У нас квартира в двухквартирном доме. Соседи в 2005 году без межевания присоединили свою половину земельного участка к дому, а в 2013 продали квартиру вместе с землей. Есть кадастровый номер.
Теперь мы продаем квартиру, но нашу половину земли оформить не можем, так как дом признан многоквартирным. Как оформить собственность на землю?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
Поскольку дом признан многоквартирным (МКД), то собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст.
36 ЖК РФ).
В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом автора вопроса, образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
В случае если земельный участок, на котором расположен МКД, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 2 и 3 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Доли всех собственников квартир признаются пропорциональными площади принадлежащих помещений, т.е. чем больше размер квартиры, тем больше и размер доли в праве на общее имущество в виде земельного участка.
Образование земельного участка, на котором расположен МКД, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые должны совершить необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка и обратиться в Росреестр с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.
С 30 апреля 2021 г. с заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа (ч. 4 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Если у вас отсутствует утвержденный проект межевания территории, который необходим для определения границ образуемого участка под МКД, то образование земельного участка возможно в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Поэтому отсутствие проекта межевания территории, а также нехватка средств в местном бюджете не может являться основанием для отказа органов местного самоуправления в формировании земельного участка под МКД.
Данная позиция также подтверждена и судебной практикой.
Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Следует учитывать, что государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на земельный участок под ним, регистрируется без указания имен собственников помещений в МКД и размеров принадлежащих им долей в праве долевой собственности.
Таким образом, после того, как будет образован земельный участок под многоквартирным домом и придомовой территорией рядом с ним, автор вопроса будет продавать квартиру с пропорциональной ей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме (в том числе соразмерной долей на земельный участок, расположенный под МКД, и придомовой территорией рядом).
Оформление земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома
Проживаем в шлакоблочном доме барачного типа на восемь квартир. Дом без коммунальных услуг с печным отоплением. У всех жильцов возле дома имеются бани, сараи, дровяники, гаражи, погреба и летние кухни. Участки, на которых расположены эти хозпостройки, не оформлены. На каком праве и в каком порядке можно оформить эти участки, необходимые для обслуживания жилого дома (квартиры)?
У каждого жильца имеется свой обособленный, огороженный участок.
Илья Прокофьев
Консультаций: 108
До 1 января 2017 г. была инициирована так называемая дачная амнистия, на основании которой ваш земельный участок можно было оформить в упрощенном режиме с минимальными затратами вместе с прилегающими строениями. Для этого было достаточно обратиться в МФЦ с подачей декларации и заявления от собственника, предварительно оплатив госпошлину в размере 350 руб.
Дома и участки, приобретенные по дачной амнистии, тоже подлежат оформлению. Это положение закреплено в распоряжении Правительства РФ от 01.12.2012 № 2236-р.
Сейчас основанием для государственного кадастрового учета недвижимости в этих товариществах являются технические планы строений вместо деклараций.
Новые требования законодательства о кадастровом учете не должны усложнить процедуру кадастрового учета для граждан и предпринимателей, поскольку процедура получения данных документов доступна и отработана на основании информации, полученной из Росреестра. Но есть и ряд особенностей: например, привлечение кадастрового инженера для обмеров с последующим составлением межевого дела и занесением всех фактических сведений в Росреестр. Иными словами, вы кадастрируете свой участок на основании Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» для реализации последующих прав распоряжения участком (продажа, наследство и другие операции с недвижимости). Таким образом, уточненные границы будут отображаться в публичной кадастровой карте.
В противном случае, вы не сможете этим участком полноценно распоряжаться.
Первое, что вам необходимо сделать, – это оформить технический план с привлечением кадастровых инженеров. Как правило, это специалисты с квалифицированным оборудованием, которые проведут обмеры, вычислят точные координаты дома (участка) и составят технический план, который будет соответствовать фактической площади, расположению и материалам. С учетом превалирования GPS-технологий и существования интерактивной публичной кадастровой карты данная процедура обмера и технического аудита приобретает особенную актуализацию, ведь границы вашего участка можно отследить в публичной кадастровой карте на основании вашего кадастрового номера.
По срокам такой план будет готовиться не более 10 рабочих дней. Этот документ будет являться правовым основанием для последующей постановки участка на кадастровый учет. После данной процедуры вы также сможете зарегистрировать и строения (узаконивание построек).
Следовательно, в вашем случае необходимо узаконивать и хозпостройки, и земельные участки.
Следует иметь в виду, что для ликвидации мошеннических действий и незаконных операций с землей в гл. 22 УК РФ была введена ст. 170.2 («Внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории»).
В случае внесения заведомо ложных сведений в межевой план, технический план и другую сопроводительную документацию недобросовестные кадастровые инженеры будут привлекаться к административной и уголовной ответственности.
Таким образом, ошибки (преднамеренные или случайные) со стороны кадастровых инженеров исключены. В то же время их задача – это подготовка технического плана для последующего внесения сведений в межевое дело. За дальнейшие процессуальные действия инженеры не отвечают.
Поэтому в случае, если у вас будут возникать к ним вопросы по кадастрированию земельного участка и занесению всех сведений в Росреестр, – это не всегда зона ответственности технических специалистов.
Оформление земельного участка для обслуживания жилого дома 2024
ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 36 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
Земельный участок МКД : новое в законодательстве и письма Росреестра
Собрали в одной статье изменения в нормативно-правовых актах, которые касаются формирования и учёта земельных участков под многоквартирным домом. Читайте, что изменилось за первое полугодие 2022 года и на какие письма Росреестра о земельных участках УО и собственникам следует обратить внимание.
Земельный участок под МКД можно сформировать без проекта межевания
1 июля 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ. Он установил, что поставить на учёт земельный участок под МКД можно на основании схемы расположения земли на кадастровом плане. Это упростит и удешевит процедуру.
Ранее для постановки земельного участка под МКД на учёт орган местного самоуправления должен был подготовить проект межевания.Это дорогостоящая и долгая по времени процедура. Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ в НПА закрепили, что участок под домом может быть сформирован не только путём межевания, но и на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории.
Размер платы за подготовку Росреестром такой схемы установлен в прил. 2 приказа Росреестра от 25.12.2020 № П/0489. Для граждан он составляет 100 рублей, для юрлиц – 200 рублей, органы власти получают эту услугу в Росреестре бесплатно (ч.
11 ст. 11.10 ЗК РФ).
У органа власти есть три месяца на подготовку схемы. Также она должна пройти общественное обсуждение или публичные слушания (ч. 4 ст.
16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Если в отношении земельного участка под МКД не проведён государственный кадастровый учёт, то его формирование проводит орган госвласти или ОМС в соответствии с ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ. Орган местного самоуправления готовит документацию по своей инициативе или по заявлению граждан и юрлиц (ч. 1 ст.
46 ГрК РФ).
Кабмин вправе регулировать земельные отношения, а кадастровые инженеры – подтверждать снос здания
Росреестр опубликовал обзор нововведений в законодательстве в сфере земли и недвижимости, а также в проведении государственного земельного надзора за I квартал 2022 года.
- Отмена двойной проверки наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию. Ранее этим занимались одновременно местный орган власти и Росреестр (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
- Кабмин получил полномочия устанавливать особенности регулирования земельных отношений в 2022 году (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
- Установлен ключевой показатель федерального государственного земельного надзора – количество участков, отнесённых к более низкой категории риска, по отношению к общему числу участков. Также в акт обследования можно включать не сами электронные образы документов, а ссылки на них (постановление Правительства РФ от 07.02.2022 № 126).
- Актуализирована форма проверочного листа с перечнем вопросов, ответы на которые свидетельствуют о наличии или отсутствии признаков нарушений требований земельного законодательства РФ (приказ Росреестра от 18.01.2022 № П/0011).
- Кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места вправе подтвердить прекращение существования такого объекта, если документы об этом отсутствуют (приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217).
- Разрешено проводить согласование местоположения границ земельных участков в электронном виде (приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).
Если на участке стоят два МКД, то участок под домом формируется по заявлению любого собственника
В письме от 10.02.2022 № 14-01167/22@ Росреестр ответил на вопрос, переходит ли несформированный участок в общую долевую собственность, если на нём строится жилой комплекс из нескольких многоквартирных домов.
Законодательство не запрещает строить несколько многоквартирных домов на одном участке, а затем вводить их в эксплуатацию. В подтверждение этой позиции Росреестр сослался на письмо Минстроя РФ от 10.10.2017 № 36323-НС/07 и определение Верховного суда РФ от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754.
Есть ситуации, когда земельный участок не сформирован и на нём расположено несколько МКД и объекты, которые не предназначены для обслуживания конкретного дома. В подобных случаях зарегистрировать право общей долевой собственности владельцев помещений в МКД на такой земельный участок нельзя. Но любой из собственников дома может обратиться в ОМСУ с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД (ч. 3 ст.
16 № 189-ФЗ).
Участок под МКД не является объектом налогообложения, если он относится к общему имуществу собственников
- В письме от 03.11.2021 № БС‑4-21/15521@ указано, что если все помещения в МКД принадлежат одному лицу, то такое лицо обязано платить земельный налог. Такая позиция изложена и в письме Минфина РФ от 15.04.2016 № 03-05-05-02/21894.
- В письме от 26.02.2021 № БС-4-21/2441@ сказано, что земельный участок, оформленный и поставленный на учёт в соответствии с законодательством, относится к общему имуществу многоквартирного дома и не является объектом налогообложения. Управляющие организации, ТСЖ или кооперативы не обязаны представлять в налоговый орган сообщение о наличии объекта налогообложения в отношении такого земельного участка.
Застройщик после возведения МКД на участке должен зарегистрировать отказ от права собственности на него
В новом письме от 26.07.2022 № 14-06684/22 Росреестр рассказал, как застройщик может прекратить госрегистрацию своего права на земельные участки, расположенные под МКД после сдачи дома.
Если участок принадлежит застройщику на праве собственности, он не сформирован для размещения и эксплуатации нового МКД, то одним из способов прекращения такого права может являться отказ от него. Застройщик должен подать в Росреестр заявление о госрегистрации прекращения права собственности.
При выполнении такой заявки ведомство одновременно передаёт права на эту землю муниципалитету, причём без заявления от органа власти. И затем уже муниципалитет обязан сформирован участок и поставить на учёт как часть общего имущества МКД.
Если участок под домом изначально сформирован, предоставлен под строительство и нужды новостройки, то запись о госрегистрации права застройщика на него погашается одновременно с регистрацией первой квартиры за её владельцем. Тогда придомовая территория переходит в общедолевую собственности жителей МКД.
Другая ситуация – если участок для строительства дома находился у застройщика в аренде или пользовании. Для госрегистрации прекращения аренды или безвозмездного пользования участка в Росреестр необходимо представить заявление от одной из сторон договора аренды и соглашение о его расторжении.
Ответы на вопросы о земельном участке – в материалах портала, онлайн-семинаров и у наших юристов
На нашем портале мы много говорим о нюансах формирования, постановки на учёт и содержания территорий под многоквартирными домами. Вы найдёте информацию в разделе «Земельный участок», а также в материалах к двухдневному онлайн-семинару, который провели эксперты Ассоциации «Р1» по данной теме.
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец разобрала, какие изменения произошли в законодательстве в сфере земли и недвижимости. Председатель Совета Ассоциации «Р1», руководитель РосКвартала Борис Валит сосредоточился на практических темах, связанных с земельным участком под МКД.
- как сформировать участок под МКД и защитить права владельцев помещений при его оформлении,
- кто должен содержать дороги на придомовой территории,
- как установить шлагбаум и дорожные знаки во дворе,
- как принять участие в национальном проекте «Комфортная городская среда».