Продажа квартиры — ответственный и непростой процесс для многих собственников, особенно если это происходит первый раз. Нужно не только найти покупателя недвижимости, но и подготовить справки, выписки, договоры.
Рассказываем, какие нужно собрать документы для продажи квартиры в 2024 году.
Подготовка пакета необходимых документов считается формальностью, делом, в котором, казалось бы, мало что может пойти не так. Это верно лишь отчасти. Например, если выяснится, что для оформления нужно переделывать ремонт, искать дальних родственников или не хватает какой-то выписки, сделка может сорваться.
Покупатель не станет ждать и выберет более подготовленный к продаже вариант. К тому же без полного пакета есть риск, что Росреестр откажет в регистрации сделки.
В список документов для продажи квартиры в 2024 году входят:
- паспорт собственника
- договор купли-продажи
- выписка из ЕГРН , в том числе чтобы проверить, что нет запрета на проведение сделки без личного присутствия, арестов и запретов на регистрацию сделки
- свидетельство о рождении ребенка — если для приобретения недвижимости использовался материнский капитал
- брачный договор или согласие супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке
- другие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство и договор дарения ;
- технический паспорт : в нем технические характеристики квартиры и подробный графический план. Техпаспорт нужен для получения разрешения от органов опеки и попечительства, если покупатель планирует оформить ипотеку. А также, сверившись с ним, можно узнать о наличии незаконной перепланировки квартиры .
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
- доверенность — если на сделке будет доверенное лицо
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам
- расширенная выписка из домовой книги, чтобы покупатель и банк убедились, что в квартире никто не прописан
Сбор документов
Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры зависит от того, как оформлена собственность на недвижимость.
Квартира приобретена в браке
Согласно Гражданскому кодексу, имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит им поровну. В этот список входят недвижимость, автомобили, предметы искусства, техника и даже деньги на банковских счетах. Продажа совместно нажитого имущества невозможна без согласия второго супруга . То есть если речь о продаже квартиры, потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены на сделку.
Исключение составляет подаренное или унаследованное имущество, им собственник распоряжается единолично. Правило распоряжения совместно нажитым имуществом супругов не работает, если они заключали брачный договор , который устанавливает другой режим владения.
Квартира находится в общей или долевой собственности
Законодательство не запрещает иметь общее недвижимое имущество на несколько собственников, в том числе не связанных родственными отношениями. У двух и более владельцев квартира может быть в совместной или долевой собственности . При продаже долевой собственности у совладельцев есть приоритетное право покупки, и они должны письменно от него отказаться, чтобы в будущем сделка не была оспорена.
Квартиру, которая находится в общей собственности, то есть без выделения долей, можно продать только с письменного согласия всех владельцев. В таком случае их личное присутствие не потребуется, а нотариальное заверение не обязательно.
Квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему лицу
Сделки по продаже недвижимости, среди владельцев которой есть несовершеннолетние , относятся к категории сложных. Потому что на их проведение нужно согласие органов опеки и попечительства — они следят за тем, чтобы дети не остались без места жительства и чтобы условия на новом месте были не хуже, чем на старом.
То есть теоретически опека может не согласиться на сделку, если сочтет, что дети будут жить хуже. Кроме того, есть жесткие требования к тому, как долго несовершеннолетний может оставаться без места жительства, — то есть после выписки из одной квартиры его необходимо быстро зарегистрировать в другой. Как оформить такую сделку, подробно описано здесь .
Перечень документов для продажи квартиры от собственника-несовершеннолетнего может быть расширен, например, если ребенок не достиг 14 лет. Тогда дополнительно потребуются:
- паспорт официального представителя или опекуна
- документ, подтверждающий полномочия представителя
- свидетельство о рождении ребенка
- разрешение органов опеки на распоряжение имуществом
Собственник в возрасте от 14 до 18 лет может участвовать в сделке самостоятельно. Но для этого понадобится письменное разрешение законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и органов опеки.
Исключение — эмансипированные несовершеннолетние. Это дети, приравненные ко взрослым. Такой статус можно получить после 16 лет, предоставив доказательства.
Ими являются трудовой договор, свидетельство о ведении предпринимательской деятельности, вступлении в брак или регистрации в ЕГРИП.
Эмансипированные дети могут заключать любые сделки без участия и согласия взрослых, в том числе и продавать свою недвижимость. Согласие органов опеки или законных представителей тоже не потребуется. Но нужно подтвердить, что эмансипированный совершеннолетний полностью дееспособен: нужно решение суда или органов опеки.
Если собственник не может присутствовать во время сделки
Владелец квартиры должен лично присутствовать во время сделки по продаже своей квартиры и подписывать договор купли-продажи. Если по причине болезни, срочного отъезда или любому другому уважительному поводу он не может этого сделать, то оставляет доверенность супругу, близкому родственнику, другу, поверенному — тому, кому доверяет представлять свои интересы.
В доверенности указывают паспортные данные уполномоченного представителя, список действий, на которые он получает эти права, адрес квартиры, дату составления. Этот документ должен быть нотариально заверен . Если продавец в другой стране, для оформления доверенности можно обратиться в российское консульство. Такую доверенность проверяют дольше обычной, но финансовые организации такие принимают.
Погашение долгов: дополнительные документы, которые пригодятся при продаже
Дополнительные документы нужны, чтобы снизить покупательские риски, — иногда их наличие позволяет покупателю быстрее принять положительное решение о приобретении. В эту категорию входят, например, документы, подтверждающие, что у продавца нет долгов по оплате коммунальных платежей.
В основном это выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале «Госуслуги». Если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения, стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество .
Подготовить полный пакет документов вполне реально самостоятельно. Более того, некоторые из них, кроме владельца квартиры, получить не сможет. Но обращение к риелтору способно ускорить процесс: он расскажет, какие документы собрать для продажи квартиры в конкретном случае и в каком порядке.
Порядок сбора важен — у большинства бумаг есть «срок жизни». Если действовать наугад, можно оказаться в ситуации, когда придется запрашивать что-то повторно.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Сейчас почти 70% сделок с жильем совершается с привлечением ипотеки. К такой сделке, помимо продавца, сопутствующих ему участников, покупателя, подключается банк. Он должен убедиться, что квартира, на покупку которой он выдает кредит, юридически чиста и находится в жилом состоянии и в неаварийном здании.
Готовность собственника помочь покупателю в такой сделке существенно расширяет область поиска нового владельца.
Обычно банки запрашивают:
- Предварительный договор купли-продажи (ДКП) . Он поможет подтвердить серьезность намерений сторон (подробнее о нем ниже).
- Расписку о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание для получения денег.
- Технический паспорт БТИ. Ему должно быть не более пяти лет.
- Выписка из домовой книги. Она подтвердит, что в квартире никто не зарегистрирован.
Также может понадобиться свидетельство о рождении ребенка, если квартира приобреталась в браке, разрешение органов опеки, если при этом использоваться материнский капитал, доверенность, если продавец лично не сможет присутствовать на сделке.
Банки могут использовать разные схемы для оценки репутации заемщика и качества недвижимости, поэтому перечень требуемых документов для вашей ситуации нужно уточнять в конкретном банке .
Какие еще документы могут потребоваться при продаже
Росреестр зарегистрирует сделку, к которой приложен указанный пакет документов. Но, чтобы минимизировать свои риски, покупатель может запросить:
- документ о переходе прав собственности (договор долевого участия, дарения, мены и пр.)
- справку о закрытии задолженности по ипотеке , если квартира была куплена на кредитные средства, или согласие банка на сделку, если жилье до сих пор под обременением
- документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта
- кадастровый паспорт на объект недвижимости
Продавец не обязан предъявлять эти документы, но нужно помнить, что и у покупателя есть право не вступать в сделку без уверенности в ее чистоте.
При продаже квартиры в Москве или Подмосковье продавец может предоставить единый жилищный документ (ЕЖД), который можно оформить в МФЦ. Он заменит выписку из домовой книги, справку об уплате коммунальных платежей, сведения об основных характеристиках объекта (площадь, комнатность, высота потолков) и так далее.
Выписка жильцов из квартиры
Важное условие чистоты сделки — снятие с учета всех прежних жильцов . Это необходимо, чтобы покупатель был уверен, что сложностей с ними не возникнет. Обычно сниматься с учета нужно до заключения договора купли-продажи, но стороны могут договориться и о том, что это произойдет после его подписания, заключив соответствующее дополнительное соглашение.
Подтверждением того, что бывшие жильцы выписаны, может быть выписка из домовой книги или ЕЖД.
Сняться с регистрационного учета можно автоматически. Продавец подаст документы на постоянную или временную регистрацию по новому месту жительства (нужны паспорт и выписка из ЕГРН) и будет снят с учета по старому адресу.
Составление предварительного договора
Предварительный договор купли-продажи страхует и продавца, и покупателя. Он работает так: если одна сторона отказалась от сделки и не стала заключать основной договор, другая вправе обратиться в суд, и суд может обязать заключить договор на условиях предварительного. Как правильно составить такой документ, можно узнать здесь .
Альтернативой предварительному ДКП являются соглашение о задатке и авансовое соглашение . Авансовое гораздо мягче: стороны фактически подтверждают намерения заключить сделку и передать авансовый платеж. Но документ не обязывает заключать основной договор и при наличии авансового соглашения, суд тоже не может это сделать.
Соглашение о задатке позволяет продавцу оставить себе задаток, если от сделки отказался покупатель. А если передумал продавец, он платит покупателю двойную сумму задатка.
Составление и подписание основного договора купли-продажи
Когда все документы готовы, соглашения или предварительный ДКП подписаны, заключают договор купли-продажи.
Эксперты рекомендуют привлечь к этой процедуре юриста — он правильно составит документ, учтет особенности сделки, пожелания сторон, предусмотрит порядок оплаты. Продавец приходит на заключение сделки с полным пакетом заранее подготовленных документов (это обязательно должны быть оригиналы) и деньгами.
Если осуществляется покупка квартиры в ипотеку, деньги продавцу передает банк — через ячейку. Какие еще есть варианты передачи средств за квартиру, можно узнать здесь .
Оформление ипотечной квартиры
в собственность
Выдача ипотеки не заканчивается подписанием кредитного договора. После заемщику необходимо обратиться в Росреестр и оформить право собственности. И лучше не затягивать этот процесс, так как банки часто повышают ставку до момента регистрации.
Особенности регистрации права собственности на квартиру в ипотеке
По итогу оформления ипотечного кредита права на приобретаемый объект имеют собственники, предусмотренные договором. Но изначально права нужно оформить.
На практике все зависит от типа недвижимости:
- Если это квартира или дом на вторичном рынке, или уже сданная новостройка, собственность регистрируется после заключения кредитного договора.
- Если речь идет о строящейся недвижимости, регистрация проводится после сдачи дома, подписания акта приема-передачи и получения ключей.
Банки заинтересованы в том, чтобы заемщики быстрее проводили это действие, становились собственниками и оформляли залог документально. Поэтому некоторые финансовые организации устанавливают повышенные ставки до момента регистрации или назначают штрафы, если заемщик не уложился в отведенный срок.
Заказ отчета об оценке
Если в кредит приобретался готовый объект, то оценка проводилась еще в процессе его оформления. Если речь о возводимой новостройке, — после принятия покупателем квартиры. Это обязательное условие банка.
Оценку нужно заказывать в аккредитованном финансовом учреждением агентстве. Обратитесь к ипотечному менеджеру и попросите контактны таких компаний. Оценка проводится за счет заемщика, стоимость в среднем составляет 2500–3000 рублей.
Она зависит от типа объекта и его расположения.
После заключения кредитного договора заемщику обязательно дадут инструкцию по дальнейшим действиям и помогут собрать документы.
Порядок оформления квартиры в собственность
Некоторые банки стали предлагать сервис электронной регистрации ипотечной квартиры. Это платная услуга, в рамках которой финансовая организация предложит подключить специальный ресурс — сервис безопасных расчетов для подачи через него документов на регистрацию в Росреестр.
При стандартной схеме стороны сделки самостоятельно сдают документы в МФЦ /Росреестр. Удобнее делать это в МФЦ (по месту жительства или прописки).
Пакет необходимых документов:
- заявление (составляется в МФЦ или Росреестре);
- кредитный договор;
- договор купли-продажи или ДДУ (если речь о новостройке);
- документы, удостоверяющие личность на участников сделки, свидетельство о браке (при необходимости);
- акт приема-передачи, если это новостройка;
- закладная (если оформляется);
- отчет об оценке недвижимости (при необходимости);
- квитанция об уплате госпошлины.
Государственная регистрация прав собственности на недвижимость длится 7–9 рабочих дней, а при электронной регистрации — от 2 до 7 дней. В процессе на объект накладывается обременение. Заемщик, несмотря на права собственности, может продать квартиру или подарить ее только с согласия залогодержателя. Остаток ссудной задолженности погашается за счет средств покупателя.
Обременение снимается в Росреестре после погашения ссуды.
Передача документов в банк
По итогу прохождения процедуры регистрации заемщик снова посещает МФЦ или Росреестр — чтобы получить выписку ЕГРН. В ней гражданин указан как собственник, плюс будет проставлена отметка об обременении в силу ипотеки. При оформлении электронной регистрации документы придут на указанную почту.
Далее гражданин должен явиться в банк и предоставить выписку из ЕГРН. Тем самым он подтвердит целевое использование средств и соблюдение условий договора. Кроме того, если недвижимость ранее не была застрахована, это нужно сделать и принести в финансовое учреждение полис.
Страхование ипотечного жилья — обязательное условие ипотеки. Страховка оформляется на весь срок, оплату страхового взноса возможно проводить ежегодно либо сразу за весь срок. Клиент продляет полис пока ссуда не будет закрыта.
Возврат части потраченных средств
После регистрации собственности у заемщика возникает право на получение налогового вычета. Выплаты полагаются всем официально трудоустроенным гражданам, покупающим жилое имущество. Воспользоваться правом можно однажды.
В случае с ипотекой речь о следующих суммах:
- 13% от стоимости недвижимости, но не более 260 000 рублей;
- 13% с уплаченных банку процентов по ипотеке, но не более 390 000 рублей.
Оформлять налоговый вычет можно уже на следующий год после покупки. Например, гражданин приобрел в ипотеку квартиру в мае 2022 года, тогда в 2024 году он может обратиться в ФНС и получить назад подоходный налог, уплаченный за него работодателем в 2022 году. Оформлять вычет можно сколько угодно лет, пока право не будет исчерпано.
После полной выплаты долга по ипотеке нужно решить следующий вопрос — снять обременение с недвижимости. Теперь заемщик юридически становится полноправным собственником и может делать с имуществом что угодно.
Как купить квартиру с помощью ипотеки
Подготовили подробную инструкцию о том, как выбрать недвижимость, проверить продавца, оформить и купить квартиру с помощью жилищного кредита.
Что необходимо знать перед покупкой квартиры
Подготовка к покупке
- информацию о бывших и настоящих собственниках жилья;
- историю запретов и перепланировок;
- кадастровую стоимость;
- наличие обременений (арест или залог у банка).
Также нужно узнать основание права собственности (наследство, дарение, договор купли-продажи и др.), запросить у продавца разрешение его супруга, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.
10.04.2022 10:10
От чего зависит цена недвижимости
Рыночная стоимость — это та цена, которую продавец назначает за свою квартиру на свободном рынке. На нее влияет много факторов: общая ситуация на рынке, конкуренция, расположение объекта, состояние дома, год постройки, ремонт, вид из окна, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов и парков, этаж, история самой квартиры, ремонт и другое.
«Как оценивается недвижимость: в первую очередь готово или не готово жилье. Дальше — с отделкой оно или без. Важен тип жилья: это может быть старый дом, новостройка, панельная новостройка, бизнес-класс, премиум.
Высота потолков, окон. И конечно, локация, доступность района», — рассказывает основатель компании Smarent Виктор Зубик.
Многие продавцы готовы торговаться. Вот, например, чем можно аргументировать скидку:
- Высокая конкуренция — в соседних домах много похожих объектов.
- Отсутствие отделки и ремонта.
- Метро далеко, нет остановки общественного транспорта.
- Юридически сомнительные документы, с которыми могут возникнуть основания оспорить сделку или признать eе недействительной.
- Неузаконенные перепланировки и переоборудование.
Какие риски при покупке квартиры
Существует риск, что после оформления договора купли-продажи объявятся наследники, родственники продавца и захотят оспорить сделку. Чтобы этого не произошло, проверяйте документы на квартиру: архивную выписку из домовой книги, наследственное дело. Уточните у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и закажите выписку из ЕГРН.
26.10.2022 14:35
Если предыдущий владелец покупал квартиру с использованием маткапитала, выясните, выделены ли доли детям. Если нет — это нарушение закона. И сделку могут признать недействительной.
Узнайте, как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.
Если квартиру покупали на ипотечный кредит, потребуйте справку из банка, подтверждающую исполнение обязательств в полном объеме. Если же кредит не до конца погашен, получите справку из банка об остатке задолженности и узнайте, как провести сделку по отчуждению квартиры.
Риски могут быть связаны с состоянием здоровья собственника. Пожилой человек может поддаться давлению мошенников. Проверьте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность.
Если на стадии покупки жилья вы выяснили, что в нем прописан осужденный человек, отбывающий наказание в колонии, попросите собственника аннулировать его регистрацию.
Способы покупки квартиры
ДДУ
Это договор, который заключают между застройщиком и покупателем квартиры. Покупатель перечисляет деньги за недвижимость еще на этапе строительства, и застройщик использует их в работе над проектом.Таким образом покупатель становится дольщиком.
Переуступка прав
Это сделка, при которой один дольщик продает свою квартиру (уступает права на нее) другому дольщику, пока дом еще строится.
Кооператив
Будущие жильцы, участники кооператива, выплачивают ежемесячные взносы, из которых складывается бюджет на покупку жилья. Затем участники могут воспользоваться средствами этого фонда для приобретения недвижимости
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). Один из самых распространенных вариантов сделки с недвижимостью.
Как защититься от мошенников
Главный способ — проверять все документы на квартиру. О недвижимости нужно узнать как можно больше, для этого задайте продавцу несколько вопросов:
- Вы собственник? Попросите документы на квартиру, основание права собственности.
- Есть ли разрешение супруга? Если квартира была куплена в период брака, понадобится нотариальное согласие на продажу.
- Кто зарегистрирован в квартире?
- Выделены ли доли детям? Нужно запросить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
- Была ли перепланировка?
- Есть ли справки из психоневрологического и наркологического диспансеров? Они подтвердят, что собственник вменяем и отдает отчет своим действиям
- Выплатили ли ипотеку?
- Использовали маткапитал? Если да, то проверьте, выделены ли доли детям.
10.06.2023 14:35
Где искать квартиру
Вы можете воспользоваться услугами агентств недвижимости. Еще один вариант — изучить предложения аукционов. Туда попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам.
Процедуру проводят на специальных электронных площадках. Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг.
28.06.2023 16:20
Квартиру можно найти у застройщиков или на сайтах объявлений. Предложения по новостройкам есть и на Банки.ру.
Как осматривать квартиру и на что обратить внимание
Обратите внимание на то, была ли перепланировка. Если была, то уточните, узаконена ли она. Выяснить это можно с помощью архивной копии БТИ (Бюро технической инвентаризации).
В ней указаны расположение и метраж комнат, наличие перепланировки.
«Запросите утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию», — рассказывал генеральный директор юридической компании «ЮРВЕДО» Алексей Скляров.
Уточните, когда меняли сантехнику, проводку, окна. Оцените вид из окна, посмотрите, какие стройки планируют рядом с домом, какая инфраструктура в районе. Спросите собственника, какую мебель он хочет оставить после продажи.
Как проверить юридическую чистоту
Вот что советует сделать для проверки недвижимости управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева:
- Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
- Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
- Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
- Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга (-и).
- Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица).
- Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
- Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Заключение договора
Перед сделкой по продаже недвижимости стороны обычно заключают предварительный договор — он подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи. В нем, помимо информации о квартире, нужно прописать данные о задатке, стоимости объекта, сроках заключения основного договора и передачи прав.
Главный договор купли-продажи, согласно ГК РФ, должен содержать информацию о виде недвижимости, сведения о покупателе и продавце, основные условия, цену, ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств, реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).
Укажите сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.
14.05.2022 12:12
Внесите в документ информация о том, что стороны не лишены дееспособности:
- не состоят под опекой и попечительством;
- не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
- не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
- при заключении договора действуют добровольно;
- у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.
Расчет с продавцом
На вторичном рынке деньги можно передавать через ячейку, переводом или наличными, или через аккредитив. Эксперты рекомендуют использовать последний вариант. Вы открываете счет и просите банк оформить аккредитив. Деньги блокируют на счете до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки.
Банк в этом случае выступает гарантом.
При покупке новостройки используйте счет эскроу — это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают застройщику после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре. Деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
01.09.2022 13:30
Регистрация сделки
После оплаты подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Сделать это можно в самом Росреестре или МФЦ, онлайн, почтой или у нотариуса. Самый удобный способ — последний.
С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы, которые удостоверяют.
Затем получите выписку из ЕГРН, где содержится информация о вашем праве собственности на квартиру.
Росреестр может отказать в регистрации права собственности. Все причины указаны в ФЗ-218. Вот некоторые из них:
- Вы не предоставили все необходимые документы.
- Информация в этих документах недостоверна.
- Неправильно составлен договор купли-продажи.
- Отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью — например, супруга продавца.
- На квартиру наложен арест или запрет на продажу.
Особенности покупки квартиры в кредит
Банк выдает ипотеку под залог недвижимости. Квартира станет гарантом того, что кредитор вернет деньги. Если вы не погасите кредит вовремя, недвижимость могут отобрать в счет долга.
Перед оформлением ипотеки вам придется провести оценку объекта залога. Обязательное условие — страхование имущества от повреждения.
До обращения в банк выясните, есть ли у вас льготы: например, маткапитал или субсидии для многодетных. Также, возможно, вам доступна ипотека с госпрограммой: «Господдержка» на новостройки, ипотека для IT-специалистов или семейная ипотека.
14.02.2023 14:24
Если госпрограммы не подходят, можно изучить рыночные предложения. Ставка по ним выше, но, например, зарплатным клиентам банки предлагают более выгодные условия. Больше предложений — в каталоге Банки.ру. Еще один вариант — заполнить анкету.
Сервис подберет программы, подходящие под ваши параметры.
Страхование ипотеки
Ипотечное страхование — это страховой продукт, который защищает обязательства заемщика перед банком при выплате ипотечного кредита.
Страхование ипотеки обязательно по закону — без него банк не выдаст кредит. Полис ипотечного страхования включает в себя страхование квартиры или дома от рисков физической гибели или повреждения, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также созаемщиков и титульное страхование, то есть риск потери права собственности на приобретаемое имущество.
Калькулятор ипотечного страхования
Покажет стоимость страховки и поможет оформить полис онлайн
Застраховать квартиру придется в любом случае, отказаться от этого полиса нельзя. А страхование жизни и здоровья и титульное страхование относятся к добровольным видам страхования ипотеки, эти полисы можно не оформлять совсем или оформить, но отказаться впоследствии. Но важно помнить, что отказ, например, от страхования жизни может повлиять на ставку по кредиту.
Наличие полиса при покупке жилья в кредит обеспечивает безопасность сделки. Это удобно и выгодно как для заемщика, так и для банка.
Виды ипотечного страхования зависят от объекта страхования.
Первый и основной — страхование имущества: дома, квартиры или земельного участка, которые приобретаются в кредит. Страховка распространяется на целостность предмета залога и сохранность его основных элементов. Именно этот полис нужно оформить в любом случае: по закону банк без него не одобрит ипотеку.
Страхование объекта недвижимости
Страхованию подлежит именно сама конструкция постройки, то есть ее фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь. Например, защита от протечки, которая испортит ремонт в квартире страхователя, в этот полис не входит. Также страховой договор ипотечной недвижимости защитит от некоторых непредвиденных случаев: пожара, взрыва газа, падения самолета (маловероятно, но возможно), стихийных бедствий (наводнения, землетрясения).
При покупке квартиры в кредит застраховать объект придется в любом случае. Обязанность покупателя по страхованию предмета залога указана в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно закону, заемщик должен оформить полис после одобрения кредита, но до того, как будет заключен договор займа.
Полис продлевается ежегодно. Отказаться оплачивать страхование недвижимости нельзя: при отказе банк применит штрафные санкции, прописанные в договоре. Какие именно — зависит от договора. Поэтому первая и главная рекомендация: внимательно читать подписываемые документы.
Если не платить страховку по ипотеке, то есть риск остаться без жилья, но при этом с полной суммой долга по кредиту.
Единственная ситуация, когда при оформлении ипотеки не требуется оформлять полис страхования имущества — это покупка жилья на этапе строительства. Чаще всего в таком случае для получения кредита банк будет настаивать на оформлении полиса страхования жизни и здоровья заемщика. А когда объект будет сдан, в любом случае нужно будет оформить полис страхования недвижимости.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика
Второй вид страхования при оформлении ипотеки — защита жизни и здоровья. Этот полис покроет обязательства заемщика перед банком в случае временной или постоянной утраты трудоспособности из-за получения инвалидности, а также преждевременной смерти.
Страхование жизни и здоровья оформляется исключительно добровольно, так что заемщик может сам решать, продлевать ли его каждый год или нет. Банки настойчиво рекомендуют своим заемщикам оформлять полис от несчастного случая и утраты права собственности. Более того, оформление личного страхования может снизить ипотечную ставку на 1−2 %.
Титульное страхование при ипотеке
Третий вид страхования при ипотечном кредитовании — страхование титула, то есть права владения приобретаемой недвижимостью. Этот полис защищает не от того, что будет, а от того, что, возможно, уже произошло, но заемщик об этом еще не знает.
Чаще всего страхование титула защищает от внезапно появляющихся наследников или скрытых собственников квартиры. Опасность для нового покупателя заключается в том, что они могут претендовать на уже приобретенную недвижимость.
Часто при покупке квартиры или дома в кредит компании будут предлагать пакет — комплексное страхование, которое будет включать и страховку объекта, и личное, и титул. Если страховка оформляется онлайн, комплексный полис включает страхование объекта и жизни заемщика. Для титульного страхования чаще всего нужно обращаться в страховую компанию лично.
Условия и порядок оформления страхования при ипотеке
Оформление страховки обычно происходит параллельно с заключением кредитного договора: часто банки направляют к страховщикам-партнерам, но заемщик имеет право выбрать любую страховую компанию. Главное, чтобы она была аккредитована банком, в котором берется кредит. Если компания будет не из списка аккредитованных, банк может такой полис не принять.
Как выбрать страховую компанию
При оформлении ипотечного полиса удобно воспользоваться калькулятором Банки.ру и купить страховку всего за несколько минут. При указании банка, в котором берется кредит, система автоматически показывает аккредитованные им страховые компании. Из предложенных вариантов можно выбрать подходящую компанию и оформить полис с выгодой до 90%.
С калькулятором не придется для расчета заполнять анкеты разных страховых компаний, а также можно оформить одновременно полис страхования и квартиры, и жизни без повторного заполнения данных для разных полисов.
Рассчитайте цену страховки для ипотеки
Выберите выгодное предложение от ведущих страховых компаний
Оформление квартиры в собственность при ипотеке в 2024 году 2024
Если вы планируете взять ипотечный кредит на покупку жилья , кто-то может попытаться отговорить вас от этой затеи — например, утверждая, что владельцем такой квартиры будете не вы, а банк. Это очень распространённое заблуждение, но многие покупатели не понимают, кто технически будет являться собственником при ипотеке.
Рассказываем, когда и как происходит оформление права собственности на квартиру при ипотеке, кто на самом деле становится её владельцем и какие ограничения права связаны с ипотечным кредитом. Выясним, как продать или сдать в аренду ипотечную недвижимость, можно ли сделать перепланировку в такой квартире и прописать в ней родственников, какие права на заложенную квартиру есть у банка и развеем популярные мифы про собственность в ипотеке.
- Кто является собственником ипотечной квартиры
- Какие права у банка на ипотечную квартиру
- Какие ограничения возникают в связи с ипотекой у собственника
- Оформление в собственность ипотечной квартиры
Кто является собственником ипотечной квартиры
Собственником ипотечной квартиры (как и жилья, приобретённого на собственные деньги) становится тот, кто её купил. Если вы нашли подходящее жильё, получили одобрение банка на ипотеку, заключили договор купли-продажи квартиры — то вы и регистрируете право собственности на эту недвижимость. Она ваша.
Но есть важные нюансы, о которых нужно знать, если собственник состоит в браке, оформляет ипотеку с созаёмщиками или использует материнский капитал для первоначального взноса.
Чья будет квартира, если заёмщик состоит в браке
Если покупатель состоит в браке, то приобретённая квартира по закону будет совместной собственностью супругов, независимо от того, на чьё имя она юридически оформлена. Банк всегда требует представить нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку и обычно настаивает на том, чтобы тот становится созаёмщиком по ипотечному кредиту.
Исключение из этого правила только одно: брачный договор . Если в нём установлен режим раздельной собственности супругов, то собственником квартиры становится лишь один из них — тот, кто совершает покупку. В этом случае при заключении договора согласие второго супруга не требуется, а созаёмщиком по ипотеке он может стать исключительно по собственному желанию и взаимной договорённости — как любое другое лицо.
Материал по теме
15 февраля 2019
Созаёмщик по ипотеке: имеет ли он право на квартиру
Созаёмщик — это человек, который наравне с основным заёмщиком несёт перед банком ответственность за выплату кредита. Если тот, кто оформил ипотеку, не сможет вносить платежи каждый месяц, эта обязанность ляжет на плечи созаёмщика. Но значит ли это, что вместе с обязанностями по кредиту он приобретает права на квартиру в ипотеке?
Нет, не значит. Если созаёмщиком становится не супруг, а любой другой человек — совершеннолетний ребёнок, иной родственник или даже человек, не связанный узами родства, — он может получить долю в собственности лишь в том случае, если это предусмотрено договорённостью участников сделки. Сам по себе статус созаёмщика никаких прав на квартиру или долю в ней не даёт.
Доли детей при ипотеке с материнским капиталом
Если при покупке квартиры в ипотеку были использованы средства материнского капитала (в качестве первоначального взноса или для погашения имеющегося ипотечного кредита), такая недвижимость по закону становится общей собственностью всех членов семьи .
Материал по теме
27 сентября 2022
Родители должны выделить доли в праве каждому ребёнку, это обязательное условие использования материнского капитала. Соглашение о выделении долей обычно оформляется после того, как будет полностью выплачена ипотека, и это требование фиксируется в договоре.
Не стоит пытаться обойти его: даже если удастся продать квартиру до выделения долей, сделка может быть оспорена органами опеки и признана недействительной, а нарушителя ждёт наказание — от требования вернуть государству средства материнского капитала до уголовной ответственности, если суд посчитает такие действия мошенническими.
Москва, жилой комплекс Алиа
Одинцовский городской округ, рабочий посёлок Заречье, жилой комплекс Заречье Парк, к3.1
поселение Мосрентген, многофункциональный комплекс Тропарево Парк, к2.2
Румянцево 19 мин.
Москва, 2-й Саратовский проезд, 8
Текстильщики 8 мин.
Москва, Пресненская набережная, 8с1
Деловой центр 2 мин.
Москва, 2-я Хуторская улица, 34
Дмитровская 9 мин.
Дмитровский городской округ, коттеджный посёлок Бунгало Клуб Курово, 72
Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, квартал Свистуха, 1к1
Хлебниково 17 мин.
СЗАО, район Щукино
Стрешнево 11 мин.
Москва, Электрозаводская улица, 14с1
Электрозаводская 12 мин.
Москва, шоссе Фрезер, 17Ас1
Нижегородская 14 мин.
Больше объявлений
Какие права у банка на ипотечную квартиру
Несмотря на то, что право собственности на ипотечную квартиру принадлежит покупателю, до полного погашения кредита такая недвижимость находится в залоге у банка. Она служит обеспечением по кредиту, гарантией возврата денег: если заёмщик не сможет расплатиться с банком, тот возместит свои убытки, продав заложенную квартиру .
Но это не значит, что при случайной просрочке платежа собственник сразу же лишается жилья. Сперва в ход идут пени и штрафы, при этом сохраняется возможность уладить вопрос, договорившись с банком о реструктуризации кредита или отсрочке выплат (кредитных каникулах), если причина задолженности уважительная. Лишь когда просрочка достигает 3-4 месяцев, а заёмщик не идёт на контакт и не пытается решить проблему, банк обращается в суд.
Важный нюанс : просто так забрать ипотечную квартиру у собственника банк не вправе, необходимо судебное решение. И даже суд не всегда встаёт на сторону кредитной организации. Например, если заёмщик уже почти расплатился по ипотеке, а стоимость квартиры значительно превышает размер оставшейся задолженности, в удовлетворении иска может быть отказано.
Как залогодержатель (тот, кому передано в залог имущество), банк также вправе проверять , в каком состоянии находится ипотечная квартира. Это не означает, что представители организации в любой момент могут прийти в гости с проверкой. Скорее всего, если платежи по кредиту закрываются исправно и у банка нет причин предполагать о каких-то нарушениях кредитного договора, о визитах даже речи идти не будет.
Но если банк всё же хочет удостовериться в сохранности ипотечной квартиры, отказывать ему не в интересах собственника: по закону , при необоснованном отказе в проверке заложенного имущества залогодержатель (то есть банк) вправе потребовать досрочной выплаты оставшейся части долга.
Наконец, банк вправе запретить собственнику совершать определённые действия с заложенной квартирой, если они могут каким-либо образом затронуть интересы организации. Этого заёмщики обычно опасаются больше всего, поэтому разберём подробнее, что можно и чего нельзя делать собственнику с квартирой в ипотеке без разрешения банка.
Какие ограничения возникают в связи с ипотекой у собственника
Гражданским кодексом установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. С владением (то есть, юридически закреплённым обладанием, фактической принадлежностью) мы уже разобрались, а что насчёт пользования и распоряжения?
Право пользования заложенной квартирой тоже закреплено законом . Собственник может использовать её по назначению (жить в ней, регистрироваться в такой квартире по месту жительства), и ограничить его в этом никто не вправе.
Извлекать доходы тоже можно, это входит в право пользования. Но тут возникает интересная ситуация. Как извлечь доход из недвижимости?
Например, можно сдать её в аренду . Только вот сдача в аренду — это уже не пользование, это распоряжение собственностью. А распоряжаться залоговым имуществом можно только по согласованию с залогодержателем (банком), так как это может затронуть его права.
Поэтому, скорее всего, сдать в аренду ипотечную квартиру без разрешения банка не получится. Вернее, сдать-то можно, но если это обнаружится, банк может посчитать инициативу нарушением договора и потребовать его досрочного расторжения. Лучше не рисковать, а также внимательно читать договор, где должны быть перечислены все права и обязанности заёмщика и организации.
В понятие «распоряжение» входят и другие действия, которые изменяют характеристики имущества, его состояние или принадлежность: продажа , обмен, дарение , завещание, перепланировка и так далее. И тут есть свои нюансы, о которых расскажем подробнее.
Как продать ипотечную квартиру
Отчуждение (т.е. переход права собственности к другому лицу) заложенной квартиры по закону возможно только с согласия залогодержателя. Исключение сделано для завещания, а вот продажу (так же, как обмен или дарение) необходимо согласовать.
Хорошо, если есть возможность досрочно погасить ипотеку : после этого обременение с недвижимости будет снято, и никаких разрешений на продажу получать не придётся. Но если расплатиться по кредиту не получается, можно обойтись и без этого: просто в первую очередь нужно сходить в банк, чтобы уточнить возможные условия сделки.
Если банк не возражает, и покупатель согласен, квартиру можно продать с остатком задолженности , которая перейдёт к новому собственнику. В этом случае важно, чтобы покупатель соответствовал тем требованиям, которые предъявляются к заёмщику по ипотеке, иначе сделка не состоится.