Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Российского союза промышленников и предпринимателей по вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков для целей недропользования сообщает.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Федеральный закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.
Согласно статье 14 Федерального закона N 237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336 (далее — Методические указания).
Согласно пункту 7 Методических указаний при отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на территории субъекта Российской Федерации определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.
Необходимо отметить, что при невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия их значений бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее — бюджетное учреждение), вводятся соответствующие корректировки.
При наличии индивидуальных отличий, не учтенных в модели оценки кадастровой стоимости, также вводятся соответствующие корректировки.
Необходимо учитывать полные сведения о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения кадастровой стоимости, в том числе о месте нахождения, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании.
Исходя из положений статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ, несоответствие определения кадастровой стоимости положениям Методических указаний является ошибкой, допущенной при определении кадастровой стоимости.
Бюджетным учреждением учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:
1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);
2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.
Методическими указаниями предусмотрено, что замечания, связанные с определением кадастровой стоимости, направленные в том числе с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, на основании статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ (далее — замечания), касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, представленных в перечне объектов недвижимости, предусмотренном Порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утвержденным приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. N П/0283 (далее — Перечень), учитываются путем замены недостоверных сведений достоверными сведениями о характеристиках объекта недвижимости, если недостоверность таких сведений выявлена бюджетным учреждением.
Замечания относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование.
В случае ошибочного учета недостоверных сведений о виде разрешенного использования объекта недвижимости бюджетным учреждением осуществляется пересчет кадастровой стоимости исходя из достоверной информации о виде разрешенного использования, подтвержденной бюджетным учреждением.
Замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости и не содержащихся в Перечне, рассматриваются с учетом представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений, при их представлении.
В случае подтверждения в результате проверки недостоверности использованных сведений (или отсутствия существенных для определения стоимости характеристик) осуществляются соответствующие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такие сведения влияют на его кадастровую стоимость.
Если при рассмотрении замечания относительно расчетной (основной) части, включая использованную при этом рыночную информацию и саму выбранную модель определения кадастровой стоимости, выявлены нарушения, осуществляется исправление нарушений в части кадастровой стоимости объектов недвижимости, если такие нарушения влияют на их кадастровую стоимость.
Замечания относительно недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости (в том числе отсутствие сведений о каких-либо характеристиках), не являющихся ценообразующими факторами в используемой модели оценки, не свидетельствуют о нарушении, если дополнительная проверка ее обоснованности свидетельствует о неискажении кадастровой стоимости и, соответственно, не требуют внесения исправлений.
В случае если при расчете кадастровой стоимости не учтены обязательные к рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость сведения о местоположении земельного участка, нахождении его в границах зоны с особыми условиями использования территории, отсутствие рыночной информации, влияющие на величину кадастровой стоимости, такие характеристики должны быть дополнительно учтены в модели оценки кадастровой стоимости.
В случае если выявленное бюджетным учреждением нарушение влияет на кадастровую стоимость иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных, изменения вносятся в отношении всех объектов недвижимости, на которые распространяется данное нарушение.
Обращаем внимание, что в случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости заявленные ошибки не были допущены.
Просим бюджетные учреждения учесть вышеуказанную информацию при реализации полномочий, предусмотренных Федеральным законом N 237-ФЗ, в том числе при определении кадастровой стоимости земельных участков для недропользования, которые относятся к объектам недвижимости с ограниченным рынком, в связи с чем может возникать недостаток наблюдаемых рыночных цен на соответствующие объекты недвижимости.
Задайте вопрос юристу:
Уменьшение кадастровой стоимости в 2024 году
Уменьшение кадастровой стоимости (КС) – это снижение ее показателя до объективной рыночной цены объекта. Сделать это можно через региональную Комиссию при Росреестре, либо в судебном порядке. Установление кадастровой стоимости государством не учитывает индивидуальные особенности объекта, поэтому ее показатель почти всегда завышен.
От кадастровой стоимости всегда зависит размер налогов, арендной платы. Поэтому понизив этот показатель вы добьетесь существенной экономии на обязательных платежах.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Читайте в этом материале, как узнать и проверить кадастровую стоимость земельных участков, дома, гаража, квартиры, коммерческой недвижимости или другого объекта, что нужно подготовить для ее оспаривания, как рассчитать рыночную цену недвижимости, какие последствия влечет понижение КС.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости
У каждого объекта недвижимости есть ряд идентификационных данных, от кадастрового номера до основных характеристик. В перечень таких идентификаторов, фиксируемых в ЕГРН, входит и кадастровая стоимость. Под кадастровой стоимостью понимается ценовой показатель объекта, рассчитанный в ходе государственной оценки недвижимости. Правовой режим такого вида стоимости определен:
- Федеральным законом № 218-ФЗ”О государственной регистрации недвижимости”(скачать);
- Федеральным законом № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” (скачать);
- Федеральным законом № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать).
Для установления указанного показателя, орган власти субъекта РФ наделяют полномочиями бюджетное учреждение. После завершения оценки, ее результаты утверждаются нормативным актом субъекта РФ, официально обнародуются. На основании показателя кадастровой стоимости обновляются сведения ЕГРН и Публичной кадастровой карты, а ИФНС использует эти данные для расчета имущественного налога на квартиры, земельные участки, дома, нежилые здания, гаражи, коммерческой недвижимости, иные объекты.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —>
Государственная оценка недвижимости проводится не реже 1 раза в 3 года, но не чаще 1 раза в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге переоценку проводят не реже 1 раза в 2 года. На территории столицы действующие показатели кадастровой стоимости утверждены Распоряжением Департамента городского имущества (ДГИ) города Москвы от 29.11.2018 № 40557.
В 2024 году проходит следующий этап оценки недвижимости. Уточнить эти данные можно путем получения выписки из ЕГРН, либо по ссылке https://www.mos.ru/authority/documents/doc/39999220/ .
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. В рыночных отношениях кадастровая стоимость используется редко, так как не отражает фактическое состояние участка или объекта капитального строительства. По итогам процедуры оспаривания кадастровой стоимости ее могут снизить и приравнять к показателю рыночной цены.
Для этого нужно заказать рыночную оценку объекта, представить ее на рассмотрение в уполномоченную комиссию или в суд. Переоценку остальных объектов, не указанных в заявлении, делать не будут. Снижать кадастровую стоимость можно неоднократно, как только будет выявлено ее отклонение от рыночной цены.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
Фонд данных государственной кадастровой оценки
Для обобщения и систематизации данных и материалов, используемых при определении стоимости, ведется Фонд данных государственной кадастровой оценки. Выделим ключевые моменты, связанные с ведением этого ресурса:
- оператором Фонда является Росреестр, а ведется в электронном виде;
- в содержание фонда включатся материалы и сведения, используемые при государственной оценке, поступающие в Росреестр, а также результаты мониторинга рынка недвижимости;
- информация, включенная в Фонд, является общедоступной и открытой (кроме отдельных сведений, доступ к которым ограничен законом).
Получить данные из фонда можно в онлайн-режиме. Соответствующий ресурс функционирует на сайте Росреестра и доступен по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO .
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
Приказ Минэкономразвития России № 291 конкретизирует объем информации, который доступен в Фонде:
- копии решений о проведении государственной оценки объектов;
- перечень объектов, которые подлежат государственной оценке;
- сведения и материалы по промежуточным отчетным документам;
- копии актов об утверждении результатов оценки;
- сведения об объектах, в отношении которых осуществлялось понижение стоимости по обращению собственников;
- отчеты об итогах определения кадастровой стоимости;
- решения об установлении кадастровой стоимости в виде рыночной цены;
- иная информация, документы.
При мониторинге рынка недвижимости Росреестр использует сведения о цене сделок, которые прошли регистрацию и отражены в ЕГРН. На практике, занижение стоимости объекта по результатам государственной оценки встречается крайне редко. Обычно переоценка приводит к повышению КС, что автоматически влечет пересчет налогов в большую сторону. Отклонение может составлять до 20-30%, что для больших объектов весьма существенно.
В этом случае необходимо снижать КС, чтобы не переплачивать на налогах.
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
Уменьшение кадастровой стоимости. Вопросы эксперту
Константин М.
Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Как указать в декларации на имущественный налог, что кадастровая стоимость была уменьшена?
При заполнении декларации на имущественный налог предприятие берет сведения из выписки ЕГРН. Поэтому необходимо указывать тот показатель кадастровой стоимости, который был внесен в ЕГРН после оспаривания.
Здравствуйте! В какой суд нужно обращаться для снижения кадастровой стоимости в Москве?
Административное исковое заявление по уменьшению кадастровой стоимости в Москве нужно подавать в Московский городской суд. Предприятие должно сначала пройти Комиссию при Росреестре.
Какой срок действия отчета о рыночной оценки для оспаривания кадастровой стоимости? Нужно ли сразу обращаться с заявлением?
Законом не установлен срок действия отчета о рыночной оценке. По аналогии с Законом № 229-ФЗ, этот документ действует в течение месяца. На практике, Комиссия не отказывает в заявлении, даже если отчет оценщика выдан более месяца назад.
Насколько снизится налог на имущество после оспаривания кадастровой стоимости? Имеет ли смысл подавать заявление, если налог снизится на несколько рублей?
Заранее сложно оценить, насколько снизиться размер налога. На сайте ФНС есть калькулятор для расчета налога, где можно указать показатель рыночной цены из отчета. Для жилья снижение налога произойдет на несколько десятков или сотен рублей.
Для крупных объектов коммерческой недвижимости снижение может составить тысячи и десятки тысяч рублей.
При следующей государственной переоценке недвижимости будет учет результат предыдущего оспаривания? Или нужно заново подавать заявление?
Бюджетное учреждение будет обязано проверить сведения по объектам, чья кадастровая стоимость была снижена в период до оценки.
Кадастровая стоимость онлайн
p, blockquote 11,0,1,0,0 —>
Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта
Получить информацию о кадастровой стоимости объекта может не только его собственник, но и любой заинтересованной лицо. Сделать это можно следующими способами:
- заказать выписку ЕГРН через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
- заказать отдельную выписку (справку) о кадастровой стоимости через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
- обратиться к кадастровым инженерам, которые получат сведения напрямую из реестра ЕГРН.
В каждом районе Москвы функционируют учреждения МФЦ “Мои документы”. В них можно подать заявление на выдачу выписки ЕГРН или справки о кадастровой стоимости. Это проще, чем обращаться напрямую в Росреестр.
Если заказывать документы через портал госуслуг, они будут выданы в электронном формате с ЭЦП специалиста Росреестра.
p, blockquote 13,0,0,0,0 —>
Срок выдачи документов со сведениями ЕГРН не превышает 4 дня. Тарифы за выписки составляют:
- стандартная выписка ЕГРН в бумажной форме 700 и 2200 руб. (для граждан и предприятий);
- стандартная выписка ЕГРН в электронной форме 350 и 600 руб. (для граждан и предприятий).
Есди вы планируете обращаться для понижения КС, в выписке должна стоять дата последней государственной оценки. Естественно, если по выписке будет подтверждаться занижение кадастровой стоимости, обращаться на пересмотр не имеет смысла. Размер отклонения между кадастровой и рыночной стоимостью в выписках ЕГРН не отражается.
p, blockquote 15,0,0,0,0 —>
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР№ 226 (скачать) | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 (скачать) | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
h2 5,0,0,0,0 —>
Порядок определения кадастровой стоимости в Москве
Порядок определения кадастровой стоимости в столице определен Федеральным законом № 135-ФЗ, Постановлением Правительства Москвы № 99-ПП, Приказом ДГИ города Москвы № 20. Если вы планируете снижать КС, на эти документы нужно сделать ссылку в заявлении и иске.
p, blockquote 16,0,0,0,0 —>
Понятие государственной кадастровой оценки
Основанием для проведения оценки и переоценки недвижимости является договор с бюджетным учреждением. Для определения кадастровой стоимости запрашиваются сведения ЕГРН, информация из государственных и муниципальных ведомств, рассматриваются декларации и документы собственников нежилого здания, дома, квартиры, гаража, земельного участка. Обследование объектов в натуре не проводится, поэтому их индивидуальные особенности не будут учтены бюджетным учреждением.
По этой причине кадастровая стоимость обычно превышает рыночные значения, не всегда является объективным показателем.
p, blockquote 17,0,0,0,0 —>
В соответствие со ст. 11 закона № 135-ФЗ, по итогам оценки оформляется отчет. В его содержании указывается:
- цель и основание для проведения оценки;
- сведения об оценщике со ссылкой на членство в СРО;
- точное описание объектов оценки;
- ссылка на стандарты оценки, которые использовались при определении кадастровой стоимости;
- последовательность определения стоимости;
- список документов, по которым оценщик определял характеристики объектов.
После подготовки отчета его должен утвердить заказчик. Итоговые результаты кадастровой стоимости утверждаются нормативным актом органа власти субъекта РФ. После этого будут автоматически обновлены сведения ЕГРН.
Уменьшать КС можно только после внесения данных о государственной оценки в реестр.
p, blockquote 19,0,0,0,0 —>
Комментарий специалиста. Все сведения о порядке определения кадастровой стоимости являются общедоступными. Они могут использоваться при определении реальной (рыночной) цены объекта при последующем обращении в Комиссию или в суд.
Также информацию о стоимости можно узнать из содержания Публичной кадастровой карты Росреестра.
Кадастровая стоимость в 2024 году
Кадастровая стоимость 2024 года – это цена объекта недвижимости по итогам государственной оценки. Она используется при расчете налоговых и арендных платежей в отношении объектов недвижимости, напрямую влияет на экономические интересы физических и юридических лиц. Так как кадастровая стоимость может существенно превышать рыночную цену, ее можно оспорить через Комиссию при Росреестре, либо в судебном порядке.
Кадастровую стоимость в 2024 году могут рассчитывать только государственные органы в соответствие с Федеральным законом № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Читайте в материале, как происходит расчет кадастровой стоимости в 2024 году и как ее узнать, почему она не совпадает с рыночной ценой, в чем заключается процедура оспаривания через Росреестр или суд.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Новая кадастровая стоимость в 2024 году
Расчет кадастровой стоимости в 2024 году будет осуществляться по нормам Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать). Принятие данного нормативного правового акта совпало с применением еще одного важного документа – Федерального закона от 07.07.2016 № 360-ФЗ, которым были приостановлено действие ст. 24.12-24.17 Закона «Об оценочной деятельности» (скачать).
Суть указанных нововведений заключается во введении новых процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества. Вот основные правила, по которым оценивается недвижимость и рассчитывается кадастровая стоимость в 2024 году:
- собственники не могут сами рассчитать кадастровую стоимость дома, земельного участка, квартиры или здания, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости (этот средний показатель оценивается для группы однородных объектов);
- показатель стоимость по кадастру должен соответствовать рыночной цене, однако на практике отличается в большую или меньшую сторону;
- собственник земельного участка или строения может оспорить кадастровую стоимость, если не согласен с порядком или итогом расчета (для этого нужно заказать отчет оценщика за счет собственных средств);
- кадастровая стоимость является общедоступным показателем ЕГРН, поэтому узнать ее может любой заинтересованное лицо.
Собственники сталкиваются с кадастровой стоимостью при расчете налога на имущество, на землю. Налоговый орган получает информацию об определенном объекте недвижимости, направляет уведомления, проверяет расчеты. Также кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды по государственному, муниципальному имуществу, для оплаты пошлины за вступление в наследство.
Узнать.с какого числа применяется КС для вашего объекта. можно из уведомлений налогового органа.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта.По взаимной договоренности сторон, кадастровую стоимость можно использовать для совершения сделок с недвижимостью. Однако обычно это невыгодно, так как КС существенно отличается от рыночной цены.При расчете налога на доход от продажи недвижимости или проверке прав на налоговые вычеты ИФНС будет сверять, насколько цена по договору отличается от кадастровой стоимости определенного объекта.
Это может повлиять на порядок расчета суммы вычета.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Кадастровая стоимость онлайн
Кадастровую стоимость сотки земли или целого земельного участка, квартиры или дома можно узнать онлайн. Для этого можно воспользоваться нашим сервисом. До 2019 года выдавалась специальная справка о кадастровой стоимости. Сейчас вместе нее выдается выписка ЕГРН, где будет указан показатель стоимости по результатам последней государственной оценки. Кадастровая оценка проводится регулярно, не реже 1 раза в 5 лет.
Поэтому показатель кадастровой стоимости будет регулярно изменяться.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
Новости об изменении данных о стоимости недвижимости обязан публиковать орган власти субъекта РФ. В проекте нормативного акта будут указаны списки объектов, для которых специалисты проведут оценку.
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР№ 226 (скачать) | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 (скачать) | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
Кадастровая стоимость в Москве
В Москве полномочия по определению КС переданы ГБУ “Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования”. В это учреждение можно подавать запросы о разъяснения определенных вопросов, связанных с гос. оценкой недвижимости в столице. Например, по обращению могут выявляться ошибки, которые будут устранены ГБУ самостоятельно.
Также через ГБУ можно узнать, с какого момента на ваш объект применяется кадастровая стоимость.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>
Государственная оценка недвижимости в Москве проводится не чаще 1 раза в 2 года и не реже 1 раза в 5 лет. Результаты оценки и списки объектов публикуются на сайте mos.ru, передаются в Росреестр для обновления информации в ЕГРН. Рядовые собственники могут подавать документы в ходе гос. оценки, поэтому желательно проверять новости из официальных источников, когда будет проводится очередная процедура.
После очередной оценки показатели кадастровой стоимости изменяться, причем рассчитывать на их уменьшение не приходится.
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
Кадастровая стоимость в 2024 году. Вопросы эксперту.
Константин М.
Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.