сделать это можно только в ходе судебного разбирательства. Для этого фонд капремонта сначала должен обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности с нового владельца (решение Кондинского районного суда ХМАО №1-256/2020 от 20.05.2020 года).
При покупке вторичной недвижимости необходимо приложить все усилия, чтобы свести риски приобретения квартиры с долгами к минимуму.
Помогут следующие действия:
- Получение от текущего собственника выписки об отсутствии (или наличии) долгов, из управляющей компании.
- Получение выписки из ЕГРН. Она содержит информацию обо всех обременениях, установленных в отношении продаваемой собственности.
- Получение квитанции за оплату услуг. Этот вариант может оказаться наиболее простым и быстрым. Помимо размера платежа в текущем месяце, в квитанции всегда указывается и сумма общего долга.
- Включить в договор купли-продажи дополнительные пункты:
- о том, что жилое помещение передается новому собственнику без долгов по ЖКУ и капремонту:
- о том, что, в случае обнаружения задолженностей, предыдущий собственник обязуется их погасить. Данный способ наиболее надежен для защиты интересов будущего владельца квартиры.
МОЖНО ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ С ДОЛГАМИ ПО ЖКХ?
Если покупатель заранее знает о долгах, но желает приобрести именно эту квартиру, действовать можно следующим образом:
- Перевод долга (в соответствии со ст. 391 ГК РФ). Покупатель может официально взять долг на себя и оплатить его самостоятельно. Если обе стороны сделки согласны – это условие включается в договор купли-продажи.
- Обсуждение дальнейших условий продажи квартиры с долгом. Стороны могут найти и другие способы решения проблемы, например, новый владелец оплачивает долг, а текущий собственник уменьшает стоимость квартиры на эту сумму. Главное, чтобы все условия были не просто озвучены в устной форме, но и зафиксированы официально.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ О ДОЛГАХ СТАЛО ИЗВЕСТНО ПОСЛЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ?
Если такое произошло, прежде всего, необходимо обратиться к предыдущему собственнику. Возможно, он согласится погасить долги, которые сам накопил.
В случае отказа, нужно обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН, в которой указывается дата перехода права собственности к новому владельцу. Ее необходимо предоставить в управляющую компанию, для внесения соответствующих изменений в лицевой счет. Если после подачи изменения не были внесены, на имя директора управляющей компании необходимо составить заявление о смене собственника, приложив выписку из ЕГРН.
Если никакой из предыдущих способов не принес результатов, обращаться необходимо в вышестоящие инстанции: в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника
Долги за коммунальные услуги при смене собственника — проблема, обременяющая покупателей недвижимости уже после оформления договора купли-продажи. Когда возникает задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, закон стоит на защите интересов новых владельцев.
Долги ЖКХ при смене собственника квартиры
Собственник жилого помещения, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, несет бремя содержания собственности, что предполагает обязанность своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.
Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ раскрывает состав необходимых платежей, которыми обременяется собственник жилья:
- плата за содержание общего имущества в доме — оплата услуг по управлению многоквартирным домом;
- взносы за капитальный ремонт;
- оплата коммунальных услуг, поставляемых непосредственно в жилое помещение.
Обратите внимание!
Для того, чтобы после покупки не обнаружить неожиданный долг, желательно на этапе подготовки сделки потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности. Ее можно взять в ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.
Обязан ли новый собственник оплачивать долги
Коммунальные услуги предоставляются лицу, а не помещению, поэтому Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, что новый собственник не несет ответственности по долгам продавца квартиры.
Обратите внимание!
Обязанность нового собственника оплачивать предоставляемые услуги и содержать имущество возникает у него с момента закрепления за права собственности.
Все суммы, начисленные ранее, в период владения предыдущего собственника, не имеют к покупателю квартиры отношения. Из этого правила имеется два исключения.
Бесплатно : Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
Круглосуточно : Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате , либо воспользуйтесь формами на сайте
Какие долги переходят к новому владельцу
- Указанное правило не касается взносов за капитальный ремонт. В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по таким взносам автоматически передается новому собственнику;
- Долг по любым платежам может быть передан на основании договоренности, заключенной между покупателем и продавцом. Перевод долга требует специального письменного закрепления и не считается законным без волеизъявления обеих сторон.
Обратите внимание!
В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры. Требования к новому собственнику являются незаконными.
Если при заключении договора покупателю уже известно о наличие задолженности, следует включить в текст договора купли-продажи условие о том, что приобретатель квартиры не несет за них ответственности и переводу на него эти долги не подлежат.
Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам
Обнаружив долг по коммунальным платежам на недавно купленной квартире следует:
- Уведомить старого собственника об оставшемся долге и предложить добровольно погасить его;
- Направить в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК уведомление о смене собственника, подкрепив его копией договора купли-продажи и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.
Обратите внимание!
Получив уведомление, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана открыть лицевой счет на имя собственника и в выставляемых ему квитанциях не учитывать долг старого владельца. Предпринимать иные действия, платить по долгу, оставшемуся от продавца, не стоит. Требования управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций должны быть направлены к старому собственнику.
Применение санкций к новому владельцу квартиры, отключение услуг, в связи со старым долгом, является незаконным и может быть оспорено. Придется оплатить долг за капитальный ремонт. Оспорить его принадлежность новому собственнику не получится.
Что делать новому хозяину жилья
Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому собственнику следует предпринять следующие меры:
Что изменится в законах о недвижимости в марте 2024 года
В марте 2024 года вступает в силу ряд законов и нормативных актов, которые существенно изменят жизнь россиян. Они касаются порядка предоставления сведений о собственниках недвижимости, оплаты коммунальных услуг, изъятия жилья, капитального ремонта многоэтажек, пожарной безопасности и земельных торгов. Юристы рассказали, как нововведения повлияют на жизнь россиян.
Основания для изъятия имущества
- использование имущества не по назначению, если это приводит к систематическому нарушению прав и интересов соседей;
- бесхозяйное содержание имущества, которое приводит к его разрушению.
«Собственник может получить предупреждение о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, то будет установлен срок для его ремонта. Если собственник после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет ремонт, суд по иску уполномоченного органа может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения», — пояснил партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Цель нового закона состоит в том, чтобы решить проблему, которая существует уже давно, пояснил юрист. По его словам, сейчас многие используют свое недвижимое имущество не по назначению, не следят за его состоянием, переоборудуют квартиры в разного рода общественные помещения. «Надзорные органы уже давно борются с этим. Нововведения закрепляют сложившуюся судебную практику, однако право лишать права собственности на имущество предоставлено законодателем впервые», — резюмировал Малинин.
Стоимость ЖКУ
С 1 марта 2024 года заработает постановление кабмина, согласно которому потребляемые на общедомовые нужды коммунальные ресурсы собственники жилья будут оплачивать по-новому — исходя из фактического потребления, если установлен счетчик, а если его нет, то по измененным нормативам. Нововведения касаются оплаты горячей и холодной воды, электричества и водоотведения. Теперь появится не существовавший раньше норматив расхода тепловой энергии на подогрев воды.
«Ранее нормативы формировали, исходя из мощности подключаемого оборудования и удельных расходов ресурсов. По новым правилам за основу можно брать показания счетчиков в домах с аналогичными конструктивными особенностями и в аналогичных климатических зонах. Нормативы сможет изменить своим решением суд, если будет доказано, что их установили с нарушениями», — комментирует партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры».
Читайте также:
- В России сменили правила перерасчета за домовые нужды. Вырастет ли платеж
- Общедомовые нужды: что входит и как уменьшить плату за них
Данные в ЕГРН о собственниках
С марта 2024 года вступают поправки, согласно которым выписка из ЕГРН перестанет содержать персональные данные о собственнике недвижимого имущества. Получить такие сведения теперь можно только с согласия собственника или через нотариуса. Получить выписку в прежнем формате смогут только:
- собственник объекта или его представитель, супруг;
- собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в отношении собственника этого участка (и наоборот);
- наследник объекта недвижимости;
- залогодержатель недвижимости;
- арендатор (наниматель) в отношении своего арендодателя (наймодателя) и наоборот;
- владелец смежного земельного участка;
- кадастровый инженер;
- органы власти — если выписка необходима для оказания государственных и муниципальных услуг;
- нотариус;
- арбитражные управляющие, суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, органы прокуратуры и органы, ведущие оперативно-розыскную деятельность;
- должностные лица.
«Собственник может раскрыть свои сведения, подав соответствующее заявление в Росреестр, и тогда сведения станут снова доступны всем. Отсутствие сведений о собственнике недвижимости в открытом доступе для любого желающего влечет за собой снижение прозрачности сделок с недвижимостью», — рассказал Малинин.
Как узнать данные о собственнике недвижимости после 1 марта 2024 года — читайте в инструкции «Как узнать имя собственника недвижимости после закрытия данных ЕГРН»
Согласование облика зданий
C 1 марта также вступает в силу федеральный закон, согласно которому при строительстве или реконструкции объектов капстроительства нужно будет согласовывать их внешний облик с органами местного самоуправления.
«На определенных территориях нужно будет учитывать требования к объемно-пространственным и архитектурно-стилистическим характеристикам объекта капитального строительства. Их установит правительство. До вступления в силу нового закона необходимость согласования была только у застройщиков Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Теперь муниципалитеты сами установят границы внутри города или поселения.
Проекты будут рассматриваться с точки зрения сохранения архитектурного облика. Власти смогут решить сами, что важно учитывать при застройке, нужно сохранить историческую часть или единый городской стиль», — рассказал Вадим Ткаченко, юрист, основатель консалтинговой группы vvCube.
Защита от пожаров
С 1 марта 2024 года начнут действовать изменения в правилах противопожарного режима. Документ позволит сократить расстояние до зданий и других построек при сжигании сухой травы, веток и листвы на индивидуальных земельных участках населенных пунктов, а также на садовых или огородных участках, если для этого используют железную бочку или другую негорючую емкость.
«Сегодня пожарить шашлык на шести сотках дачного участка, не нарушая правил, практически невозможно, поскольку мангалы должны находиться от построек на расстоянии 20 м. Согласно предложенным изменениям, это расстояние уменьшено до 5 м. Сжигать сухую траву на индивидуальных земельных участках разрешат на расстоянии не менее 15 метров от построек (сейчас — 50 м). Еще одна норма нового закона запрещает установку глухих решеток на окнах подвалов и в приямках у окон подвалов аварийных выходов», — объяснил Ткаченко.
Капремонт многоэтажек
С 1 марта 2024 года начинает действовать закон, в соответствии с которым работы по капитальному ремонту многоквартирного дома не будут оплачиваться региональным оператором до тех пор, пока акт приемки работ не подпишет представитель органа местного самоуправления.
«Цель нового закона — решить проблему затягивания приемки работ по выполнению капитального ремонта. Сейчас работы по проведению капремонта принимаются комиссией, состоящей из представителей Фонда капитального ремонта, подрядчика и собственников многоквартирного дома. Но нередко согласование приемки выполненных работ занимает много времени, что приводит к судебным разбирательствам и штрафам для Фонда капитального ремонта (регионального оператора)», — комментирует Малинин.
В марте также вступают в силу методические рекомендации по проведению капремонта в домах, который финансируется средствами фонда капитального ремонта. Речь идет о ремонте крыш, фасадов, лифтов, фундамента и т. д. В методических рекомендациях приведены перечень видов работ и критерии их проведения, отметил основатель консалтинговой группы vvCube. Кроме того, по его словам, региональные власти получат право дополнять перечень работ и услуг по капитальному ремонту по своему усмотрению.
Читайте также:
- В России предложили изменить порядок капремонта многоэтажек
- Можно ли не платить за капремонт в новостройке
Государственные участки
В марте также вступает в силу закон, который сокращает сроки предварительного согласования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 30 до 20 дней. В случаях когда схему расположения участка необходимо согласовать на кадастровом плане территории — с 45 до 35 дней, уточнил Вадим Ткаченко. Он пояснил, что такие изменения должны ускорить реализацию новых жилищных проектов и упростить строительство частного жилья для граждан.
Читайте также:
- Госдума приняла сокращение сроков процедур предоставления госземель
- Как получить земельный участок почти бесплатно. Четыре реальных способа
Cоциальная газификация
С 1 марта 2024 года программа социальной газификации для граждан стала бессрочной. Кроме того, с весны программой социальной газификации смогут воспользоваться детские сады, школы, поликлиники, больницы, фельдшерско-акушерские пункты, отделения врачей общей практики и врачебные амбулатории.
Программа социальной газификации должна была завершиться до конца 2022 года. Она позволяет бесплатно подводить газ к границам земель граждан. Этим правом могут воспользоваться владельцы земель, которые находятся в границах газифицированных населенных пунктов. Бесплатная газификация доступна только тем участкам, дома на которых стоят на кадастровом учете, а у владельцев есть документы, подтверждающие право собственности.
Если таких документов нет, для участия в программе сначала надо будет оформить право собственности.
Земельные торги
С 1 марта 2024 заработает норма, по которой торги по продаже земель, а также на право заключения договоров аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут проводиться только в электронной форме.
«Указанные нововведения касаются земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и крестьянско-фермерского хозяйства. Исключение может быть сделано местными властями для некоторых территорий (исходя из наличия технической возможности проведения торгов в электронной форме) до 1 января 2026 года», — пояснил Малинин.
Читайте также:
- Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка
- Москва выставила на торги квартиры в центре столицы по цене от ₽5,3 млн
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
С какого момента жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги ?
О том, насколько правомочны ТСЖ и управляющие компании взимать деньги за эксплуатацию
и коммунальные услуги с жильцов новостройки, если, к примеру, дом не сдан в эксплуатацию, или с дольщиком не подписан акт приема-передачи квартиры, или не оформлено право собственности
на объект недвижимости в новом доме, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Ответы на приведенные выше вопросы зависят от нескольких составляющих, а именно:
переданы ли жилые/нежилые помещения в пользование покупателям; пользуются ли жильцы (дольщики) помещениями; с какого момента договором предусмотрены обязательства дольщика на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей; оказываются ли фактически эксплуатационные услуги управляющими компаниями, ТСЖ, или через УК и ТСЖ компаниями-поставщиками эксплуатационных услуг; получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию; оформлено ли право собственности на объекты недвижимости в доме.
Несмотря на то, что ст. 153 ЖК РФ говорит о возникновении обязанности оплачивать коммунальные
и эксплуатационные расходы за жилые помещения только с момента регистрации права собственности, данные обязанности имеют место только в отношениях между бывшим и будущим собственниками, когда один продает жилое помещение другому, при этом указанные правила, установленные ЖК РФ не применимы, когда собственность возникает как вновь созданное имущество и требует обслуживания и эксплуатации до регистрации такого имущества, т.е. в отношениях
со строительством и продажей квартир и нежилых помещений в домах-новостройках.
Ни одна норма закона не запрещает осуществлять эксплуатацию и обслуживание вновь созданных объектов незавершенного строительства, не сданных в эксплуатацию и не оформленных как объекты недвижимости. Даже не введенные в эксплуатацию здания требуют, чтобы они отапливались, освещались, охранялись и многое другое, т.е. обслуживались. Если такое обслуживание
связано, в том числе с проживанием или иным пользованием жилыми/нежилыми помещениями покупателями — будущими собственниками и фактическими пользователями, то в силу ст.ст. 781 п.
2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ именно такие лица (пользователи) обязаны в пропорциональной части своих помещений к общему имуществу всего здания нести расходы на эксплуатацию и обслуживание.
Сразу стоит оговориться, что прямое применение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в данном случае можно приводить в пример только при определенных условиях:
— только тогда, когда между строительной компанией и дольщиком заключен договор об участии
в долевом строительстве; — если передача квартиры должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию.
В иных случаях нормы ФЗ-214 не подлежат применению, например, когда между застройщиком и покупателем оформлен договор инвестирования или предварительный договор купли-продажи, или уступки права требования, приобретения помещения путем вступления в ЖСК, любой иной договор, но не договор «Об участии в долевом строительстве. »
«Более того, если по каким-то причинам передача помещения осуществлена до сдачи дома в эксплуатацию, то это обстоятельство не является основанием для освобождения от оплаты
коммунальных и эксплуатационных услуг со стороны дольщика, согласившегося на использование помещения, не сданного в эксплуатацию. При этом для того, чтобы застройщику, ТСЖ или управляющей компании избежать возможных последующих споров о том, насколько правомерным является передача в пользование объекта недвижимости, находящегося в здании, не введенном в эксплуатацию, и соответственно, взимание коммунальных и эксплуатационных платежей,
необходимо заключение строительной технической экспертизы о возможности использования передаваемого объекта в незавершенном строительстве доме и отсутствии источников, угрожающих жизни и здоровью людей, мешающих или ограничивающих использование передаваемого объекта», — считает адвокат Олег Сухов.
В каких случаях жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги:
1. У дольщиков по зарегистрированным договорам «Об участии в долевом строительстве. » обязанность по внесению коммунальных и эксплуатационных платежей может возникать:
— с момента сдачи дома в эксплуатацию, если такая обязанность прописана в договоре
с застройщиком,
— с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки
возникновения данной обязанности.
2. У членов ЖСК обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения — ст. 153 ЖК РФ (если помещение не является жилым, т.к. дом не принят в эксплуатацию, применяются положения ст.ст. 781 п. 2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ);
3. Собственник обязан осуществлять эксплуатационные и коммунальные платежи с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, что не исключает обязанность
того же лица осуществлять расходы по эксплуатации помещения до регистрации права собственности, но в качестве правообладателя, пользователя, при наличии иного статуса;
4. Пользователи жилых и не жилых помещений, как физические, так и юридические лица, и в случае
ввода здания в эксплуатацию, и в случае отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию обязаны нести коммунальные и эксплуатационные расходы при подписании ими акта приема передачи и получение в пользование объекта недвижимости с поставляемыми в него коммуникациями.
По материалам журнала «Где этот дом», думаю, что статья будет полезна многим жильцам новостроек.