Покупая квартиру по договору долевого участия, будущие собственники ждут, пока застройщик завершит строительные работы и сдаст готовый объект. В этот период может возникнуть желание купить другую квартиру вместо той, право требования которой есть по ДДУ. Чтобы купить другую квартиру, можно рассмотреть предложения застройщика, с которым подписан договор долевого участия.
Например, в том же доме или ЖК, но с большим количеством комнат.
Несмотря на то, что дом только строится, а самой квартиры фактически нет, ее можно поменять на другую. Рассказываем, как это сделать и какие могут быть нюансы обмена в зависимости от особенностей покупки недвижимости и ее характеристики.
Как меняют квартиру в строящемся доме
При строительстве многоквартирного дома желание поменять жилье может возникать еще в тот момент, когда квартира не принята от застройщика. Причем это даже может быть этап котлована — когда еще не возведены стены.
Особенность такого обмена заключается в том, что тот, кто хочет поменять квартиру, фактически еще не владеет объектом. Да и самого объекта нет — его только строят. Дольщик по договору долевого участия получает только право требовать недвижимость, характеристики которой указаны в договоре.
В связи с этим суть обмена жилья в строящемся доме заключается в замене объекта, право требования которого есть у дольщика.
Выгодно ли менять квартиру на этапе строительства
Как правило, при обмене жилья практически никто не остается в минусе. При увеличении площади жилья девелопер даже получает больше средств от продажи, поскольку новая квартира будет стоить больше. Покупатель, в свою очередь, без лишних рисков покупает квартиру, которая отвечает его теперешнему уровню заработка, статусу или потребностям.
Если хочется взять другую квартиру, которая находится в том же корпусе, то чем раньше пройдет обмен, тем будет лучше для дольщика. Это связано с тем, что чем больше степень готовности дома, тем выше стоимость квартир, которые застройщик продает.
Зачем меняют квартиру на этапе строительства
Необходимость поменять квартиру может возникать из-за разных обстоятельств:
- повысился заработок участника долевого строительства, из-за чего он решил, что может приобрести другую недвижимость — с большей площадью или большим количеством комнат;
- увеличилось или ожидается увеличение членов семьи. Например, когда в семье рождается ребенок и вместо однокомнатной квартиры хочется приобрести двухкомнатную;
- появились выгодные предложения от застройщика. Например, объявлены акции или скидки на квартиры с большим метражом или большим количеством комнат;
- заработок дольщика уменьшился или появились другие обстоятельства, из-за которых он хочет приобрести более дешевую квартиру.
Особенности замены квартиры на этапе строительства
Если сделка проходила без ипотечного кредита
Если квартира приобреталась без использования средств банка, в большинстве случаев поменять квартиру несложно. Для этого нужно обратиться в офис девелопера и узнать, какие объекты есть с большей площадью, с большим количеством комнат или другими характеристиками. Обычно для того, чтобы получить право требования другой квартиры, можно не разрывать текущий договор и не заключать новый.
Достаточно будет подписать дополнительное соглашение, по которому дольщик после сдачи дома сможет стать собственником другой квартиры.
Обмен квартиры, приобретенной с использованием ипотечного кредита
Часто квартиры в новостройках покупают с использованием ипотечного кредита. В таком случае обменять квартиру без согласия банка нельзя. Сначала заемщик согласовывает обмен квартиры с застройщиком.
После этого определяется с объектом, на который он хочет поменять квартиру. Затем обмен нужно согласовать с банком. Обычно банки не препятствуют замене залогового имущества, если заемщик вовремя перечислял ежемесячные платежи и не допускал просрочек.
Если стоимость новой квартиры будет больше стоимости старой, в большинстве случаев разницу доплачивают за свой счет. Даже при готовности банка выдать дополнительные средства это не всегда возможно из-за дохода покупателя. Банки определяют возможную сумму, которую можно выдать заемщику так, чтобы у него уходило на погашение ежемесячного платежа не более определенной части от общего дохода. Это может быть 40-60% от поступающих средств.
Но при определении дохода также учитывается размер прочих отчислений. Например, сумма платежей по другим кредитам, величина алиментов, которые выплачивает заемщик.
Если квартира будет стоить меньше, чем та, от которой дольщик хочет отказаться, часть средств возвращается. В таком случае часто согласовывают условие, что клиент банка должен использовать полученные средства для частичного погашения оформленного кредита.
Замена залогового имущества может проходить с оформлением дополнительного соглашения к ДДУ или с прекращением действия текущего и оформлением нового.
Доплата за обмен
Кроме суммы, которую придется заплатить в случае, если новая квартира стоит больше, дольщика могут ожидать дополнительные расходы. Например, оплата оценки нового предмета залога. Услуги оценщика могут стоить около 5 тыс. рублей.
Дополнительно банк может потребовать комиссию за рассмотрение заявки по смене залогового имущества.
Обмен на объект, который принадлежит другому дольщику
Дольщик для обмена квартиры может обращаться к застройщику – выбрать из свободных предложений девелопера. Но может получиться так, что подходящего варианта нет. Выходом в такой ситуации может быть обмен на квартиру, право требования которой есть у другого дольщика. В таком случае ДДУ выставляется на условную продажу.
Это делают для того, чтобы найти в ЖК других дольщиков, которые тоже хотят поменять квартиру на другую. Если все получается, стороны договариваются об обмене и при необходимости определяют размер доплаты. Затем дольщики расторгают старые договора и заключают с застройщиком новые – уже на право требования других квартир.
Порядок обмены квартиры в строящемся доме
Порядок обмена может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки и включать такие этапы:
- Дольщик определяется с объектом, на который он хочет поменять квартиру.
- Участник долевого строительства обращается к застройщику для подбора новой квартиры, которая отвечает его запросам.
- Дольщик выбирает квартиру с учетом ее характеристики и стоимости.
- Дольщик определяется со способом оплаты разницы, если новая квартира стоит больше старой.
- Подписывается дополнительное соглашение или расторгается старый ДДУ и заключается новый.
- После того, как застройщик заканчивает объект, он передает квартиру дольщику.
- Дольщик регистрирует право собственности на квартиру.
Что делать, если хочется квартиру от другого застройщика
Если квартиры своего застройщика не устраивают, есть другой вариант обмена жилья – продажа старого и покупка нового. Продажа жилья в недостроенном доме также имеет свои особенности. Одна из них в том, что дольщик не продает квартиру, а уступает право ее требования.
Порядок продажи включает такие этапы:
- Продавец определяет цену продажи, которую не обязательно согласовывать с застройщиком.
- Продавец находит покупателя на недвижимость.
- Дольщик согласовывает с застройщиком передачу права требования квартиры. Это необходимо, если такое условие прописано в договоре долевого участия.
- Стороны решают вопрос с ипотечным кредитом. Это нужно при условии, что квартира была приобретена с использованием денег банка. Новый собственник может погасить кредит продавца или принять обязательство на себя, погашая займ ежемесячно.
- Стороны оформляют договор уступки прав требования.
- Договор уступки регистрируется в Росреестре.
- Покупатель переводит необходимую сумму средств продавцу.
- Новый договор регистрируется в Росреестре.
После того, как дом будет сдан в эксплуатацию, а квартира принята, дольщик регистрирует право собственности на новую недвижимость.
Как поменять купленную квартиру в строящемся доме на большую?
Периодически, клиенты, купившие квартиру по ДДУ, возвращаются в офис продаж с вопросом, можно ли изменить приобретенную и пока не построенную жилплощадь.
Пивоваровы купили однокомнатную квартиру в строящемся доме, а спустя два месяца выяснилось, что в семье ожидается прибавление. Однушка справедливо стала казаться слишком маленькой, семья поднатужилась, озадачила родственников и решилась на двухкомнатный вариант. Но как в таком случае быть с первой сделкой? Менять коней на переправе?
Рассказываем, что и как делать.
Если покупка без ипотеки/субсидий
Если сделка прошла без привлечения ипотечного займа, материнского капитала или других льгот-субсидий, все решается на уровне договоренностей с застройщиком,. Необходимо снять квартиру с государственного кадастрового учета, прекратив право собственности, и зарегистрировать новую, а также составить дополнительное соглашение.
Если покупка с кредитом/субсидиями
Алёна Анцышкина Руководитель управления ипотеки ГК «Самолет»
«Если квартира приобретена с использованием средств ипотеки или субсидиями, то необходимо согласовать с банком замену залога. Можно заключить дополнительное соглашение или расторгнуть текущий ДДУ и заключить новый. При этом если стоимость новой квартиры будет больше, то доплата возможна только за счёт личных средств».
Если стоимость квартиры меньше и застройщик возвращает клиенту деньги, то замену залога банки в большинстве случаев согласовывают с условием, что клиент должен использовать эти деньги на частичное досрочное погашение.
По словам эксперта, к таким изменениям договора компании обычно относятся лояльно: «Если клиент решил увеличить жилплощадь в новостройке того же застройщика, скорее всего, застройщик пойдет на встречу и согласует расторжение договора без начисления неустойки».
Готовим документы
Если договоренность об изменении площади достигнута, застройщик и покупатель приступают к оформлению документов.
Процедура замены залога
Максимально удобный вариант – доплата наличными. Как объяснила Алена Анцышкина, на это есть веская причина: «К сожалению, технически увеличить лимит по выданному кредиту крайне сложно, а во многих банках так и вовсе невозможно. Поэтому наличные в данной ситуации более предпочтительны».
Кроме того, далеко не всегда увеличить размер ипотечного займа позволяет доход покупателя.
Как это происходит? В идеале покупатель понимает, что ему хватает собственных средств, пишет заявление в банк о замене залога и предоставляет некоторые документы: текущий зарегистрированный договор, договор на новую квартиру или дополнительное соглашение к текущему договору об изменении квартиры и стоимости. После того, как все детали согласованы и с банком, и с застройщиком, регистрируется договор или дополнительное соглашение на новую квартиру с обременением ипотеки в пользу банка.
Важно при этом не забыть снять обременение с предыдущей квартиры.
Заключение дополнительного соглашения или нового договора
Этот вопрос напрямую зависит от банка, у которого в залоге находится текущая (ранее купленная) квартира.
«Некоторые банки вообще не готовы к замене залога и заключению дополнительного соглашения на новую квартиру», – признает собеседница ЦИАН.Журнала.
Кроме того, некоторые банки могут предложить и вовсе расторгнуть сделку. Клиент при этом, к сожалению, потеряет уже оплаченные проценты. К тому же, ему придется снова проходить процедуру одобрения кредита и оформлять новый кредитный договор на новую квартиру.
Сколько доплатить?
Скорее всего, во время изменения сделки и переоформления покупки квартиры большей площади возникнут некоторые дополнительные расходы. Например, оценка предмета залога новой квартиры, на которую придется потратить 4-6 тыс. рублей. Возможно, придется оплатить банковскую комиссию за рассмотрение заявки на замену залога.
Это еще примерно 1-4 тыс. рублей.
И, наконец, не стоит забывать и о расходах на регистрацию.
Вывод
Поменять строящуюся квартиру на бОльшую можно. Но с новым договором должны согласиться застройщик (с ним договориться просто) и банк (с ним будет сложнее). И, конечно, придется доплатить.
Но, согласитесь, расширение жилплощади в связи с прибавлением в семье того стоит.
Ипотека в 2024 году: что изменилось и что будет дальше
Какие бонусы предлагают своим клиентам банки и застройщики после роста ключевой ставки? Что выгоднее: «первичка» или «вторичка»? Какие перспективы у покупателей, продавцов и кредиторов?
На эти и другие темы рассуждает управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева.
Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime
К чему привели ипотечные колебания 2022 года
2022 год стал годом субсидированных ипотечных кредитов на новостройки. Покупателям дали возможность приобрести квартиры на максимально выгодных условиях — практически под нулевую ставку при комфортном ежемесячном платеже и с минимальным первоначальным взносом.
В феврале 2022 года рынок ипотечного кредитования в России замедлился, а в апреле выдача займов сократилась вдвое. В связи с ростом процентной ставки по розничным кредитам до 24% практически застыл рынок ипотеки на вторичное жилье. Клиенты оказались в безвыходной ситуации: кто-то все-таки пошел на новые условия банков, а те, кому кредит оказался не по карману, отказывались от сделки.
Ситуация нормализовалась только к маю, когда включилась господдержка на объекты первичного сектора, а процентные ставки на вторичное жилье снизились до 11% и вместе с ними были рефинансированы взятые в марте под высокий процент кредиты.
В мае 2022 года на рынке новостроек начался рост продаж. Московские застройщики запустили программы ипотеки под 0,1% на весь срок без удорожания кредита. Это поддержало рынок в период неопределенности.
Всем, кому нужно было «приземлить» накопленные деньги, покупка с низкими платежами и почти без переплаты была выгодна.
В регионах же таких программ почти не было, поэтому там смотрели на происходящее с недоумением. При малом количестве новой застройки региональный рынок недвижимости стагнировал до сентября 2022 года. К тому моменту в обществе уже сложилось понимание, что жизнь продолжается, логистические цепочки начинают работать, и ситуация стала исправляться.
Перемены на рынке ипотечного кредитования в 2024 году
В 2022 году Центробанк внимательно наблюдал за всеми процессами, происходящими на рынке, но в ситуацию не вмешивался. Проанализировав данные, регулятор с 1 января 2024 года объявил о новых правилах, которые спровоцировали коренные изменения в структуре рынка и ипотечных сделок. Что поменялось?
Первоначальный взнос вырос, но появились альтернативы
ЦБ РФ предписал кредитным организациям хранить на счетах так называемый неприкосновенный резерв — сумму, превышающую ипотечный заем порой в 1,5 раза. В связи с этим банки стали тщательнее изучать своих клиентов и реже выдавать кредиты с минимальным первоначальным взносом. Изменения затронули и первичный, и вторичный рынок недвижимости.
Это притормозило разогнанный господдержкой рост цен на «первичку». Покупателям же потребовалось около месяца, чтобы оценить безопасность происходящих процессов и найти другие варианты выгодного приобретения недвижимости.
Благо за счет активности застройщиков и банков их немало:
- Снижение ставки на срок строительства объекта (два-три года). По сути это то же субсидирование, но видоизмененное.
- Траншевая ипотека на некоторые проекты — схема, когда платежи делятся на несколько частей и погашаются в комфортном для заемщика режиме.
- Отсрочка внесения первоначального взноса на период до одного года.
- Аренда от застройщика — когда застройщик начисляет покупателям кешбэк после подписания договора долевого участия. Им можно оплатить аренду из собственного пула недвижимости застройщика или его партнера. Это удобно для тех, кому нужно продать свое жилье, чтобы вложить деньги в новое, и какое-то время пожить на съемной квартире.
- Различные коллаборации между банками и застройщиками. Например, начисление кешбэка в несколько процентов от суммы объекта или возврат части стоимости кредита в виде бонусов.
Если в эконом- и комфорт-классе вопрос преференций для клиентов решался широкоформатными программами, направленными сразу на всех, то в бизнес- и премиум-сегменте застройщики и банки стали подходить персонально к каждому покупателю.
Клиентов удерживают либо индивидуальными скидками, либо выгодными условиями кредитования, простотой одобрения заемщика и объекта. Нередко банки дают клиентам подарки от партнеров — скидочные и бонусные карты.
Повышение ставок и ответные шаги рынка
Ставки на рынке ипотечного кредитования сегодня повышаются. Эксперты прогнозируют, что эта тенденция сохранится, и классические ипотечные займы без господдержки будут стоить дороже.
Однако застройщики смоделировали несколько маркетинговых инструментов, чтобы нивелировать ограничения Центробанка и не растерять заемщиков:
- Включение в систему скидок по процентным ставкам дополнительных опций и услуг по страхованию жизни. Выбор страховой компании при этом ограничен, но в долгосрочной перспективе клиент выигрывает, получая от 0,5 до 1% скидки на ставку.
- Вариации ипотеки без первоначального взноса, когда клиент может заложить имеющуюся недвижимость, свободную от обременения, чтобы получить средства на первоначальный взнос и в этом же банке оформить ипотеку на «первичку» или «вторичку».
Таким образом, параллельно «живут» две ипотеки: первая — это средства, взятые под залог имеющейся квартиры; вторая — это деньги на покупку новой. Процентные ставки по таким займам не превышают среднерыночных значений. Такой вариант подходит тем, у кого нет стартового капитала, но есть потребность улучшить жилищные условия.
Участие в программах с господдержкой ограничили
С 2024 года одному физическому лицу доступен только один кредит, субсидируемый государством. Раньше можно было брать несколько льготных ипотек, но теперь такая возможность недоступна.
Однако это правило не действует на старые ипотечные кредиты, оформленные до 2024 года. Если они есть, в 2024 году заемщик может оформить еще один субсидированный заем.
Если семье нужно купить два объекта по программе семейной ипотеки, можно оформить одну сделку на отца, а вторую на мать. Для этого потребуется составить брачный договор, который будет исключать из сделки второго взрослого. При этом супруг не претендует на объект и не разделяет обязательств.
Также в этом случае при одобрении займа учитывается только его личный доход.
Семейная ипотека стала доступнее
До 2024 года семья могла взять кредит по этой госпрограмме, если хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года. Теперь участниками такой ипотеки могут стать семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Программа семейной ипотеки популярна, о чем свидетельствуют показатели 2024 года: семейная ипотека занимает порядка 30–40% в общей доле программ с господдержкой.
Как изменения в законодательстве скорректировали спрос и цены
После изменения ключевой ставки в 2024 году спрос стал смещаться в сторону «вторички». Покупатели стали больше интересоваться готовыми объектами, которые можно сдать в аренду или оперативно заселиться в них.
Судя по показателям мая-июня, спрос постепенно смещается с первичного рынка недвижимости на вторичный. Показатели таковы: 60% — это «вторичка», а 40% — новостройки. В 2022 году «вторичка» занимала лишь 10% общего объема спроса.
При этом явного взлета цен на объекты вторичного рынка не было, и сегодня размер торга колеблется в пределах 5–10%. На рынке нового жилья застройщики, напротив, снижают ставки и закладывают скидки в районе 5–10% на объекты комфорт- и бизнес-класса.
«Первичка» или «вторичка»: что выгоднее в 2024 году
Ответ на вопрос, что выгоднее купить — «вторичку» или «первичку», зависит от того, какую задачу прямо сейчас решает покупатель. Для инвестиций подходят выгодные предложения на первичном рынке, а для моментального заселения — «вторичка».
Покупка на первичном рынке выгодна, когда семья уже живет в своей квартире, но ждет пополнения и планирует улучшать жилищные условия. В таких обстоятельствах при достаточном первоначальном взносе и стабильной работе лучше купить новостройку.
Перспективный район, первые хозяева, возможность обустроить жилье по своему вкусу, программа с отсрочкой первоначального платежа, возможность рассчитаться траншами и субсидирование в первые два-три года строительства — всё это располагает именно к такому шагу.
«Вторичку» лучше покупать, когда нужно срочно заселиться в новое жилье. Например, если владельцы просят освободить арендуемую квартиру. При наличии первоначального взноса приобрести своё, конечно, будет выгоднее, чем продолжать платить аренду.
Если вы планируете жить в квартире долго, можно купить снижение процентной ставки — ее уменьшение на 2–3% окупается за 5–7 лет. Но если объект будет продан раньше, это пустая трата денег.
Изменение ключевой ставки ЦБ 15 августа 2024 года сразу на 3,5% еще сильнее подтолкнуло рынок в сторону новостроек. Банки вынуждены реагировать и уже пересматривают свои матрицы по вторичному жилью. В ближайшее время мы увидим ипотечные ставки на готовое жилье в районе 14–16% годовых, что сделает ипотеку на вторичку очень дорогим удовольствием.
Субсидированные ставки от государства сохранятся. Вопрос увеличения базовых ставок при новой ключевой ставке остается открытым.
Ипотека на ИЖС: тенденции и прогнозы
Индивидуальное жилищное строительство набирает обороты. Сегодня 80% территории России — это сельская местность, а 57% недвижимости — индивидуальная застройка.
С 2024 года государственная поддержка распространилась и на этот сектор. И хотя банкам пока трудно оценить риски и перспективы объектов, методика работы с частными домами нарабатывается. ИЖС подпадает под все госпрограммы ипотечного кредитования: сельскую, семейную, IT-, военную ипотеку.
Сегодня у больших семей мало вариантов найти подходящую многокомнатную квартиру в Москве. А вот построить дом в Новой Москве или в Подмосковье по ценам процентов на 40 дешевле — вполне реально. Господдержка только подогревает интерес к этому варианту, делая его одним из самых доступных.
Перспективы покупателей, продавцов и застройщиков
Покупатели в дальнейшем все менее охотно будут входить в сделки под 12–13% годовых. Предложений на рынке недвижимости сегодня много, а платежеспособного спроса становится всё меньше.
Продавцы на фоне повышения ключевой ставки готовы торговаться и снижать стоимость объектов на 7–10%, однако это краткосрочная тенденция.
Застройщики в связи с прекращением господдержки продолжат искать способы привлечь покупателей скидками и коллаборациями с компенсацией (пакетные предложения) либо будут накладывать удорожание квартиры на дешевые субсидированные ставки. Даже когда первоначальный взнос увеличится до 30%, застройщики вместе с банками найдут варианты, как сделать покупку выгоднее для клиентов.