Нужен ли договор для оплаты взносов в фонд капитального ремонта 2024 Вожгора

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

на специальном счете
на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

сумму ежемесячного взноса
список услуг и/или работ
сроки проведения
владельца специального счета
банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен.

Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Может ли ТСН стать владельцем спецсчёта на капремонт дома

Собственники помещений на ОСС могут выбрать способом формирования фонда капремонта спецсчёт, а его владельцем – регионального оператора. Позже они вправе передумать, например, если создали в доме ТСН. Рассказываем, может ли регоператор в такой ситуации отказаться передавать средства МКД на капремонт новому владельцу счёта и почему.

Владельцем спецсчёта на капремонт может быть регоператор, УО, кооператив или ТСЖ

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, и пени за просрочку платежей, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчёте, образуют фонд капитального ремонта этого МКД (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).

Собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования такого фонда – перечисление взносов на специальный счёт или на счёт регионального оператора (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Решение принимается на общем собрании собственников. Также на ОСС утверждается размер взноса на капремонт, если он больше минимального, выбирается банк для специального счёта и лицо, уполномоченное на открытие счёта и совершение операций по нему (п.

1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

товарищество собственников жилья;
жилищный/специализированный потребительский кооператив;
управляющая организация.

Также собственники вправе назначить владельцем специального счёта регионального оператора. Чтобы открыть спецсчёт, лицо, выбранное собственниками в качестве владельца, должно предъявить в кредитной организации оформленный протокол ОСС и иные документы, которые требует банк (ч. 1 ст.

176 ЖК РФ).

Договор спецсчёта может быть расторгнут по заявлению его владельца также при наличии протокола общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капремонта, смене владельца спецсчёта или кредитной организации. Сделать это можно только в том случае, если по такому счёту нет непогашенной задолженности по кредиту, полученному в банке ранее на проведение капремонта.

Для внесения указанных изменений владелец спецсчёта должен подать заявление в банк о расторжении договора и перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после получения соответствующего решения ОСС. Если же владелец не делает этого, то с заявление вправе обратиться любой собственник.

Владельца спецсчёта на капремонт выбирают собственники на общем собрании

Рассмотрим пример из судебной практики, когда собственники помещений в одном из многоквартирных домов Ярославля отстаивали своё право сменить владельца спецсчёта. Изначально они приняли решение открыть такой счёт, а владельцем назначили регионального оператора.

Но в конце 2018 года они провели внеочередное общее собрание, создали ТСН и выбрали товарищество владельцем спецсчёта капремонта. Председатель ТСН неоднократно направляла регоператору письма, приложив документы, которые подтверждали, что собственники решили сменить владельца спецсчёта. Собственники просили, чтобы региональный оператор перевёл средства фонда капремонта их дома на спецсчёт, открытый ТСН.

ТСН не может быть владельцем спецсчёта, так как в ст. 175 ЖК РФ такая возможность не указана;
истец не предоставил справку из банка об открытии спецсчёта, а это обязательно при подаче документов для перевода средств после смены владельца такого счёта;
в пакете документов, направленных собственниками в его адрес, не было подтверждения, что ТСН управляет многоквартирным домом.

ТСН, как и ТСЖ, может стать владельцем спецсчёта на капремонт по решению общего собрания собственников

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ, юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах, в частности, товариществ собственников недвижимости.
ТСН – добровольное объединение собственников недвижимого имущества для совместного владения, пользования и распоряжения общедолевым имуществом, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ч. 1 ст. 123.12 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, представляющий собой объединение владельцев помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг в МКД и иных целей.

Соответственно, гражданское и жилищное законодательство рассматривает товарищество собственников жилья в качестве вида товарищества собственников недвижимости. Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ, ТСЖ вправе быть владельцем спецсчёта капремонта, а значит, ТСН также может выступать в таком качестве по решению собственников помещений в доме.

Доводы регоператора о том, что ТСН не прислало необходимые для смены владельца спецсчёта документы, суд также опроверг. Поскольку председатель товарищества представила подтверждение: сопроводительные письма и опись приложений, где были указаны документы, которые она направляла регоператору, в том числе Устав ТСН, оригинал и копию справки из банка об открытии счёта, протоколы ОСС.

Таким образом, суд сделал вывод о том, что у регионального оператора капремонта не было причин отказать собственникам помещений в МКД в переводе средств фонда капитального ремонта их дома на спецсчёт, открытый ТСН. Иск председателя товарищества был удовлетворён.

Запомнить

В соответствии со ст. 175 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут на ОСС принять решение об открытии спецсчёта для фонда капремонта их общего имущества в доме, а также о смене его владельца.

Владельцем такого счёта может быть регоператор, УО, кооператив или товарищество собственников жилья, управляющие МКД. При этом ТСН приравнивается к ТСЖ и также выступает в роли владельца спецсчёта, если такое решение будет принято на общем собрании собственников.

Прежний владелец счёта не вправе отказать собственникам в передаче средств фонда новому владельцу, если ему предоставлены все необходимые для этого документы, а также отсутствует задолженность по оплате выполненных работ по капитальному ремонту.

При этом не является препятствием для смены владельца счёта и тот факт, что ранее собственники взяли в банке кредит на капремонт и выплачивают его со своего спецсчёта. В таком случае все обязательства по кредитному договору переходят к новому владельцу счёта со средствами фонда капитального ремонта (ч. 10 ст.

175 ЖК РФ).

Кто и как выставляет квитанции для оплаты взносов на капремонт

Управляющие организации и ТСЖ как владельцы специальных счетов по формированию фондов капитального ремонта домов не всегда знают, обязательно ли выставлять отдельный платёжный документ по этому виду услуг или взносы можно включить в единый счёт за ЖКУ. Отвечаем на этот вопрос в сегодняшней статье.

Платёжный документ выставляется регоператором или владельцем спецсчёта

Фонд капитального ремонта общего имущества МКД может формироваться на счетах регионального оператора или на спецсчёте отдельного дома, если такое решение будет принято собственниками помещений на общем собрании (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем специального счёта может быть региональный оператор по капремонту, УО или ТСЖ, жилищный кооператив (ч. ч. 2, 3 ст.

175 ЖК РФ).

Оплата взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД вносится собственниками на основании платёжных документов. Они должны выставляться не позднее первого дня месяца, который следует за расчётным периодом (п. 1 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).

Иные сроки выставления счёта на оплату могут быть прописаны в договоре управления, установлены решением общего собрания собственников или общим собранием членов ТСЖ/ЖК.

В случае, когда фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, ответственным за выставление платёжных документов и сбор взносов в жителей многоквартирного дома является именно регоператор (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ). Оплатить такие счета собственники помещений в МКД обязаны в сроки, установленные для внесения платы за ЖКУ согласно ч. 1 ст.

155 ЖК РФ.

Если на ОСС собственники решили, что средства на капремонт их многоквартирного дома будут аккумулироваться на специальном счёте, то участники общего собрания должны выбрать также банк, где будет открыт счёт, и владельца соответствующего счёта (ч. 31 ст. 175 ЖК РФ).

Владелец спецсчёта уполномочен на совершение операций с накопленными деньгами и отвечает за сбор взносов на капремонт общего имущества дома. Соответственно, владелец специального счёта выставляет платёжные документы в адрес жителей МКД для оплаты взносов согласно ч. 1 ст. 169 ЖК РФ.

Формировать и доставлять квитанции могут расчётные центры

В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта платёжные документы выставляет либо региональный оператор, либо владелец спецсчёта. Но при этом указанные лица или организации имеют право возложить обязанность по выставлению счетов на оплату взносов на капремонт на иных лиц.

Например, на расчётные центры, которые по агентскому договору формируют и направляют жителям многоквартирных домов единые платёжные квитанции за все или определённый перечень жилищно-коммунальных услуг. Подобная обязанность может быть возложена на РЦ и законом, принятым на уровне субъекта РФ, в отношении жителей многоквартирных домов, формирующих фонд на счетах регоператора.

Об этом говорится в письме Минстроя РФ от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04. Однако ведомство отмечает, что даже в случае, если счета на оплату взносов на капитальный ремонт печатает и отправляет собственникам помещений в МКД расчётный центр или иная уполномоченная организация, ответственным за неисполнение обязанности по направлению платёжных документов, всё равно является региональный оператор или владелец спецсчёта.

Платёж может быть включён в единый документ или в отдельную квитанцию

В письме № 12315-АЧ/04 Минстрой РФ чётко указал, что счёт на оплату взносов на капремонт общего имущества собственников в доме может выставляться ответственными за это лицом/организацией двумя способами: в едином платёжном документе или в отдельной квитанции только по этому виду услуг.

Если управляющая организация или ТСЖ являются владельцами спецсчёта, то они при выставлении платёжных документов на оплату взносов должны ориентироваться на решение собственников, принятое на общем собрании.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ, при выборе специального счёта для фонда капремонта собственники на ОСС должны в том числе определить порядок выставления платёжных документов и размер расходов, связанных с этим.

То есть именно собственники решают, будет ли платёж за капремонт включён в единую квитанцию за все услуги управляющей организации, ТСЖ или жилищного кооператива, или же владелец спецсчёта должен выставлять отдельные платёжные документы.

В последнем случае расходы за формирование и печать счетов лягут на плечи собственников. Они должны будут определить источник финансирования этих работ и сумму. Поэтому чаще всего жители дома голосуют за включение дополнительной строки в уже существующие квитанции за жилищно-коммунальные услуги.

Примерная форма платёжного документа за капремонт приведена в № 43/пр

Форма платёжного документа за жилищно-коммунальные услуги приведена в приказе Минстроя РФ от 26.01.2018 № 43/пр. В разделе 3 приложения к приказу № 43/пр указан примерный формат, в котором должна выставляться к оплате сумма взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

единица измерения – квадратные метры площади в собственности;
установленный размер ежемесячного взноса на капремонт на 1 кв.м.;
сумма взноса за расчётный период;
данные о перерасчётах и льготах;
данные о пени и задолженности на дату формирования квитанции;
итоговая сумма к оплате с учётом всех данных.

Также в платёжном документе должны быть указаны данные о банковском счёте и получателе платежей.

На заметку

Жилищный кодекс РФ не устанавливает, что для сбора взносов на капитальный ремонт региональный оператор или владелец спецсчёта обязаны выставлять отдельную квитанцию.

Эту ситуацию разъясняет Минстрой РФ, предлагая собственникам и ответственным за сбор взносов лицам выбрать: включить дополнительную строку в уже существующий единый платёжный документ или же предусмотреть отдельный счёт за капремонт.

При этом собственники, приняв на ОСС решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, должны обязательно определить порядок выставления платёжных документов и порядок финансирования работ по формированию и доставке квитанций.

Для включения строки по начислениям взносов на капремонт в единый платёжный документ, который формирует расчётный центр, владелец спецсчёта должен заключить с РЦ соответствующее агентское соглашение.