Объединение двух земельных участков в один 2024

Автор:
Андрей Олегович

Объединение нескольких участков в один является популярной юридической процедурой. Единого порядка действий не предусмотрено, так как существует много факторов, которые влияют на количество согласований.

Порядок объединения земельных участков.

Алгоритм зависит от того, в чьей собственности находится земля – частной или муниципальной. В первом случае, всё намного серьёзнее и требуется гораздо больший набор действий.
Алгоритм для муниципальной (государственной) земли выглядит следующим образом:

1. Проанализировать наличие ограничений для объединения;
2. Разработать схему расположения на КПТ или проект межевания;
3. Утвердить их в местной администрации;
4. Подготовить межевой план;
5. Зарегистрировать право и осуществить учёт в Росреестре.

Если статус частный, то всё несколько проще:

1. Анализ ситуации;
2. Разработать и подписать решение об объединении;
3. Составить меж. план;
4. Подать документы в Росреестр.

Рассмотрим все вышеперечисленные этапы – как видно, они частично пересекаются в обоих случаях.

Условия объединения.

Чтобы не понести напрасные финансовые и временные затраты, следует детально изучить условия для объединения. Иными словами, имеются ли факторы, которые помешают получить согласование и внести информацию в ЕГРН.
Перечислим основные из них:

1. Территориальная зона. Важно, чтобы она была едина для всех объединяемых наделов. К примеру, «для индивидуального жилищного строительства» или «многоэтажной жилой застройки».
2. Категория земель. При различном статусе последует отказ, то есть не получится воссоединить территорию населённого пункта и поля с/х назначения.
3. Располагаются ли наделы в одном населённом пункте. Проверить это можно, открыв публичную кадастровую карту или местные ПЗЗ.
4. Право, на котором происходит владение. Пункт 5 ст. 11.6 ЗК РФ прямо запрещает объединение земли, используемой на праве бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения.
5. Требования градостроительного регламента к максимальной (минимальной) площади. Например, предельная площадь для ИЖС устанавливается в 1 200 кв. м. Значит, объединить два владения по 700 кв. м не получится.

Есть ещё дополнительный момент: соответствие размера и планируемого к размещению объекта. Допустим, застройщик планирует возвести на объединённом владении банный комплекс. Согласно специализированному своду правил, устанавливается минимальная площадь земли в зависимости от мощности бани.

Следовательно, надо проверить, будет ли достаточно размера объединённого надела для строительства здания определённого типа.

Схема объединения земельных участков.

Этот этап нужен только для муниципальной земли – например, если правообладатель сейчас её арендует у государства. В данном случае получение согласия на объединение обязательно.
Схема разрабатывается кадастровым инженером. В её графической части отражается текущее положение недвижимости и планируемый результат. В текстовой части важно правильно указать координаты поворотных точек – внешние границы должны быть идентичны существующим в настоящее время наделам.

Чтобы согласовать схему, требуется подать в местный орган власти заявление об её утверждении. К нему прилагаются:

• Компакт-диск от инженера (возможно, бумажный вариант также понадобится);
• Копии паспортов и доверенности.

На работу чиновников отводится 30 дней. По истечении этого периода издаётся распорядительный акт, в котором происходит утверждение либо отказ.
Важно понимать, что в некоторых случаях согласовать объединение будет возможно только через проект межевания территории. Перечень таких ситуаций закреплён в ст. 11.3 ЗК РФ:

• нахождение внутри элемента планировочной структуры, застроенного МКД;
• расположение на территории перспективного развития или в садовом (огородническом) товариществе.

Особенностью согласования через ПМТ является то, что процедура становится дольше на 2-3 месяца из-за необходимости подготовки проекта и его вынесения на общественные обсуждения. Кроме того, возрастает риск отказа, если составить ПМТ в стандартном порядке и не учесть местные особенности в текстовой части.

Межевой план для объединения участков.

Когда документы об утверждении получены, приступают ко второй части процедуры – подготовке межевого плана. В случае с частной землёй это будет первым этапом.
Этот документ также имеет право создавать только кадастровый инженер с лицензией. В состав в обязательном порядке должны быть включены:

• решение об объединении от всех собственников (даже если правообладатель всего один);
• постановление об утверждении.

Срок разработки составляет от нескольких дней до пары недель, в зависимости от месторасположения земли и сложностей в конфигурации.

Результат оформляется на компакт-диске, в состав которого также входит файл электронной подписи инженера-разработчика. Этот диск понадобится при подаче заявления в Росреестр.

Учёт и регистрация объединённого участка.

Крайняя стадия – внесение в единый реестр недвижимости сведений о вновь образованном наделе. Для этого требуется оплатить государственную пошлину и приложить к заявлению диск.
Срок внесения информация в ЕГРН от 5 до 10 рабочих дней. Если у регистратора возникнут какие-либо вопросы, то заявителю позвонят по номеру телефона, указанному в заявлении.
Итогом работы будет свежая выписка из ЕГРН. При этом, «старые» наделы в юридическом смысле перестают существовать и снимаются с учёта (п. 1 ст.

11.6 кодекса).
Важный нюанс: если до объединения какой-то участок был обременён залогом, то по окончании преобразований новое владение также становится объектом залога. Это надо учесть при оценке рисков ситуации.

Стоимость объединения земельных участков.

Примерный объём расходов складывается из юридической работы и стоимости разработки обязательных бумаг. Цена услуг юриста индивидуальна и зависит от сложности дела.
Что касается документов, то объём затрат следующий (в рублях):

• Схема на КПТ (от 3 000);
• Проект межевания (от 100 000, при необходимости);
• Межевой план (от 5 000 рублей);
• Почтовые расходы;
• Государственная пошлина в Росреестр (для физических лиц – 350 руб. на ИЖС и садовую землю, и 2 000 руб. – для остальных видов использования; юридических лиц – 22 000).

Объединение земельных участков

Объединение земельных участков – это процесс образования земельного участка из двух или более смежных земельных участков. При этом, исходные земельные участки прекращают свое существование.

При объединении земельных участков у собственника исходных участков возникает право собственности на образуемый земельный участок. Если исходные участки принадлежали нескольким собственникам, то на образуемый земельный участок у них возникает право общей собственности.

Целевое назначение и разрешенное использование образуемых земельных участков остается тем же, что и у исходных земельных участков.

Пошаговый план: как объединить земельные участки, находящиеся в частной собственности.

1. Убедитесь, что земельные участки относятся к одной категории земель и имеют одинаковый вид разрешенного использования.

Для этого необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Такая информация может содержаться и в свидетельстве о праве собственности, если оно было выдано ранее 15.07.2016 г.

Если объединяемые земельные участки имеют разную категорию и (или) вид разрешенного использования, необходимо перевести их в одну категорию и привести к одному виду разрешенного использования.

Обратите внимание, не будет ли вновь образованный земельный участок превышать максимальный предельно допустимый размер участка. Минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) органов местного самоуправления.

Также необходимо иметь в виду, что объединение участков фактически возможно, если они находятся в одной территориальной зоне и в пределах одного населенного пункта.

2. Обратитесь в землеустроительную организацию.

Напомним, Компания должна иметь соответствующую лицензию, а кадастровый инженер — а кадастровый инженер — аттестат кадастрового инженера.

Кадастровый инженер проведет процедуру межевания (кадастровые работы).

Межевание – это мероприятия по определению местоположения земельного участка, установлению границ земельного участка с закреплением таких границ межевыми знаками и определению координат.

Кадастровые работы — работы в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Кадастровый инженер подготовит межевой план, в котором будут обозначены границы образующегося земельного участка.

3. Подготовьте необходимые документы.

— заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации;
— соглашение между собственниками об объединении участков (если исходные земельные участки у разных собственников);
— правоустанавливающие документы на исходные земельные участки, если право на участки ранее не было зарегистрировано в ЕГРН.

При представлении заявления посредством личного обращения заявитель предъявляет паспорт, а его представитель — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Также, необходимо заплатить госпошлину за регистрацию права собственности на вновь образованный земельный участок.

Размер госпошлины:
• В отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования — 350 руб.;
• В иных случаях — 2000 руб.

4. Направьте все необходимые документы в Росреестр.

Заявление и необходимые документы представляются заявителем одним из следующих способов:

1) Лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

2) Посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

3) В электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал «Госуслуги» или сайт Росреестра.

Срок проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляет 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — 12 рабочих дней.

Одновременно с государственным кадастровым учетом и регистрацией права собственности на новый участок будет осуществлено снятие с государственного кадастрового учета и зарегистрировано прекращение прав на исходные земельные участки.

5. Получите выписку из ЕГРН.

По истечении указанного срока вы получите выписку из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (часть 1 статьи 28, часть 6 статьи 62 Федерального закона № 218).

Как объединить земельные участки в один: с двумя кадастровыми номерами, находящиеся в собственности, находящиеся в аренде

Объединить земельные участки в один объект недвижимости могут только их законные владельцы. Для этого потребуется выполнить комплекс кадастровых работ, а также пройти процедуру постановки на учет новой земельной единицы и зарегистрировать участок в госреестре ЕГРН.

Что такое объединение участков

Сформированный земельный надел обладает рядом количественных и качественных характеристик – установленные границы, площадь, категория и вид разрешенного пользования земли. Данные параметры есть у каждого участка, что позволяет их надлежащим образом идентифицировать среди аналогичных объектов недвижимости.

Объединение участков земли является законной процедурой, которая характеризуется следующими нюансами:

• при объединении исходные объекты недвижимости утрачивают самостоятельное существование, а для вновь образованного участка определяются единые границы;
• объединить участки может как один собственник двух объектов недвижимости, так и разные владельцы (во втором случае на единый участок будет зарегистрирована долевая форма собственности);
• при объединении наделов сохранится их категория и разрешенный вид пользования.

Объединить два смежных земельных участка могут только их собственники. Если гражданин владеет соседними участками на праве аренды, для объединения ему нужно обратиться к арендодателю (собственнику земли) для получения разрешения и оформления всех необходимых документов.

Наиболее распространенным вариантом является объединение смежных участков, принадлежащих одному гражданину. В этом случае нет необходимости распределять доли на вновь образованный надел, он будет передан в индивидуальную собственность одного лица.

Как объединить участки

Чтобы объединить земельные наделы нужно установить их характерные точки границ. Эта

процедура проводится в рамках кадастровых работ и закрепляется в виде межевого плана на вновь образованный участок. Выполнение всех необходимых действий для объединения участков можно представить в виде пошаговой инструкции:

1. принятие решения собственниками смежных наделов или единственным владельцем указанных объектов;
2. обращение к кадастровому инженеру для проведения межевых работ и определения границ вновь образованного надела;
3. согласование инженером границ нового участка с владельцами смежных наделов и оформление соответствующего акта;
4. изготовление межевого плана;
5. обращение в кадастровые органы службы Росреестра для постановки нового участка на учет и регистрации прав.

Ключевое значение имеет проведение инженером межевых работ, поскольку от правильности определения границ объединенного участка будет зависеть возможность поставить его на кадастровый учет.

Для межевания используются данные об исходных земельных наделах, внесенные в ЕГРН. Если земля не была поставлена на кадастровый учет (такие случаи возможны, если участки находятся в муниципальном фонде или были приобретены до 2013 года), после их объединения эта процедура будет выполнена службой Росреестра.

После определения инженером границ нового надела, они должны быть согласованы с владельцами смежных объектов недвижимости. Если на этом этапе возникают проблемы (кто-либо из соседей отказывается согласовать границы), спор может быть передан в судебные учреждения. Если разногласий не возникло, все правообладатели смежных участков подписывают единый акт согласования, который будет являться приложением к межевому плану.

Межевой план будет являться основанием для постановки объекта на учет в кадастровых органах и регистрации прав, это указано в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В его содержание входит описание всех характеристик нового объекта – площадь, границы, отношение к ориентирам на местности и т.д. Сведения из указанного документа должны соответствовать данным из госреестра ЕГРН, в противном случае в постановке на кадастровый учет будет отказано.

Чтобы надлежащим образом зафиксировать все данные о вновь образованной единице недвижимости, нужно учитывать следующие нюансы:

• при образовании нового участка ему будет присвоен уникальный кадастровый номер, тогда как кадастровые номера ранее существовавших наделов аннулируются службой Росреестра;
• данные о первоначальных участках исключаются в госреестра ЕГРН, а информация о новом объекте недвижимости заносится в указанную федеральную базу данных;
• в подтверждение проведенных действий собственник или несколько владельцев получат выписку из госреестра ЕГРН.

После получения выписки из госреестра процедура объединения земельных участков считается завершенной.

Куда обратиться

Проведение кадастрового учета и регистрации прав на вновь образованный надел земли может осуществляться следующими способами:

1. путем обращения в территориальный отдел Росреестра;
2. путем подачи документов в учреждение Многофункционального центра;
3. путем заполнения электронной формы заявления через портал госуслуг.

В каждом из перечисленных случаев заявитель должен представить стандартный пакет документации, перечень которой определен Федеральным законом № 218-ФЗ.

В состав документов для проведения процедуры объединения земельных объектов входят:

• правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН);
• договоры аренды, а также разрешение арендодателя на объединение земли;
• межевой план, изготовленный кадастровым инженером;
• общегражданские паспорта правообладателей смежных участков;
• заполненный бланк заявления для постановки объекта на учет и проведения регистрационных действий;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Все указанные документы, необходимые для объединения смежных участков земли, представляются в службу Росреестра в виде оригиналов.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен