Как в договоре аренды прописать пандемию, должен знать каждый предприниматель, арендующий помещения для ведения дел. В статье расскажем, как пересмотреть проекты договоров, которые использовались раньше, и как включить в них условие об оплате в условиях пандемии.
- Зачем включать в договор условие о пандемии
- Как прописать условие о пандемии в договоре
- Какие еще условия о пандемии включить в договор
- Итоги
Зачем включать в договор условие о пандемии
В начале пандемии, когда многие общественные места закрылись для посетителей, предприниматели не получили никаких послаблений — например, освобождения от оплаты аренды помещения, которое вынужденно не использовалось во время карантина. Раздел про форс-мажор в некоторые договоры был включен лишь формально, а в некоторых вообще отсутствовал. Вторая волна коронавируса заставила предпринимателей задаться вопросом: как в договоре прописать пандемию, чтобы в случае карантина не платить за то помещение, которое по объективным причинам не использовалось.
Практика показала: в договоре нужно указать точную цель использования помещения. Обтекаемая формулировка «для использования в коммерческих целях» может стать причиной для отказа в освобождении от арендной платы. Арендодатель заявит, что арендатор вправе использовать помещение для деятельности, на которую карантинные меры не распространяются, например, открыть вместо кафе торговую точку, в ассортименте которой будут медицинские маски и одноразовые перчатки.
Как прописать условие о пандемии в договоре
В «КонсультантПлюс» есть Готовые решения, в том числе о том, что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Включите в договор о пандемии пункт, который предоставит возможность снижения арендной платы или ее отсрочки из-за наступления форс-мажорных обстоятельств. Это позволит избежать судебных тяжб и снизит финансовую нагрузку, если бизнес остановится.
Важно! Не забудьте расшифровать понятие форс-мажора для конкретного договора — укажите в тексте, что им в числе прочего считается распространение пандемии на территории исполнения соглашения.
Условие о пандемии в договоре аренды может иметь следующий вид:
В случае неиспользования объекта аренды:
- в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы;
- ограничениями на использование объекта аренды со стороны государственных органов власти и/или органов местного самоуправления;
- запретом на посещение объекта аренды или помещения (торгового центра), в котором он находится,
арендатор имеет право на отсрочку (рассрочку, неуплату) арендной платы в течение определенного срока или до наступления определенного события.
Не забудьте указать, что штрафные санкции за неоплату аренды при наступлении перечисленных обстоятельств не применяются.
Какие еще условия о пандемии включить в договор
Еще в пункт в договоре про пандемию можно включить условие о возможности досрочного прекращения обязательств в том случае, если ограничения, связанные с распространением коронавируса, будут действовать в течение длительного времени. Продолжительность времени вы можете определить самостоятельно — закон никаких ограничений на этот счет не содержит.
И наконец, можно прописать особый порядок урегулирования спорных вопросов — в условиях пандемии встретиться лично для того, чтобы решить проблему, будет сложно. Использование средств электронного документооборота, электронной почты и ведение телефонных переговоров станут лучшим способом дистанционного взаимодействия.
Итоги
Итак, в договор, который придется исполнять во время пандемии, стоит включить условия, определяющие точную цель использования помещения, порядок освобождения от обязанности по внесению арендной платы, а также устанавливающие право на досрочное расторжение договора в случае необходимости.
Коронавирус и арендные платежи
В обычных условиях неиспользование арендованного имущества не является основанием для освобождения от обязанности по уплате арендных платежей. Как быть в ситуации с коронавирусом, если все сотрудники официально переведены на удаленку, а офис простаивает? Эксперты «Право.ru» рекомендуют подготовить проект дополнительного соглашения и провести переговоры с арендодателем.
Государственное и муниципальное имущество
В связи с коронавирусом правительство России решило отсрочить плату по арендным платежам за государственное и муниципальное имущество с марта на три месяца для малого и среднего бизнеса (Распоряжение от 19 марта 2020 года № 670-р). Для получения отсрочки нужно заключить дополнительные соглашения, на которые даётся три рабочих дня после обращения предпринимателей. «Такая мера вряд ли будет эффективной, ведь долговая нагрузка только увеличится», – считает директор юридической практики Kept Kept Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Частный капитал × в России и СНГ Алексей Абрамов.
У юриста ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) 13 место По выручке на юриста 25-26 место По количеству юристов 27 место По выручке Профайл компании × Александра Куликова другое мнение: «Принятое решение об отсрочке уплаты арендных платежей для субъектов малого и среднего бизнеса, арендующих государственное или муниципальное имущество, представляется логичным и своевременным». С ним согласилась юрист ЮФ Надмитов, Иванов и партнеры Надмитов, Иванов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) × Елена Дмитриева: «Принятая государством мера заслуживает одобрения. Когда в считанные дни изменились условия осуществления предпринимательской деятельности, поддержка бизнеса государством, в том числе осуществляемая путем предоставления подобных отсрочек, необходима».
Частное имущество
Портал «Право.ru» узнал у юристов, можно ли доказать в суде, что собственники частного имущества обязаны предоставить такую же отсрочку, как и государство, особенно если все сотрудники официально переведены на удаленку, а офис простаивает. «Государственная отсрочка вряд ли может быть использована как ориентир для бизнеса. Стороны должны объективно оценить влияние сложившихся обстоятельств на их отношения и выработать взаимоприемлемое решение для сохранения бизнеса (арендные каникулы, снижение размера платы, рассрочка). Принятие государством мер поддержки может способствовать началу такой дискуссии, но не определять ее результат», – уверен Абрамов.
Обстоятельства непреодолимой силы
Если собственником имущества является частное лицо, арендатор может сослаться на применение норм об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор) или о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Однако, по мнению Абрамова, это ни к чему не приведет: «Наличие обстоятельств непреодолимой силы, при которых абсолютно невозможно исполнить обязательства по выплате, не усматривается даже сейчас». Людмила Меркулова, налоговый и валютный консультант, PhD in law, объяснила: «Даже если форс-мажор будет подтвержден, виновная сторона освобождается от обязательств отнюдь не автоматически и не в полном объеме. Речь идет только об освобождении от штрафов, пеней, неустоек, комиссий».
При этом сам по себе форс-мажор не дает прав отказаться от договора – он лишь приостанавливает действие договора до тех пор, пока обстоятельства непреодолимой силы не исчезнут.
Существенное изменение обстоятельств
В случае с существенным изменением обстоятельств договор может быть изменен судом. Если вы решите обратиться в суд с иском об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, нужно будет доказать, что:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ст. 451 ГК).
При этом бремя доказывания таких обстоятельств лежит на должнике (п. 5 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7).
Соглашение сторон
По словам Абрамова, арендатор может рассчитывать только на уменьшение арендной платы, которое в текущей ситуации зависит от готовности сторон к конструктивному переговорному процессу, а не от использования указанных выше формальных правовых концепций. «Думаю, что с учетом сложившейся ситуации часть арендодателей может согласиться на такой шаг. Считаю, что арендаторам следует подготовить и направить почтой проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий снижение размера платежей, а также провести переговоры по этому поводу», – говорит Куликов. «Рекомендую начать переговоры с арендодателем о возможном уменьшении размера неустойки за арендованное помещение, переносе срока аренды или снижении арендной платы путем заключения дополнительного соглашения», – отметила юрист Enforce Law Company Enforce Law Company Региональный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры 4 место По выручке 4-5 место По количеству юристов × Раиса Арустамян.
Если договор аренды заключается в настоящее время, можно предусмотреть устраивающее обе стороны условие о его отмене, изменении сроков действия или уменьшении цены.
Елена Дмитриева, юрист ЮФ Надмитов, Иванов и партнеры Надмитов, Иванов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) ×
Как бизнесу снизить арендную плату во время и после карантина
Значительная часть расходов ИП или организации уходит на аренду помещений. В связи с введением карантина, многим предпринимателям пришлось на время прекратить ведение бизнеса. Однако, не каждый арендодатель пошёл навстречу арендатору и не стал уменьшать плату за помещение.
Как коронавирус повлиял на аренду помещений
Порядок аренды помещений регулируется гл. 34 ГК РФ. Согласно ст.
606 ГК РФ, арендодатель за плату предоставляет имущество во временное пользование.
Карантин в России начали вводить в марте, ограничивая деятельность предприятий. В указе Президента РФ от 02.04.2020 N 239 был перечислен список отраслей, которые могли продолжить работу. Согласно п. 1 и 2, в стране вводились обязательные нерабочие дни.
В связи с этим, предприятия, которые не входили в перечень, были вынуждены не работать во время карантина. Предприниматели, которые не владеют собственными офисами или точками продаж, должны были продолжать платить аренду.
Арендодатели не могли ввести полное временное освобождение арендодателей от оплаты, так как их собственные расходы за помещение остались прежними. Если же удалось договориться на уменьшение размера оплаты — договор необходимо оформлять письменно.
Поддержка арендаторов государственных помещений
Если предприниматель или организация арендуют помещение у государства, им полагаются льготы. Чтобы получить льготы, предприятие должно быть субъектом малого или среднего бизнеса или некоммерческой организацией, оказывающей общественно полезную деятельность.
Премьер-министр РФ на заседании правительства 19 марта объявил, что тем, кто арендует государственные или муниципальные помещения, будет предоставлена временная отсрочка.
Если деятельность предприятия попала в список наиболее пострадавших отраслей, то арендатор полностью освобождается от уплаты арендной платы за апрель — июнь. Это относится только к арендаторам казённого имущества.
Можно ли не платить за аренду
Из-за карантина, предприниматели не могли вести бизнес в арендованных помещениях. Однако, ограничение доступа к помещению произошло не по вине арендодателя. По этой причине арендатор не может отказываться от оплаты и требовать возмещение убытков.
Если помещение было закрыто по инициативе арендодателя, а не на основе Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239, то арендатор может отказаться от оплаты на время простоя. В п.2 ст. 328 ГК РФ сказано, что при несоблюдении одной стороной предусмотренного договором обязательства, другая сторона может отказаться от исполнения своего обязательства и потребовать возмещение убытков.
Как уменьшить арендную плату
Если нет возможности полностью отказаться от оплаты помещения на время карантина, арендатор может попробовать добиться её снижения.
В случае, когда арендодатель готов пойти на снижение стоимости, он составляет дополнительное соглашение. Если же собственник не согласен на снижение, то арендатор может обратиться в суд.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Из п.1 ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть изменён в связи с непредвиденным и существенным изменением обстоятельств.
Эпидемию коронавируса можно считать непредвиденным случаем, поэтому арендатор может попробовать договориться о снижении арендной платы с собственником на основании ст. 451 ГК РФ. Однако, имущественные споры могут длится от двух месяцев до года.
Поэтому, если к соглашению прийти не удалось, это метод не будет продуктивным.
Ухудшение условий аренды. Если собственник изменил условия, например, ограничил доступ к помещению, арендатор может потребовать снижение размера оплаты. Однако, это возможно только в случае, когда арендодатель изменил условия по собственной инициативе, а не в связи с изменением в законодательстве.
Поддержка бизнеса во время пандемии. Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в 2020 году, опираясь на Федеральный закон N 98-ФЗ.
Снижение оплаты можно запросить с момента, когда помещение стало недоступным арендатору. О размере арендной платы арендатор и собственник должны договориться самостоятельно. В случае, если договориться не получилось, вопрос можно решить через суд.
Оплата, назначенная судом, будет усреднённой по данному региону и отрасли.
Как получить отсрочку по оплате
Чтобы избежать штрафы, пени, неустойки или расторжение договора об аренде, можно воспользоваться отсрочкой по оплате.
В Постановлении Правительства РФ от 3.04.2020 г. N 439 были установлены требования к условиями и срокам отсрочки оплаты аренды:
- Обязательная отсрочка предоставляется арендаторам, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших во время коронавируса.
- Отсрочка не предоставляется арендаторам жилых помещений.
- Отсрочка предоставляется с момента введения режима полной готовности до 1.10.2020. Оплата задолженности должна осуществляться с 1.01.2021 г. по 1.01.2023 г. ежемесячно в половинном размере арендной платы.
Сторонами договора могут быть установлены другие условия отсрочки, при условии, что такой договор не ухудшит положение арендатора.
Важно: отсрочка касаются только арендной платы. Платежи за коммунальные услуги к ним не относятся.
Можно ли пойти на крайние меры и расторгнуть договор
Арендатор обязан платить аренду весь срок, указанный в договоре. В п.2 ст. 610 ГК РФ указано, что если договор заключён на неопределённый срок, договор может быть расторгнут за три месяца.
Некоторые договоры предусматривают упрощённый порядок расторжения договора.
Из ст. 451 ГК РФ следует, что расторгнуть договор досрочно можно, при условии, что произошло существенное изменение обстоятельств.
В связи с распространением коронавирусной инфекции и применения карантинных мер, был принят Федеральный закон от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ. Из него следует, что:
- малые и средние предприятия, деятельность которых попала в перечень наиболее пострадавших отраслей, могут досрочно расторгнуть договор;
- расторжение договора возможно спустя две недели после попытки снизить арендную плату.
Малый и средний бизнес, попавший в список наиболее пострадавших отраслей экономики во время карантина может платить вдвое меньше за аренду, если соблюдены условия, изложенные в законодательстве.
Аренда в пандемию: законы, переговоры и суды
В 2020 году бизнесу пришлось тяжело. Кафе, гостиницы, фитнес-центры были вынуждены на несколько месяцев приостановить работу. Чтобы не обанкротиться, пришлось договариваться.
В первую очередь с арендодателями. Их государство вынудило искать компромиссы, когда дало арендаторам право на отсрочки, скидки и даже «льготный» отказ от договора. Эти инструменты сработали: вала исков не случилось.
Как шли переговоры, какие были скидки и чем споры заканчивались в судах, читайте в материале «Право.ru».
Гражданский кодекс устанавливает общие правила расторжения договора аренды и изменения его условий.
Норм ГК оказалось недостаточно для «коронавирусных» реалий. Одним предприятиям вообще запретили работать (рестораны, кинотеатры, салоны красоты и т. д.), а другие продолжили функционировать, но все равно заметно потеряли в выручке.
В помощь бизнесу приняли сразу несколько специальных НПА. Главной новеллой в арендных отношениях стала ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». В июне президент подписал еще один закон, который расширил эту норму (ФЗ от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ). Более того, многие положения ст.
19 потребовали конкретизации подзаконными актами. Появились Постановления Правительства РФ № 434 (о наиболее пострадавших отраслях) и № 439 (о правилах предоставления отсрочки арендной платы) от 3 апреля 2020 года.
Верховный суд оперативно разъяснил положения нового законодательства и выпустил сразу два «коронавирусных» обзора практики (№ 1 и № 2).
Что поменялось в арендных отношениях
Отсрочка оплаты*
До 1 октября 2020 года арендодатель всех видов собственности по требованию арендатора должен был предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год». Воспользоваться этой льготой мог только арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей (независимо от наличия или отсутствия возможности использовать имущество, вопрос 4 Обзора ВС № 2).
Задолженность арендатор должен будет выплатить поэтапно и равными платежами не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2024 года. Никакие штрафные санкции за отсрочку не применяются, дополнительные платежи не устанавливаются.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров, то есть заключенных до введения повышенной готовности или режима ЧС (в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта).
Безлимитное изменение арендной платы*
Стороны получили возможность в течение 2020 года по соглашению изменять размер арендной платы в любое время и любое количество раз. До принятия закона это можно было делать не чаще одного раза в год.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Уменьшение арендной платы
Арендатор получил право требовать уменьшения размера платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость из-за режима повышенной готовности или ЧС. Если арендодатель не удовлетворит просьбу и попробует взыскать задолженность, то у его контрагента будет возражение на иск. Тот может доказать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения, а суд сам снизит размер арендной платы (вопрос 5 Обзора № 2).
Односторонний отказ от договора*
Малый и средний бизнес из наиболее пострадавших отраслей получил возможность не только требовать уменьшения арендной платы на срок до года, но и отказаться от договора после 14 дней безуспешных переговоров.
Правда, такая возможность у арендаторов была только до 1 октября 2020 года. Те, кто ей воспользовался, могли не возмещать убытки за прекращение договора, а также упущенную выгоду. У арендодателей оставался только обеспечительный платеж.
При этом размер скидки никакими НПА не устанавливался. Чтобы отказаться от договора, арендатору достаточно было формально исполнить требование закона и без переговоров потребовать снижения платы (например, на 99,9%), замечает Павел Медянкин из ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Банкротство (споры high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Финансовое/Банковское право × . Получив закономерный отказ, он мог воспользоваться правом на одностороннее расторжение договора, поясняет эксперт.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Послабления для арендаторов публичного имущества*
Арендаторы государственной и муниципальной недвижимости получили право требования продлить договоры аренды. Арендодатели при этом не могут им отказать и обязаны заключить допсоглашение.
Арендаторы земельных участков могут направить такую просьбу до 1 марта 2021 года и самостоятельно определить срок пролонгации, который не должен превышать срок действия договора (максимум – три года).
Арендаторы недвижимости других форм собственности, которые надлежаще исполняли свои обязанности, вправе потребовать подписания допсоглашения до конца 2020 года. Срок аренды в таком случае может быть продлен не более чем на год.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Специальные законы защищают по большей части арендаторов. Хотя бы немного сбалансировать интересы попытались на региональном уровне. Например, владельцам столичных ТЦ, снизившим арендную плату, обещали компенсировать налог на имущество и земельный налог.
Петербургские собственники недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам, получили 50%-ную скидку по этим налогам.
Договориться или судиться
«Судебная практика применения «антиковидного» законодательства развивается, но менее активно, чем мы предполагали весной 2020 года», – признается советник ALUMNI Partners ALUMNI Partners Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Недвижимость, земля, строительство группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал Профайл компании × Инна Фирсова. С ней соглашается Медянкин, добавляя, что вопросы по большей части решались все же во время переговоров.
По его словам, на это отчасти повлияло тяжелое финансовое положение сторон, для которых судебные издержки были бы слишком обременительными. Многие контрагенты планировали сохранить отношения, поэтому не хотели судиться, добавляет юрист.
Арендодатели понимали, что спрос на рынке сократится, арендаторов станет меньше. Многие арендаторы знали о крупных кредитах собственников. Было выгоднее сохранить отношения, договориться и пойти навстречу, чем переносить спор в суд.
Александра Лобачева, юрист КА «Регионсервис»
Фирсова же считает, что на востребованность переговоров во многом повлияло принятие «антиковидных» норм: «Они изначально показали позицию государства (и потенциально судов) в случае возможных споров».
Арендодатели, понимая, что в целом потенциально складывается проарендаторская ситуация, охотнее соглашались на новые условия, чем в прошлые кризисы.
Инна Фирсова, советник Bryan Cave Leighton Paisner
Зачастую переговоры начинались с того, что арендаторы требовали снижения арендной платы примерно на 50%, говорит партнер АБ Адвокатское Бюро ЕПАМ Адвокатское Бюро ЕПАМ Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Морское право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) 1 место По выручке 1 место По количеству юристов 3 место По выручке на юриста Профайл компании × Елена Гаврилина. Впрочем, итоговый размер скидки, по ее словам, зависел от целого ряда факторов. Например, мог ли арендатор требовать отсрочки либо уменьшения платы по специальному ФЗ, было ли предусмотрено договором его досрочное расторжение или изменение и т. д.
Используйте цифры
В переговорах хорошим аргументом будут банковские выписки со счетов. Они нагляднее всего покажут арендодателю, зачем его контрагенту понадобились льготы.
Активность и результативность переговоров зависели ещё от типа арендуемой недвижимости, замечает Фирсова. Владельцы торговых площадей в целом привычны к тому, что если дела арендатора идут плохо, то удержать его практически невозможно даже в обычное время. Поэтому они охотнее шли на переговоры, чем собственники офисов.
Но даже последние «под давлением обстоятельств и настроя законодательства» были вынуждены искать компромиссы, добавляет Фирсова.
Средний размер скидки вывести сложно, потому что информация об этом, как правило, закрытая. По наблюдениям Медянкина, самая распространенная цифра, которая встречалась в открытых источниках, – это 30% от первоначального размера арендной платы.
средняя скидка для арендатора
В любом случае договориться, судя во всему, и правда получилось у большинства. Как минимум компаниям из наиболее пострадавших отраслей это точно удалось. По словам члена Центральной ревизионной комиссии Общероссийского народного фронта Азата Газизова, не более 10% из них воспользовались льготным отказом от договора.
По большей части это были небольшие арендаторы, которые и так готовились прекратить работу.
Тем не менее некоторые переговоры все же заканчивались процессами.
В большинстве случаев инициаторами судебных споров выступали арендодатели, которые пытались взыскать задолженность по арендным платежам. Требования же арендаторов о снижении арендной платы или расторжении договора зачастую появлялись во встречных исках.
Евгений Зубков, адвокат практики разрешения споров юрфирмы Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании ×
По таким делам суды, как правило, руководствовались не общими нормами ГК, а специальным законодательством, говорит Юрий Водопьянов из юрфирмы Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × . Но о сложившейся практике в этой сфере говорить пока рано, потому что многие дела прошли только первую инстанцию.
Скидка по суду: реально ли это
«Проарендаторских» решений на сегодня не так много, замечает Алексей Панюшкин из КА Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Транспортное право × . По его словам, суды зачастую отказываются снижать арендную плату, указывая, что соглашения об этом стороны не достигли, а давать скидку – это право, а не обязанность арендодателя.
Так, в деле № А40-113543/2020 суд отказался предоставить дисконт магазину «Республика», который арендовал помещение за 1,1 млн руб. АСГМ установил, что арендодатель не уклонялся от подписания допсоглашения о скидке, стороны просто не смогли согласовать ее размер, поэтому оснований для уменьшения арендной платы по суду нет, решил суд и взыскал с «Республики» задолженность за три месяца в полном объеме.
Впрочем, некоторым арендаторам все же удается добиться скидки по суду. В одном деле АС Кировской области уменьшил арендную плату за два «карантинных» месяца в 10 раз (начальная цена – примерно 60 000 руб.). Суд посчитал такую скидку справедливой, поскольку детскому центру развития, который ИП Ирина Сычева открыла в арендуемом помещении, пришлось полностью приостановить свою деятельность (№ А28-4815/2020).
В другом споре суд тоже снизил размер арендной платы, но дисконт был значительно меньше – всего 16,7% (с 180 000 руб. до 150 000 руб.). АСГМ учел, что кафе ИП Софии Надрышиной могло работать на вынос (№ А40-138178/2020).
Признание одностороннего отказа
В случае же с односторонним отказом от договора суды довольно последовательно указывают, что такое право у арендатора появляется только после неудачных переговоров о скидке, говорит Фирсова.
Подтвердить в суде свой отказ от договора получилось у ИП Александра Муравьева (дело № А82-7679/2020). Его кафе было вынуждено приостановить свою работу. Муравьев попросил временно обнулить арендную плату, а в случае несогласия расценить его письмо как односторонний отказ от договора. Арендодатели – два ИП – согласились на скидку в 50% за апрель, но Муравьева это не устроило.
Когда дело дошло до суда, АС Ярославской области признал, что, согласно переписке, стороны не согласовали скидку, поэтому Муравьев мог отказаться от аренды. При этом суд в расторжении договора отказал, посчитав его расторгнутым с момента уведомления об одностороннем отказе.
Иным образом сложилась история в деле № А40-130798/2020. АСГМ установил, что ООО «Лав Компани» не просило снизить размер арендной платы, а сразу отказалось от договора. Более того, на момент уведомления об отказе, 27 марта 2020 года, деятельность арендатора не относилась к числу наиболее пострадавших. Он поменял ОКВЭД на «пострадавший» 5 июня.
Таким образом, у «Лав Компани» не было права на одностороннее расторжение договора, подчеркнула первая инстанция.