Чтобы построить частный дом, баню или сарай на участке разрешение на строительство больше не требуется. Ему на смену пришли уведомления. В статье мы расскажем, какие правила действовали раньше, в каких случаях актуальны разрешения на строительство и как работать с уведомлениями.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса.
Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы. Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода.
При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию. Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Как законно осуществить ИЖС в 2024 году
Индивидуальное жилое строительство предполагает, что в постройке будут жить люди. Причем не несколько семей, как в многоквартирном доме, а одна. Для этого дом должен быть не выше 20 метров и иметь не больше трех этажей.
Какие документы нужны для начала строительства
- Подтверждающие права на участок.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
- Описывающие планируемую постройку – это важно, если он будет находиться в исторически значимом населенном пункте.
- Доверенность на представителя при необходимости.
Выписка ЕГРН на земельный участок
Направлять уведомление и документы следует в тот орган, который раньше выдавал разрешения на строительство, в том числе это возможно через МФЦ.
В уведомлении указываются данные будущего дома: как далеко стены будут находиться от границ участка, сколько этажей в нем будет, какой будет площадь и планировка, какие материалы будут использоваться и пр. Сведения о земельном участке также нужно будет обязательно указать в уведомлении о планируемом строительстве:
- Кадастровый номер.
- Адрес.
- Документ, подтверждающий права.
- Сведения о правах прочих лиц.
- Вид разрешенного использования.
Быстро узнать нужную информацию по земле можно из выписки из ЕГРН. Закажите электронную выписку ЕГРН с ЭЦП Росреестра, чтобы оперативно выяснить важные сведения об участке.
Внимание!В отчетах, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Дополнительно потребуется графическое описание – чертеж дома, включая его фасады и конфигурацию. Важно, что, если в вашем регионе предусмотрены какие-то типовые архитектурные решения, в уведомлении на него следует указать отдельно. Тогда графическое изображение можно не прилагать.
Форма уведомления утверждена Приказом Минстроя №591/пр.
Уведомление о соответствии
После рассмотрения уведомления о планировании, регистрирующий орган может либо одобрить строительство, прислав уведомление о соответствии, либо отказать в нем, прислав уведомление о несоответствии. Стандартный срок в семь рабочих дней может быть продлен до двадцати, если дом строится в историческом поселении, и в уведомлении не указано типовое архитектурное решение.
После получения положительного ответа можно начинать строительство. Оно, как и разрешение на строительство, будет действительно в течение десяти лет. Если вы пересмотрите какие-то существенные характеристики постройки, нужно будет подать уведомление об изменении параметров планируемого строительства.
Причины отказа в разрешении на строительство могут быть разными:
- Не указали требуемые сведения в уведомлении. Тогда его даже не будут рассматривать. Вам просто вернут и уведомление, и документы в течение трех рабочих дней. Они будут считаться непредставленными.
- Параметры дома, указанные в уведомлении, не соответствуют правилам. При этом опираются на правила землепользования, документы по планировке территорий, градостроительное законодательство.
- Указанный в уведомлении объект нельзя разместить в соответствии с видом разрешенного использования земли.
- Уведомление подало лицо, которое не имеет прав на участок и не выступает доверенным лицом застройщика.
- Внешний вид строения не соответствует требованиям к архитектурным решениям (для исторических поселений).
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры.
Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии.
Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.
Строительство без уведомления
До 1 марта 2026 года уведомления можно не подавать по дачной амнистии. Кадастровый учет и регистрацию прав на жилой дом проведут и без перечисленных уведомлений. Право выбирать порядок оформления такой недвижимости остается за правообладателем.
При этом должно выполняться условие, что жилой дом строится на участке (письмо Росреестра от 05.03.2021 № 14-1578-ГЕ):
- Садовом;
- Предназначенном для индивидуального жилищного строительства;
- Предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
В других случаях строить без уведомления не рекомендуется. Исключением являются только постройки без фундамента, с/х постройки и не капитальные объекты. Строительство без разрешения приведет к тому, что постройку сочтут незаконной, тогда к ней нельзя будет подключить коммуникации, оформить собственность и прописаться. Без права собственности соответственно не будут возможны ни продажа, ни дарение, ни обмен.
Кроме того, результатом может быть дело об административном правонарушении или даже снос дома.
Если вы уже построили дом, не подав уведомление, то возможность реабилитации еще есть. Если ваше строение соответствует всем требованиям, никому не мешает, а земля под ним находится у вас в собственности, обращайтесь в суд. Он определит, можно ли зарегистрировать вашу недвижимость.
Если найдут нарушения, то последствия будут неприятными, в крайнем случае дом могут снести.
Оформление участка по дачной амнистии в 2024 году
Понятие «дачная амнистия» — это условное название ФЗ РФ № 93, который предполагает упрощенный порядок регистрации имущественного права на некоторых виды объектов недвижимости. Воспользоваться льготой могут определенные категории собственников. Упрощенные условия действуют ограниченное время.
В последний раз их продлили до 2026 года.
Какие участки можно оформить по дачной амнистии
Положения дачной амнистии сохраняются только для тех земельных участков, которые были получены в собственность до вступления в силу Земельного кодекса. Если имущественное право возникло позже, оформлять ЗУ нужно в общем порядке.
Некоторые участки можно оформить бесплатно. Претендовать на это можно в следующих случаях:
- Вы получили землю ИЖС или ЛПХ в пользование больше 5 лет назад, и все это время использовали его по назначению. То есть, например, на участке ИЖС построен дом и он оформлен по закону;
- Вы получили землю в СНТ на основании решения общего собрания до введения ЗК РФ. Но владельцы таких участков могут претендовать на бесплатное оформление только до конца действия упрощенных условий.
Оформить участок по дачной амнистии может человек, обладающий на него правами. Это может быть собственник или владелец на праве бессрочного пользования.
Понятие «дачная амнистия» – это устоявшееся выражение, а не юридический термин. Когда закон вступил в силу, он распространялся на земли, предназначенные для жилого строения без права регистрации, садоводства и огородничества. Именно так закон определял понятие «дачный участок»
Изменения в законе, вступившие в силу с 1 марта 2018 года, отменили понятие дача. Теперь участки делятся на категории ИЖС, для садоводства, для огородничества. На землях ИЖС и СНТ можно строить и жилые, и садовые дома.
Но в жилых домах можно зарегистрироваться.
Кто может воспользоваться правом на упрощенное оформление участков
Оформить участок по дачной амнистии вправе владельцы, которые не имеют юридического подтверждения своих прав. Чаще всего – это люди, которым земля была выделена еще в советский период. Они фактически владеют ей на протяжении десятилетий, но часто не могут предоставить никаких юридических доказательств полномочий.
Такая земля не всегда стоит на кадастровом учете, на нее нет зарегистрированных прав.
Дачная амнистия позволила владельцам таких участков оформить их по закону:
- Упростилась процедура, пакет документов. И многие владельцы таких участков воспользовались возможностью оформить все в соответствии с действующим законодательством без лишних сложностей;
- Появилась возможность подтвердить свои права, предоставив документы, которые раньше не считались доказательствами полномочий владельца.
Введение упрощенной процедуры оформления имущества имело большое значение. Свои ЗУ зарегистрировали те владельцы, которые раньше не хотели это делать из-за трудоемкости или невозможности подтвердить права. Зарегистрированное право собственности дало им возможность в полной мере распоряжаться недвижимостью, совершать с ней юридические сделки.
Документы
Чтобы оформить земельный участок в собственность, вам нужно собрать документацию для подачи в Росреестр. Перечень документов, необходимый для регистрации полномочий, большой. Проще всего тем владельцам, у которых есть свидетельства, подтверждающие законное владение:
- О передаче земельного участка в бессрочное пользование;
- О передаче земельного участка во владение с правом наследования;
- Ранее действовавшее свидетельство о праве собственности.
В большинстве случаев таких документов нет. В такой ситуации нужно собрать любые подтверждения, что ваши права законны:
- Выписки из документов, где есть информация, что участок был передан для ведения хозяйства;
- Членская книжка садоводческого товарищества;
- Справка об уплате членских взносов в СНТ;
- Выписка из хозяйственной книги;
- Справка от БТИ;
- Копии документов из архивов;
- Кадастровый паспорт участка (если ЗУ стоит на кадастровом учете) и т.д.
Если вы оформляете участок в рамках наследственного дела, также потребуются документы, подтверждающие ваше родство с наследодателем.
Узнать, какие документы нужно подготовить в вашем случае, можно на консультации эксперта ГЕОМЕР ГРУПП.
После того, как сделано межевание и собраны все документы, можно подавать заявление в Росреестр. Заявление подает владелец или его доверенное лицо. Подать документы можно через МФЦ.
Специалист многофункционального центра выдаст вам расписку в получении и скажет, когда можно прийти за выпиской.
Решение по вашему заявлению госрегистратор примет в течение 7 дней. Согласно ФЗ РФ № 218 постановка земли на кадастровый учет и оформление прав проходят одновременно. Если никаких нарушений не будет обнаружено, вы получите выписку из ЕГРН.
Этот документ будет подтверждением того, что ваши права зарегистрированы юридически.
Заказать бесплатную консультацию
Стоимость и сроки
Чтобы оформить участок в собственность по дачной амнистии, владелец должен внести госпошлину. Ее размер составляет 350 рублей. Как правило, это не единственная статья расходов. В большинстве случаев регистрируемый надел не имеет установленных границ.
Поэтому собственнику необходимо заказать межевание у кадастрового инженера и согласовать площадь надела с соседями.
Если у владельца нет необходимых справок, чтобы оформить участок в собственность, ему нужно учитывать расходы на их подготовку.
Срок регистрации участка в Росреестре зависит от особенностей надела, его площади, наличия нужного пакета документации. Если заявитель предоставляет все необходимые бумаги и госрегистратор не обнаружил причин для приостановки процедуры, получить выписку ЕГРН, подтверждающую полномочия владельца, можно через 7-9 дней с момента подачи заявления.
Как зарегистрировать участок по дачной амнистии
Процедура регистрации будет отличаться в зависимости от того, стоит ли земля на кадастровом учете. Когда ЗУ ранее не был зарегистрирован, сначала нужно сделать межевание и установить границы. Межевание обязательно.
Без него невозможно поставить землю на учет.
Узнать, внесен ли участок в росреестр, можно с помощью Публичной кадастровой карты.
Здесь нужно учесть еще один важный нюанс. Даже если ЗУ зарегистрирован, но у него не были установлены границы, вам придется делать межевание. Иначе вы не сможете зарегистрировать права и пользоваться ими в полной мере.
Выполнить межевание и собрать все необхоидмые документы для регистрации права на недвижимость могут помочь эксперты ГЕОМЕР ГРУПП
Заказать бесплатную консультацию
Заказать в ГЕОМЕР ГРУПП (быстро)
Оформить участок по дачной амнистии помогут квалифицированные кадастровые инженеры. Представители компании работают по лицензии, имеют допуск СРО и используют при проведении замеров высокоточное спецоборудование. После установления границ владений, подрядчик согласовывает параметры с соседями, составляет Акт согласования, вносит полученные данные в росреестр.
После регистрации межевого плана, госрегистратор оформляет права на участок и вносит данные в базу.
Посещение МФЦ (долго)
Подать документы на регистрацию участка и прав на него собственник вправе самостоятельно через МФЦ. Для этого заявителю необходимо подготовить определенный пакет документации, записаться на консультацию к представителю центра, оплатить госпошлину, получить расписку о приеме бланков, дождаться назначенной даты.
После проведения регистрационных действий в Росреестре, документы передаются в МФЦ. В назначенный день владелец приезжает за выпиской ЕГРН. Справка является подтверждением полномочий на землю.
Обращение в УФРС
Процедура оформления участка или объекта недвижимости напрямую через Управление федеральной регслужбы такая же, как и через МФЦ. Если вы подаете документы на регистрацию ЗУ в Росреестр, срок рассмотрения заявки и постановки объекта на кадастровый учет сокращается на два дня.
Когда могут отказать
В большинстве случаев оформление участка по дачной амнистии проходит без проблем. Отказ возможен в таких случаях:
- Участок не может быть передан в частную собственность. Например, он может быть расположен в особо охраняемой территории или быть предназначенным для федеральных нужд;
- Недостаточное количество документов. Прежде чем подавать заявление, проконсультируйтесь с нашим экспертом. Если вам нужно собирать доказательства, он поможет подготовить полный пакет;
- Ошибки в документах. Если сведения в документах недостоверны, Росреестр откажет в регистрации;
- Заявление было подано человеком, который не имеет на это прав. Обратиться в Росреестр для регистрации участка может только его законный владелец. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, доверьте прохождение процедуры нашим специалистам. В этом случае на представителя будет оформлена нотариальная доверенность.
Если вы уверены в своей правоте, обжаловать такой отказ можно через суд. На это у вас будет три месяца.
Когда уведомления не нужны
Оформить недвижимость на территории садового участка в упрощенном порядке без уведомления, разрешения на проведение строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию возможно в таких случаях:
- Наличие техплана на дом;
- Собственник может подтвердить свои полномочия документально;
- Имущественное право на землю не закреплено за другим собственником.
В этих случаях информацию о регистрируемом строении внесут в базу на основе декларации. Если же садовый участок уже оформлен в собственность, владельцу необходимо составить уведомление. Если речь идет о регистрации гаражей, бань или иных хозпостройках, они также оформляются без разрешительной документации и уведомлений.
Можно ли не регистрировать землю?
Так как дачная амнистия на земельные участки действует бессрочно, возникает ложное ощущение, что регистрировать ЗУ не обязательно. Мы рекомендуем оформить права:
- Пока полномочия не зарегистрированы, вы не можете распоряжаться своей собственностью. С ней нельзя совершать никакие сделки;
- Юридически, владение землей, на которую не оформлены права, можно считать самозахватом. Особенно, если участок уже увеличился за счет лишних соток;
- На такой земле не получится построить никакие капитальные объекты. Уведомление о строительстве должен подавать собственник или владелец участка. И вам все равно придется сначала зарегистрировать ее по закону;
- Сложность с подведением коммуникаций. Если земля не зарегистрирована, коммунальные службы вам откажут.
По закону о дачной амнистии можно зарегистрировать только землю. Если на вашем участке есть капитальные постройки, которые вы не оформили до окончания действия упрощенного порядка, их придется регистрировать отдельно на общих условиях. В сложных случаях отстоять свои права и легализовать недвижимость можно только через суд.
Узакониваем уже построенный дом: Варианты и этапы оформления
Для строительства на землях ИЖС и ЛПХ нужна разрешительная документация. Раньше требовалось получать разрешение на строительство. Сейчас его заменил уведомительный порядок. Любой ОКС, построенный без разрешительной документации, считается самостроем.
Самовольные постройки не стоят на кадастровом учете, на них не оформлено право собственности. При выявлении самостроя местная администрация имеет право потребовать от застройщика снести дом. Кроме того, на владельца налагается штраф.
Можно ли узаконить уже построенный дом
Для того чтобы дать гражданам возможность узаконить их постройки, в России была введена дачная амнистия. Это упрощенный порядок регистрации недвижимости. За годы существования закона в него несколько раз вносили изменения.
Условия регистрации усложнялись. Сейчас дачная амнистия продлена до 2021 года. Мы рекомендуем вам узаконить вашу недвижимость, пока действует упрощенный порядок.
Узаконить самострой можно двумя путями – административным и через суд. В любом случае сначала нужно обращаться в местную администрацию. В суд можно обращаться после того, как все возможности для оформления были исчерпаны.
Заказать бесплатную консультацию
Административный порядок
В первую очередь, нужно попытаться узаконить построенный дом в административном порядке. Иногда на этом этапе процедура и заканчивается. Действовать нужно так, как будто дом еще не построен.
- Подать уведомление о строительстве. Обычно на этом этапе представители местных властей не выезжают на участок. Они ограничиваются проверкой категории земли, расположения и характеристик ОКСа, которые указал заявитель. Поэтому в некоторых случаях даже на уже построенный дом можно получить положительный ответ. Именно это ответное уведомление и является теперь разрешительной документацией.
- У вас на руках два уведомления – то, которое вы подавали в администрацию и ответ, разрешающий строительство. То есть, по сути, строить вам разрешили. Можно приступать к следующему этапу.
- Заключить договор на подготовку техплана. Заказать техплан можно в нашей компании. После заключения договора кадастровый инженер приедет на объект и подготовит технический план. Без этого документа легализовать дом не получится.
- Дальше опять обращаемся в муниципалитет и уведомляем о завершении строительства. К заявлению прилагаем техплан. Дальше начинается проверка, остается только ждать ее завершения. Проверяют соответствие дома тем параметрам, которые вы заявляли в уведомлении, градостроительным и другим нормам.
- Если нарушений нет, вы получите уведомление о соответствии. На этом процедуру узаконивания можно считать законченной. Администрация сама передаст документы в Росреестр.
Это самый простой способ узаконивания. Им можно воспользоваться, если вы построили новый дом на земле ИЖС или ЛПХ (в СНТ действует амнистия до 2021). Дом должен соответствовать требованиям:
- Высота не более 20 метров, этажность – не более трех этажей.
- Дом неделимый, то есть – в нем может проживать несколько семей, но разделить его на отдельные квартиры нельзя.
- ОКС не используется с коммерческими целями.
Нужно, чтобы объект соответствовал всем этим требованиям, иначе уведомительный порядок на него не распространяется, нужно получать разрешение на строительство, а потом вводить ОКС в эксплуатацию.
Заказать бесплатную консультацию
Если новый дом построен на месте старого
Еще одна частая ситуация. Владелец сносит старый ветхий дом и на его месте строит новый. Никаких разрешений при этом он не получает, старый ОКС по прежнему стоит на кадастре, а новый не оформлен. В этом случае действовать нужно немного по-другому:
- На первом шаге также опять идем в администрацию. Здесь в целом все происходит также, как в предыдущем случае.
- Дальше нужно снять с кадастрового учета старый дом. Для этого вам потребуется оформить акт обследования. Делает его кадастровый инженер. В акт вносят информацию о том, что дом был демонтирован в связи с непригодностью для эксплуатации. Акт будет основанием для того, чтобы снять ОКС с кадастрового учета. Акт обследования вы также можете заказать в компании «Геомер групп».
- На следующем шаге нужно подать заявление в Росреестр о снятии старого дома с учета. Сделать это можно через МФЦ. К заявлению прилагаете акт обследования, подготовленный нашим кадастровым инженером. Росреестр снимет старый дом с учета и внесет запись в реестр.
- Если администрация положительно ответила на ваше уведомление о строительстве, можно заказывать техплан нового дома. Здесь вам опять потребуется помощь кадастрового инженера. Мы поможем вам узаконить ваш дом, подготовить все необходимые документы.
- Подаем в администрацию уведомление о завершении строительства и техплан. Ждем результата проверки.
Если новый дом построен без нарушений, вы получите уведомление о соответствии и ОКС будет поставлен на кадастровый учет.
Заказать бесплатную консультацию
Что делать, если администрация отказала
Администрация может вам отказать, причем отказ можно получить на любом шаге. Если официальный отказ местных властей получен, можно готовить документы для обращения в суд. Для этого вам потребуется:
- Отказ администрации.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
- Техплан на построенный дом.
- Согласования с контролирующими органами (если они нужны).
- Заключения от коммунальных служб.
- Договор с проектной организацией.
Так как дом должен соответствовать строительным нормам, чаще всего приходится заказывать строительную экспертизу. Если нарушений нет, заключение эксперта будет свидетельствовать в вашу пользу. Когда эксперт в своем заключении указывает, что ОКС соответствует всем параметрам, суд практически всегда встает на сторону застройщика.
Здесь нужно учесть нюанс. Если дом нарушает нормы, эксперт это отметит. В суде такое заключение будет вам бесполезно.
Поэтому сначала нужно устранить такие нарушения, а только потом обращаться к экспертам. Некоторые нарушения нельзя устранить. Например, дом находится на расстоянии менее трех метров от границы участка. С юридической точки зрения это нарушает права соседей. Но такие нарушения можно попробовать решить мирным путем.
Если вы сможете договориться с соседями, есть шанс узаконить дом.
После того, как вы собрали все документы, можно подавать исковое заявление в суд. В заявлении должны быть данные об истце, ответчике, объекте недвижимости. В заявлении вы должны обосновать свои требования.
Все собранные документы прилагаются к иску. Также вам потребуется оплатить госпошлину.
Во время судебного разбирательства суд изучит все представленные доказательства. В том случае, если их недостаточно, судья может назначить дополнительные экспертизы. Так как проведение строительной экспертизы оплачивает истец, мы рекомендуем заказать ее заранее.
Обычно, внесудебная экспертиза обходится дешевле, чем судебная.
Судебное разбирательство может длиться долго. Обычно вопросы, связанные с недвижимостью, занимают много времени.
Чтобы суд встал на вашу сторону, вам нужно доказать:
- Дом соответствует градостроительным нормам, безопасен для проживания людей.
- Постройка соответствует категории земли и ВРИ.
- Сохранение дома не нарушает интересы соседей.
Когда все требования соблюдены, суд выносит решение о возможности сохранить дом. Дальше нужно подать заявление в Росреестр о регистрации дома и приложить к нему решение суда. Через 10 дней вы получите выписку из ЕГРН.
Заказать бесплатную консультацию
Приобретательная давность
В самовольно построенных домах люди живут десятилетиями. Администрация не предъявляет никаких претензий. Но иногда при попытке узаконить такой дом административным путем, владелец неожиданно получает отказ.
Если вы прожили в доме больше 15 лет, его можно оформить по приобретательной давности.
В этом случае вам нужно доказать:
- Вы живете в доме последние 15 лет. Доказательством этого факта могут быть свидетельства соседей, квитанции об оплате коммунальных услуг.
- Ранее администрация не высказывала претензий. То есть в течение последних 15 лет вы не получали от администрации никаких предписаний относительно дома.
Если эти условия соблюдаются, дом можно оформить по приобретательной давности.
Что нужно учитывать
В процедуре узаконивания уже построенного дома много нюансов. Учесть их все сложно. Многие появляются уже в процессе процедуры. Но есть три фактора, которые способны сделать узаконивание невозможным:
- Категория земли должна разрешать строительство ОКСов этого типа. Например, если участок ИЖС или ЛПХ и у вас построен жилой дом, вероятность узаконить его очень высока. Но если земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования для огородничества, а не для садоводства, суд примет решение не в вашу пользу.
- Застройщик должен иметь права на земельный участок. Это может быть право собственности, пожизненной аренды, наследуемого владения. Но правообладателем и на ЗУ, и на спорный дом должно быть одно лицо.
- Дом должен соответствовать всем нормам. Он должен быть безопасен для людей, должна быть возможность подключения коммуникаций. Естественно, не должны быть нарушены права третьих лиц. Причем третьими лицами могут выступать не только соседи, но и местная администрация.
Зачем узаконивать уже построенный дом
Большая доля самостроя – это проблема для государства. Такие дома не стоят на кадастровом учете, а значит, владельцы не платят налог на недвижимость. Поэтому власти выявляют самовольные постройки. Выявленный самострой приведет к последствиям для владельца:
- Штраф за самовольную постройку.
- Иск от администрации о сносе незаконного дома.
- Необходимость уплаты налога за дом за последние три года.
Кроме того, с незаконным домом нельзя совершать никакие сделки. Его нельзя продать, подарить, оставить в наследство. У наследников по закону возникнут те же самые проблемы при попытке оформления дома.
Для того чтобы не тратить время и деньги на попытки узаконивания, сначала проконсультируйтесь у специалиста «Геомер групп». Наш эксперт ознакомится с вашей ситуацией и поможет найти наиболее эффективный способ решения проблемы. В нашей компании вы можете заказать подготовку технической документации на дом.
При необходимости, мы поможем вам пройти процедуру узаконивания с самого начала до получения выписки из ЕГРН.
Заказать бесплатную консультацию
Полезное видео
Самовольные постройки: как работает законодательство в 2024 году
Самовольное строительство — это не всегда намеренное нарушение закона.
Дом становится самостроем в результате изменений в законодательстве или неразберихи и ошибок в документах, а иногда собственники просто не знают, как надо все оформить.
В 2022 году Верховный суд выпустил большой обзор судебной практики о самовольных постройках, где дал ответы на наиболее сложные и часто задаваемые вопросы. В статье проанализирую обзор и расскажу, что такое самовольные постройки, кто присваивает такой статус и как этого избежать.
Что вы узнаете:
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Что такое самовольная постройка
- Она стоит на земле, на которую у владельца нет прав. Например, хозяин дома решил поставить гараж за своим забором, но там — общая земля или участок соседа. В 2020 году в Башкортостане суд обязал местного жителя снести баню и курятник, которые частично располагались на чужом земельном участке. Также соседа обязали перенести забор.
- Построена на участке, вид разрешенного использования которого не допускает этого. Например, жилой дом разместили на землях промышленности — это нарушение.
- Возведена без необходимых согласований. Здесь есть нюанс: если запрещающие требования появились уже после завершения строительства, признать дом самовольной постройкой нельзя. Например, если дачи уже 50 лет стоят на своем месте, а газовики вдруг решили протянуть рядом с ними магистраль высокого давления, потребовать снести дома из-за соседства с трубой нельзя.
- Построена с нарушением строительных норм и правил. Но, опять же , не каждое нарушение означает, что дом признают самостроем. Строительные ошибки должны быть критическими и создавать угрозу жизни и здоровью людей — об этом чуть ниже.
В законе также сказано, что нельзя признать строение самовольным, если собственник не мог знать об ограничениях земельного участка. Кроме того, если на момент строительства согласование требовалось, а в день обнаружения или регистрации самостроя такого требования в законах уже нет, тогда негативных последствий тоже не будет.
Когда самовольную постройку могут снести
Снос самовольной постройки — крайняя мера, подчеркнуто в обзоре Верховного суда.
Снести самострой чаще всего можно только на основании судебного решения. В некоторых случаях это могут сделать без суда муниципальные власти, однако в законе много оговорок. Местная администрация не может принять решение о сносе самовольной постройки, если:
- Она стоит не на государственной или муниципальной земле и безопасна для жизни и здоровья граждан.
- Право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, либо уже есть судебное решение об отказе в сносе.
- Речь идет о многоквартирном, жилом или садовом доме — даже если есть угроза жизни и здоровью людей.
То есть местная власть может снести, например, незарегистрированные металлические гаражи на муниципальной земле, но не имеет такого права в отношении домов на частной территории.
Суд в каждом случае будет выяснять все обстоятельства, которые важны для дела. Зачастую решение о сносе принимают, если вид разрешенного использования земли не совпадает с типом постройки, так как привести ее в соответствие с правилами невозможно. Маловероятно, что жилой дом можно переделать под цех или наоборот.
Но в целом судьи исходят из потенциальной опасности нарушения. Если постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а допущенные нарушения можно устранить без сноса, суд откажет. Но если баня возведена прямо под линией электропередачи, это недопустимо с точки зрения противопожарной безопасности, ее обяжут снести.
В феврале 2022 года в Махачкале суд отказал местной администрации в иске о сносе самовольной постройки — одноэтажного железобетонного здания 30 × 20 м. Судья указал, что неустранимых нарушений, которые могли бы повлечь разрушение постройки, нет. Также она не опасна для людей и их имущества.
Верховный суд в обзоре приводит другой пример: владелец земли подал иск о признании самостроем и сносе многоквартирного дома, который появился рядом с его участком. Экспертиза подтвердила, что права действительно нарушены: вода, снег и канализационные стоки новостройки попадают на чужой участок. Но суд признал, что нарушения несоразмерны идее снести дом.
Судья обязал убрать канализационный колодец от соседского участка, поставить на крыше снегозадержатели и установить водосточную систему.
Доказывать необходимость сноса обязан тот, кто подал в суд, а степень опасности устанавливает экспертиза.
На практике владелец участка или постройки может и не допустить эксперта — отказ будет законен, если нет судебного решения о проведении экспертизы. Если ее назначил суд, хозяин не должен чинить препятствий.
Особенности судебных процессов по делам о самовольных постройках
Кто может подать в суд.Любой человек, чьи интересы нарушены или которому незаконная постройка угрожает. Как правило, это собственники смежных земельных участков и домов, но судиться могут также и арендаторы, и просто те, кто прописан в доме по соседству.
Прокуратура тоже может подать иск в защиту интересов неопределенного круга лиц или государства. Также в суд может подать местная администрация.
Каков срок давности для исков.Если постройка, которую просят снести, не создает угрозы жизни и здоровью людей, а лишь возведена без необходимых разрешений, тогда применяется общий срок исковой давности — три года.
В ряде случаев срока исковой давности нет. Например, в ситуации, когда самовольная постройка хотя бы частично возведена на чужом участке и мешает соседу пользоваться своим имуществом.
Кто оплачивает судебные расходы.По общему правилу, судебные расходы взыскиваются в пользу того, кто выиграл дело. Однако в случае с самовольными постройками и делами о признании права собственности на них не все так просто.
Верховный суд указал, что если тот, кто проиграл дело, не нарушал прав выигравшего, то он не обязан оплачивать судебные расходы. Пример из обзора: владелец самовольной постройки подал в суд на местную администрацию и потребовал признать право на недвижимость. Суд иск удовлетворил, но судебные расходы с администрации не взыскали, ведь житель сам строил без разрешений, администрация его прав не нарушала.
Когда можно заключить мировое соглашение.Судебный процесс можно завершить мировым соглашением. Однако суд не утвердит его, пока сам не разберется, что не так с самовольной постройкой.
Мировое соглашение не должно нарушать права и законные интересы собственников смежных участков.
Например, участники спора договорились урегулировать его через выплату компенсации: один сосед платит другому, а тот отказывается от претензий. Но если при этом нарушены права других соседей, мировое соглашение суд не утвердит.
Что делать, если суд вынес решение о сносе, а в доме живут люди.Если кроме собственника в постройке живут еще люди, они зарегистрированы там, но не участвовали в судебном процессе, снести самовольную постройку не получится. И судебное решение не поможет.
Надо подавать отдельный иск о выселении, делать это должен собственник здания под снос. По закону тот, чьи права нарушены — например, сосед, — может требовать признания здания самовольной постройкой, а вот выселить оттуда кого-либо — нет.
Как легализовать самовольную постройку
Надо обратиться в суд с иском о признании прав собственности на самострой. Вот условия:
- Участок относится к категории земель, на которых можно строить дом: например, на территории лесного фонда возвести дом нельзя, а на землях ИЖС — можно.
- Постройка на день обращения в суд соответствует градостроительным и санитарным нормам.
- Постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает права и законные интересы других людей. Может потребоваться заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций, а также заключения Роспотребнадзора и МЧС о том, что постройка соответствует нормам.
Чтобы признать в судебном порядке права собственности на самовольную постройку, должны соблюдаться все три условия.
Если постройка полностью или частично расположена на участке, который не был предоставлен законно, в признании права собственности на такую постройку могут отказать, говорит Верховный суд.
эксперт по загородной недвижимости
В судебной практике есть две позиции, и судам нужно решить, какой придерживаться
Обзор судебной практики от 2022 года проясняет некоторые сложные случаи с признанием построек самовольными, но в то же время ставит новые вопросы. Верховный суд в обзоре говорит, что снос и признание постройки самовольной — мера исключительной ответственности, которая должно применяться в крайнем случае.
Однако ранее Верховный суд и Высший арбитражный суд в постановлении пленумов от 29 апреля 2010 года объясняли, что даже незначительные нарушения строительных и градостроительных правил могут стать основанием для признания незаконности постройки и ее сноса, в том числе при условии, что нарушение не связано с лишением владения.
Теперь один документ говорит одно, а второй — другое. Судам надо находить золотую середину, и выбор они могут сделать любой: снести или сказать, что нарушение несущественное, и оставить объект. Когда Верховный суд в обзоре рассматривает конкретные дела и на их основе формулирует позицию, как правило, у судов разных инстанций (первой, апелляция, кассация) нет единого подхода. Это показывает, что они не понимают, как действовать.
С учетом многообразия жизненных ситуаций не думаю, что теперь все будет однозначным и что ясности в этом вопросе стало больше.
В то же время в обзоре четко разобраны несколько проблемных случаев:
- Если строительство началось, а хозяин не подал уведомления об этом, но нарушений нет, администрация обязана выдать положительное уведомление о соответствии объекта разрешенным параметрам, как только его запросят, — п. 3 обзора.
- Если участок используется нецелевым образом, постройку нельзя признать самовольной. Например, владелец поставил на садовом участке гараж и открыл там шиномонтаж. Гараж на таком участке стоять может, шиномонтажа там быть не должно. Поэтому иск должен быть не о сносе, а о прекращении использования не по назначению — п. 6 обзора.
- Если стоит объект, который не соответствует виду разрешенного использования земли, сносить его разрешается, только если невозможно привести все в соответствие с нормами — п. 10 обзора. Суд разобрал пример с турбазой, которую построили на четырех садовых участках: не было никакой возможности сделать из турбазы четыре садовых дома, и суд постановил сносить.
Сложные случаи с самовольными постройками
Верховный суд разобрал несколько типовых противоречивых ситуаций и объяснил, как действовать.
Зарегистрированный дом тоже могут признать самовольной постройкой.Регистрация как таковая не означает, что дом построен без нарушений. Если такие нарушения будут выявлены, дом могут признать самовольной постройкой независимо от регистрации в ЕГРН.
Строительство частного дома без подачи уведомления еще не означает, что его следует считать самовольной постройкой.В первую очередь будут учитываться соответствие или несоответствие градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.
Использование дома не по назначению не означает, что он построен самовольно.Опять же , во главу угла ставится соблюдение установленных законом норм. Суд указывает, что такое основание для признания постройки самовольной, как использование ее не по назначению, законом не предусмотрено.
Здание, которое целиком или частично поставлено на чужой участок, не зарегистрируют, но и решение о сносе суд тоже может не вынести.Если постройка, которую нужно легализовать, частично расположена на чужом участке, будет решаться вопрос, нарушаются ли чьи-то права. От этого и будет зависеть решение.